臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第3423號
原 告 宏陽建設開發股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○
王元勳律師右 一 人複 代理人 方瓊英律師被 告 財團法人佛乘宗大乘禪功文教基金會
一號法定代理人 乙○○訴訟代理人 李金澤律師上述當事人間履行契約事件，本院於民國九十四年五月十九日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴與假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告主張：（至見起訴狀，見第五六至六０，七六、七七頁，六見第四八至五０頁，見第一一四至一一五頁，見起訴狀）被告前於民國八十六年三月間向原告承購座落台北市○○區
○○段一小段四二五、四二六地號土地「博愛公元」大樓編號第Ａ、Ｂ、Ｃ棟第三、十三樓六戶，編號第Ｄ、Ｅ棟第三樓二戶，以及地下第三層編號第五、十八、二十五、之三個停車位（以下合稱：本件房地），總價新台幣（以下同）九千八百六十六萬元，除二千一百七十八萬元自備款外，七千六百八十八萬元則為約定貸款金額。雙方除簽訂買賣契約書外，因為被告另委由原告申辦貸款，遂簽署代辦貸款委託書一份（下稱：委託書）。
依買賣契約付款明細表，被告應依實際施工進度給付各期款
項，原告在八十八年九月二十三日完成本件大樓興建，取得使用執照，被告除應給付第二十二期款項，並應辦理二十三期金融貸款，但因被告本身為財團法人、基金會性質，致貸款受阻；被告為能儘速使用本件房地，雙方遂於八十九年一月二十八日辦理交屋手續，自該日起被告即占有使用本件房地。
七千六百八十八萬元貸款，後由被告自行支付一千萬元，尚
餘六千六百八十八萬元卻遲至八十九年十一月二十日始貸得。依「委託書」第七條第一款「貸款金額少於前開預定金額或不能核貸，如係不可歸責於雙方當事人事由者，甲方（即被告）就短少部分（含不能核貸金額）應分一年加計利息按月平均攤還，其利率比照當時台灣銀行公告一年期存款利率計算，同時乙方得以甲方房地設定抵押」；故六千六百八十八萬元應自不能核貸日起（即交屋日八十九年一月二十八日），按當時台灣銀行公告一年期存款利率年息百分之五計息，至八十九年十一月二十日清償貸款之日止，二百九十七天利息共計一百九十六萬四千九百一十五元（詳附表第㈠欄）。再者，上述款項並非利息性質，依最高法院二十六年渝上二十三號判例，原告仍得請求此部分款項之遲延利息。
雙方既於八十九年一月二十八日完成交屋手續，被告即應付
清自備款，然被告卻遲至八十九年十一月二十日付清一百八十三萬九千九百八十九元自備款，依買賣契約第六條第二款，逾期部分每日按千分之一計算遲延利息，共計五十四萬六千四百七十六元（1,839,989×0.001×297=546,476）。
貸款義務與委託書第七條第一款之性質：
⑴原告與被告雖曾簽署委託書，然銀行貸款是否被核准，牽
涉各種主客觀因素，原告並無保證被告必獲貸款之義務及責任。是故，被告貸款未獲得銀行核准前，雙方權利、義務應依雙方約定處理，被告所稱銀行未核貸之前，其無須負任何遲延之違約責任云云，實無理由。
⑵委託書第七條第一款係「不可歸責於雙方事由」情節，就
被告短貸部分（含不能核貸金額）加計利息提出請求。原告非如被告所稱以同條第二款「可歸責於被告事由」提出請求，故被告一再辯稱其對貸款未被核准之事並無可歸責事由，故不須負遲延違約責任等主張，顯有違誤。
⑶被告稱本件房地移轉登記之前，不可能由被告辦理任何銀
行貸款云云。然因被告並未依約取得貸款，原告自無法將本件房地移轉登記予被告，嗣至八十九年六月間寶島銀行願意承貸後，原告移轉登記予被告，故本件房地移轉登記之遲延並非可歸責於原告。再者，原告在八十八年九月二十三日完成大樓興建時，被告即負有向金融機關辦理貸款之義務，並非原告先將本件房地移轉登記予被告後，其始負有辦理貸款之義務。
⑷被告又以本件房地最高限額抵押權起始日期係八十九年六
月八日，主張原告自該日起已取得寶島銀行之貸款金額云云。惟查被告並未於八十九年六月八日將貸款金額全數償還予原告，而係如附表自八十九年一月二十八日起至八十九年十一月二十日止陸續清償，被告所言有誤。
⑸本件因華南銀行、玉山銀行、寶島銀行等多家銀行均不願
