臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第2938號
原 告 乙○○訴訟代理人 丁福慶律師複 代理人 陳智勇律師被 告 津秋企業有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 王泓鑫律師
朱容辰律師張逸婷律師被 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 庚○○上開當事人間請求確認本票債權不存在等事件，本院於中華民國94年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告津秋企業有限公司所持有如附表所示之本票壹張票據債權不存在。
被告津秋企業有限公司應將如附表所示之本票壹張返還與原告。
原告其餘之訴駁回訴訟費用由被告津秋企業有限公司負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第2 項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告津秋企業有限公司供擔保後，得假執行。但被告津秋企業有限公司如於假執行程序實施前以新臺幣叁佰零伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告因有意購屋而委由被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）代為尋找，適被告津秋企業有限公司（下稱津秋公司）欲出售坐落臺北市○○區○○段1小段173 號土地及其上門牌號碼為臺北市○○路○ 段58之4號及地下層之建物（下稱系爭房地）而委託被告永慶房屋出售，於洽談過程中，原告曾多次詢問被告屋況如何有無滲漏水之狀況，出面洽談之被告津秋公司員工丁○○及被告永慶房屋員工黃玟豪、陳弘彥一再表示屋況良好保證決無滲漏水，且契約條文及標的物現況說明書內亦有被告津秋公司保證無滲漏水之記載，原告因而陷於錯誤遂於民國93年5 月17日以新臺幣（下同）3150萬元之價格向被告津秋公司購買系爭房地，並簽訂買賣契約（下稱系爭契約），且預付現金10萬元及簽發如附表所示之本票（下稱系爭本票），惟於簽約當日稍晚，原告即由系爭房地地下層承租人甲○○處得知系爭房地地下層於93年5 月12日因滲漏水而房屋淹水，且被告津秋公司並未予以解決，可知系爭房地確不具被告津秋公司保證之品質，因原告向被告反應上開情事無法獲得解決，原告遂於93年5 月26日及93年6 月2 日對被告發存證信函分依民法第359 條解除買買契約及依民法92條第1 項前段撤銷購買系爭房地之意思表示，並依據民法第179 條、第181 條及第
259 條之規定請求確認系爭本票債權不存在，且被告應返還10萬元及系爭本票。若認原告主張解除契約不合法，被告津秋公司業已於93年6 月18日對原告發函解除契約，並沒收原告交付之現金及本票，然原告於簽約後旋即表示解約，對於被告津秋公司所受損害不大，應認被告津秋公司所沒收之違約金數額過高而應予以核減並返還等情。並聲明：㈠請求確認被告津秋公司就如附表所示之本票債權不存在。㈡被告津秋公司、永慶房屋應返還原告如附表所示之本票與10萬元，及10萬元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告津秋公司則以：系爭房屋於93年5 月12日雖有進水之情況，然該進水原因係因採光罩排水不良所造成，並非房屋主體結構內部之滲漏水，亦非屬水由外面流至室內之淹水，且系爭房屋採光罩排水不良業已經被告津秋公司於93年5 月20日修復完畢。而於原告與被告津秋公司就系爭房地簽訂買賣契約時，原告係詢問被告津秋公司是否有淹水，被告津秋公司之人員即表示系爭房屋不曾淹水，原告不曾就是否滲漏水加以詢問，並被告津秋公司所提出之房屋現況說明書係於92年12月31日委託被告永慶房屋出售系爭房地時即已填具，自亦無法涵蓋93年5 月12日之採光罩排水不良以致進水之狀況，可知被告津秋公司並無詐欺原告之行為，且前開進水之情形，縱認屬瑕疵，亦屬對於系爭房屋通常效用或預定效用無關重要之小瑕疵，並不得視為瑕疵。