臺灣臺北地方法院民事判決 93年度訴字第557號原 告 甲○○訴訟代理人 李振燦律師複代理 人 陳志誠律師被 告 乙○○
六樓之一訴訟代理人 吳世敏律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國九十四年四月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰伍拾萬元，及自民國九十二年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾參萬參仟元供擔保後，得假執行；但被告以新台幣貳佰伍拾萬元供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）二百五十萬元，及自民國九十二年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告違約金七十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於九十二年六月十日經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介以二百五十萬元價金，向被告購買其所有坐落台北縣新店市安德八六地號（權利範圍一萬分之九三之土地），暨坐落其上門牌號碼：台北縣新店市○○街○○○巷○○弄○號四樓之建物（下稱系爭房屋），原告於九十二年七月二十五日付清所有款項。嗣原告於九十二年八月間進行房屋修繕工程時，發現浴室天花板有鋼筋外露現象，經同棟大樓其他住戶處得知可能是海砂屋，乃委請中華民國建築技術學會（下稱建築學會）就系爭房屋進行取樣鑑定，發現其樑、柱、版之氯離子含量遠高於CNS標準，為俗稱之「海砂屋」。原告即於九十二年十月十五日以存證信函通知被告解除契約，惟被告回覆表示就系爭房屋買賣契約於完成交屋程後之任何問題，應直接找信義房屋負責處理。為此原告依民法第三百五十九條、第二百五十九條解除契約回復原狀請求權，請被告將所受領之買賣價金二百五十萬元連同受領時即九十二年七月二十五日起附加利息一併償還。另買賣契約第九條約定，有違約處罰約定，原告併依民法第二百五十條第一項規定及前開約定請求給付違約金七十五萬元，以上合計三百二十五萬元，並給付遲延利息。
二、對被告抗辯及證據之陳述：
（一）系爭房屋經被告委託台北市結構技師工業技師工會（下稱結構技師工會）就系爭房屋作鑑定報告，可知系爭房屋混凝土抗壓強度不合格，其耐震能力堪慮，而所含氯離子含量有偏高現象，因此認定不合格，經由現況研判標的物已難以經濟且有效方式予以修復補強，而其結構安全堪慮致生危害居住安全現象，反而製造不安全之情形，原告主張解除契約，對被告無顯失公平情形。
（二）被告對結構技師工會鑑定結果後聲請訊問鑑定人，原告對此認為系爭房屋之混凝土剝落、鋼筋外露，與原告雇工進行裝潢無涉；鑑定人已就混凝設計抗壓強度提供其專業意見；而混凝土之氯離子含量過高，即係「海砂屋」，被告所提「如系爭標的物經檢測之處曾經嚴重滲漏水」等，係屬假設性問題，無再函詢鑑定人之必要。
參、證據：提出；買賣契約書影本、建築學會試驗報告書影本等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免假執行。
貳、陳述：
