臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第二七一一號
原 告 乙○○訴訟代理人 胡盈州律師
陳麗芬律師被 告 冠德建設股份有限公司公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 梁穗昌律師當事人間請求返還價金等事件，本院於民國九十三年十二月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告與被告於民國八十年九月十九日簽立「停車位預定買賣契約書」，以總價新台幣（下同）二百一十萬元向被告買受冠德仁愛龍邸大樓（位於台北市○○區○○街○○○巷○號）地下二層第十九之一（下）號乙個停車位（下稱系爭停車位），並已於八十一年十二月三十一日前全部付清車位款項無誤。惟原告於九十三年二月底接獲台北市政府工務局以九十三年二月二十四日北市工建字第０９３５１５７９１００號來函表示「旨揭建築物（即冠德仁愛龍邸大樓）原核准使用執照（８１使字第０４９６號）之地下停車場係為平面車位。本案經查該建物地下二層停車場未經核准擅自增設機械式停車設備（簡易昇降式機械停車設備一座、昇降橫移式機械停車設備三座，合計機械停車位十一輛），與原核准使用執照使用構造及數量不符，應屬使用執照核准後自行增設變更為機械停車位十一輛，請於文到三個月內依建築法相關規定委請開業建築師辦理雜項執照，以資適法。」，始赫然發現自己以高價所購買之系爭停車位竟然無執照。
二、核兩造所簽署「停車位預定買賣契約書」第九條明確約定被告保證本停車位產權清楚，絕無任何糾紛。故原告於九十三年四月二十日發函請求被告出面協商。詎被告覆函稱：「『原告所述與實情不符』、『原告將向證期會檢舉涉有恐嚇之嫌，冠德公司聲明保留一切依法訴追之權利』」云云。為此，原告再次於九十三年五月十三日具函催告被告請其於文到十日內提出系爭停車位之合法雜項執照暨使用執照，並出面協商賠償事宜，否則原告即依法解除契約，屆期不再另行通知。惟自九十三年五月十三日發函迄今，原告仍未收到被告交付系爭停車位之合法雜項執照暨使用執照，被告僅於五月二十一日覆函答稱「原告主張解約並賠償，應有誤會」云云。另台北市政府工務局前揭函亦通知被告應於文到後三個月內依建築法相關規定委請開業建築師辦理雜項執照，惟迄今亦已逾三個月，被告仍未置理。綜上，原告所購買之系爭停車位並無使用執照，隨時有遭查報為違章建築予以拆除之危險。被告所交付之系爭停車位具有權利瑕疵且不符合契約本旨，屬於不完全給付。原告既已對被告進行催告而未獲置理，原告解除契約自於法有據。為慎重起見，原告茲再以本起訴狀繕本之送達為解除契約通知之確認。
三、請求權基礎：
（一）被告身為系爭停車位之出賣人，應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，亦應擔保其出賣之權利（系爭停車位之合法使用權利）確係存在，此為出賣人之權利瑕疵擔保責任。又契約書第九條約定「乙方保證本停車位產權清楚，絕無任何糾紛，如因可歸責於乙方之事由發生產權糾紛等情事，概由乙方負責理直，否則應加倍賠償甲方因此所受之損害。」。今被告既違反其權利瑕疵擔保責任，依民法第三五三條，及契約第九條約定，應依債務不履行之規定對原告負責。
（二）按被告公司未經核准擅自增設變更平面停車位為機械式停車位，被告早所明知，卻於銷售時故意欺瞞原告及其餘買受人，為謀暴利顯有故意詐欺之行為。雖原告得依民法規定撤銷受詐欺所為之意思表示之權利，因時間過久而無法行使，但仍無卸於被告自始即故意詐欺原告之事實及責任。