又觀諸系爭契約第10條第5 項之約定「乙方（即被告津秋公司）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海沙屋、輻射屋‧‧‧等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，雖條文文字係「交屋前」，然若依據原告之主張，即便於交屋當日前修復亦為瑕疵而得解除契約，應認與當事人之真意及事理之公平性有違，而應解釋為於兩造係約定於「交屋時」始負物之瑕疵擔保責任，復依據最高法院83年度臺上字第2223號判決要旨，於系爭房地尚未交付與原告而危險移轉前，自不生瑕疵擔保責任之問題，原告自不得依據物之瑕疵擔保責任之相關規定主張解除系爭契約。且若認採光罩排水不良以致進水係屬滲漏水，參以依據系爭條約第16條約定亦為契約一部之漏水保固承諾書第4 條第1 項約定「交屋前所現之漏水情形，應由賣方於交屋前負則修復，‧‧‧。」亦應先依據漏水保固承諾書之條款而由被告津秋公司負責修復，況被告津秋公司亦已於93年5 月20日交付系爭房屋前修復採光罩而不再發生進水之情形，是原告自不得依據民法第354 條第2 項之規定主張物之瑕疵擔保責任。另採光罩排水不良以致進水之問題，經被告津秋公司花費3 萬元即已修復而不再發生，但原告竟以採光罩排水不良以致進水而得輕易修繕之瑕疵主張解除價金高達3150萬元之契約，顯有失公平。此外，被告津秋公司於原告未依系爭契約第5 條第1 項約定於93年5 月24日備妥315 萬元並配合辦理備證用印事宜而發生違約時，即於93年6 月4 日依據系爭契約第13條第1 項之約定發函催告原告履行，惟原告仍不履行，被告津秋公司遂依據前開規定發函與原告表明解除契約並沒收原告已支付之現金及系爭本票，復依系爭契約第13條第4 項之約定，該沒收之性質係屬懲罰性違約金，被告津秋公司無需證明有何損害即可請求，而系爭房地之價值高達3150萬元，並非買賣玩具，豈容原告任意毀約不買，是前開懲罰性違約金之額度並未過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告永慶房屋則以：原告與被告津秋公司間就系爭房地之買賣，係由被告永慶房屋仲介成交，原告並未告知「漏水不買」之條件，契約內亦無「如房屋滲漏水即得解除契約」之特別約定，且於系爭契約第10條第5 項已就瑕疵擔保責任加以約定，原告豈能依據系爭房屋於出賣前有滲漏水而主張解除契約。況系爭房屋係屋齡13年多之中古屋，於出賣前本即可能曾有滲漏水之情形，且原告於簽約前業已前往系爭房屋察看多次，被告永慶房屋如何有詐欺之行為？另被告永慶房屋在原告與被告津秋公司間，係立於居間仲介之地位，原告所交付之現金已存入交通銀行備償專戶內，而原告所交付系爭本票則暫存在被告永慶房屋處，惟因原告與被告津秋公司就系爭契約產生爭執，被告永慶房屋並無權利將前開現金及系爭本票返還原告，須待兩造爭執獲判決確定，被告永慶房屋即依據判決執行等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件原告與被告津秋公司經由被告永慶房屋之仲介而於93年
5 月17日就系爭房地之買賣簽訂系爭契約，系爭房屋係於79年9 月14日興建完成，買賣價金共3150萬元，原告原應於簽約時給付315 萬元之簽約款，因原告無足夠現金，遂達成原告先給付10萬元並開立系爭本票以擔保餘款305 萬元之支付，而原告給付之上開現金業已存入被告津秋公司在交通銀行所開立之備償專戶，原告給付之系爭本票則由被告永慶房屋暫為保管，且依據系爭契約第5 條及第12條之約定，原告應於93年5 月24日前給付315 萬元之備證用印款，於稅捐機關核發稅單後3 日內給付315 萬元之完稅款，於被告津秋公司原有銀行貸款由原告所申貸銀行代為轉帳清償或由原告代為清償而給付尾款共2205萬元時，被告津秋公司始移轉系爭房地之占有與原告。嗣於原告得知系爭房屋地下層於93年5 月12日發生進水情形後，原告即於93年5 月26 日 及93年6 月
