台灣台北地方法院民事判決 93年度訴字第4823號原 告 台北市政府財政局法定代理人 甲○○訴訟代理人 古明峰律師被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國95年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣叁仟柒佰貳拾參元，及自民國九十四年五月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新台幣叁仟柒佰貳拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第1款定有明文。經查，原告於民國93年11月11日起訴時，原係請求被告給付新台幣（下同） 2,608,326元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依週年利率 5％計算之利息；嗣於訴狀繕本送達被告後之94年 5月26日具狀將前揭請求改為先位聲明，並追加備位聲明（備位聲明中關於調整租金之請求，業經本院另以裁定駁回）即請求被告給付 3,723元及自該追加狀繕本送達翌日起至清償日止依週年利率 5％計算之利息，因該追加聲明之請求業經被告同意，參之前揭條文之規定，本院自應予以准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：
(一)系爭坐落於台北市○○區○○段一小段770、772之4及774地號等三筆面積分別為 142平方公尺、24平方公尺及63平方公尺之土地（以下簡稱系爭770地號、772之4地號、774地號土地），係原告管理之台北市市有土地，惟被告無合法占有之權源而佔用上開土地，作為其所有未辦保存登記之門牌號碼台北市○○○路○○巷○○○弄○○號建物（以下簡稱系爭房屋）之基地，是被告自屬無權占有上開三筆土地，被告因而受有利益，致原告因無法使用收益系爭土地而受有損害，被告自屬不當得利，原告爰依民法第179條第1項規定，本於上開土地之管理機關之地位，代表台北市請求被告返還自88年10月1日起至93年9月30日止總計2,608,326元之不當得利金額。
(二)又被告主張系爭770、772之4及774地號地號等三筆土地係原基地所有權人出租予訴外人李蓮峰，並提出租金收據為憑。惟原告否認被告所提出之租金收據形式上之真正，且縱認被告所提出之租金收據其形式上可認定為真，惟該等收據僅表明係台北市○○○路○段○○巷○○○弄○○號某年某月份基地租金，然該基地究竟惟何地號土地，並未見其載明，實難以從該收據即可證明訴外人李蓮峰與系爭土地之原所有權人間，就系爭土地有基地租賃關係存在。又按土地法第 104條關於土地優先購買權之適用，以土地占有人對出賣之土地已有地上權關係、典權關係或基地租賃關係存在為前提，惟被告迄今並未舉證證明其對系爭土地有地上權關係、典權關係或基地租賃關係存在，是其主張台北市政府取得系爭土地之所有權無效，自無可採。
(三)退步言之，縱認被告與原告就系爭三筆土地間有租賃關係存在，惟被告所提出之租金收據，其最近一次之租金收據係45年6月6日之租金收據，而依該收據所載，其租金為每月62元0角4毛，故原告得請求系爭土地自89年4月起至95年4月止之租金共計3,723元。
(四)本件原告聲明如下：
１、先位之聲明：
(１)被告應給付原告 2,608,326元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
(２)願供擔保，請准宣告假執行。
２、備位聲明：
(１)被告應給付原告 3,723元，及自追加狀繕本送達翌日起至清償日止依週年利率5％計算之利息。
(２)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告與系爭土地原所有人間有租賃契約存在，並非無權占有系爭土地：
系爭房屋於日據時代即已建造完成，被告之婆婆李蓮峰嗣於38年 1月25日取得系爭房屋所有權，並遷入戶籍居住於內，被告及被告之夫亦陸續遷入該屋，並與系爭房屋坐落土地之原所有權人訂定系爭土地之租賃契約。又被告所提出之租金收據載明租金期別、每坪金額、共計金額，亦依當時法令規定貼有印花，律師代收或地主代表代收等簽名字據，其真實性不容質疑。該租金收據雖未載地號，但載有坪數、門牌號碼，而由該門牌號碼觀之，即可得知係系爭土地之租金收據。故被告並非無權占有系爭土地。
