臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第3013號原 告 王竣民即祭祀公業王五祥管理人訴 訟 代理人 王振志律師被 告 甲○○兼訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求調整租金等事件，本院於中華民國93年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○承租祭祀公業王五祥所有坐落台北市○○區○○段一小段十九地號、二三地號土地之地上權，應有部分各四分之一之應付年租金，均應自民國九十二年六月三日起調整為依該土地當年度申報地價年息百分之七計算，均於當年七月十五日給付。
被告甲○○應依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告應給付原告如附表三所示之租金、利息。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之九十四，餘由被告乙○○負擔。
本判決第三項得假執行。但被告乙○○、甲○○如分別以新臺幣壹拾貳萬參仟陸佰玖拾陸元、新臺幣肆拾柒萬壹仟參佰柒拾參元各為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由程序方面：
本件原告就請求被告甲○○給付租金部分，原起訴請求被告甲○○給付新臺幣（下同）327,133 元及法定遲延利息，此有起訴狀在卷，嗣於訴訟中將請求金額擴張為471,373 元，此亦有擴張訴之聲明狀在卷，依民事訴訟法第255 條第1項第3款規定，本院自應准許，合先敘明。
實體方面：
原告主張：坐落台北市○○區○○段1 小段19、23地號土地（
下稱系爭土地）為祭祀公業王五祥所有，原告為祭祀公業管理人，被告甲○○於民國92年6月3日，取得占用系爭土地之台北市○○○路○段○○號3、4樓、64號3樓房屋所有權及地上權應有部分各為四分之一，而祭祀公業於58年4月21日，與上開56號3樓、64號3 樓房屋之前手周墨卿簽訂租約時，固約定以系爭土地申報地價百分之四給付地租，於每年7 月15日給付，惟系爭土地位居台北市○○○路旁，交通方便、商業活動繁榮之處，土地升值甚鉅，該申報地價已由原來之每平方公尺8,470 元調高為76,200 元，且上開56號4樓部分之地上權地租，約定按申報地價百分之七計算，原告已於起訴前，向上開56號3 樓、64號3樓房屋之前手即訴外人張素麗、被告乙○○表示，自92年4月8 日起地租調整按系爭土地申報地價百分之七計算，爰依民法第227條之2、第442條規定和司法院院字第986號解釋，求為判命被告甲○○就56號3樓、64號3樓房屋部分之地上權地租，自92年6月3日起調整為依系爭土地當年度申報地價年息百分之七計算，於當年7月15日給付，且依土地登記規則第5條、第27條、第102 條規定，請求被告甲○○協同原告辦理變更登記。
另前開56號4樓、64號3樓房屋及地上權原為被告乙○○所有，於92年6月3日移轉登記予被告甲○○之前，尚積欠附表一所示之地租及利息，且被告甲○○自92年6月3日起至93年12月31日止，積欠原告如附二表示之地租，爰依地上權、租賃權之租金給付請求權，請求被告給付如附表三所示之地租及利息等語。
並聲明：如主文第一、二、三項所示。
被告則以：
㈠被告乙○○雖於75年3 月25日，委託代書在祭祀公業提出有關
系爭56號4 樓房屋地上權之土地租賃契約書蓋用印章，惟被告乙○○並未接受該租約所約定按系爭土地申報地價百分之七計算地租，且被告乙○○就88年度至92年度之地租，均按申報地價百分之四計算之地租給付，並經原告收受，可知被告乙○○已將祭祀公業之要約，變更為按申報地價百分之四計算地租而為承諾，祭祀公業收受地租應視為承諾，堪認已達成按申報地價百分之四計算地租之合意，故原告主張被告乙○○積欠部分地租，自不足取。
㈡系爭56號3樓、64號3樓房屋部分地上權之地租，已約定按系爭
土地之申報地價之百分之四計算，且系爭土地之申報地價每年均有調漲，原告主張地租調整為按申報地價百分之七計算，係加重被告甲○○之雙重負擔，顯失公允，則原告不得請求調整地租，其請求被告甲○○偕同辦理變更登記，亦屬無據。另系爭56號3樓、64號3樓房屋部分地上權92年度之地租，業經前手張素麗、被告乙○○清償，並無積欠地租之情事。
㈢並聲明：原告之訴駁回；就給付訴訟部分，如受不利之判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為祭祀公業王五祥所有，原告為祭祀公業管理人，被
告甲○○於92年6月3日，取得占用系爭土地之台北市○○○路○段○○號3、4樓、64號3樓房屋所有權及地上權應有部分各為四分之一，為兩造所不爭執，有土地登記謄本、台北市文山區公所88年1月15日北市文民字第8820089500號函在卷可稽。
