臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第三四五四號
原 告 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 林淑惠 律師右當事人間損害賠償等事件，本院於九十三年十月十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟陸佰參拾元。
訴訟費用由被告負擔五十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國九十三年三月二十九日透過永慶房屋仲介股份有限公司（下稱「永慶房屋」）與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱「系爭契約書」），出售原告坐落台北市○○區○○段二小段七五一地號土地，門牌號碼為台北市○○區○○街○○○號○○○弄○○號四樓之房屋（下稱「系爭房屋」），房屋面積係九十七點八二平方公尺即二十九點五九坪，契約總價為新台幣（下同）五百六十五萬元，原告已支付四百二十萬二百二十七元，按前揭契約書第十條「擔保責任」第五項約定：「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋‧‧‧等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，又永慶房屋提供之系爭房屋不動產說明書附表標的物現況說明書第二十一項「是否有龜裂傾斜情形」，亦經被告勾選「否」之欄位，詎料於兩造約定交屋日前，原告發現系爭房屋有傾斜、下陷之情形，且被告曾在裝修房屋將樓板墊高，顯見被告知悉並故意隱匿上述瑕疵，原告即拒絕受領系爭房屋，而僅為不動產之所有權移轉登記，嗣兩造透過永慶房屋多次斡旋均未解決紛爭，遂於同年九月六日由被告出名委請台北市土木技師公會鑑定系爭房屋，業據該公會所屬土木技師陳天德認定系爭房屋有傾斜之情形，其平均傾斜率為六十點九分之一，大於法定允許傾斜值二百五十分之一，其中最大斜率達五十九分之一之結論，被告應依約負瑕疵擔保責任，爰依買賣之法律關係，訴請被告減少契約總價之三分之一即一百八十八萬元外，被告另應賠償原告六個月銀行貸款利息十五萬六千零六十元、六個月因無法遷入居住須另外賃屋之租金十四萬四千元、原告與配偶二人精神勞力損失六個月計十二萬元，總計應給付原告二百三十萬零六十元等語。
二、被告則以：系爭房屋經台北市土木技師公會鑑定結果固有上述傾斜之瑕疵，惟被告於簽立系爭契約書之前並不知悉有該瑕疵之存在，被告之父王萬益雖曾向原告之夫表示廚房樓板有墊高，但係為方便排水而非因知悉房子有傾斜而予以墊高，故被告並非故意隱瞞不告知上開瑕疵，是原告雖依法有減少價金之請求權，惟應以上開鑑定報告書建議之補償費二十七萬五千二百六十五元為適當；又本件系爭房地之所有權業經被告移轉登記予原告，故原告另行請求之損害賠償，關於銀行貸款利息部分，實係原告取得系爭房地所有權之代價，並非因系爭房屋有傾斜瑕疵而生之損害，原告此部請求並無依據；原告另外賃屋之租金部分，則因係原告單方面拒絕交屋，又拒絕支付契約尾款一百四十五萬元，依系爭契約書第五條及第六條第二項規定，被告於尾款交付前尚無點交系爭房屋之義務，從而原告此部請求亦無理由；再關於原告與其與配偶二人之精神勞力補償費部分，不惟與民法第十八條第二項慰撫金之請求以法律有明文規定者為限相左，原告之配偶又非契約當事人，且原告從未舉證說明其精神勞力受有如何之損害，原告此部請求亦無依據；惟若鈞院認定本件原告上揭請求為有理由，被告則以右開契約價金尾款債權與原告之債權抵銷等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：本件原告主張兩造於九十三年三月二十九日透過永慶房屋仲介簽訂不動產買賣契約書，由被告出售系爭房屋予原告，房屋面積為九十七點八二平方公尺即二十九點五九坪，契約總價為新台幣五百六十五萬元，原告已依約支付四百二十萬二百二十七元，按系爭契約書約定，被告保證系