臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第三０八號
原 告 丙○○○大廈管理委員會法定代理人 乙○○○訴訟代理人 甲○○
李富祥 律師複代理人 姚念林 律師被 告 丁○○○股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 己○○
梁穗昌 律師複代理人 李夏菁 律師右當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十三年四月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾萬參仟元，及自民國九十二年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣陸拾萬參仟元供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）六十萬三千元，及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：被告座落於原告社區即丙○○○大廈地下一、二層之六十七位停車位（下稱系爭停車位），依丙○○○大廈停車場管理辦法第七條約定，被告應於每月二十日前，每一車位按每月一千元繳付管理費，共計每月應繳付六萬七千元管理費予原告；詎被告自民國（下同）九十一年十二月起至九十二年八月止，連續積欠系爭停車位之管理費九個月共計六十萬三千元，履經催討，迄未清償。另被告雖稱原告妨礙其出租、出售系爭停車位，造成其受有三百六十一萬八千元之損失，被告自得就其損失與原告之管理費主張抵銷，並稱原告調高管理費，阻礙其利用及處分系爭停車位，致侵害其之權益。然原告否認有妨礙被告租售系爭停車位之行為，被告應就其主張負舉證責任，不得僅以原告所發之函，遽認原告有妨害其之事實，另原告亦否認曾向被告之客戶表示系爭提車位不對外租售之事實，且被告積欠管理費與原告調高管理費之收費標準無關。又況，被告於銷售房屋時，曾對承購住戶保證系爭停車位乃內售車位，不對外銷售，詎被告竟違反前開承諾；復以被告僅有十六個停車位得對外銷售，然被告卻以系爭六十七個車位無法對外銷售，據以主張其所受損失。而證人陳金龍係被告公司之職員，其證詞自有所偏頗，況據證人陳金龍所言，其曾帶領約十名被告客戶查看系爭停車位，被告如何主張系爭六十七個停車位受有損失，是證人陳金龍之證詞，不足為採。再者，被告提出丙○○○大廈第二屆第一次委員會議記錄，主張原告有阻礙其租售系爭停車位之事實；惟前開會議記錄之日期係九十年六月十九日，而被告係自九十一年十二月起積欠管理費，倘原告有阻礙被告租售系爭停車位之事實，致被告受有損害，被告豈會願意繳付自九十年六月起至九十一年十一月止達一年半之管理費，是被告所言顯不足採。
三、證據：提出丙○○○大廈第二屆臨時管理委員會會議記錄一件、律師函及其回執一件、房屋銷售資料一件、丙○○○大廈第五次區分所有權人會議會議紀錄一件（以上均影本）等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。
㈡如受不利判決，被告願提供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：原告明知被告係系爭六十十七個停車位之所有權人，依法享有使用、收益及處分之權，竟違法阻礙被告出租、出售系爭停車位，並指示其所僱佣之警衛對被告之客戶表示不准承租或承購系爭停車位，致被告對六十七個停車位無法使用收益及處分，原告自應對被告負損害賠償責任。況依公寓大廈管理條例規定，管理費之多寡應由住戶大會決議，原告自應就其主張每月一千元之管理費用係經由何時、何地所召開之住戶大會所議決，負舉證責任。且由原告於九十二年一月十日曾函告被告，被告欲出售或出租持有之車位，經管理委員會一致決議，礙難同意足證，原告確有阻礙原告出租或出售車位之事實。另據原告於九十二年九月十五日之公告，亦足證該公告係原告針對被告系爭六十七個停車位而調高管理費，且由該公告所載「冠德公司提供若管委會能全數承購其車位之統包優惠辦法亦已取消」、「經意見調查統計上有意承購者差異甚大」可知，兩造確係因原告之阻礙行為而進行協商，嗣因無法達成共識而作罷。又況，原告提出之廣告並無其所謂「車位不對外銷售」記載，原告主張被告承諾車位不對外出售，顯然不實；退一步言，車位不對外出售並非不得對外出租，且原告亦無權要求被告不得出租。又被告因原告之阻礙致原告受有無法使用、收益系爭七十六個停車位之損害，自不得請求被告支付每月一千元之管理費；且若非原告阻礙，被告早已將系爭車位出售、出租完畢，此由證人陳金龍之證詞可知，是被告自得就所受之損害與原告管理費之請求主張抵銷。且被告為減少因原告阻礙所造成之損害，故仍繳付前開管理費，詎被告竟以被告曾繳付管理費，據以主張被告不得再為爭執，顯無理由。
三、證據：提出丙○○○大廈管理委員會函一件、公告一件、車位買賣契約書一件、照片三幀、丙○○○大廈第二屆第一次委員會議記錄一件（以上均影本）等件為證。
理 由
一、本件原告起訴主張被告座落於原告社區即丙○○○大廈地下一、二層之六十七位停車位，依管理辦法規定，每一車位應按月繳付一千元管理費，共計每月應繳付六萬七千元，詎被告自九十一年十二月起至九十二年八月止，連續積欠系爭停車位之管理費九個月共計六十萬三千元，履經催討，迄未清償，為此訴請被告給付管理費等語；被告則以其依法就系爭六十十七個停車位享有使用、收益及處分之權，且其並無車位不對外銷售之承諾，詎原告竟阻礙被告出租、出售，並指示其所僱佣之警衛對被告之客戶表示不准承租或承購系爭停車位，致被告對六十七個停車位無法使用收益及處分，損失不貲，原告自應對被告負損害賠償責任，爰以此抵銷原告管理費之請求云云資為抗辯。