（三）原告以高價買受系爭停車位，自係為合法使用之，惟被告所交付車位卻無使用執照，隨時將被查報為違章建築而拆除之，顯然被告未為合於債務本旨之給付，其不完全給付情事至為顯然。又被告於八十年間出賣車位予原告，至今長達十餘年時間，直至台北市政府工務局函揭露，被告猶飾詞卸責。既無法於原告催告期間內交付合法執照，復無法於台北市工務局所命期間內依建築法辦理雜項執照，其遲延給付情事確定。
（四）爰依民法第二二七條第一項、第二三一條第一項、第二五四條、第二五九條及第二六○條契約解除後之回復原狀，以及解除權之行使不妨礙損害賠償之請求等為請求權之基礎。而「權利瑕疵擔保部分」、「不完全給付部分」、「違反契約部分」三者，乃『客觀訴之合併』，即相同原告對於相同被告，於同一訴訟程序，主張二個以上之請求，即在一訴訟程序辯論判決之訴訟標的為複數。
四、損害賠償金額之計算：
（一）依兩造契約書第四條約定「本停車位之建築工程，乙方應向工務局申報開工日起（空白）個工作內完工，並以使用執照核准日期為完工日期，如有逾期，每逾一日乙方應按甲方依本約已繳付價款千分之一計算違約金付予甲方。」，而被告原本係以原核准使用執照（８１使字第０４９６號）矇充為系爭停車位之使用執照，矇充為完工。惟系爭停車位既然事實上並無合法使用執照，即為被告違約未完工。依約每逾一日按已繳付價款千分之一計算違約金。則自八十一年起至今己逾十二年，被告逾期早已遠遠超過千日以上，故原告請求價金一倍（千分之一千）之損害賠償。今發生產權不存在情事，被告又不能負責理直並交付合法使用之執照，故原告依契約第九條請求價金一倍之損害賠償，於合約洵屬有據。
（二）原告亦得依據契約書第九條「乙方保證本停車位產權清楚，絕無任何糾紛，如因可歸責於乙方之事由發生產權糾紛等情事，概由乙方負責理直，否則應加倍賠償甲方因此所受之損害。」之約定，請求被告賠償原告所受之損害。若系爭停車位遭到拆除，原告所付價金二百一十萬元，全數悉為原告所受之損害。
五、聲明：（一）被告應給付原告新台幣四百二十萬元，其中二百一十萬元自八十二年一月一日起，其餘二百一十萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至給付日止，按年息百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）請准提供擔保准予假執行。
貳、被告主張：
一、系爭機械式停車位設備，雖係取得使用執照後設置，惟查：㈠系爭停車位之設置，未違反區域計劃法、都市計劃法及建
築法等相關法令，依建管處函示亦係屬得補辦建築執照之狀況，而訴前被告確已委請建築師從事補正程序，惟因申辦程序中，須備各地下二樓共有人即各車位所有人之同意書，然包括原告在內少數幾位共有人不願出具同意書，乃未竟其功。
㈡被告之給付確係按照兩造契約之內容而交付原告，原告亦
已使用系爭停車位十二年，遠逾契約第十條「乙方於本標的所屬大樓完工後，對停車位之建築結構及械設備保固一年」之期限，縱設未符使用執照，然事實上並無減損其效用及功能，建管機關亦無拆除之計劃，原告主張隨時有遭查報為違章予以拆除云云，確與事實有間。
㈢機械式停車位，其性質係於原已核准之停車使用空間、裝
置設備而增加使用，其性質應係如同裝璜，台北市建築管理自治條例第十三條第二項亦規定：「前項設備於竣工後不更動或不影響建築物構造及機能而可再施設之部分，得視為非主要設備。」，本件地下二層原即核准供停車之用，機械式車位（應與汽車昇降設備不可混為一談），係屬附設停車空間設備。而且所有設備皆經檢驗合格，安全無疑。