爭房屋於交屋前無傾斜、龜裂之情事，惟交屋前依台北市土木技師公會所屬土木技師陳天德鑑定結果，系爭房屋確有傾斜、龜裂之情形，其平均傾斜率為六十點九分之一，大於法定允許傾斜值二百五十分之一，其中最大斜傾率為五十九分之一，再系爭房屋為連棟式公寓建築物，該連棟建築物均有傾斜現象，其原因係受地震外力影響造成軟土層鬆動，形成基礎下陷致建築物向後方傾斜，且系爭房屋僅先為所有權移轉登記予原告，尚未為不動產交付之事實，業據其提出不動產買賣契約書、收款紀錄表、支票影本、存摺影本、不動產說明書其附表產權調查表、標的物現況說明書、台北市土木技師公會案號0000000號房屋傾斜安全鑑定報告書、建物所有權狀影本等件為證，為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由：本件原告主張被告曾在裝修系爭房屋時將樓板墊高，明知該房屋有傾斜下陷之瑕疵，卻仍於兩造簽定系爭契約書時保證上開房屋無傾斜之情事，係故意隱匿房屋實情，被告依約應負瑕疵擔保責任，本件除應減少契約總價之三分之一即一百八十八萬元外，被告另應賠償原告銀行貸款利息、因無法遷入居住須另外賃屋之租金、原告與配偶二人精神勞力損失等語。被告固不爭執系爭房屋有上述之瑕疵，惟否認渠係故意不告知該房屋傾斜之情事，並以右開情詞置辯。是本件兩造爭執之重點在於：（一）本件應減少之契約價金數額為何？（二）原告之損害賠償請求是否有理由？（三）被告主張之抵銷抗辯是否有理由？析述如下：
（一）本件應減少之契約價金數額部分：
１．按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文。經查，本件被告締約時保證系爭房屋無傾斜、龜裂等影響結構安全之瑕疵，有不動產買賣契約書、不動產說明書之附表標的物現況說明書等在卷可稽，又系爭房屋之平均傾斜率為六十點九分之一，大於法定允許傾斜值二百五十分之一，其中最大傾斜率為五十九分之一，房屋傾斜所減損之價值應予補償，亦有卷附兩造不爭執之鑑定報告書可按，再本件原告有減少價金之請求權，業據被告認諾在卷足考，足證系爭房屋確實存有減少其價值之瑕疵，且原告有減少價金之請求權，要無疑義。
２．原告主張本件應減少之價金為契約總價五百六十五萬元之三分之一即一百八十八萬元，被告則抗辯應以上揭鑑定報告書建議之參考補償費二十七萬五千二百六十五元為減價標準。經查，前開鑑定報告書建議之參考補償費，係以台北市土木技師公會鑑定手冊之傾斜分析原則及台北市建築物工程造價標準表為計算依據，所得結論自係指建築物工程平均造價成本之補償標準，而非系爭房屋所減損之契約交易價值，此觀該鑑定報告書第二十三頁、第二十四頁「五、受損壞鑑定標的物傾斜之補償費用估算原則」乙節自明，是上開鑑定報告書並未論及系爭房屋之市場價值落差，尚不足完全引為本件減少契約價金之根據。本院參酌證人即永慶房屋職員林佳祿到庭結證稱：「（你們當時房屋價格是如何定出來？）買方出個價格，賣方同意就成交了，當初的價格是沒有經過任何鑑定的。」、「（在你所服務的區域內，以這樣的屋齡、地點、房屋結構，『正常情況下』，本件的成交價格是否與行情相當？）相當，也算便宜了，這個地點最低的成交價格有到十四萬，最高有到二十四萬，系爭房子的地點算在比較前面，所以還不錯。」（本院九十三年九月三十日審判筆錄），又證人即被告父親王萬益亦到庭證稱：「（如果有人告訴你這個房子是傾斜的，你還要買嗎？）當然是不要買。」（本院上揭審判筆錄），足徵系爭房屋所在位置之區域不動產市場價格，每坪有十四萬元到二十四萬元之級距，而該房屋之傾斜瑕疵，在市場資訊透明、對稱之情形下，有導致潛在購屋者無承購意願之虞，復審酌本件房屋之每坪成交價格係十九萬九百四十三元（0000000÷29.59＝190942.89 ，小數點以下四捨五入），係處於該區域不動產市場之中等價位，再考量系爭房屋之傾斜率頗大、該傾斜瑕疵之修復可能性甚低、前開區域不動產市場價格之級距、日後再行出售之困難度及我國民眾居住傾斜房屋之排斥感等因素，系爭房屋之買賣價金應減為該區域之最低單價即每坪十四萬元，亦即契約總價減少一百五十萬七千四百零三元（（000000-000000）×29.59＝0000000，小數點以下四捨五入），始為合理，原告逾此範圍之減價主張，則屬無據，尚難憑採。
