臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第4652號原 告 乙○○
樓訴訟代理人 王耀星律師被 告 甲○○
六號上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於九十四年二月一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：其於民國93年8月31日與訴外人台北夢享家不動產投資顧問有限公司（以下簡稱夢享家公司）簽訂買賣斡旋金契約，並於簽約時交付夢享家公司1,000,000元充作斡旋金。被告復基此契約表示其已承諾出售前揭買賣斡旋金契約所載之房屋並收受該1,000,000元，若原告未依買賣斡旋金契約簽訂不動產買賣契約則將於93年9月21日沒收該1,000,000元。惟原告於簽約後發現系爭買賣斡旋金契約係屬定型化契約，但夢享家公司卻未依消費者保護法及內政部公告予原告至少3日之審閱期間，且依實務見解亦認為企業經營者對於放棄審閱期間之文字不得以定型化契約條款方式為之，則依消費者保護法第11條之1第2項前段之規定，系爭買賣斡旋金契約中之一般條款（即第3條至第6條）即不得構成該契約之內容，未具有任何法律效力。且，夢享家公司未依行政院公平交易委員會之決議及公平交易法第24條規定實際提供內政部版本之「買賣要約書」供原告詳閱認知與比較。甚且，夢享家公司之承辦人陳秋虹竟蓋用另一不動產經紀人陳美鈺之專用章，有違不動產經紀業管理條例。此外，系爭買賣斡旋金契約第1條之本約簽訂時日與第3條所訂之契約有效期間矛盾，使該契約重要之點於契約當事人間未有意思表示之合致。從而，被告基於系爭買賣斡旋金契約中之一般條款第3條、第4條、第6條之約定，限期要求原告簽訂本約並基此將原告前給付之1,000,000元充作訂金且將其以違約訂金沒收之舉，即非有據。退萬步言，縱認系爭買賣斡旋金契約有效，惟因買賣斡旋金契約第1條記載可知，被告確係於原告願簽訂不動產買賣契約之時間過後，方才同意出售。依據民法第158條之規定，原告之前買賣之要約已失其拘束力，故原告自不受該買賣斡旋金契約之效力所拘束。原告亦得類推適用民法第252條之規定請求法院酌減此一違約定金至相當之數額。為此原告依據民法第179條以降不當得利之相關規定及民法第252條之規定，向被告為如訴之聲明之請求。並聲明求為判決：（一）被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國93年9月1日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：其簽署原告所定買賣斡旋契約書，並收受被告1,000,000元為定金後，原告交付定金後卻反悔不買，則依被告與夢享家公司簽立之專任委託銷售契約書（下稱委託書）第6條第3項，被告自得沒收定金，並交付500,000元與仲介公司。且原告明悉契約權利義務並逾15日始表示反悔不買，於該期間內原告可充分審閱斡旋契約，於合理期間向被告撤銷或解除，自不得主張因未予審閱期而認斡旋契約無效。此外，雙方訂立斡旋契約之真意，就具體情事已詳為了解，確有始之生效之合意。甚且，原告於反悔期間亦曾就沒收定金事透過夢享家公司請求能減少給付，亦可證當時斡旋契約已生效，原告不履行之行為有違誠信。此外，夢享家公司就被告交付之50%斡旋金約於94年1月3日返還原告達成協議，故原告請求縱有理由，其請求範圍亦應減為500,000元等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告於93年8月31日與夢享家公司簽訂買賣斡旋金契約，業據其提出契約書為證，核屬相符，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告應返還1,000,000元，無非以原告與訴外人夢享家公司所簽訂之買賣斡旋金契約因違反審閱期間之規定而無效，縱認有效，原告之買賣要約亦因超過期限而失其拘束力，至少原告得請求酌減違約金等語，經查：