(二)被告係合法占有使用系爭房屋：系爭房屋自日據時代即建築完成至今，依建物第一次登記補充法令規定第19點規定：「謂合法房屋，應於實施建築管理前且於57年6月6日前完成之建物」等語，可知依當時法令對建物之登記並未採取強制登記主義，而係採自由登記主義。基於上開理由，系爭房屋即係合法建物，僅未向地政機關登記而已。又系爭房屋嗣於38 年1月25日由訴外人李蓮峰取得建物所有權，而李蓮峰係被告丈夫之母親，訴外人李蓮峰、被告、被告之夫與被告之子女居住於系爭房屋內多年，故被告對系爭房屋亦有合法使用權。
(三)台北市政府收購土地時，違反土地法第 104條之規定，未通知有優先承買權之被告，故台北市政府是否取得系爭土地之所有權尚有疑義，原告自不得向被告請求系爭土地之租金：按土地法第 104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」等語，是違反土地法第 104條優先承購權之登記移轉無效。查系爭土地之原所有人蘇培洤等人於45年 9月25日因低報地價，而由原告依平均地權條例第16條之規定照價收買取得所有權。惟被告當時與系爭土地原所有權人間有租賃關係存在已如前述，故台北市政府為系爭土地之所有權移轉登記時，未依法通知有優先承買權之被告，台北市政府是否取得系爭土地之所有權即有爭議，是原告自不得向被告請求系爭土地之租金。
(四)又縱台北市政府為系爭土地之所有權人，然被告與系爭土地原所有權人有租賃關係存在，故依民法第 425條買賣不破租賃之規定，原告與被告間仍有租賃關係存在。故原告僅得依被告與系爭土地原所有權人所約定之租金而請求給付。綜上所述，被告至多僅同意給付自89年4月起至95年4月止之租金總數3,723元予原告，惟被告不同意原告請求調整地租。
(五)本件被告答辯聲明如下：
１、原告之訴及其假執行之聲請駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、經查，原告主張被告佔有使用之系爭房屋門牌號碼為台北市○○○路○○巷○○○弄○○號，而系爭房屋所坐落之系爭770、772之4及774地號等三筆土地之面積分別為142平方公尺、24平方公尺及63平方公尺，且上開三筆土地之登記所有權人係台北市，原告則為台北市市有土地之管理者等情，為兩造所不爭執，復經本院督同台北市中山地政事務所測量人員至現場履勘，並有勘驗測量筆錄、台北市中山地政事務所土地複丈成果圖、台北市土地登記謄本附卷可憑（參本院卷第7頁至第9頁、第48頁至第52頁），堪信為真實。
四、按土地法第104條第1項規定：承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權；在64年 7月24日該條文修正前，僅為承租人與基地所有人間之權利義務關係，即祇發生債之效力；如出租基地之所有人違反此項義務，將其基地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得主張第三人承買基地之契約為無效；現行法該條文第 2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年 7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力；最高法院67年台上字第 479號判例可資參照。查本件系爭房屋所坐落之土地第 770地號、第
774 地號係於45年9月25日辦理土地所有權移轉登記，第772之4地號則係於57年12月6日辦理土地所有權移轉登記，此有台北市土地登記謄本在卷可憑（參本院卷第7頁至第9頁），上開土地於移轉登記時，既係於舊法尚未修改之際，則縱有未通知優先購買權人優先承購之情事，然依法律不溯既往之原則，並無上開修正條文之適用。換言之，系爭土地之優先承購權人僅能向原出租基地之所有人請求賠償，而不得主張台北市取得系爭土地所有權之行為係無效，則系爭三筆土地之所有權人係台北市一節，應堪認定。
五、又本件被告主張系爭房屋係訴外人李蓮峰於37年10月11日自日本人生島清男（漢文名為歐明音）所購買，訴外人李蓮峰嗣於38年 1月12日遷入系爭房屋現址，並繳付地租予系爭土地之原所有權人蘇培洤等人，而與系爭土地之原所有權人成立不定期基地租賃契約，又訴外人李蓮峰係被告丈夫之母親，被告嗣繼受系爭房屋，並繼受該不定期租賃契約等節，業據其提出日據時代建物所有權保存登記申請書 1件、日據時代所有權登記資料2件（參本院卷第94頁至第101頁）、訴外人李蓮峰戶籍謄本影本1紙（參本院卷第136頁）、租金收據
