臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第4454號原 告 丁○○
庚○○共 同訴訟代理人 謝志明律師複 代理人 楊廣明律師被 告 己○○訴訟代理人 黃文祥律師被 告 乙○○
丙○○訴訟代理人 戊○○○被 告 甲○○
號上列當事人間拆屋還地等事件，本院於中華民國 94年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落台北市○○區○○段4小段60-5地號，面積1
1平方公尺之土地租金，自民國94年3月1日起，調整為每月新台幣貳仟零捌拾參元。
被告向原告丁○○承租坐落台北市○○區○○段4小段60-11地號，面積37平方公尺之土地租金，自民國94年3月1日起，調整為每月新台幣陸仟玖佰玖拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔10分之1，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告丙○○、乙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。本件原告起訴主張終止兩造間之租賃關係，而依所有物返還請求權，請求被告拆屋返地，並依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害金。嗣於民國94年2月18日追加民法第442條規定，備位請求調整租金，此有追加暨更正狀足參（見本院卷（二）第87至92頁）。核其原訴及所為訴之追加，均因租賃關係所生，本院認無礙於被告之防禦及訴訟之終結，應予准許。
三、原告起訴主張：坐落於台北市○○區○○段4小段60之11 地號土地為原告丁○○所有，而同地段 60之5地號土地為原告共有，所有權應有部分各2分之1（下稱系爭土地）。原告之被繼承人李敏然、楊德建於民國 44年7月28日將系爭土地出租予被告之被繼承人李德雲，李德雲過世後，被告未依約給付租金予原告，積欠租金達2年以上，原告分別於 91年、93年限期催告被告給付租金，惟被告未於期限內給付租金，故系爭租約自93年3月3日終止，被告於系爭租約終止後，已無權占有系爭土地，原告自得依所有物返還請求權，請求被告拆除系爭土地如附圖所示C、D部分之建物，將系爭土地返還予原告。又被告無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告自 93年10月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告丁○○新台幣（下同）12,858元，給付原告庚○○1,666 元之損害金。又如原告無權終止系爭租約，因兩造約定租金以每坪白米 1台斤折算時價計付按月計付，顯然過低，爰備位依民法第 442條規定，請求自94年3月1日起將系爭土地之租金增加為系爭土地申報地價年息8%等語。並先位聲明（一）被告應將坐落台北市○○區○○段4小段60之5地號土地，如附圖所示C部分，面積 11平方公尺建物拆除，將土地返還予原告。（二）被告應將坐落台北市○○區○○段 4小段60之11地號土地，如附圖所示 D部分，面積37平方公尺拆除，將土地返還予原告。（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告丁○○ 12,8 58元，給付原告庚○○ 1,666元。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：（一）被告向原告承租坐落台北市○○區○○段 4小段60-5地號，面積11平方公尺之土地租金，自94年3 月1日起調整為每月3,332元。（二）被告向原告丁○○承租坐落台北市○○區○○段4小段60-11地號，面積37平方公尺，自94年3月1日起，調整為每月11,192元。
四、被告己○○則以：被告在86年之前，均按時給付租金，86年1月以後，原告拒絕受領租金，故被告己○○於 90年間將86年1月至90年12月之租金提存於本院提存所，而 91至92年之租金，原告故意拒絕受領，造成被告積欠租金達 2年，進而以被告欠租達 2年以上終止租約，其行使權利違反誠信原則；況原告並未向李德雲之全體繼承人催繳租金，其終止租約之意思表示亦未向全體繼承人為之，故不生終止租約之效力。又系爭土地位於萬華老舊社區，附近經濟並不發達，且目前僅由被告己○○作為居家使用，原告請求以申報地價8%調整租金，亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，被告己○○願供擔保，請准宣告免假執行。
五、被告丙○○辯稱：被告丙○○自 80年1月29日即遷住於台北縣板橋，並未占有系爭土地，未受有任何利益等語。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
六、先位聲明部分：原告主張被告之被繼承人李德雲於44年7月28 日向原告之被繼承人李敏然、楊建德承租系爭土地等情，有卷附土地租用合約書可參（見本院卷第45至46頁），且為被告己○○、丙○○所不爭執，自堪信為真。本件兩造所爭執者厥為，原告是否有權終止租約？茲論述如下：
（一）按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。為民法第440條第1項所明定。
