臺灣臺北地方法院民事判決原 告 甲○○被 告 丙○○訴訟代理人 乙○上列當事人間請求解除契約事件，本院於民國九十四年一月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間於民國九十四年四月十三日簽訂之不動產買賣契約不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實與理由原告主張：原告於民國94年4月13日將所有坐落台中縣○○鎮
○○段犁份小段210-130地號土地面積91平方公尺，及地上建號895建物全部○○○鎮○○○街○○號，出售予被告，雙方約定總價為新台幣 (下同)3,800,000 元，且尾款付清及所有權登記最遲應於93年5月30日前完成。詎知被告於訂約日開立台灣銀行支票380,000元充作訂金連同原告交付一切不動產登記所需資料證明文件，存置於被告所指定之土地登記代理人王代書處後，即避不見面，亦未依約履行價金給付義務，經聲請人分別以93年5月25日、同年6月25日、同年7月7日郵局存證信函向被告催告及為解除契約之意思表示，惟遭招領逾期理由退回，原告欲索回留存於代書處之權狀資料，又為王代書以契約未解除為由拒絕。依民法第249條第2款、第250條、第255條、第260條及契約書第3條、第10條之規定，因被告未依約給付尾款3,420,000元，由原告沒收訂金，並於93年11月9日當庭向被告為解除契約之意思表示。契約尾款3,420,000元若於契約所訂最遲於93年5月30日給付完成，則迄今原告對該尾款有期待利益與資金運用利潤，惟被告卻違約於先，又權利書狀無法取回致系爭標的無法另尋買主出售，此事由乃可歸責於被告，是原告就價金尾款應給付之末日即93年5月30日起至起訴日止計71日按年息5%請求損害賠償33,263元。並聲明；㈠確認兩造間於94年4月13日簽訂之不動產買賣契約不存在。㈡被告應給付原告33,263元。
被告則辯以：因原告沒有將系爭房屋過戶給被告，所以被告沒
有付款，且銀行沒有辦法擔保原告會將系爭房屋過戶給被告所被告不願付款。系爭土地被告為買受人、原告為出賣人，依買賣契約之約定，原告有移轉系爭土地所有權之義務，被告則有付價金之義務，併互負同時履行之義務。換言之，原告如未履行移轉登記之義務前，被告得拒絕給付價款，本件原告既未依約給付，被告依民法第264條之規定拒絕交付價款，一經拒絕即無遲延之問題。原告一方面以被告遲延為由解除契約沒收被告已給付之價款，一方面卻又主張未收取之餘款有遲延利息之損害，然其所沒收之價款本即充作損害金之用，豈另有損害可言。買賣契約既經解除，被告即無給付價款之義務，既無此項義務則無遲延給付之問題，是其請求餘款未付之遲延利息於法不合，若其有因遲延之損害，則其沒收380,000元之訂金作為違約金，其違約金過高應予酌減並返還。本件並非被告遲延給付，其未過戶之原因在於原告未備齊全部證件，原告之解除契約並無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠原告將台中縣○○鎮○○段犁份小段210-130地號土地及地
上建物○○○鎮○○○街○○號出賣予被告，兩造於93年4月13日簽訂不動產契約 (見本院卷第12-14頁)，約定：「買受人丙○○稱為甲，出賣人甲○○稱為乙，雙方就後開標示不動產買賣訂立契約條件如左：．．．第貳條本件買賣價金經雙方議定叁層樓房乙棟連其基地乙筆買賣價款合計3,800,000元。第叁條本契約成立同時，由甲先向乙給付380,000元為定金並充為價金之一部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：尾款3,420,000元於所有權移轉登記完畢及銀行貸款核准 (抵押權設定登記完成)同時付清，甲方若無法完成貸款事應以現金支付，並同意最遲於93年5月30日前給付清楚，逾期給付甲方視同放棄承買權，所支付價金由乙方沒收，無異議。註：本件銀行貸款抵押權設定登記應與所有權移轉登記同時連件辦理。．．．第拾條甲如不履行本契約交付殘餘價金時、或因可歸責於甲之事由、致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方解除契約、所交定金及價金、悉被乙沒收作為違約金、甲不得異議。．．．立書人甲方承買人丙○○ 立書人乙方出賣人甲○○ P.S.立約同時收到台灣銀行支票380,000元並交予王代書代為保管至大眾呈報核准還款正確數額範圍內再給予乙方。中華民國93年4月13日」㈡被告於93年4月13日交付原告380,000元定金外，迄今未交付買賣價金尾款尾款3,420,000元予原告。
㈢原告尚未將系爭不動產移轉登記予被告所有。
本件爭點及本院之判斷：
㈠兩造間系爭不動產買賣契約，因被告未依約給付原告買賣價金尾款，經原告解除契約而不存在。
⒈本件兩造間系爭不動產契約第叁條約定：「本契約成立同