二、經查，本件兩造均不否認依系爭丙○○○大廈停車場管理辦法第七條約定，每一停車位每月應繳納管理費一千元，而被告於系爭大廈地下一、二層中擁有六十七個停車位，依管理辦法每月負有應繳納六萬七千元管理費之義務，此一事實洵堪認定。而本件被告所以拒絕繳納管理費者，其主要理由乃原告阻止其將所有之系爭六十七個停車位出租、出售，其乃因此拒絕給付管理費，並以其因此所減少之收入視為損害，主張與原告之請求抵銷，是可知本件兩造爭執之主要重點：㈠被告可否出租、出售其所有之系爭六十七個停車位？㈡倘其可以出租、出售系爭停車位，其因原告阻止行為所生之損害，得否據為與原告管理費請求互為抵銷之依據？按依公寓大廈管理條例第四條第一項規定，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部份得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；又區分所有權人對專有部份之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，同法第五條亦設有明文。本件被告為系爭六十七個停車位所有權人，此為兩造所不爭執，依民法第七百六十五條及上揭法律規定，被告應能自由使用、收益、處分其所有之系爭六十七個停車位，殆無疑義。原告指稱被告所有系爭車位不得對外出售云云，未見其說明依據，自非可採。雖原告另提出被告於銷售系爭大廈房屋時所製作之網頁資訊，上載「內售車位」等語，認為此即表示車位不對外銷售云云。然所謂「內售車位」，究指內有車位出售，或指系爭大廈有室內車位出售，抑指車位不對外出售，並未明確，是否單指「車位不對外出售」，非得僅依此一網頁資訊以為證明。況縱認為係指車位不對外銷售而言，上開文件亦未明示不對外出租，原告遽指被告曾允諾車位不對外租售云云，顯屬牽強。況所謂停車位使用之限制，是否不分其種類均一致適用，亦有疑義，蓋停車位依其來源性質之不同而有所未法定停車位及獎勵停車位等之區別，若謂不論何者均不得對外租售，亦顯然剝奪所有權人之管理處分權（財產權），尤非可採。是本件原告指稱被告不得就其所有之系爭六十七個停車位為租售行為，應屬無據。再者，倘原告此說可採，則住戶所購買之停車位若因一時無需使用，可否私下對外出租？若不可對外租售為兩造決議，即應一體適用，不可倚清倚重，不同處遇。
三、承前所述，本件被告既得就其所有系爭六十七個停車位為租售之行為，則其可否以原告限制其租售行為致生損害為由主張抵銷？按本件原告於對住戶之內部文件中已自承無法限制被告租售系爭七十五個停車位，惟計劃以提高每一停車位之車輛管理費至每月三千元方式（住戶每月一千元），以達間接遏止消費者租、買系爭停車位之目的（被證二參照）。姑不論原告此舉是否符合公寓大廈管理條例相關規定，惟由此一決議內容以觀，原告顯然並未阻止被告租售系爭停車位，僅係提高其難度而已，被告雖辯稱原告確有阻止外人前來承租、購買停車謂之行為，致造成其損害云云，惟對此被告無法舉證以實其說，雖其曾舉證人陳金龍到場證稱原告確有阻礙客戶前來查看標的之行為云云，惟查，證人身為被告公司職員，所述情節自有偏頗，又縱然其所述屬實，惟所謂客戶前來觀看車位，與客戶是否因此願意購買、承租車位仍然有別，證人僅能證明有人前來，無法證明有人曾下定購買或承租，是亦無法證明被告所受損害若干。被告復稱鄰近停車位均已出租，足見該處確有如此市場需求，其確實受有損害云云。然不同市場本有不同市場需求，不同商品本身亦各有不同條件，不可一概比附援引，被告對於其究竟受有若干損害，均無法提出確切證據資料供本院佐參，遑論如何填補此一損害，或以此損害主張抵銷。被告就系爭六十七個停車位之管理、使用、收益權能確因原告所設立之規則而趨於困難，然因停車位對外出售、出租，本即易使大廈出入人員複雜，對大樓住戶而言自有增生生活上困擾之可能，是以，於考量保護被告權利之際，應同時考慮大廈住戶權益，如何取得平衡，乃不可不思慮之事。而參酌公寓大廈管理條例第五條規定意旨，區分所有權人對專有部份之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，足見區分所有權人共同利益之行為，乃不可忽視之考量因素。本件被告既為系爭大廈地下室六十七個停車位之所有權人，依公寓大廈管理條例規定，自應遵守區分所有權人大會之決議內容，倘大會決議對於所有權之行使設有限制，被告自應另尋可允許之方式行使權利，非謂因此其本於所有權所得行使之權利即全部遭受剝奪，致生損害。是本件被告既無法證明其究竟受有多少損害，而系爭六十七個停車位復為其所有，縱屬閒置不用，依法及管理委員會決議，均仍須支付管理費，此在其他一般住戶皆然，是被告執此作為抵銷抗辯，拒絕給付車位管理費，自屬無稽。從而，本件原告本於公寓大廈管理條例及丙○○○大廈停車場管理辦法規定訴請被告給付積欠之管理費六十萬三千元及依此計算之法定利息，即屬有據，應予准許。
四、假執行之宣告：本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 三十 日
民事第二庭 法 官 汪漢卿正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 四 月 三十 日
書記官 許婉如民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。