（二）原告之損害賠償請求部分：
１．銀行貸款利息損失部分：原告另主張被告應賠償其六個月銀行貸款之利息損失，包括代償被告對台灣銀行股份有限公司（下稱「台灣銀行」）之房屋貸款三百零七萬元，可得利息每月一萬零七百五十元，及原告另行貸款每月一萬五千二百六十元之利息，上揭台灣銀行貸款利息部分應自九十三年五月二十六日起算等語。經查，原告所謂代償被告對台灣銀行之房屋貸款利息部分，係指其代為清償被告對臺灣銀行之系爭房屋貸款，以之作為買賣價金之一部，被告因此免予繼續支付每月一萬零七百五十元之貸款利息，原告並未實際支付該筆利息，惟其既以該代償貸款作為買賣價金之一部，原告即因而免除給付同額價金之義務，就此原告並無所謂利息損失可言；又原告主張其自行貸款每月一萬五千二百六十元之利息部分，則係原告為取得本件不動產所有權而向銀行貸款之代價，亦非因系爭房屋之傾斜瑕疵而生之損害，原告前揭請求，自屬無據。
添２．另行賃屋支出之租金損失部分：
原告另主張因其無法遷入系爭房屋居住，必須另外賃屋而居，每月需額外負擔二萬四千元之房租，被告應賠償其六個月房租計十四萬四千元等語。經查，系爭房屋之所有權已經移轉登記予原告，原告業已取得該房屋之所有權，且本件並非被告拒絕交付系爭房屋，而係原告拒絕受領之事實，均為原告所自認，且原告於本院審理中從未表明請求解除系爭契約之意，足見原告並非因房屋傾斜而不能遷居系爭房屋，其房租支出亦非因系爭房屋之傾斜所生之損害，原告此部請求，亦屬無據。添
３．精神勞力損失補償費部分：原告又主張被告賠償其與配偶二人每月精神勞力損失二萬元，六個月計十二萬元之補償費等語，核其性質，係屬請求慰撫金之性質。按人格權受侵害時，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金；另債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第一百九十二條至第一百九十五條及第一百九十七條之規定，負損害賠償責任，為民法第十八條第二項、第二百二十七條之一所分別明定。惟所謂之人格權之侵害，依同法第一百九十四條及第一百九十五條之規定，係指侵害生命、身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者而言。本件原告僅泛稱其與配偶共同為解決系爭房屋糾紛而奔波，以致受有精神勞力之損失，並未舉證說明究竟係上開何種人格法益受有損害，自與前揭法律規定不符，要非可採。
（三）被告主張之抵銷抗辯部分：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。本件原告主張其已支付價金四百二十萬二百二十七元，尚有尾款一百四十四萬九千七百七十三元（0000000-0000000＝0000000）未付，為兩造所不爭執，本件被告抗辯其與原告之上開減少價金債權，均屆清償期，於一百四十四萬九千七百七十三元之範圍內，得依前開規定主張抵銷，洵屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依買賣之法律關係，主張減少價金及損害賠償，在一百五十萬七千四百零三元之範圍內，應屬有據，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許；惟因被告以原告尚未給付之契約尾款一百四十四萬九千七百七十三元主張抵銷，亦為可採，從而，兩造之債權經抵銷後，原告尚得請求被告給付五萬七千六百三十元（0000000-0000000＝57630），逾此範圍之請求，洵屬無據，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十九 日
民事第民二庭法 官 汪漢卿正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十九 日
書記官 許婉如