二、本件自買賣伊始，原告即明知其所購買之特定停車位之產權並無「第三人就買賣之標的物對原告主張任何權利」，而且其所購停車位之產權，確係存在，被告確將土地及建物之產權合法移轉予原告，原告並持有權狀，原告更就系爭停車位使用達十二年以上之久，申言之，系爭停車位產權並無原告所主張之權利瑕疵。本件被告對原告亦無詐欺，原告無解除契約之權，其亦無請求被告賠償二百一十萬元之權：
㈠被告與原告簽定買賣契約時即約明原告所購者係特定之第
十九之一（下）號停車位，被告並照約定交付原告，原告使用迄今十二年。契約第一條約明甲方（即原告）所購之買賣標的：「地下二層第19-1（F）號 一個停車位、持分面積約為...... 」 ，即雙方買賣標的之產權確係建物之應有部分，非指車位所在特定位置的「百分之百獨立完整所有權」。依契約第十條更約定：「乙方於本標的物所屬大樓完工後，對於停車位之建築結構及機械設備保固一年」，更可証明「機械設備」部分與「建築」部分確係截然有別。第四條開宗明義係就「本停車位之建築工程」而為約定，而現在之爭議係屬停車位「機械設備」部分，故原告援引第四條主張被告遲延而要求被告給付違約與契約不符。
㈡被告確已將原告所購車位之建物及土地之產權即建物及土
地之應有部分移轉登記予原告，亦無權利瑕疵存在，被告所移轉登記予原告之產權確係無產權糾紛之情事，兩造在契約第九條明定被告係對「停車位之機械設備保固一年」，而今原告就機械設備使用已近十二年之久，故系爭停車位之效用確無任何瑕疵，應屬無疑。
㈢契約第十六條除約明所謂停車位產權即係本標的所屬大樓
地下二層之使用用途為停車位之獨立產權外，更已表明系爭停車位並非係依申請許可之建築執照所建，而約定到時候若地下二層不能取得停車場使用目的，買方得解約，買方不解約時，賣方仍應規劃為停車場使用，惟買方亦不得用作其他用途云云，申言之，兩造於買賣締約時即明白講明系爭停車位並非必係依建築執照所核定而建立停車位，甚至當時皆預期若「地下二層非經建管處核准供作停車場使用」時，賣方仍應使買方取得地下二層之產權，買方仍應作停車使用，足証被告對原告不但無詐欺而且係於雙方締約時即表明，被告並無故不告知之情事。
㈣本件係特定物買賣，兩造締約時即特定交易標的係第19之
1 號停車位，而且被告業已交付原告使用十二年之久，被告亦無任何遲延可言。另原告謂其所購停車位產權無使用執照云云並不實在，蓋被告已將原告所購車位所在地下二層建物及土地之應有部分移轉登記予原告，有登記謄本可稽，而地下二層確係經核准使停車場使用，並已取得使用執照。而本件買賣契約原係由從事建築師業務之原告乙○○丈夫張昭然建築師締約購買，嗣後再改名由乙○○為買受人，取得使用執照後之「37-39 期款繳款及點交皆係張昭然建築師出面，有原告自呈之發票及契約可稽。申言之，原告對當初買賣標的物使用執照設計內容及點交時建築物狀況皆完全瞭解，被告並無以任何不實詐欺原告。
三、原告引據契約第四條主張被告「逾期早已遠超過千日以上，故原告請求價金一倍千分之千之損害賠償」云云，洵有錯誤：
第四條係約定：「本停車位之建築工程｜乙方應向工務局申報開工日期○個工作天內完工，並以使用執照核准日期為完工日期」，申言之，當初雙方係有意排除此一條文之適用，故特意未填載日數，其意甚明。而且該條係就停車位之「建築工程」而為約定，惟查停車位之「建築工程」早已完成，停車位並在十二年前即點交原告使用迄今，並無「建築工程」遲未完成之情事。矧若未完工，豈可依契約附件一在領得使照後，另有三期繳款原告亦皆依約繳納？而且最後一期款即係「點交」款，必係完工後並經原告檢驗符合契約約定而無瑕疵並接受，原告始可能支付最後一期款，其理甚明。事實上原告亦使用十二年之久，皆無任何使用效能之瑕疵，故原告主張工程有瑕疵「未完工」云云，並不可採。其請求未完工之遲延違約金，自屬無理。
