臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第三六五一號
原 告 甲○○訴訟代理人 蔡信章律師被 告 乙○○訴訟代理人 邵華律師當事人間返還定金等事件，本院於中華民國九十三年十一月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬元，並自民國九十三年六月十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒拾伍萬元為擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：原告前向被告購買其所有坐落台北市○○區○○○路○○○巷○號之房地，房地總價款約定為新臺幣（下同）六百五十萬元，雙方並於民國（下同）九十三年四月二日簽訂不動產買賣契約書，原告旋將第一期簽約款六十萬元交付仲介人丙○○收訖，並繳納相關稅款及仲介費用。詎被告竟於事後拒絕將前揭不動產移轉予原告，原告於九十三年五月二十六日尚委由律師發文催告被告於文到五日內履行契約並移轉系爭不動產予原告，然迄今均未獲被告善意之回應。
為此，爰依民法第二百四十九條第三款之規定及系爭買賣契約書第八條第四款之約定解除系爭買賣契約，並請求被告加倍返還所收款項即一百二十萬元予原告等語。聲明：被告應給付原告一百二十萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：系爭買賣契約書係丙○○未經被告同意所簽訂，被告因此向鈞院自訴丙○○偽造文書及侵占等罪名，鈞院自得停止本件訴訟程序，以待釐清。至於丙○○到庭所為之證詞均非屬實等語抗辯之。聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張被告簽訂系爭不動產買賣契約，收受簽約金六十萬元後，竟不依約履行移轉系爭房地予原告，伊依約解除系爭房地買賣契約，並請求被告給付前揭金額二倍之違約金損害賠償及法定遲延利息等語，被告則以系爭買賣契約為訴外人丙○○未經其同意所簽訂，伊自不負契約責任等語抗辯之。兩造對於系爭房地之所有權人為被告及系爭買賣契約為丙○○以被告名義所簽訂等情均不爭執，是本件首要爭點即為丙○○所簽訂之系爭買賣契約效力是否及於被告？本院審酌如下：
（一）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。又代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第一百零三條第一項、第一百六十七條分別訂有明文。再按，代理權之限制或撤回，不得以之對抗善意第三人，同法第一百零七條前段亦有明文。首查，被告到院具結後陳稱：我只有口頭委託第一商城有限公司幫我賣坐落民族東路二五二巷一號的房子。該公司是的仲介人員丙○○是我的男友，這個房子是我自己出錢買的，於九十三年一月份貸款下來，我繳了一、二個月後就分手了，同年三月份我就口頭請他幫我賣房子，他告訴我找到買主後會告訴我，我期間我打電話問過他，他都說房子沒有成交，也有打電話到公司找他，他也說沒有賣掉，且房子的權狀也在他手裡，於九十三年五月二十一日原告來找我，要我過戶房子給他，他跟我說價金是六百五十萬元，他們付了陸拾萬定金給丙○○，我說我並沒有與你們簽訂買賣契約，所以不會過戶給你們。目前系爭房屋尚未移轉，尚登記在我名下。該房子的貸款一直都是我在繳納。（法官提示原證一的買賣契約）該契約不是我簽名的。當初我與丙○○說系爭房屋必須八百八十萬，我才願意賣，目前該屋僅出賣六百多萬元，我不同意賣。系爭房屋的權狀因為丙○○不還我，所以我已申報遺失，但丙○○有去申報權利，所以權狀還在丙○○那邊。於九十三年四月二日，原告與丙○○簽訂原證一之買賣契約書我在現場，但我不知道他們在簽約。因丙○○告知我我申請信用卡尚缺後離開等語（詳本院九十三年九月二十一日言詞辯論筆錄）。揆諸前揭陳述，足認被告確實授權丙○○出賣系爭房地，是依前揭法律之規定，丙○○出賣系爭房地屬有權代理，與同法第一百六十九條之表現代理規定無涉。至於丙○○出賣系爭房屋之價格是否依授權人即被告之指示，此為被告與丙○○間對於代理權之限制，自非原告所得知悉，依前揭法條之規定並不得對抗善意第三人之原告，況被告對於與丙○○約定系爭房地之買賣價金應為八百八十萬元一節，均未舉證以實其說，其此部分之抗辯，顯不足採信，準此，原告主張丙○○以被告名義簽訂系爭不動產買賣契約之效力及於被告一節，自堪信為真實。
（二）依兩造簽訂之系爭不動產買賣契約書第八條第四款後段約定：乙方（即被告）如毀約不賣或因可歸責乙方之事由致給付不能或其他違約情事時，甲方（即原告）得解除本契約外，並得主張乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以作為違約之損害賠償等語。系爭不動產買賣契約效力及於被告，既經認定，被告復自認伊不願出賣系爭房地予原告，是原告主張依前揭契約之約定，解除系爭不動產買賣契約並請求被告給付已收款項（即第一期款六十萬元）加倍之違約損害賠償即一百二十萬元等情，應屬可採。惟按，當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有規定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條、第二百五十四條亦分別明定。然違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，兩者之性質、效力均有不同，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此項違約金既視為因不履行債務而生損害之賠償總額，即不得於請求給付違約金外，又請求損害賠償；後者之違約金則係以確保債務之履行為目的，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付，債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其給付違約金而受影響，故債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他履行或不履行之損害賠償。而當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第二百五十條第二項規定，視為損害賠償預定性違約金（最高法院八十六年台上字第一六二○號判決參照）。然查，兩造簽訂之系爭不動產買賣契約書除於前揭條款約定違約金之損害賠償外，同條第一項尚約定因解除契約所生之損害賠償請求權；同條第三項則約定每日按買賣總價千分之零點五計算之懲罰性違約金，此有該不動產買賣契約書附卷為憑，是從各該條款以觀，原告均分別因不同情事有不同之違約金請求權，準此，系爭不動產買賣契約書第八條第四項後段之約定，應非總額預定性之違約金，兩造應有意將該條款約定為懲罰性之違約金一節，亦堪認定。
（三）再者，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條固定有明文。惟是否相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照）。查本件違約金屬懲罰性違約金之性質，業如前述，故於審酌違約金是否過高時，應將原告所受之損害一併考量。查本件原告除給付六十萬元之簽約金外，在履行系爭不動產買賣契約尚支出代書費用一千元、仲介服務費用六萬五千元及契稅一萬三千三百零八元，共計七萬九千三百零八元，業據原告提出統一發票、九十三年度契稅繳款書及預約撰寫收據等件為證，被告對於前揭文書並未爭執，自堪信為真實，前揭金額自堪認為原告之損害範圍。再參之被告對於系爭不動產契約，均未依約履行任何義務等情，是本院參酌前揭情事，認原告主張一百二十萬元之違約金尚屬過高，應以七十五萬元為適當，超出前揭准許範圍之請求，即屬無據。
二、綜上所述，代理人丙○○以被告名義所簽訂之系爭不動產契約書效力及於被告，被告復不依約履行系爭契約，是原告依約解除系爭不動產買賣契約，並請求違約金七十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年六月十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息範圍內為有理由，應予准許。其餘逾此數額以外之請求，則非有據，應予駁回。
三、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部份，與法並無未合，爰分別酌定相當之金額宣告之；至於原告其餘假執行之聲請，因其訴之駁回而失所附麗，併予駁回之。
五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 七 日
民事第二庭 法 官 洪純莉正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 七 日
書記官 黃慧怡