時，由甲先向乙給付380,000元為定金並充為價金之一部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：尾款3,420,000元於所有權移轉登記完畢及銀行貸款核准(抵押權設定登記完成)同時付清，甲方若無法完成貸款事應以現金支付，並同意最遲於93年5月30日前給付清楚，逾期給付甲方視同放棄承買權，所支付價金由乙方沒收，無異議。註：本件銀行貸款抵押權設定登記應與所有權移轉登記同時連件辦理。」則兩造約定被告最遲於93年5 月30日前給付原告買賣價金尾款3,420,000元。⒉被告於93年4月13日交付原告380,000元定金外，迄今未交
付買賣價金尾款尾款3,420,000元予原告，為兩造所不爭執，已如前述。系爭不動產移轉過戶之承辦代書王錫祿到場證稱：「（本件你辦理過戶經過如何？）系爭房屋賣方本來就有貸款，大眾銀行要求要付360萬元才能辦理塗銷。買方付了38萬元訂金後，要再貸款342萬元，但臺灣銀行只能貸款260 萬元，臺灣銀行也不作代償，後來我要求買方即被告要清償342萬元與設定臺灣銀行抵押及塗銷大眾銀行抵押權登記一起進行才能保障雙方權益。被告當時有帶存摺到大眾銀行說要辦理塗銷登記但也沒有實際去辦理，後來就不了了之。原告有將過戶的資料、塗銷抵押的聲請書、委託書交給我。(本件無法過戶的原因為何？)被告沒有交付價金。為確保雙方權益，買方應該將價金交付給大眾銀行且同時辦理臺灣銀行設定抵押權及塗銷大眾銀行抵押權登記，且同時辦理系爭房屋過戶，要三件一起送到地政機關辦理。所有資料我早就準備好了，只等被告交付價金即可辦理過戶。」 (見本院卷第70-71頁)可知原告已將移轉所有權登記所需文件交予代書，本件尚未辦理所有權移轉登記之原因在於被告未依約給付原告買賣價金尾款3,420,000元，被告所辯系爭不動產未過戶之原因在於原告未備齊全部證件云云不足採信。
⒊兩造間系爭不動產契約第拾條約定：「甲（即被告）如不
履行本契約交付殘餘價金時、或因可歸責於甲之事由、致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方（即原告）解除契約、所交定金及價金、悉被乙沒收作為違約金、甲不得異議。」本件被告既未依約於93年5月30日前給付原告買賣價金尾款3,420,000元，迄今亦未給付，則原告於93年11月9日當庭向被告為解除契約之意思表示，並由本院將筆錄影本於93年11月22日送達予被告，則原告所為之解除契約應屬合法。是以兩造間系爭不動產買賣契約，因被告未依約給付原告買賣價金尾款，經原告解除契約而不存在。
㈡原告請求被告賠償自93年5月30日起至同年8月9日止之遲延利息33,263元為無理由。
⒈違約金依性質之不同，可分為懲罰性違約金及賠償額預定
性違約金：懲罰性違約金乃當事人對於債務不履行所約定之一種私的制裁，債權人除得請求違約金外，仍得請求債務履行或不履行所生之損害賠償；賠償額預定性違約金乃將債務不履行時債務人所應賠償之數額，事先予以約定，蓋債權人於債務不履行而得請求損害賠償時，必須證明損害之發生及損害額之多寡，始能請求，然而此種舉證，不惟困難，且易引起糾紛，因之當事人為避免上述之困難及糾紛計，乃預先將賠償額約定，一方面確保債務之履行，一方面如不履行時，其損害賠償亦屬簡單易行，申言之，債權人祇要證明有債務不履行之事實，則不必證明損害之發生及損害額之多寡，即可請求，債務人不得證明未生損害，或實際損害額較少於賠償預定額，而請求免其賠償或減額賠償，債權人亦不得證明實際損害額較大於賠償預定額，而請求增額賠償。
⒉本件兩造間於系爭不動產契約第十條約定被告如不履行本
契約交付殘餘價金時或因可歸責於被告之事由致不能如期交付殘餘價金時聽由原告解除契約，所交定金及價金悉被原告沒收作為違約金，其性質應屬賠償額預定性之違約金，原告不得於沒收定金作外，請求增額賠償。故原告主張除沒收定金380,000元外，另請求損害賠償33,263元（尾款3,420,000元自被告應給付之末日即93年5月30日起至同年8月9日止以年息5%計算之遲延利息33,263元），為無理由，應予駁回。
至被告所辯同時履行抗辯部分，由於原告已將移轉登記所須文
件交付代書，且兩造已特別約定被告最遲於93年5月30日前給付原告買賣價金尾款3,420,000元，難謂原告在移轉登記完畢前被告得拒絕交付價款，故被告此部分所辯為無理由。另被告所辯原告沒收380,000元之訂金作為違約金、其違約金過高應予酌減並返還部分，由於本件係審理原告解除契約是否合法及原告請求損害賠償33,263元是否有理由，至於原告依兩造之約定主張沒收380,000元訂金作為違約金兩造所約定之違約金數額是否過高部分，並非本件審理之範圍，故本件就此部分不予審酌，並予敘明。
綜上所述，本件兩造間系爭不動產買賣契約，因被告未依約給
付原告買賣價金尾款，經原告解除契約而不存在，原告請求被告賠償自93年5月30日起至同年8月9日止之遲延利息33,263元為無理由，從而，原告請求確認兩造間於94年4月13日簽訂之不動產買賣契約不存在部分，為有理由，應予准許，至原告請求被告應給付原告33,263元部分，為無理由，應予駁回。
本件事已臻明確，兩造所為之其他主張陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 94 年 2 月 18 日
民事第五庭 法 官 周美雲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 2 月 18 日
書記官 黃菀茹