臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第5012號原 告 丁○○
甲○○上二人共同訴訟代理人 陳建勳律師
周建才律師被 告 台北市私立凱特兒童托育中心法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國九十四年六月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告丁○○新臺幣伍拾壹萬陸仟叁佰伍拾元、原告甲○○新臺幣壹仟壹佰伍拾元，及均自民國九十四年一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告丁○○以新臺幣拾柒萬叁仟元、原告甲○○以新台幣肆佰元各為被告供擔保後，各得對被告為假執行。但被告各以新臺幣伍拾壹萬陸仟叁佰伍拾元為原告丁○○、以新台幣壹仟壹佰伍拾元為原告甲○○供擔保後，得各免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：緣坐落臺北市○○路○○段一小段四二一第號土地上之臺北市○○路○段四三三、四三五號二樓之房屋及土地（下稱系爭不動產）原為訴外人林淑霖所有，經其債權人福合興股份有限公司實行抵押權，聲請本院拍賣系爭不動產，經本院民事執行處於民國九十二年十一月四日除去存在於系爭不動產上由訴外人林淑霖與被告台北市私立凱特兒童托育中心所約定之租賃權後，實行拍賣。系爭不動產嗣於九十三年三月二十四日，由原告丁○○、甲○○拍定，持分各為百分之九十九、百分之一，並於九十三年四月五日領得權利移轉證書，是被告自九十三年四月五日起即無權占有系爭不動產，而原告甲○○再於九十三年五月四日將其持分移轉予原告丁○○。系爭不動產上原所存在之租賃權既經本院於九十二年十一月四日除去租賃權確定，被告自斯時起對於系爭不動產已無占有權源。又原告二人自取得系爭不動產所有權後，即多次催促被告搬遷交還系爭不動產，惟被告卻遲至九十三年八月二十日始行搬離，被告無權占有他人之不動產，應構成侵權行為。又被告對於系爭不動產之租賃權於遭執行法院除去前，其租金數額為每月新台幣（下同）十一萬五千元，有查封筆錄及房屋租賃契約書可憑，故被告無權占有系爭不動產每月可獲得相當於租金之利益為十一萬五千元，原告自得請求被告賠償相當於租金之損害，是被告自應賠償原告自九十三年四月五日起至同年八月二十日止相當於租金之損害或返還相當於租金之利得，爰依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項規定起訴請求，並聲明：㈠被告應各給付原告丁○○五十一萬六千三百五十元、原告甲○○一千一百五十元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起（即九十四年一月十三日）至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；㈡陳明願供擔保，請准宣告假執行等語。
貳、被告抗辯：
一、原告雖於九十三年四月五日領得權利移轉證書，惟執行法院係於九十三年八月二十日將系爭不動產點交於原告，在執行法院點交之前，執行債務人即訴外人林淑霖就系爭不動產之使用收益權尚未喪失，被告亦已依原租賃契約，按月交付租金予訴外人林淑霖，原告既未享有系爭不動產所有權之利益，自無受損害之可言。
二、又被告係於九十三年八月十五日搬離系爭不動產，並將鑰匙交給大樓管理員，同時請管理員通知原告丁○○。而所謂相當於租金之損害或不當利得，其每月損害金之計算，應依土地法第九十七條第一項規定，以原告共有系爭不動產之土地應有部分及房屋申報總價年息百分之十為上限。而系爭不動產之房屋及土地之申報地價各為二百零九萬五千元、六百四十八萬五千九百七十元，二者合計為八百五十萬零九百七十元，是系爭不動產之每月租金應以七萬一千五百零八元為上限。另系爭不動產坐落之位置，距學校一、二公里有餘，學童往來須耗時十數分鐘，停車困難，家長接送頗為不便，對被告經營兒童托育事業十分不利，是系爭不動產隻每月租金應以土地及房屋申報總價年息百分之八，即五萬六千七百三十一元為適當，且兩造間本無租賃關係存在，本件亦非因兩造租約期滿、解除或終止，以致租賃關係消滅，被告仍拒不遷讓返還之情形，自不應以被告與訴外人林淑霖間租賃契約所訂每月租金計算之。
三、被告未受原告委任，並無義務，卻自九十三年四月五日原告得領權利移轉證書之日起，至九十三年八月二十日執行法院點交時止，為原告支付大樓管理費四點五個月，共五萬四千八百零四元，係為原告支出必要費用，被告得請求原告償還，爰以此為主動債權主張抵銷。
四、爰此聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
系爭不動產原為訴外人林淑霖所有，經其債權人福合興股份有限公司實行抵押權，聲請本院拍賣系爭不動產，經本院民事執行處於九十二年十一月四日除去存在於系爭不動產上由訴外人林淑霖與被告所約定之租賃權後，實行拍賣。於九十三年三月二十四日由原告丁○○、甲○○拍定，原告丁○○取得系爭不動產所有權百分之九十九、原告甲○○取得百分之一，原告二人並於九十三年四月五日領得權利移轉證書，取得系爭不動產之所有權，嗣原告甲○○再於九十三年五月四日將其持分百分之一移轉予原告丁○○。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張其經由本院民事強制執行程序，得標系爭不動產，於九十三年四月五日領得權利移轉證書，取得系爭不動產所有權，並辦畢所有權移轉登記在案，惟其後系爭不動產仍為被告占有使用之事實，業據原告提出權利移轉證書、本院民事執行處九十三年八月九日北院錦九十一執宇字第三一二八０號通知函、土地及建物登記謄本等件為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