四、原告另主張依契約第九條可請求被告加倍賠償損害，而系爭機械式停車位將遭強制拆除，其支付價金二百一十萬元無車位使用，目的不能達到，價金即係其損害云云顯非事實：
停車位產權完全無問題，被告早已依契約第一條而將建物及土地應有部分移轉登記予原告，故本件被告並無違反契約第九條之情事。被告不但已將建物及土地過戶予原告，停車位並已點交原告使用十二年之久，事實上亦無所謂「將遭拆除」之情事。
五、原告主張契約第十六條僅係雙方約定系爭停車位是「獨立產權」，而被告係給付「持分產權」云云，確屬錯誤：
系爭契約第一條第 (一)項 即明白約定原告所購者係「一個停車位，持分面積‧‧」，被告亦已依約過戶建物持分予原告，若被告過戶持分予原告之建物及土地不符契約，而應過戶百分之百所有權之建物登記予原告，原告豈可能十二年來皆未異議？停車位之產權登記方式即係登記停車位所在樓層之持分，當初登記完成後，雙方並依契約第八條點交停車位及權狀，原告就地下二層持分係二十六分之一，皆明載於權狀中，若被告之給付未符契約，原告豈可能接受且均無異議？
六、被告無故意隱匿瑕疵之情事：㈠在契約第十六條即彰顯自締約伊始，被告即表明地下二樓
並非係依建照而建，即建於該處之第十九之一號車位，並非係完全依建照而建之車位，此係雙方於締約時已有共識，被告並無隱匿。且系爭停車位並非無使用執照，蓋系爭地下二層建物之使用執照之使用目的即係停車場，第十六條約定：「（地下二層）無法取得使用用途為停車位之獨立產權」，「甲方經乙方通知後得於取得使照後一個月解除本約」，本件地下二層不但係已有獨立產權並且用途為停車場，被告並無原告所謂故意違反第十六條而不通知之情事。
㈡兩造買賣當初，地下二層是否可供作停車使用皆未可知，
故特於契約第十六條載明：「甲方所購停車位（即本標的所屬大樓之地下二層）如因建管法令變更，而無法取得使用用途為停車位之獨立產權，甲方經乙方通知後得於本停車位所屬之大樓使用執照取得後一個月內聲明解除本契約」、「但甲方如未於前開期間內解除契約，乙方仍應使甲方取得地下二層持分產權，唯該產權之使用用途，依使用執照所載者為準。乙方仍應規劃為停車場，供甲方使用。甲方除用於停車外，不得用作其他用途」。申言之，兩造既皆約明該地下二層是否可取得供停車之用的獨立產權係未確定，即原告亦知悉其所購停車位所在樓層並未必係供原告所知悉，甚且雙方更進一步約定若地下二層未能取得供設停車位之獨立產權時「乙方仍應規劃為停車場供甲方使用，甲方除停車外，不得用作其他用途」。
七、原告主張解約，應屬無理：㈠系爭停車位並無任何第三人對原告主張任何權利，確無民
法第三四九條、三五０條規定之權利瑕疵情事，原告主張有誤。且本件係特定物買賣，被告早已將買賣標的物及產權交付移轉予原告，並無遲延，原告主張遲延並解約，應非合法。另原告已使用近十二年，而且系爭停車位並無任何效用之瑕疵，被告主張解約「顯失公平」，民法第三五九條規定甚明，而且已逾民法第三六五條規定之除斥期間，應屬無理。縱使非屬使用執照已核准之設備，亦非屬標的物有「權利瑕疵」，此觀民法第三四九條規定自明，故原告主張依民法第三五三條解除契約，於法有間。
㈡原告解約確不合法，確已使用十二年，孫森淼債總第576
頁指明：「倘已使用該瑕疵給付者，如承認債權人仍得請求給付未經使用之新品，即與公平原則不符，自應解為僅得請求修補瑕疵或請求損害賠償。」，揆諸上述見解，本件原告主張解約應屬無理，且其主張解約，不但已罹除斥期間且亦有違公平原則，應無理由。
八、原告無任何損失，且原告對契約第九條主張有誤：㈠被告交付原告使用十二年來，系爭停車位並無任何使用或