意貸款予被告，故委託書第七條第一款始有不可歸責於雙方未能貸款之特約，原告所請求一百九十六萬四千九百一十五元，並非民法第二百二十九條第二項之遲延利息原告雖對寶島商業銀行（下稱：寶島商銀）有一億二千三百
七十萬元之建融貸款，然原告早已提供足額擔保品，而被告積欠原告之房款則高達六千六百八十萬元，倘被告於八十九年一月交屋之際即辦理銀行貸款手續，寶島商銀不致在八十九年五月假扣押本件房地。故寶島商銀於八十九年六月同意貸款後，隨即撤銷查封，被告亦同時取得貸款陸續清償。
委託書第七條第一款是約定應該不是違約金，因為是不可歸
責於雙方當事人時所為請求。原告所出具承諾書雖有提到要找中興銀行及中國信託，但沒有免除被告之貸款義務。
基於委託書第七條第一款約定、買賣契約第六條第二款違約
金請求權而聲明：⑴被告應給付原告一百九十六萬四千九百一十五元，及自八十九年十一月二十一日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。⑵被告應給付原告五十四萬六千四百七十六元。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告答辯：（見第一一五頁，至見第一八至一九頁，見六七至六八頁，七見第一八頁。言詞辯論終結後所提出二份書狀不予列入）不再爭執本件房地前於八十九年一月二十八日點交予被告裝潢。
不爭執雙方就本件房地成立買賣契約。但對於未能貸款之金額應由被告負擔遲延利息及違約金，被告不同意。
查被告買受本件房地計八戶、三個停車位，委託原告辦理銀
行貸款，為配合法會及裝潢需要，經原告同意由被告先繳交一千萬元，並於八十九年一月三十日先行進場施工。當時由於銀行貸款意願不高，原告並出具承諾書同意續覓中興銀行及中國信託銀行續辦貸款事宜。買賣契約書同時暨簽立「委託書」，原告有為被告辦理銀行貸款之義務。則在原告續為被告辦妥銀行貸款前，被告均不負遲廷違約責任甚明。在最後向寶島商業銀行（下稱：寶島商銀）承貸前，前此原告均未表示被告有何遲延責任。
再者，原告因與寶島商銀債務糾紛，寶島商銀曾於八十九年
五月四日對本件房地在內之被告財產進行假扣押，迄同年六月十四日始撤銷查封，則於此一期間即使有銀行願辦理貸款，亦不可能。本件房地於八十九年六月二十一日始移轉登記予被告，此前無從辦理銀行貸款；登記後則由原告向寶島商銀辦理貸款，被告則完全配合辦理。依土地建物登記簿謄本所載最高限額抵押權起始日期為八十九年六月八日，顯見原告自該日起即取得寶島商業銀行之貸款金額，何來被告遲至八十九年十一月二十日始清償？買賣契約書付款明細表備註欄（二）載明「凡需辦理金融貸
款者，甲方應依本約及『代辦金融貸款委託書』之相關條款全部履行後，始能辦理交屋。」今原告主張於八十九年一月已交屋云云，當時被告尚未履行本條款之約定，顯見被告預付一千萬工程費，並先行裝潢施工應屬可信。另一方面，給付未定有履行期者，必債務人到期不為給付，經債權人催告後方負遲延責任。買賣契約付款明細表第（三）款特別約定「本付款第二十三期所載之金融貸款支付時間為房地產權登記移轉完成，並辦妥抵押設定完成時」，其時日究屬不確定，亦屬未定期日，未經催告，尚不生遲延。
縱認應計算遲延利息。但被告分別於八十九年八月十六日給
付五千零六十萬元、九月四日給付二百萬元、九月十八給付六十萬元、十月十三日給付二百四十八萬一千七百一十七元、十月二十七日給付一千零一十二萬元；則原告亦應扣除各階段給付金額再行計算遲延利息，但原告並未區分，顯不正確。原告又主張被告至八十九年十一月二十日才給付自備款一百八十三萬九千九百八十九元，然未能舉證證明；且自備款係依原告通知而按期給付，被告並無遲延。
並聲明：⑴駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，請准供擔保免假執行。
叁、本院得心證理由：雙方同意、不爭執事項：
⑴被告前於八十六年三月間向原告承購座落台北市○○區○
○段一小段四二五、四二六地號土地「博愛公元」大樓編號第Ａ、Ｂ、Ｃ棟第三、十三樓六戶，編號第Ｄ、Ｅ棟第三樓二戶，以及地下第三層編號第五、十八、二十五、之三個停車位（即本件房地），總價九千八百六十六萬元，除二千一百七十八萬元自備款外，其餘七千六百八十八萬元約定以貸款給付。（見原證一）⑵雙方除簽訂買賣契約書外，被告另簽署委託書委由原告向