㈡系爭56號3樓房屋之前手張素麗於66年5月9 日，與前開祭祀公
業簽訂該房屋部分地上權之土地租賃契約書，約定之租賃期間為不定期，地租按申報地價百分之四計算，於每年7 月15日給付，為兩造所不爭執，有該土地租賃契約書在卷。
㈢系爭56號4樓房屋之前手即被告乙○○於75年3月25日，委託代
書在該房屋部分地上權之土地租賃契約書蓋用印章，該租約記載之地租，係按申報地價百分之七計算，於每年7 月15日給付，為兩造所不爭執，有土地租賃契約書在卷。
㈣系爭64號3樓房屋部分地上權地租，約定之租賃期間為不定期
，按申報地價百分之四計算，於每年7月15日給付，亦為兩造所不爭執。
得心證之理由：
本件兩造所執之處，應在於系爭56號4 樓房屋部分地上權地租，是否約定按系爭土地申報地價百分之七計算，和原告就系爭56號3樓、64號3樓房屋地上權得否請求調整地租，及被告是否積欠地租？㈠系爭56號4樓房屋地上權地租部分：
⒈按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公
證人之認證者，推定為真正。民事訴訟法第358條第1項定有明文。
⒉查系爭56號4樓房屋之前手即被告乙○○於75年3月25日，與祭
祀公業簽訂土地租賃契約書，被告乙○○並委託代書於該租約承租人部分蓋用乙○○之印文，依首揭規定，自應推定上開條款之記載為真正。則依土地租賃契約書第4 條約定：「租金繳納：每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年 7月15日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金。」（見本院93年店調字第51號卷第58頁）。故原告主張系爭56號4 樓房屋部分地上權約定之地租，按系爭土地申報地價百分之七計算，自屬可取。被告乙○○辯稱伊並未同意前開地租計算方式云云，即不足取。
⒊至被告乙○○辯稱伊均按申報地價百分之四給付地租，伊與祭
祀公業間另達成新的合意云云，並提出繳款收據為證。惟依被告乙○○提出之繳款收據，被告乙○○就系爭56號4 樓房屋地上權自88年度起至92年度止之地租，係按申報地價百分之四計算之數額繳付祭祀公業，並經原告收受，此有該繳款收據在卷足憑（前開調解卷第94至96頁），亦為原告所不爭執，但上開繳款收據充其量僅得證明祭祀公業有收受上開款項之事實，尚不足以據為證明被告乙○○與祭祀公業間有達成按申報地價百分之四計算地租之合意存在。此外，被告乙○○始終不能提出其他證據，以證明伊與祭祀公業間有達成按申報地價百分之四計算地租之合意。故被告乙○○上開所辯，殊不足取。
㈡系爭56號3樓、64號3樓房屋地上權調整地租部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增
減其租金，民法第442 條前段定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442 條之規定，於地上權地租之增加，應類推適用，有司法院院字第986 號解釋足資參照。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，此有最高法院20年上字
283 號判例足稽。而契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項亦定有明文。
⒉查系爭56號3樓、64號3樓房屋之前手周墨卿，於58年4 月21日
承租系爭土地時，斯時系爭土地尚未有公告地價，系爭土地最高有公告地價乃於65年12月份為每平方公尺8,470 元，然至93年1月份之公告地價，已調整為每平方公尺76,200 元，有土地登記謄本、地價證明書在卷足憑（本院卷第74、87頁、前開調解卷第62頁），顯見與65年12月份時每平方公尺公告地價僅8,
470 元相去甚遠，堪認系爭土地升值甚鉅。且系爭土地價值之遽漲，係緣自社會進步所致，顯非締結契約當時所得預期。況建築基地之租金，依35年4 月29日修正公布施行迄今之土地法第105 條準用第97條，係規定以不超過土地申報價額年息百分之十為限。惟57年2 月12日修正公布施行之實施都市平均地權條例第57條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之五為限。迨66年2月2日該條例修正為平均地權條例，將有關建築基地租金最高限額之規定刪除，始恢復適用上開土地法之規定。本件系爭56號3樓、64號3樓房屋之前手周墨卿，於58年4 月21日承租系爭土地時，就該未定期限之建築基地租賃，祭祀公業與周墨卿就租金之給付約定按基地價額之年息百分之四，係受限於57年2 月12日修正公布施行之平均地權條例第57條，以不超過土地申報價額年息百分之五為限之規定，於該條例修正為平均地權條例刪除有關建築基地租金最高限額之規定，恢復適用土地法之規定後，基於公平原則，祭祀公業應得聲請依土地法有關租金最高限額之規定予以調整。則依上開說明，祭祀公業自得類推適用民法第442 條規定請求調整租金規定，及依民法第227條之2第1項情事變更原則，請求調整地上權地租。⒊又系爭土地坐落台北市○○○路○段、景福街口，且羅斯福路6