2 日對被告發存證信函分依民法第359 條解除買買契約及依民法92條第1 項前段撤銷購買系爭房地之意思表示且未繳納其他契約款項，嗣因原告未依約給付備證用印款，經被告津秋公司於93年6 月4 日催告原告履行，而原告仍未履行，被告津秋公司始於93年6 月18日以原告違反契約而主張依據系爭契約第13條之規定解除契約並沒收已收受之現金及系爭本票等情，為兩造所不爭執，且據原告提出系爭契約書、如附表所示本票影本、原告於93年5 月26日及同年6 月2 日所發之存證信函及被告提出於93年6 月4 日及同年月18日所發存證信函在卷可稽，自堪信為真實。至於原告所提因詐欺而撤銷系爭契約之意思表示及因物之瑕疵擔保責任而解除系爭契約以主張確認如附表本票債權不存在並被告返還前開本票及現金10萬元，為被告所否認，並以前開情詞置辯，則兩造爭執要點厥為：㈠被告永慶房屋是否負有返還現金10萬元及系爭本票之義務？㈡系爭房地地下層於93年5 月12日進水之原因為何？㈢系爭契約是否業經原告或被告撤銷或合法解除？㈣若被告主張解除契約為有理由，則被告是否得以沒收原告給付之現金10萬元及系爭本票？經查：
㈠被告永慶房屋是否負有返還現金10萬元及系爭本票之義務？
觀諸系爭契約之內容，被告永慶房屋並非系爭契約之當事人，被告永慶房屋自不負解除契約回復原狀之義務。至於原告依不當得利法律關係請求部分，參以交通銀行南京東路分行於93年12月7 日所發交南東發字第9334 600103 號函附原告與被告津秋公司出具之價金履約保證申請書第2 條第1 項之約定及存摺存款存戶餘額查詢單，原告給付之買賣價款均應透過被告永慶房屋存入被告津秋公司於交通銀行南京東路分行開立之備償專戶，原告交付之現金10萬元亦已存入前開備償專戶，僅被告津秋公司得向交通銀行南京東路分行本於存款人之地位行使寄託物返還請求權，被告永慶房屋對該原告交付現金之10萬元並無持有保管之事，亦無使用收益處分之權，復參諸如附表所示之本票受款人記載為被告津秋公司，可知被告永慶房屋就如系爭本票之收取保管僅係依系爭契約第5 條第5 項之締約精神受被告津秋公司之指示而占有，堪認其為被告津秋公司之占有輔助人，並未因而受有任何利益。從而，原告對被告永慶房屋依解除契約回復原狀及不當得利之法律關係請求返還交付之現金10萬元及系爭本票，均無可採。
㈡系爭房地地下層於93年5月12日進水之原因為何？
觀諸系爭契約第10條第5 項規定「乙方（即被告津秋公司）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋‧‧‧等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」中例示之比較，及系爭契約附表之標的物現狀說明書關於滲漏水情形可供勾選之滲漏水位置有屋頂、外牆、窗框、冷熱水管、浴室、其陽臺、後陽臺、廚房、臥室、客廳等選項，可知系爭契約中所稱之「滲漏水」，係指房屋主體結構或管線本身有瑕疵以致原應透過建物管路排出建物之水份由建物內部滲漏而出之謂。而證人甲○○到庭結證稱：伊在系爭房地地下層擔任店長至93年6 月中旬為止，於93 年5月12日因雨下很大，雨水從系爭房地1 樓之採光罩往下流，水從牆壁流下來，且天花板也在滴水，水淹得很快，但附近並無其他房子淹水，這種狀況之前也大約曾經發生過2 次，伊並曾將狀況告知津秋公司之丁○○，前幾次都沒有來處理，但丁○○於93年5 月12日發生後隔天有來瞭解並說要請人來修，到了月底就有人來修，修繕後遇到下雨，水也不會再流進來等語（見本院93年12月1 日準備程序筆錄第3 頁至第