（一）違反審閱期間部分：按消費者保護法第十一條之一固規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，惟該規定係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，此由該條立法理由即可得知。本件原告與訴外人夢享家公司係屬消費者保護法所稱定型化契約，亦有前開規定之適用，然由前開立法理由，可知該條之目的僅在確保消費者可詳為審閱契約內容之權益，如消費者確已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的即已達成。況且，於現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，時效之掌握對消費者而言，其重要性未必低於契約審閱權，消費者可能因業已藉由其他方式瞭解契約內容，或基於其他考量決定放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所有以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期間，無異迫使所有之交易均需遞延數日，對消費者而言，可能徒然使其坐失商機損失不貲，未必盡屬有利，是以縱消費者選擇不詳為審閱，亦僅為自行放棄權利而已。於契約當事人間之利益分配上，如消費者確已有詳細審閱契約之機會，其權利應認已獲充分保護，契約之效力即應受肯認，不應允消費者事後仍執此作為主張契約無效之理由。
本件兩造係分別與訴外人夢享家公司簽訂買賣斡旋金契約，由訴外人夢享家公司居中仲介本件買賣。被告陳稱伊與訴外人夢享家公司締約時，有問過可否攜回審閱，夢享家公司說契約是他們公司的財產，伊不強人所難，就在當場看契約內容，過程中夢享家公司並未催促或不讓伊看完，他們非常有耐心，若伊有問題他們都詳細回答，從伊開始看契約書到最後簽約有三、四個小時以上，談話過程相當愉快等語（本院93年12月14日言詞辯論筆錄）。被告雖為本件當事人，然其所陳述內容並無僅擇有利於己之事實為陳述之狀況，於原告一再爭執審閱期間之情況下，被告仍坦認訴外人夢享家公司說契約是他們公司的財產，伊不強人所難，就在當場看等情，是以其所述締約過程應屬可信。再者，本件買賣斡旋金契約、聲明書各僅一張A4尺寸，單面印刷，字體亦無特別細小之情事，以此等內容，被告審閱達三、四小時，過程中訴外人夢享家公司人員亦對其問題一一回答，並無催促，而兩造同為訴外人夢享家公司之顧客，衡情訴外人夢享家公司亦無獨厚被告而虧待原告之理，是以原告之締約過程可認與被告相仿。原告係00年出生，此觀聲明書之記載即明，以原告之社會經驗及智識能力，此一期間應以足以使原告瞭解契約之內容，於此情況下，原告於聲明書上勾選「業已充分瞭解契約條文，故自願放棄審閱權之權利」一節，應可認為與事實相符，且依前開說明，原告之契約審閱權已獲充分保護，其審閱期間之放棄於法無違，縱該聲明書之選項係事先以定型化契約之方式印就供原告勾選，亦不能認為對原告有何不公。
況且，本件買賣斡旋金契約尚涉及另一消費者，亦即被告之利益，與一般定型化約款僅涉及消費者與提供定型化約款之企業經營者之情況，迥然有別。被告係善意信賴買賣斡旋金契約所載內容而與原告成立本件買賣，亦謹遵契約內容行使自身權利，若僅著眼原告之利益保護，不啻將訴外人夢享家公司未給原告攜回審閱之不利益轉嫁由依契約內容誠實履行之另一消費者，亦即被告承擔，對於同屬消費者之被告之不公平甚為灼然。
更有甚者，代理權之授與，學說咸認具有無因性，亦即不因授與代理權之基礎法律關係有瑕疵，影響代理權授與之有效性。本件買賣斡旋金契約業已載明委託訴外人夢享家公司居間購買被告所有之系爭房地，總價20,000,000元，有效期限至93年9月7日止（詳下述），第4條更記載若賣方同意承買條件時，斡旋金1,000,000元由訴外人夢享家公司全權代理充作定金交付賣方，此契約視為定金收據，原告復已簽名於此契約上，足認原告除與訴外人夢享家公司成立仲介契約，承諾給付仲介費用外，同時授與訴外人夢享家公司代理權，得代理原告從事本件買賣之相關法律行為。訴外人夢享家公司人員執此契約與被告達成買賣之意思表示合致，進而交付被告定金1,000,000元，其代理行為亦未逾越原告之授權範圍，自屬有權代理，其法律效果直接歸屬原告，且雙方合意之內容，即為買賣斡旋金契約書上所載有關本件買賣之內容。縱如原告所述，亦僅係原告授權訴外人夢享家仲介之基礎法律關係因違反審閱期間之規定而有瑕疵而已，並不影響原告對訴外人夢享家公司授與代理權之有效性，原告至多僅得對訴外人夢享家公司就仲介費用有所主張，對於訴外人夢享家公司代理原告締結之買賣契約不生影響。
綜上，本件買賣斡旋金契約並無無效之情況，且被告收受定金1,000,000元係基於訴外人夢享家公司代理原告與被告締結之買賣契約，嗣後原告遲未履行後續之簽定書面契約及付款義務，自係因可歸責於原告之事由致契約不能履行，依民法第249條規定，被告自得沒收所收定金，是以被告收受本件定金確有法律上原因，原告依不當得利之規定請求被告返還定金，即屬無據。
（二）要約拘束力部分：