段上有公共汽車交通路線、捷運新店線經過，系爭土地位於捷運新店線景美站、萬隆站之間，附近有景美市場、志清國小、景美國中，而被告甲○○所有系爭56號3樓、64號3樓房屋均為自用住宅，此經本院履勘上開房屋，並製有勘驗筆錄可參。綜上情狀，以及審酌系爭56號4 樓房屋地上權係以申報地價百分之七計算地租，本院認祭祀公業請求被告甲○○將該地上權地租約定，調高改依系爭土地每年度每平方公尺申報地價百分之七計算，尚稱允當。
⒋再按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之
訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例參照）。次按房屋或土地出租人依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，法院判決准許增加時，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。最高法院48年度第1 次民、刑庭總會會議決議㈠足資參照。
⒌查原告於92年4月3日，以台北14支局郵局存證信函第80號通知
系爭56號3樓、64號3樓房屋之前手張素麗、被告乙○○調高地租，張素麗、被告乙○○分別於同年月9日、同年月8日收受該存證信函，此有該存證信函、收件回執在卷（前開調解卷第23至25頁），而張素麗、被告乙○○就系爭56號3樓、64號3樓房屋之92年度地上權地租，係分別於92年8月2日、同年月21日，按該土地當年度申報地價年息百分之四計算數額給付，此有繳款收據在卷足憑（前開調解卷第49、53頁），依前開說明，本件調整地租之效力，應自張素麗、被告乙○○收受上開存證信函時發生效力。故原告就系爭56號3樓、64號3樓房屋部分地上權地租，僅請求自92年6月3日起調整為依該土地當年度申報地價年息百分之七計算，即屬有據。
⒍再按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規
則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。此觀土地登記規則第4條、第26條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而地上權人應支付之地租既如上所述應予調整，則祭祀公業請求被告甲○○就調整後之地租，協同辦理租金數額之變更登記，於前開範圍內自無不合。
⒎至未定期限之基地租賃，並有地上權登記者，契約當事人約定
地上權地租係按基地申報地價之固定比率計算，雖所約定之地租係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘地上權設定登記後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，地上權人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而地租依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，土地所有權人自得依前開規定，訴請法院調整其地租。故被告辯稱本件地租依約係依系爭土地申報地價百分之四計算，申報地價升高者，地租亦依此比率調升，該地租若調整為按申報地價百分之七計算，係雙重加重負擔云云，尚不足取。
㈢積欠地租部分：
⒈被告乙○○部分：
⑴查系爭19地號土地面積為92平方公尺，88年度及89年七月份迄
今之公告地價，每平方公尺各為78,500元、76,200元，申報地價各為62,800元、60,960元，系爭56號4 樓房屋地上權應有部分為四分之一，此有土地登記謄本、地價證明在卷（見前開調解卷第18、19、61頁），該地租按申報地價年息百分之七計算，88年度至91年度及92年1月1日起至92年6月2日止，被告乙○○將上開地上權移轉登記予被告甲○○之前，應給付之地租各為101,108元（62800×92×1/ 4×7﹪＝101108）、99,627 元〔（62800×92×1/4×7﹪÷2）＋（60960×92×1/4×7﹪÷2）＝99627，小數點以下四捨五入，以下同）、98,146元（60960×92×1/4×7﹪＝98146）、98,146元、41,141元（60960 ×92×1/4×7﹪×153/365＝41141），扣除被告乙○○給付88、89年度之地租，各為57,776元、56,930元，89年度至92年度之地租均為56,083元，被告乙○○就88年度至91年度地租，各積欠43,332元、42,697元、42,063元、42,063元，清償期均為該年度7月15日，92年度則溢繳14,942 元，被告乙○○辯稱應抵充88年度積欠之地租始獲益較多，自符合民法第322條第2款規定。則被告乙○○積欠之租金合計共155,213元〔（00000－00000）＋42697＋42063＋42063＝155213〕，88年度為28,390元、89年度為42,697元，90年度為42,063元，91年度為42,063元。