6 頁）；證人丙○○到庭結證稱：伊自93年3 月27日起向被告津秋公司租賃系爭房地地下層開設租書店，租賃期間即93年5 月12日曾經因為採光罩排水槽阻塞以致積水溢出而發生進水情形，但未曾發生地勢過低淹水及房屋本身結構滲漏水之現象，伊即與丁○○聯繫，丁○○並曾於當日前往系爭房地察看，而於93年5 月12日進水後1 、2 星期內該採光罩即已修繕完畢，之後於93年7 、8 月間下大雨時即沒有再發生類似之狀況等語（見本院93年12月20日準備程序筆錄第2 頁至第6 頁），復參以被告津秋公司提出之估價單，前開採光罩排水不良之問題僅需支付3 萬元之修繕費用僅可予以修復，顯見系爭房地地下層於93年5 月12日發生進水之原因係因系爭房地採光罩設置有問題而偶然發生，經改善後即不復存在，核與系爭契約所稱之「滲漏水」情形有別，且系爭房地亦無因地勢低窪或排水不良所造成長期難以改善淹水之情況，原告主張93年5 月12日所發生進水現象係屬系爭契約所稱之「滲漏水」等語，要難憑採。
㈢系爭契約是否業經原告或被告撤銷或合法解除？
⑴按解釋當事人之契約，應於文意上及論理上詳為推求，不
得拘泥於字面，致失當時立約之真意，最高法院著有19年上字第58號判例要旨可參。觀諸系爭契約第10條第5 項規定「乙方（即被告津秋公司）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵，‧‧‧，如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」契約文字雖明示被告津秋公司應保證系爭房地於「交屋前」無存在物之瑕疵，然探究其文意，僅係以物之瑕疵發生於交屋前、後用以區分危險負擔應由出賣人或買受人承受之意，且參酌系爭房屋為屋齡已逾13年之中古屋，並參以民法第354 條關於物之瑕疵擔保責任時點規定，前開契約僅能解釋被告津秋公司保證於交屋時無存在物之瑕疵，尚難擴張解釋為被告津秋公司需負擔系爭房地自興建完成起或簽立系爭契約起至交屋前均無物之瑕疵之保證責任。另系爭房地地下層於93年5 月12日進水之事件，非屬系爭契約所稱之滲漏水，而被告津秋公司於原告依約給付尾款即被告津秋公司負有移轉系爭房地占有前即已修復前開採光罩排水不良之瑕疵，已如前述，核與民法第354 條第2 項之規定並不相合，原告依據民法第354 條第2 項及第359 條規定解除契約，要無足採。
⑵觀諸原告提出其與代書薛淑貞及被告永慶房屋姓名年籍不
詳吳店長（下稱吳店長）之通話記錄譯文，薛淑貞僅提及：「我是記得在簽約時你有問他說那個地方有沒有淹過水？」、「他我只聽到你問他淹水這個事情，漏水這個事情，我不曉得你有沒有再問他這個，我不知道。」、「因為我是可以很肯定就是說因為我有聽到你有問他地下室怕會淹水。」、「對對對，經過颱風那裡會不會淹水。」、「因為他自己有講他們以前是做成衣的，所以他說他們從做成衣到現在他們沒有碰過淹水這種情形。」、「我不知道他是不是給你掛保證，因為他跟我講他以前是做成衣，有淹水就不可能在那裡做成衣，他是這樣回答你。」；吳店長亦僅提及：「當初有問他有沒有淹水的狀況，他跟我們講是沒有，因為他們在那邊執業嘛！開業7 、8 年還是10年，他從來沒有淹過水，漏水我們是確實沒有問他，那他也沒有告訴我們跟我們講。」顯見被告津秋公司所稱於簽約當時原告僅詢問是否有淹水而被告津秋公司人員答以無淹水之一情，堪以採信。而參以系爭房地包含地下層一節，可認原告與被告津秋公司於簽訂契約時所談及之「淹水」，乃指系爭房地是否會因地勢低窪或排水不良等長期無法改善之原因而造成進水，另系爭房地於93年5 月12日發生進水事件係因採光罩排水不良偶然性因素發生且已於系爭房地交屋前排除，被告津秋公司僅需擔保系爭房地於交付時無物之瑕疵，已如前述，實難認被告津秋公司於簽訂系爭契約時所稱系爭房地未淹水等語係屬詐欺行為之實施，原告主張依據民法第92條第2 項主張撤銷意思表示，亦無可採。
⑶按甲乙雙方（指原告與被告津秋公司）其中之1 方如未按