原告主張買賣斡旋金契約第一條約定買方同意於93年8月31日23時20分至台北夢享家總公司契約中心簽訂不動產買賣契約書，然賣方同意出售之時間係93年9月1日零時30分，是以賣方之承諾係在買方願簽訂契約之時間過後所為，買方之要約已失拘束力，原告亦不受買賣斡旋金契約之拘束。然查：
系爭買賣斡旋金契約係於93年8月31日始簽訂，此觀契約書上所載立約時間即明，且本院向訴外人夢享家公司調閱之買賣斡旋金契約原本第1條上，固記載買方同意於93年8月31日23時20分至台北夢享家總公司契約中心簽訂不動產買賣契約書等字樣，然原告於起訴時所附之買賣斡旋金契約買方留存聯影本第1條所載買方同意簽約之時間則僅有93年8月，並無日期及時間之記載，此有買賣斡旋金契約原本、影本在卷可稽，顯見原告簽約時並無記載詳細簽約時間，「31 日23時20分」等字樣係嗣後由訴外人夢享家公司人員加註。再者，契約第3條記載「本買賣斡旋金契約有效期間自即時起至民國93年9月7日24時止.... 」，此為原告簽約時即有之記載，有原告起訴時所附之買賣斡旋金契約影本可稽。而依被告之陳述，訴外人夢享家公司係於93年8月31日晚上接近11時時至被告家中，與被告一直談到93年9月1日凌晨，被告瞭解自己權益後就在93年9月1日凌晨12時半簽收定金支票，簽收定金時契約第1條是否填好時間被告並未注意，但有注意到第3條已經填好日期是93年9月7日（本院93年12月14日言詞辯論筆錄）。
依買賣斡旋金契約之文義，第1條原應係買賣契約成立後，雙方約定之簽定書面契約時間，第3條則為買方授權訴外人夢享家公司從事斡旋仲介之期限，亦即承買要約之拘束期限，然以本件締約時之情況，原告簽約當時已是93年8月份之末日，斯時訴外人夢享家公司始接受原告之仲介委託，尚無機會與可能賣方接觸，能否成交尚屬未知，遑論知悉賣方何時有空前往訴外人夢享家公司處所辦理簽約手續，衡情斷無可能片面與原告約定買賣雙方需於93年8月至仲介公司處簽訂不動產買賣契約。反觀第3條之記載，原告給予訴外人夢享家公司7日之期間從事本件仲介斡旋工作，時間上並無矛盾，客觀上復與交易常情相符，可認此一記載應係出於原告與訴外人夢享家公司之真意。參酌前開原告簽約時程，第1條有關日期部分顯係誤載，原告之要約拘束力應以第3條之期限為準。又前開條文記載矛盾之處係在手填之日期時間部分，並非定型化契約本身條文用語之矛盾，應探求當事人之真意，尚不生定型化契約之疑義應為有利消費者解釋之問題。
實則，佐以訴外人夢享家公司人員於93年8月31日約深夜11時至被告家中談簽約，談到翌日凌晨零時30分談妥交付定金，嗣後訴外人夢享家公司留存之買賣斡旋金契約則將買賣雙方約定之簽約時間記載為93年8月31日23時20分等情，可知本件係承辦之訴外人夢享家公司人員有所誤認，將第1條所載之買賣雙方約定簽約時間誤認為係仲介公司與賣方約定洽談買賣契約之時間，訴外人夢享家公司於接受原告委託仲介時即預計將於當日前往與賣方接觸，故於締約時將第1條之時間載為93年8月，並於實際與被告洽談後詳細補載為93年8 月31日23時20分，此一記載顯不足以據為買賣雙方約定簽訂買賣契約書之時間，殆無疑義。
綜上，原告之要約拘束期限應依買賣斡旋金契約第3條之記載至93年9月7日24時止，被告於93年9月1日凌晨零時30分即已承諾，原告之要約尚屬有效，契約業已成立生效，原告辯稱其無庸受要約拘束云云，要屬無據。
（三）違約金過高部分：原告主張本件違約金過高，應予酌減等語，然查，本件原告委託仲介之價金為20,000,000元，定金為1,000,000元，係因原告嗣後未履約而遭被告沒收，原告亦自承其對訴外人夢享家公司基於消費者保護法之請求業以500,000元和解，此一和解之對象雖非被告，然究屬填補原告因此次購屋糾紛所受損失之一環。衡諸原告據以提起本件訴訟之理由實均出於訴外人夢享家公司之行為，被告方面並無任何違約或可歸責之情事，原告復未提出任何證據證明本件違約金有何過高之情事，尚無從認為本件違約金有何過高應予酌減之情況。
五、綜上所述，原告基於不當得利之法律關係請求被告給付1,000,000元及自93年9月1日起至清償日止按年息5％計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回
七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
八、據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 94 年 2 月 22 日
民事第六庭 法 官 陳怡雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 2 月 22 日
書記官 謝梅琴