二、又原告主張被告自九十三年四月五日起至九十三年八月二十日被告搬離系爭不動產時止，無權占有系爭不動產，應賠償相當租金之損害等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是以，本件兩造所爭執之處，即在於：㈠原告就系爭不動產應自取得權利移轉證書或點交時取得使用收益權？㈡被告搬離系爭不動產之日究係九十三年八月二十日或九十三年八月十五日？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利每月十一萬五千元，是否有據？㈣被告抗辯渠為原告支出大樓管理費五萬四千八百零四元，主張抵銷，有無理由？茲審究如次：
㈠、按拍賣之性質雖為買賣之一種，而得適用民法買賣之相關規定，惟「民法第三百七十三條之所以規定，除契約另有訂定外，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人與第三人間之糾紛而為。被上訴人既依強制執行法第九十八條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人（即上訴人）請求賠償。」，最高法院八十七年度台上字第一九八七號判決著有明文足參，故原告自領得權利移轉證書之日起，即取得系爭不動產之所有權，不因執行法院已否實行點交而受影響。又「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」，民法第七百六十五條定有明文，是原告應自其領得權利移轉證書取得系爭不動產所有權時起即對系爭不動產取得使用收益權。又被告對於系爭不動產之租賃權既經執行法院於九十二年十一月四日除去，則被告繼續占有系爭不動產即無正當法律權源，是原告主張被告自九十三年四月五日起至被告搬離系爭不動產時止，為無權占有，即屬有據，被告抗辯原告於執行法院實行點交前，就系爭不動產並未享有使用收益權能云云，顯非可採。
㈡、原告主張被告於九十三年八月二十日始行搬離等語，此經證人即系爭不動產所在中山庭園大廈管理員馬龍到庭證稱：原告係於九十三年八月二十日早上七點三十分由丙○○交鑰匙給管理員，囑託交給新的屋主丁○○等語在卷（本院卷二第七三頁九十四年六月二十二日言詞辯論筆錄），並有上開管理服務人員執勤日報表一紙附卷可憑（本院卷二第七八頁），是原告主張被告於九十三年八月二十日始行搬遷交還系爭不動產等語，應可採信，被告抗辯伊在九十三年八月十五日即已搬離系爭不動產云云，不足為採。
㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條前段、第一百八十一條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。被告自九十三年四月五日起至同年八月二十日止，無權占有系爭不動產，已如前述，是原告主張被告自九十三年四月五日起至同年八月二十日止，受有相當於租金之利益，致原告受損害，被告應返還該利益予原告，自屬有據。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固定有明文，惟土地法第九十七條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第九十四條第一項及第九十六條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制，有最高法院九十四年三月一日第二次民事庭會議決議可資參照，是被告抗辯應依土地法第九十七條之規定計算租金上限云云，尚非可採。查被告就系爭不動產與訴外人林淑霖約定之每月租金為十一萬五千元，有房屋租賃契約一份在卷可憑（本院卷二第五八頁），且系爭不動產坐落臺北市○○路○段，鄰近國父紀念館，交通位置良好、市況繁榮、生活機能佳，雖屋齡近二十年，惟該地區房價高昂，原告亦係以三千六百二十九萬九千元之高價得標，有照片十六張及權利移轉證書等在卷可參，及被告係利用系爭不動產作為經營托育中心營業之用，享有相當之商業利益等情形，本院審酌上情，認被告所受相當於租金之利益應以每月十一萬五千元計算為適當，故被告無權占有系爭房屋受有利益，致原告受有損害，被告自應返還其所受之利益予原告二人，是原告請求被告應返還原告丁○○五十一萬六千三百五十元（計算式：①自93年4月5日至93年5月4日共30天，依民法第一百二十三條第二項規定，每月為三十日，115000×99％＝113850加②自93年5月5日至93年8月20日共3個月15天，115000×3.5＝402500，①＋②等於516350）；及返還原告甲○○一千一百五十元（計算式：115000×1％＝1150）及均自起訴狀繕本送達翌日（即九十四年一月十三日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，為有理由，應予准許。
㈣、抵銷抗辯又被告主張依無因管理，自九十三年四月五日至九十三年八月二十日，為原告支付大樓管理費四點五個月共五萬四千八百零四元，主張抵銷云云。惟被告繳交之管理費乃因其使用系爭不動產所生之管理維護費用，此為被告占有使用系爭不動產所生之義務，原告在被告返還系爭不動產之前，對該不動產無法使用，自無繳交管理費之義務，被告辯稱其為原告支付之管理費，應予抵銷，顯屬無據。
伍、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，均無礙本院之心證，附此敘明。
陸、本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 8 日
民事第六庭 法 官 楊晉佳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內依對造人數檢具繕本向本院提出上訴狀上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 94 年 7 月 11 日
書記官 朱俶伶