效能上之瑕疵，原告無任何損害。原告既無任何損害，自無所謂依契約第九條被告應加倍賠償原告之可言。矧契約第九條係「加倍賠償甲方因此所受損害」，原告卻主張「請求價金一倍之賠償」，顯然有誤。
㈡系爭停車位早已完工，並交原告使用，並無契約第四條適
用之餘地。尤有甚者，原告所指之使用執照更早於民國八十一年即已取得，無原告所謂每逾一日應給付千分之一之違約可言。
九、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願提供擔保請准免為假執行。
參、兩造不爭執之事實
一、原告與被告於八十年九月十九日簽立「停車位預定買賣契約書」，以二百一十萬元向被告買受系爭停車位。
二、原告於簽訂上開契約書時，知悉其買受者係機械式停車位。
三、被告業依約於八十一年十二月間，將系爭停車位交付原告使用，並將原告依約應取得之「冠德仁愛龍邸大樓」地下二層持分產權，移轉登記予原告。
四、「冠德仁愛龍邸大樓」地下二層於使用執照上之用途，確係「停車場」，但所設置之機械停車設備，則係未經核准自行增設之設備。
肆、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於被告就其未取得機械停車設備之雜項執照，即將系爭停車位出售原告之行為，是否應負債務不履行之賠償責任？
一、經查，原告與被告簽訂「停車位預定買賣契約書」，支付原告價金二百一十萬元，被告依據雙方買賣契約所負之給付義務，則係完成停車位之建築工程後交付原告，以及將系爭停車位所應取得之建物持分，移轉登記予原告等情，有「停車位預定買賣契約書」影本一件附卷可稽；衡諸該「停車位預定買賣契約書」之內容，除約定若該地下二層建物無法取得停車場使用執照時，原告所得主張權利之外，完全未提及有關申請系爭停車位「機械停車設備雜項執照」之事宜，則原告主張被告迄今未取得系爭停車位「機械停車設備雜項執照」，構成給付遲延云云，自不足採。
二、按所謂權利瑕疵擔保者，乃出賣人不能將買賣標的物之財產權之全部或一部移轉於買受人時，所應負擔之擔保責任。查本件被告業依約於八十一年十二月間完成系爭停車位後交付原告使用，並將原告依約應取得之「冠德仁愛龍邸大樓」地下二層持分產權移轉登記予原告等情，為原告所不否認，並有建物登記謄本影本一件在卷足據，堪認原告已經完整取得系爭停車位之所有權。至於被告漏未就系爭停車位之機械停車設備申請取得雜項執照之事實，不僅對於原告乃系爭停車位所有權人之事實毫無影響，且依據卷附台北市政府工務局九十三年二月二十四日北市工建字第０９３５１５７９１００號函、台北市政府工務局建築管理處九十三年十一月二十二日北市工建字第０９３６８２９５０００號函之記載，該項雜項執照之欠缺，於行政處理上，亦僅產生須重新提出雜項執照申請之結果而已，自難認為屬於民法第三百四十九條所規範之「權利瑕疵」，亦難認為有何「停車位預定買賣契約書」第九條所謂之「產權不清」情形。從而原告依據權利瑕疵擔保之規定，及雙方買賣契約第九條之約定，主張被告應負損害賠償責任云云，亦不足採。
三、綜上所述，原告主張被告給付遲延、權利瑕疵、違反契約，而請求被告負賠償責任云云，均非可採，本件原告之訴為無理由，應予駁回；原告假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
伍、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
民事第二庭法 官 楊代華右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
法院書記官 劉碧輝