臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第4004號原 告 甲○○訴訟代理人 劉錦隆律師被 告 丙○○訴訟代理人 楊嘉中律師複代理人 乙○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國95年4月6日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北縣新店市○○段三城小段八八、八九地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積分別為五六、一○○平方公尺之建物拆除，將前開土地返還原告及共有人全體。
被告應給付原告新臺幣叁仟肆佰陸拾元，及自民國九十三年十月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自民國九十三年五月十一日起至返還前開土地之日止，按年給付原告新臺幣壹萬玖仟陸佰伍拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰陸拾萬叁仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬伍仟元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣肆萬貳仟柒佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為出家人，法名釋悟因，為成立圓明精舍弘揚佛法，乃由信眾集資，以原告名義向被告買受坐落台北縣新店市○○段三城小段88地號（下稱系爭88地號土地）、面積236平方公尺、應有部分1/2之土地，並向訴外人廖大鈞買受系爭88地號土地其餘應有部分1/2，另向訴外人余林梅買受同小段89地號（下稱系爭89地號土地）、面積204 平方公尺、應有部分1/2之土地，其中原告向廖大鈞、余林梅買受之土地已分別於民國92年11月14日、93年5月11日登記為原告所有。至原告向被告買受之土地，則因被告不履行契約，經原告提起訴訟，業經本院以93年度訴字第4033號判命被告移轉在案。又被告現在雖為系爭88、89地號土地共有人，但未徵得其他共有人之同意，即於系爭88、89地號土地上搭建鐵皮屋（下稱系爭房屋），各占用88、89地號土地如附圖Ｂ部分所示面積各56、100平方公尺長達數年，且被告於出售系爭88地號土地應有部分1/2予原告時，亦承諾要拆除系爭房屋，惟嗣經原告催請被告拆屋還地，竟始終置之不理，致圓明精舍之籌備迄今無法推展，原告自得依民法第767條、第821條之規定請求被告拆屋還地。又被告既無權占用系爭88、89地號如附圖Ｂ部分所示面積各56、100平方公尺之土地，實已獲得相當於租金之不當得利，亦致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第179條、第184條第1項前段之規定，請求被告給付自原告取得系爭88、89地號土地共有權之日起至被告遷讓返還前開土地之日止，按被告占用之面積及申報地價總額年息10%計算之不當得利，即系爭88、89地號土地每年分別為新台幣（下同）14,112元、25,200元等語，並聲明：（一）被告應將坐落系爭88、89地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積分別為56、100平方公尺之建物拆除，將前開土地返還原告及共有人全體。（二）被告應給付原告6921元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自93年5月11日起至返還前開土地之日止，按年給付原告39,312元。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告為系爭88、89地號土地之共有人，應有部分為1/2，且被告與系爭土地之原所有權人即訴外人廖心讚、廖大鈞父子於79年6月6日訂有土地租賃契約書，租賃期間自
79 年7月1日起至81年6月30日止，被告並在該土地上建有系爭房屋，租賃期間屆滿之後，被告仍為租賃物之使用，廖心讚、廖大鈞父子並未為反對之意思，且被告亦按與廖心讚、廖大鈞父子間之約定支付租金3,000元，故被告與廖心讚、廖大鈞父子間之租賃關係迄今仍然存續。詎廖大鈞於91年10月9日將系爭88地號、應有部分1/2之土地出售予原告、廖心讚於92年10月22日將系爭89地號、應有部分1/2之土地出售予余林梅，暨余林梅再於93年4月28日將之出售予原告時，均未通知被告行使優先承買權，依土地法第104條第2項及第426之2第3項之規定，原告即不得對被告行使物上請求權等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭88地號土地原為被告與廖大鈞共有，應有部分各為1/2，嗣廖大鈞於92年10月9日將其應有部分1/2出售予原告，並於92年11月14日登記為原告所有，且未以書面通知被告。被告另於92年9月30日將其應有部分1/2出售予原告，但並未辦理移轉登記，經原告提起訴訟，業經本院以93年度訴字第4033號判命被告移轉在案。