銀行貸款。買賣契約書付款明細表備註欄（二）（三）載明「凡需辦理金融貸款者，甲方（即被告）應依本約及『代辦金融貸款委託書』之相關條款全部履行後，始能辦理交屋。」「本付款第二十三期所載之金融貸款支付時間為房地產權登記移轉完成，並辦妥抵押設定完成時。」（見原證四）。委託書第七條第一款規定：「貸款金額少於前開預定金額或不能核貸，如係不可歸責於雙方當事人事由者，甲方就短少部分（含不能核貸金額）應分一年加計利息按月平均攤還，其利率比照當時台灣銀行公告一年期存款利率計算，同時乙方得以甲方房地設定抵押。」（見原證五）⑶被告除自備款外，另繳交一千萬元予被告，故原告於八十
九年一月二十八日先行交屋予被告，當時尚未完成所有權移轉登記（見原證三，第一一五頁）。被告則於八十九年一月三十日先行進場施工。尚餘六千六百八十八萬應以銀行貸款支付。
⑷本件房地於八十九年六月二十一日始移轉所有權於被告，
嗣由寶島商銀設定最高限額抵押權，起始日期為八十九年六月八日。此前，寶島商銀曾於八十九年五月四日對本件房地進行假扣押，迄同年六月十四日始撤銷查封。
爭執要旨：
⑴委託書第七條第一款係遲延利息或特約給付？⑵被告於何時支付六千六百八十八萬貸款？⑶被告就貸款是否給付遲延？⑷被告就自備尾款支付是否遲延？⑸如被告確有遲延情事，其責任範圍為何？委託書第七條第一款性質：
原告主張該款係針對不可歸責於雙方情形時，短貸或無法貸款則被告特別給付原告金錢，並非遲延利息，亦非違約金。
被告認為該款係遲延利息之約定。經調查：
⑴按民法第九十八條規定，解釋意思表示，應探求當事人之
真意，不得拘泥於所用之辭句。最高法院並有數則判例闡釋此一條文：解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十九年上字第二八號判例）。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（參見最高法院十九年上字第五八號判例）。
⑵委託書第七條第一款係規定：「貸款金額少於前開預定金
額或不能核貸，如係不可歸責於雙方當事人事由者，甲方（指被告）就短少部分（含不能核貸金額）應分一年加計利息按月平均攤還，其利率比照當時台灣銀行公告一年期存款利率計算，同時乙方得以甲方房地設定抵押。」（見原證五），顯係針對不可歸責雙方致短貸、無法貸款時特約由被告補貼原告─將差額應以台灣銀行一年期存款利率計算。是以此一約定尚與遲延利息有別，本質上屬於補貼款，被告認定係遲延利息，顯係誤會。
委託書第七條第一款屬於補貼款性質，並非遲延利息，此部分仍得依民法第二百二十九條請求遲延利息。
六千六百八十八萬貸款方面：
原告主張被告於附表第㈠欄所示時間方逐一支付貸款，但被告辯稱先後於八十九年八月十六日給付五千零六十萬元、九月四日給付二百萬元、九月十八給付六十萬元、十月十三日給付二百四十八萬一千七百一十七元、十月二十七日給付一千零一十二萬元，此時已付依約付清貸款云云（第六八頁）。經調查：
⑴當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第二百七十七條定有明文。同法第二百七十九條第一項規定，當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。本件，交付貸款予原告係有利於被告之事實，被告應加以證明；但經原告自認部分，被告免除舉證責任。
⑵依被告所述貸款情節，僅交付貸款六千五百八十萬零一千
七百一十七元，距貸款金額六千六百八十八萬尚有一百零七萬八千二百八十三元之差額，且被告又未提出相關證據證明已交付上述款項，是以被告辯稱已在八十九年十月二十七日如數交付貸款予原告，並非實情。然而原告自認於附表所示八十九年十一月二十日收足貸款，應認此部分事實為真正。
是以原告主張被告於附表所示時間支付貸款予原告，應係真正；被告辯稱早在八十九年十月二十七日即付清，為本院所不採。
被告支付貸款是否遲延：
原告主張其在八十八年九月二十三日完成本件大樓興建，取得使用執照，被告除支付第二十二期款項，尚應給付第二十三期所列貸款六千六百八十八萬元；並非原告須先將本件房地移轉登記予被告，被告方有交付貸款義務。雖被告簽署委託書，但是原告未保證被告貸款必受銀行核准，故被告給付貸款義務不因此免除；而原承諾書雖有提到要找中興銀行及中國信託申貸，也沒有免除被告貸款義務。本件房地遭假扣押即係被告未履行貸款義務所致云云。被告則辯稱買賣同時也簽立委託書，故原告應為被告申辦銀行貸款，在未核貸以前，被告不負遲廷責任；且被告以往從未表示原告遲延。依買賣契約明細表備註欄（三），原告應先移轉房地所有權，被告始需支付貸款；何況此一義務是不定期，原告未曾催告，被告不負遲延責任等語。經調查：