一、系爭房屋乃被告自七十七年六月向前手購入自住，迄轉賣予原告，使用十五年餘，期間除於九十年六月間因浴室天花板漏水而雇工修繕外，從未進行大規模翻修。原告買受系爭房屋時，已就使用了十五年餘之舊屋現況承買，而使用十五年餘之舊屋，其屋況本來即無法與一般甫完成新屋相比擬，故在判斷具體瑕疵有無滅失或減損民法第三百五十四條第一項所謂買賣標的物之「價值」、或其「通常效用」、或「契約預定效用」之際，自應以通常已使用十五年餘之屋況為判斷之基礎，自難以一般新屋為準。被告在該屋歷經九二一大地震，系爭房屋仍無損害，被告從未聽聞該屋其他住戶質疑為海砂屋情形。原告提出鑑定為伊委託他人製作，其真實性及可信度非完全無疑。
二、系爭房屋乃被告委託信義房屋出售予原告，依委賣契約忠實填不動產標的現況說明書，對是否作過海砂屋檢測問題，均據實說明。被告既非興建系爭房屋之建商，亦非土木專家，如何能知悉系爭房屋有可疑為海砂屋之瑕疵。原告係透過信義房屋仲介，被告已支付相當仲介費用，信義房屋未善盡專業仲介人之責任，依原告需求調查系爭房屋狀況，致原告主張無可歸責於被告物之瑕疵要求解約，對被告可謂公平，原告主張解除契約，顯無理由。
三、原告主張「買賣斡旋金契約之解約權」而論，該契約固載明「本件若為海砂屋或輻射屋則無條件解約」等語，惟該契約乃訴外人張輝明（原告之父親）與信義房屋簽約，是縱該契約內容載明「本件若為海砂屋或輻射屋則無條件解約」等語，因被告既非該斡旋金契約之當事人，自難以此拘束被告。
四、系爭契約第九條第一項之違約金約定．係屬懲罰性違約金，主要目的應在規範出賣人能夠履行契約義務卻遲延給付。又被告非系爭房屋起造人，如何能知悉該房屋之水泥有含氯離子過高情形，是縱系爭房屋有瑕疵付，亦非可歸責於被告，原告請求給付違約金七十五萬元，亦無理由。
五、鑑定人所為鑑定意見書固認為系爭房屋有氯離子含量過高以及混凝土抗壓強度不足之情形，惟鑑定報告內所附十四紙照片內之水泥剝落、牆壁龜裂情形絕非因施工所致一節，但未說明其何以判斷原告僱請他人裝潢之「施工機具較小，施工時對標的物作用力不大且時間短」之理由及依據，其上開函覆已難令人盡信。鑑定人亦肯認建築之混凝土抗壓強度是會因時間經過而老化並降低，惟其就認為「尚不至於降低至如此低」之判斷標準為何？有無相關法令依據等節，仍未具體說明。再就被告詢問鑑定人其所謂「耐震能力堪慮」「無法以經濟且有效方式予以修復補強」云云，有無具體依據一節，鑑定人一方面稱「對於一棟建築物之耐震能力評估，需具有完整設計及施工資料，且只有一戶故無法評估其耐震能力」，足見鑑定人所為鑑定報告書中以括弧註明「其耐震能力堪慮」一節，已失其所據無足採信。另一方面又稱「以經驗判斷其費用將超出新建費用，並不合經濟合理」一事，因攸關本件標的究否能以修補結構之方式獲得補強點，自應令其表明，使被告有就此答辯機會，始稱合理。再者，鑑定人雖主張「一般社會上通稱海砂屋即指混凝土中含氯離子量較高之建築物」，惟查「目前海砂屋即大量採用海砂或摻用海水所造成，故不到五年即產生嚴重腐蝕現」等語，然系爭房屋已使用二十年，且經歷國內產生嚴重災情之九二一及三三一大地震，不論該標的物抑或是與該標物同時建完成之同一批公寓樓房之其餘建物，均毫髮無損，與前述由黃兆隆博士所著原則上海砂屋「不到五年」即產生「嚴重腐蝕現象」一節顯然不同，足見被告辯稱系爭建築物應非海砂屋一節，非無理由。系爭氯離子含量固然偏高，然依鑑定報告書所示，經鑑定人實際勘查「出現鋼筋鏽蝕之情形，僅存在於標的物內部的二間浴室中，其餘建物結構均無發現此一鋼筋鏽蝕之情形」。