4 件（參本院卷第150頁至第153頁）、訴外人李蓮峰為納稅義務人之台北市稅捐稽征處房捐查定通知書 3件（參本院卷第102頁至第104頁）及系爭土地原始土地登記謄本、手工登記謄本（參本院卷第137頁至第149頁）等物為證。原告雖否認訴外人李蓮峰與系爭土地原所有權人有不定期租賃契約關係，亦否認被告繼受該不定期租賃關係等情。惟查：
(一)原告對於被告為系爭房屋之現所有權人一情（參本院卷第155頁原告之民事辯論整理狀所載） 及載明訴外人李蓮峰入住系爭房屋之戶籍謄本（參本院卷第 136頁）真正不予爭執。而參之卷附被告之戶籍謄本（參本院卷第 164頁），業已載明訴外人陳丕立為被告之配偶，訴外人李蓮峰則為陳丕立之母等情；參之前揭原告不爭執其真正之李蓮峰戶籍謄本則載明系爭房屋於門牌整編前之地址為 「台北市○○○街○段○○巷○○○弄○○號」及訴外人李蓮峰於38年1月12日即遷入系爭房屋等語；又卷附之台北市稅捐稽征處房捐查定通知書 3件（參本院卷第102頁至第104頁）載明訴外人李蓮峰為坐落「台北市○○○街○段○○巷○○○弄○○號」房屋之42年度、43年度及45年度之納稅義務人等情，亦核與前揭訴外人李蓮峰戶籍謄本載明李蓮峰為系爭房屋之戶長一情相符。綜上所述，是訴外人李蓮峰與被告係婆媳關係，渠等自38年 1月12日即陸續遷入系爭房屋而先後成為系爭房屋之納稅義務人等節，應堪認定。
(二)又被告所提出之租金收據 4件（參本院卷第150頁至第153頁）載明地主代表蘇培洤等人業已就坐落「台北市○○○街 ○段○○巷○○○弄○○號」 之房屋收受訴外人李蓮峰所繳付之租金等情，核與原告不爭執其真正之系爭土地原始土地登記謄本、手工登記謄本（參本院卷第137頁至第149頁）載明台北市政府於收買系爭土地前之原所有權人為蘇培洤等人之相關情節相符，亦核與前揭原告不爭執其真正之李蓮峰戶籍謄本載明系爭房屋於門牌整編前之地址為「台北市○○○街 ○段○○巷○○○弄○○號」及訴外人李蓮峰於38年1月12日即遷入系爭房屋而為系爭房屋之戶長等相關情節相符，再參以本院於95年
1 月9日言詞辯論期日當庭檢視被告所提出之前揭租金收據4件、系爭房屋日據時代建物所有權保存登記申請書 1件、日據時代所有權登記資料 2件等物，均為紙質泛黃、薄脆之文件，系爭租金收據上並貼有孫中山先生遺像之印花稅票，尚難認係經偽造之文件等情，堪信被告主張訴外人李蓮峰與系爭土地之原所有權人間就系爭土地有不定期租賃關係一節為真實。從而被告繼受系爭房屋後，自亦一併繼受前開不定期租賃關係承租人之地位。
六、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第 425條定有明文；雖修正後即目前之民法第 425條，規定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾 5年或未定期限者，不適用前開「買賣不破租賃」之規定，惟參諸民法債編施行法第 1條後段規定，除另有規定外，對於修正施行前發生者，不適用修正施行後之規定，而前開修正後民法第 425條規定，並無溯及之規定，又係於89年5月5日施行，從而對於成立在該條修正施行前之前開不定期租賃關係，自仍應適用修正前之規定。從而原告取得系爭土地之所有權後，縱其並未知悉有上開不定期租賃關係之情事，惟前開不定期租賃關係對於原告仍繼續存在。
七、綜上所述，原告雖為系爭房屋坐落土地之管理者，惟兩造間既存有不定期租賃契約關係如前所述，則原告先位聲明基於不當得利返還請求權，請求被告給付 2,608,326元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率 5％計算之利息，即為無理由，應予駁回。至原告備位聲明基於租貨契約關係，請求被告給付自89年4月起至95年4月止之每月62元0角4毛之租金，即合計為 3,723元之租金，並自追加備位聲明書狀繕本送達之翌日即94年5月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，則屬有據，應予准許。
八、本件原告勝訴部分，因金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行。而被告陳明就所受不利判決部分願供擔保請准宣告免為假執行，經核符合規定，茲酌定相當之擔保金予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第第79條。中 華 民 國 95 年 1 月 26 日
民事第二庭 法 官 黃蓓蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 1 月 26 日
法院書記官 劉碧輝 E