⑴按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第二百二十九條第一、二項定有明文。
⑵買賣契約書第二十三期記載「金融貸款」，付款明細表備
註欄則（三）記載：「本付款第二十三期所載之金融貸款支付時間為房地產權登記移轉完成，並辦妥抵押設定完成時。」（見原證四），雙方雖同時簽訂委託書，但是原告純係受託申辦銀行貸款以支付買賣價金，並未保證可取得貸款，故以金融貸款支付價金仍屬被告義務，被告不得持委託書免除此一責任。
⑶但是，買賣契約第二十三期款金融貸款並無特定或可得確
定支付時間，備註（三）僅要求被告應於移轉所有權並設定抵押時支付金融貸款，仍非特定或可得確定之時間；至於委託書第七條第一款對於短少、不能核貸金額雖有特別約定，仍未限定被告完成貸款時限。顯見買賣契約第二十三期金融貸款係民法第二百二十九條第二項未定期限之債務。被告未依約給付貸款時（不論是否可歸責於被告至未能取得貸款），原告應催告始能令被告負給付遲延責任。
⑷原告固主張被告於附表所示時間始逐一支付貸款六千六百
八十八萬元，但是原告未證明曾催告被告取得銀行貸款，被告自毋須承擔遲延責任。再者，委託書第七條第一款固對於短少、不能核貸雖有所約定，但是申辦貸款本得接洽多家金融機構以明瞭借貸條件利弊，如接洽多家銀行始覓得貸款，並不當然構成短貸、不能核貸事由。依原告於八十九年一月二十四日所出具承諾書（被證二），僅表示將與中興銀行、中國信託接洽貸款事宜，顯係依照委託書洽商撥貸銀行，並非以資格不符而催告被告履行貸款義務。
此外，原告亦未曾寄發存證信函等向被告催促，雖於八十九年十一月二十日始獲得全數貸款，被告仍不必負遲延責任。
原告既未能證明催告被告履行第二十三期貸款義務，縱使取得貸款時間有所拖延，被告仍不必負擔遲延責任。
自備尾款方面：
原告主張早於八十九年一月二十八日完成交屋手續，但被告卻遲至八十九年十一月二十日付清一百八十三萬九千九百八十九元尾款，顯有遲延云云。被告辯稱原告未證明被告遲至該日始付款，且自備款係依原告通知而按期給付，被告並無遲延等語。經調查：
⑴關於支付自備款係有利於被告之事實，被告應證明何時清
償，其否認原告所述八十九年十一月二十日清償，但未能舉證證明正確清償時間，故本院無從採信被告此一說詞，仍應以原告所自認時間為清償日。
⑵然而，買賣契約第二十四期僅明定「交屋」款項，並未約
定給付期限；則原告空言被告於八十九年十一月二十日付款已屬遲延，卻未能證明有何催告行為，即非可取。何況，綜合觀察契約第二十三期「金融貸款」與第二十四期「交屋」，本件房地應先行移轉所有權（並辦理貸款）再行點交，但是被告早在八十九年一月二十八日支付一千萬元予原告，原告遂同意提前交屋。然而，被告交付尾款義務並未提前至該日，原告據此主張被告自此負擔遲延責任，亦非可取。
因此，交付第二十四期自備尾款係不定期債務，原告並未催告，被告並不必支付買賣契約第六條第二款之違約金。
從而，原告依據委託書第七條第一款約定、買賣契約第六條
第二款違約金請求權提起本訴，請求⑴被告應給付原告一百九十六萬四千九百一十五元，及自八十九年十一月二十一日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。⑵被告應給付原告五十四萬六千四百七十六元。於法不合，應予駁回。
原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回
。因本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
綜上所論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，
判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）中 華 民 國 94 年 5 月 26 日
民事第二庭法官 吳燁山上為正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本，免附郵票）。並按民事訴訟法第七十七條之
十六、之十三、台灣高等法院九十二年八月六日（九二）院田文公字第０三０二八號函（逾十萬元之部分，均提高十分之一之裁判費）繳納上訴費；計算公式可自司法院網站之「民事事件新制徵收費用標準」閱覽、下載。
中 華 民 國 94 年 5 月 26 日
書記官 柯月英