再徵之原告所提出兩造簽訂之買賣合約書所附「標的物現況說明書」，其中第七項，被告已據實說明房屋現況為「浴室有滲漏水之情形，且曾於九十年六月間因滲漏水而進行修繕」等節，可間接證明標的物內浴室中之鋼筋鏽蝕情形，事實上是因為浴室長期滲漏水所致，其餘房間鋼筋結根本無證據可明資證明亦有鏽蝕現象及有危害安全之可能性。系爭標的物客觀上既然僅存在二間浴室有鋼筋鏽蝕之情形，則就此一部分再以鑑定人所述之鋼皮或碳纖方式為鋼筋結構之補強，應已足使建全物之安全無慮，且亦無不合經濟之情形，是本件應以減少價金方式解決之。
六、如法院認原告主張解除契約有理，被告依民法第二百六十四條同時履行抗辯規定，原告應先將該標的物回復買賣契約締結時之狀態（包括已經打掉的二套衛浴設備之重建、各房間牆壁部分之粉刷以及環境之清潔），被告始有返還買賣價金二百五十萬元之義務。
參、證據：聲請向台北市結構技師工會對系爭房屋鑑定。理 由
壹、程序部分：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中得為參加，惟當事人對於第三人之參加，得聲請法院駁回之，民事訴訟法第五十八條第一項、第六十條第一項前段定有明文。本件訴外人信義房屋於被告告知訴訟後，即委任訴訟代理人到庭表示為輔助原告而參加本訴訟，惟原告訴訟代理人不同意信義房屋參加訴訟，信義房屋對此並不爭執，依上開規定，訴外人信義房屋不得參加本件訴訟。
二、原告於訴訟進行中，又以言詞表示追加不當得利請求權為本件訴訟標的，惟被告不同意追加。惟原告起訴時主張解除買賣契約請求回復原狀，其已占有系爭房屋，於裝潢時始發現瑕疵，始表示解除契約，原告於占用期間有使用利益，是與起訴時主張解除契約回復原狀關係，基礎事實並非同一，原告追加不當得利返還請求權訴訟標的起訴，不應准許。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：原告於九十二年六月十日經由信義房屋仲介向被告購買系爭房屋，總價二百五十萬元，並於九十二年七月二十五日付清所有款項，嗣原告於九十二年八月間進行房屋裝修工程時發現該屋天花板有鋼筋外露現象，而請建築學會鑑定後發覺係俗稱之「海砂屋」，被告所交付之房屋不合於雙方買賣契約所約定之效用，原告無法使用，原告即於九十二年十月二十一日依民法第三百五十九條規定以存證信函通知被告解除房屋買賣契約，為此依民法第二百五十九條解除契約回復原狀規定及兩造簽訂買賣契約第九條違約處罰約定，求為命被告返還買賣價金二百五十萬元，及支付違約金七十五萬元與遲延利息之判決。被告則以：被告於於七十七年六月間向前手購買系爭房屋自住，至轉售予原告已十五年，其間因浴室天花板漏水而修繕外，未進行大規模翻修，其間歷經九二一大地震，房屋仍完好無損，是在判斷系爭房屋之效用，應以通常使用十五年餘之屋況為基礎，不能以新屋標準為據，被告在購入系爭房屋時並不知係海砂屋，是與原告訂立買賣契約時並不知該氯離子含量較高，又本件經結構技師工會鑑定，鑑定固認為房屋之氯離子含量高與混凝土抗壓度不足，但鑑定人對原告僱工裝潢時之機具，該屋對抗壓強度因時間經過而降低標準，對所憑恃經驗法則為何，而出現鋼筋鏽蝕情形僅存在標的物內部二間浴室中，該鋼筋鏽蝕係浴室長期滲漏水所致，是原告主張解除買賣契約顯失公平，原告應僅能請求減少買賣價金；又原告因將其僱工裝修所拆卸二套衛浴設備重建與牆壁粉刷施，法院如認原告得解除契約，被告則主張同時履行抗辯權；再被告無可歸責之違約行為，原告請求被告給付高額違約金，亦無理由等語，資為抗辯。