（二）系爭89地號土地原為被告與廖心讚共有，應有部分各為1/2，嗣廖心讚將其應有部分1/2出售予余林梅，余林梅再將之出售予原告，並於93年4月28日登記為原告所有，但均未以書面通知被告。
（三）被告與廖心讚於88年3月8日簽訂貸款協議書。
（四）被告於系爭88、89地號土地上建有系爭房屋，各占用88、89地號如附圖Ｂ部分所示面積各56、100平方公尺之土地迄今。
四、得心證之理由：本件兩造主要爭執之處，應在於（一）被告是否有於79年間向廖大鈞、廖心讚承租原所有系爭88、89地號、應有部分各1/2 之土地？上開租約是否有民法第451條之適用？（二）被告就廖大鈞出售88地號、應有部分1/2之土地予原告、廖心讚出售89地號、應有部分1/2之土地予余林梅、余林梅再出售予原告等，可否主張優先承買權？（三）被告於92年9月30日將其所有88地號、應有部分1/2之土地出售予原告時，有無承諾要拆除其上之房屋？（四）原告有無權利依民法第767條、第821條之規定請求被告拆除坐落88、89地號土地上如附圖Ｂ部分所示之系爭房屋？原告可請求被告給付之不當得利或損害金為若干？茲分述如下：
（一）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，89年5月5日修正施行前之民法第425條固有明文，惟其前提必須是承租人就該租賃物仍有租賃關係存在，始有適用之餘地。本件被告雖辯稱伊與系爭88、89地號土地之原所有權人即廖心讚、廖大鈞父子於79年6月6日訂有土地租賃契約書，租賃期間自
79 年7月1日起至81年6月30日止，被告並在該土地上建有系爭房屋，租賃期間屆滿之後，被告仍為租賃物之使用，廖心讚、廖大鈞父子並未為反對之意思，且被告亦按與廖心讚、廖大鈞父子間之約定支付租金3,000元，故被告與廖心讚、廖大鈞父子間之租賃關係迄今仍然存續云云，並提出79年6月6日簽署之土地租賃契約書、88年3月8日簽署之貸款協議書為證（參本院卷一第25至27頁），然為原告所否認。經查，被告提出之土地租賃契約書固然載明廖心讚、廖大鈞將其分別所有系爭88、89地號土地之應有部分各1/2，及同小段83地號、應有部分1/2之土地暨同小段86地號土地全部出租予被告，租賃期限自79年7月1日起至81年6月30日止，租金為3,000元（參本院卷一第25頁），惟證人廖心讚證稱：前揭土地租賃契約書上「廖心讚」之簽名係伊親自簽名，至於廖大鈞之簽名是否係伊所為，廖大鈞有無授權伊出租予被告，因時間太久，故伊已經無記憶。伊將系爭89地號土地出售予余林梅時，被告有承諾要將該土地上之建物拆除，將該土地返還予伊等語（參本院卷第141頁背面至142頁背面）。準此，縱被告與廖心讚就系爭89地號土地有不定期租賃關係存在，被告既已同意將系爭89地號土地返還廖心讚，足見其等有終止該租賃契約之意思。至系爭88地號土地部分，原告既否認前開土地租賃契約書關於廖大鈞簽名之真正，而被告就此復未舉他證以實其說，則被告主張其就系爭88地號土地有不定期租賃關係存在，即非可採。何況，依證人即承辦系爭88、89地號土地買賣之代書林靜茹亦證稱：被告將其所有之系爭88地號土地應有部分1/2出售予原告時，曾同意將系爭88地號土地上之建物拆除等語（參本院卷二第72頁背面），故縱被告就系爭88地號土地有不定期租賃關係存在，被告亦有終止該租賃契約之意思。綜上，被告就系爭88、89地號土地既已無任何租賃契約關係存在，自無從依前揭民法第425條之規定主張本件有買賣不破租賃原則之適用。
（二）次按民法第426條之2立法意旨乃在於建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104條之規定，訂定出賣人應以書面通知承租人優先承買。故依土地法第104條及民法第426條之2之規定，租地建屋之出租人於出售出租之土地時，應以書面通知承租人優先承買，否則其出賣之效力不得對抗承租人。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。故權利者在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅（參照最高法院88年度台上字第497號判決意旨）。查被告就系爭88、89地號土地已無租賃契約關係存在，是其自無從依民法第426條之2之規定主張優先承買權。況且，證人林靜茹於另案即本院重訴字第1244號確認優先購買權存在事件審理時到庭證稱：其經電話通知回事務所時，已有余林梅、甲○○、丙○○、廖心讚、廖大園在場，他們說要辦理本件的買賣，他們都已經講好買賣的標的及價格，當天簽立原告與被告廖心讚、廖大鈞、廖大園分別出售給甲○○及余林梅的契約共3份，是先簽余林梅的部分，再簽甲○○，再簽丙○○，當時並聽到廖心讚同意付給丙○○買賣的仲介費等語（參該案判決第4頁，即本院卷二第26頁背面），復於本院審理時結證稱：92年9月30日當天共簽訂3份契約，第1份係廖心讚將系爭89地號土地出售予余林梅，第2份係訴外人廖大園將坐落同小段81之3地號土地出售予原告、廖心讚將坐落同小段83地號、應有部分1/2之土地出售予原告、廖心讚、廖大園各將其所有坐落同小段86地號、應有部分各1/2之土地出售予原告，第3份係被告將坐落同小段