本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知仍不履行時，他方得逕解本除契約，為系爭契約第13條第1 項前段所明定。依前所述各節，原告所提解除系爭契約及撤銷意思表示之主張，均屬無據，則原告自無拒絕依系爭契約第5 條之規定按時給付備證用印款之正當理由。而原告延未給付備證用印款，經被告津秋公司催告後，原告迄未給付，即屬違約，則被告津秋公司依據系爭契約第13條第1項規定主張解除系爭契約，核與規定相符，尚屬可採。㈣若被告主張解除契約為有理由，則被告是否得沒收原告給付
之現金10萬元及系爭本票？按甲方（即原告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（即被告津秋公司）得於解除本契約後沒收甲方已給付之全部款項；本案簽約款，甲方於簽約時先給付10萬元，餘款305 萬元，甲方應於93年5 月21日前補足，並同時開立商業本票擔保，於給付款項後退還，此為系爭契約第13條第2 項中段及第18條第4 項所明定。而本件原告於簽約時已給付現金10萬元與被告津秋公司一事，為兩造所不爭執，是被告津秋公司於原告違約後，依據前開契約約定沒收上開10萬元之款項，自屬有據。至於系爭本票之交付，旨在擔保簽約款餘款之給付，被告津秋公司於前開債務實現前應代原告保管系爭本票，待原告給付簽約款餘款後返還，從而系爭本票既非供清償簽約款餘款之用，即難認系爭本票為原告業已給付之款項，被告津秋公司依據前開契約約定得沒收者，僅原告業已交付之借款即現金10萬元。至於原告所交付系爭本票，既係擔保原告因系爭契約所應給付之簽約款餘款，而系爭契約已為被告依約解除，則原告亦無需再給付原告簽約款餘款，被告津秋公司取得系爭本票，已無法律上之原因而需返還原告。另按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院亦有49年臺上字第807 號判例要旨可參，經本院參酌原告與被告津秋公司簽訂契約之買賣價額、原告違約之原因及可能對被告津秋公司所生之危害等情形，被告津秋公司依據約定沒收違約金即現金10萬元並無不當。
五、綜上所述，本件系爭契約業經被告津秋公司合法解除，原告與被告津秋公司互負回復原狀之義務，從而原告依解除契約回復原狀及不當得利之法律關係訴請確認被告津秋公司對於系爭本票債權不存在及被告津秋公司應返還系爭本票部分，洵屬有據，應予准許，原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。本判決主文第2 項原告勝訴部分，原告與被告津秋公司分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。又假執行之宣告，乃法院於給付判決確定前賦與該判決執行力之宣示，而確認判決並無執行之問題，從而原告就本判決第1 項聲明願供擔保請准宣告假執行，自無可採，應與原告其餘因敗訴而假執行之聲請失所附麗部分，併予駁回。
六、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第85條第1 項、第78條、第79條、第390 條第2 項、第392條第2項之規定，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 3 月 8 日
臺灣臺北地方法院民事第四庭
審判長法 官 周玫芳
法 官 黃柄縉法 官 唐于智正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 3 月 8 日
書記官 江虹儀附表┌───┬──────┬──────┬─────┬───┐│發票人│發票日 │到期日 │面額 │受款人││ │ │ │（新臺幣）│ │├───┼──────┼──────┼─────┼───┤│乙○○│93年5月17日 │93年5 月21日│305萬元 │津秋企││ │ │ │ │業有限││ │ │ │ │公司 │└───┴──────┴──────┴─────┴───┘