二、原告主張其於九十二年六月十日經由信義房屋仲介，向被告購買系爭房屋，原告已付清價金．嗣進行房屋裝修時，發現浴室天花板鋼筋外露．委請建築學會鑑定該屋氯離子含量過高為俗稱之「海砂屋」，原告通知被告解除買賣契約之事實，業據原告提出系爭房屋買賣契約書影本、建物買賣所有權移轉契約書影本、建築學會鑑定報告書影本、通知解除契約存證信函影本、原告與信義房屋之買賣斡旋契約影本等件為證。被告對前開證據並不爭執，惟以右揭情詞置辯。
三、本件兩造不爭執者為：㈠原告於九十二年六月十日經由信義房屋仲介，以二百五十萬元向被告購買系爭房屋，並於九十二年七月二十五日付清買賣總價金。㈡原告於九十二年八月間進行房屋裝修時發現浴室天花板鋼筋外露現象，原告請建築學會進行取樣鑑定認屬高氯離子建物。㈢原告於九十二年十月十五日以存證信函通知被告解除房屋買賣契約。兩造所爭執者為：系爭房屋是否氯離子含量過高而達於解除買賣契約程度？原告依買賣契約第九條約定請求被告給付違約金是否有據？被告行使同時履行抗辯是否有據。
四、系爭房屋是否氯離子含量過高而達於解除買賣契約程度：
（一）按出賣人就買賣標的物應無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條定有明文。又為居住而購買房屋，依社會觀念，購屋者莫不期望所購買之房屋堅固、耐用而提供基本程度之安全，如房屋構造本身失其安全性，不論自主觀與客觀之價值與效用而觀均為減損，而構成瑕疵；出賣人所出售房屋氯離子含量過高而為俗稱之海砂屋者，將影響房屋結構安全隨時間經過危險性增加，一般買受人於訂約時如知所購屋者為「海砂屋」，皆會拒絕訂約，則於訂約後發現，而該屋結構安全難以補強修復，應認符合前開規定所稱之瑕疵，而得依民法第三百五十九條規定解除買賣契約。
（二）本件原告主張被告所出售之系爭房屋氯離子含量過高，已據其提出建築學會試驗報告為據．系爭房屋經該會採樣試驗，結果為「樑之氯離子含量為1.16982kg/m3、柱之氯離子含量為0.6381kg/m3、版之氯離子含量為0.78696/kg/m3」，有原告提出該學會試驗報告為據（見原證三）。上開報告為原告起訴前請建築學會試驗而作為對被告主張解除契約之依據。本件訴訟進行中被告另請結構技師工會鑑定系爭房屋，該工會鑑定結果及建議為「⒈本次鑑定針對標的物採取3個混凝土鑽心試體進行混凝土抗壓強度試驗，其試體平均抗壓強度為96.0kg/cm2，及混凝土推估設計抗壓強度（210kg/cm2）之百分之之四十五。依據內政部建築技術規則建築構造篇第三五二條第二款規定，混凝土鑽心試體平均抗壓強度必須達設計抗壓強度之百分之八十五，由於標的物混凝土鑽心試體抗壓強度試驗結果未符合前述規定，因此可以判定標的物混凝土抗壓強度不合格。此外，依據內政部建築技術規則建築構造篇第六章混凝土構造之第四節耐震設計之特別規定申第四０八條耐震要求下，混凝土之規定壓力強度不得少於210kg/cm2。依上述情況研判標的物泥凝土強度已明顯不足（其耐震能力堪慮）。⒉混凝土氯離子含量，經本公會取樣試驗結果，試體氯離子含量平均值為2．89kg/m3，已超過國家標準（0.3kg/m3），依此顯示標的物泥凝土氯離子含量有偏高現象，因此認定不合格。⒊依混凝土試體申性化試驗結果得知，標的物混凝土中性化深度介於3.8cm~6.2cm，大部份大於樑之鋼筋況凝土保護層4.0cm。