83、88地號、應有部分各1/2之土地出售予原告。簽訂上開3份契約時被告均有在場，並且了解契約之內容，被告並未提及要優先承買等語（參本院卷二第72至73頁）。是以，縱使被告得以租地建屋或共有人為由對出賣人即被告廖大鈞、廖心讚就系爭88、89地號土地主張優先承買權，惟被告係系爭88、89地號土地買賣之仲介者，並於簽訂契約時在場，亦即原告對系爭土地買賣之過程已全然參與，被告廖心讚、廖大鈞實無再對其為優先承買通知之必要，且應已足認原告已放棄對系爭88、89地號土地之優先承買權利。故本件被告事後再行主張優先承買權，實有違誠信原則，應認其優先承買權利業已消滅。
（三）再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條前段、第821條分別定有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最高法院62年台上字第1803號判例足資參照。查被告於系爭88、89地號土地上建有系爭房屋，各占用88、89地號土地如附圖Ｂ部分所示面積各56、100平方公尺之事實，有臺北縣新店地政事務所複丈成果圖在卷可稽（參本院卷一第109頁），且為被告所不爭執。又被告現就系爭88、89地號土地雖各有應有部分1/2之權利，但兩造就系爭88、89地號土地既無分管契約存在，揆諸前揭說明，被告自不得主張其有權使用系爭88、89地號土地之特定部分。從而，原告依民法第767條前段、第821條之規定請求被告應將坐落系爭88、89地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積分別為56、100平方公尺之建物拆除，將前開土地返還原告及共有人全體，即屬有據，應予准許。
（四）末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179條前段、第184條第1項前段定有明文。又民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利，最高法院55年台上字第1949號判例可資參照。查被告未徵得原告之同意，而占用系爭88、89地號土地如附圖Ｂ部分所示面積各56、100平方公尺，即應就其占用範圍，按其逾越應有部分比例（即1/2）計算其所得之不當得利或損害金。又原告就系爭88、89地號土地之應有部分亦為1/2，故原告自得就其應有部分之比例請求被告給付不當得利或損害金。本院審酌系爭88、89地號土地係坐落在台北縣新店市○○段、系爭房屋係由鐵皮屋搭建，並有鐵皮搭蓋之棚架，棚架下有通道，另有以鐵絲網、塑膠布、鐵皮圍繞，充作養貓場所、系爭房屋由被告及其家人在使用，並未出租他人（參本院卷一第111頁之勘驗筆錄），及被告使用所能獲利之情形等因素，認原告請求被告無權占用系爭88、89地號土地相當於租金之不當得利或損害金，分別自92年11月14日、93年5月10日起至返還前開土地之日止，按系爭88、89地號土地之申報地價總價額年息10%計算，尚屬過高，應按申報地價總價額年息5%計算，較為允當。又查，系爭88、89地號土地每平方公尺自86年7月起迄今之申報地價為5,040元，有系爭88、89地號土地之登記謄本、公告地價查詢系統表附卷足憑。
是依此標準計算，被告應給付原告相當於租金之不當得利或損害金則詳如附表所示。從而，原告依不當得利及侵權行為之法律關係請求被告給付如附表所示之金額，即有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 4 月 25 日
民事第五庭法官 林秀圓正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 4 月 25 日
書記官 林蓮女附表：被告占用系爭88、89地號土地應給付原告之不當得利或損害金：
一、被告自民國93年5月11日起至返還系爭88、89地號如附圖Ｂ部分所示面積分別為56、100平方公尺之土地之日止，按年應給付原告之不當得利或損害金為新台幣（下同）19,656元：
5,040×（56＋100）×5%×1/2（原告應有部分為1/2）＝19,656。
二、被告自92年11月14日起至93年5月10日止占用系爭88地號如附圖Ｂ部分所示面積為56平方公尺之土地，應給付原告之不當得利鐹損害金為3,460元，及自起訴狀繕本送達之翌日即
93 年10月5日起至清償日止按年息5%計算之利息：5,040×56×5%×179/365×1/2＝3,460。