⑵至系爭23地號土地面積為111平方公尺，92 年度迄今之公告地
價，每平方公尺為76,200元，申報地價為60,960元，系爭64號
3 樓房屋地上權應有部分為四分之一，此有土地登記謄本、地價證明在卷（見前開調解卷第20、21、62頁），於原告請求調整地租前，即92年4月7日以前地租，按申報地價年息百分之四計算，為17,982元（60960×111×1/4×4﹪×97/365＝17982），另自92年4月8日起至被告乙○○移轉該地上權予被告甲○○時，即92年6月2日為止之地租，按申報地價年息百分之七計算，為18,168元（60960×111×1/4×7﹪×56/365＝18168 ），合計共36,150元（17982＋18168＝36150），應於92年7月15日給付，扣除被告乙○○於92年8月21日，給付67,666 元，此有繳款收據在卷（見前開調解券第100頁），被告乙○○溢繳31,516元，被告乙○○辯稱應抵充前開56號4樓房屋地上權88、89年度積欠之地租始獲益較多，亦符合民法第322條第2款規定，則被告乙○○就前開56號4樓房屋地上權所積欠之地租， 88年度之28,390元，已全部抵充，89年度積欠39,571元〔 42697－（00000－00000）＝39571〕，90年度為42,063 元，91年度為42,063元，合計共123,697 元。故原告依地租給付請求權僅請求被告乙○○給付123,696元，及其中39,570元部分，自 89年7月16日起，其中42,063元部分，自90年7月16日起，其餘42,063 元部分，自91年7月16日起，加給按年息百分五計算之法定遲延利息，亦屬有據。
⒉被告甲○○部分：
系爭19、23地號土地面積各為92平方公尺、111平方公尺， 92年度公告地價，每平方公尺均為76,200元，申報地價均為60,960元，系爭56號3、4樓、64號3 樓房屋地上權應有部分均為四分之一，已如前述。則被告甲○○就前開房屋自取得該地上權時即92年6月3日起至93年12月31日止，積欠之如附表二所示之地租，合計共497,494元，原告主張應扣除張素麗92 年度溢繳部分，即26,121元，此有張素麗部分之租金計算表在卷可稽（前開調解卷第16頁），則被告甲○○給付尚積欠之地租，92年度為156, 667元，93年度為314,706元，合計共471,373元，應於各年度7 月15日給付。故原告依地租給付請求權僅請求被告甲○○給付471,373元，及其中156,667元部分，自92年7 月16日起，其餘314,706元部分，自93年7月16日起，加給按年息百分五計算之法定遲延利息，則屬有據。
從而，原告請求被告甲○○承租系爭19、23地號土地之地上權
，應有部分四分之一之應付年租金，應自92年6月3日起調整為依該土地當年度申報地價年息百分之七計算，各於當年7 月15日給付，和請求被告甲○○應依上開調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記，及請求被告乙○○給付123,696元，及其中39,570元部分，自89年7月16日起，其中42,063元部分，自90年7月16日起，其餘42,063元部分，自91年7月16日起，以及請求被告甲○○給付471,373元，及其中156,667元部分，自92年 7月16日起，其餘314,706元部分，自93年7月16日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
另本判決主文第三項所命被告給付原告之金額，未逾 500,000
元，依民事訴訟法第389條第1項第5 款之規定，應依職權宣告假執行。又被告就給付訴訟部分陳明願供擔保後，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
本件事證已臻明確，兩造有關地租是否足夠繳付地價稅等主張
、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 94 年 3 月 31 日
民事第六庭法 官 姜悌文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納上訴費。
中 華 民 國 94 年 4 月 4 日
法院書記官 陳鳳瀴