是苟出租人催告承租人支付欠租，其所定催告之期限相當，縱未敘明承租人欠租數額，或所敘明欠租數額逾租金數額者，在承租人應付之租額範圍內，似難謂不發生催告效力。又建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達 2年以上為原因，終止租約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於期限內不為支付者，始得終止租約（最高法院 68年台上字第777號判例要旨參照）。而支付租金之催告，係意思通知之一種，意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第258條第2項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力。租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條規定，上訴人如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力。（最高法院62年台上字第892號判例意旨參照）。
（二）經查，本件原告固曾於90年12月27日，以被告積欠86年1月至90年12月之租金為由，催告被告於7日內給付租金 1,054,925元，此有存證信函可參（見本院卷第19至21頁），惟原告並未提出被告甲○○、丙○○收受催告通知之證明，尚難謂已對全體被告發生催告之效力；且原告對於被告己○○所辯，因原告拒絕受領86年1月至90年12月之租金，被告己○○將 原定租金數額提存於本院提存所之事實，並不爭執，並有卷附提存書足參（見本院卷（一）第47至48頁），則86年至90年之租金，既係原告受領遲延，且被告於原告遲延後，已將租金提存於本院提存所，則原告主張被告遲延給付該期間之租金，即屬無據。原告雖另於93年3月4日催告被告給付 88年4月1日起至93年3月31日止之租金，惟原告自認對被告乙○○之通知，因招領逾期而退回（見本院卷（一） 8頁），而依原告提出之存證信函所示，原告對被告乙○○之通知地為台北市○○區○○路○○○號4樓（見本院卷（一）第22頁、第25頁），然前開地址業於90年7月1日經北市○○區○○○道○○○號4樓，此有卷附憑（見本院卷（一）第64頁），原告仍對整編前之地址為通知，並不能確保郵差係對整編後之地址投遞，該通知嗣經招領逾期退回，並不能證明已達被告李克承之支配範圍，原告主張已對被告乙○○發生催告效力，並無可取。原告既未對李德雲之全體繼承人為催告，依前開說明，即不生催告之效力，原告主張被告未於催告期限內給付88年4月1日至93年3月31日租金，主張終止租約，於法即有不合。
（三）被告固然遲延給付91年至93年之租金，惟原告仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告被告支付租金，必被告於期限內不為支付者，始得終止租約。原告未向全體被告為催告，不生催告之效力，原告無權終止系爭租約，已如前述。則被告基於租賃關係占有系爭土地，即無不當得利之可言。從而，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告拆除系爭土地上如附圖所示C、D之建物及給付損害金，即無理由。
七、備位聲明部分：按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。民法第442條前段定有明文。系爭60-5地號、60-11地號土地93年1月之公告土地現值分別為每平方公尺142,000元、141,752元，此有土地登記謄本足稽（見本院卷（一）第15至17頁），較之44年之土地價值，顯有數十至百倍之增值，乃眾所週知，而兩造原約定租金按月以每坪白米 1台斤折算現款給付，被告每月應付之租金數額僅數百元，與系爭土地增值情形相較，原定租金數額，巳失公平，故原告依前開規定，請求增加租金數額，即屬有據。查系爭土地位於西園路 2段，交通雖屬便利，惟鄰近房屋均已老舊，業據本院勘驗現場，製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷（一）第75頁），本院認原告請求調整租金數額，以系爭土地申報地價總額 5%計算為相當。系爭60-5地號土地93年1月之申報地價為每平方公尺45,440元（見本院卷（一）第15頁），被告承租之面積為11平方公尺，其每月租金應調整為2,083（45,440×11×0.05÷12＝2083，四捨五入）元；而系爭60-11地號土地 93年1月之申報地價為每平方公尺45,372元（見本院卷（一）第17頁），被告承租之面積為37平方公尺，其每月租金應調整為6,995（45372×37×0.05÷12＝6995，四捨五入）元。故原告請求系爭60-5地號土地租金自94年3月1日起調整為每月2,083元，系爭60-11地號土地租金調整為每月6,
995元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、原告先位之訴無理由，備位之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 7 日
民事第五庭 法 官 吳素勤以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 4 月 7 日
書記官 曾寶生