⒋經現場會勘結果，標的物主結構體樑及版均多處出現裂縫，而版裂縫處大部份其混凝土保護層已剝離，較嚴重者已剝落致鋼筋外露，且有鏽蝕現象，另非主結構體之牆亦有裂縫情形。⒌由於鑑定標的物之混凝土抗壓強度偏低，且氯離子含量偏高，而結構體樑版多處出現裂損，版亦嚴重出現保護層剝落、鋼筋外露銹蝕現象，綜上研判標的物結構安全堪慮。由於標的物再經由現況研判標的物已難以經濟且有效方式予以修復補強。」等語，有該工會鑑定報告可證。依此，系爭房屋主結構出現裂縫，裂縫混凝土保護層剝離，鋼筋外露，抗壓強度偏低，系爭房屋爾後狀況將更為脆弱，依經驗法則，一般人知悉系爭房屋之樑柱板牆氯離子含量過高，皆不願意出資購買，是原告主張系爭房屋具有瑕疵而解除契約，應屬有據。
（三）被告辯稱：鑑定報告對系爭房屋混凝土抗壓強度降低，未具體說明判斷標準，所稱耐震能力堪慮，無法以經濟有效方式予以修復補強，系爭房屋使用近二十年，歷經大地震均無受損，又出現鋼筋鏽情形僅二間浴室長期漏水所致等，並無危害安全情云云。原告並再要求鑑定就混凝土抗壓強度與耐震能力等請鑑定再表示意見。惟結構技師工會鑑定報告鋼筋銹蝕雖在會勘紀錄表記載在浴室一處，但同紀錄表亦載明該屋後陽台「多條不規則裂縫」、臥室、浴室、臥室等之保護層剝落，且在陽台與客廳等有多處裂逢等，然此係鑑定人將系爭房屋裂損情形分次說明，而以鋼筋外露銹蝕為最嚴重現象，該屋屋齡二十年，類以保護層剝落因屋齡延長而增加，是需再為補強。再者，同報告載依建築技術規則規定，混凝土鑽心試體之平均抗壓強度百分之八十五可視為合格，本鑑定標的物由於設計資料無法取得，故無法得知標的物確實混凝土設計強度，惟依當時之度已明顯不足（其耐震能力堪慮）。雖鑑定人對被告質疑，答覆無法評估其耐震能力，惟鑑定人已就房屋內鑽心試體強度提出數據，該屋未達防震標準。
（四）又出賣人之瑕疵擔保責任，係無過失責任，即出賣人就標的物具有瑕疵，無論其有無故意或過失，不問其原因如何，出賣人均應負擔保責任，此為維持價金與標的物為等同價值而課予出賣人之責任較重。因此，鑑定人在答覆系爭房屋耐震能力或無法就單一之系爭房屋精確評定。但本件房屋在客觀上具有瑕疵，需待補強，如任令現狀維持則安全性不高，應無疑義，則原告需用多少補強費用需費並無定數，一般買受人縱在現況交屋亦不願所購新屋，再承擔修繕費用。又參之原告父親張輝明與仲介人之信義房屋斡旋金買賣契約書，亦表示「若為海砂屋或輻射屋則無條件解約」等情（見原證三），依此，原告與家人在訂約前對系爭房屋亦要求不能有海砂屋狀況，其主觀上亦不能接受此項瑕疵存在，是故原告表示解除本件房屋買賣契約，並非過當。
五、原告依買賣契約第九條約定請求被告給付違約金是否有據：
（一）原告主張：依買賣契約本旨被告負有無瑕疵之物予原告義務，系爭房屋既有海砂屋之重大瑕疵，具有債務不履行情事，應依民法第二百五十條第一項規定與買賣契約第九條規定支付違約金七十五萬元等情。惟查，兩造簽訂之買賣契約第九條第一項約定「乙方（指賣方即被告）若未依本約履行各項義務或付款約定時，每逾一日乙方應按已繳買賣價款千分之一計算懲罰性違約予甲方（指買方即原告），該違約金並應於房地點交時完全給付；經甲方書面通知限期催告仍不履行時，甲方得解除合約且乙方應將所收之款項加倍返還予甲方，作為違約金賠償。但是因為天災、地變等不可抗力及可歸責於甲方之事由除外。」，其第九條第二項則係約定原告未履行契約支付違約金約定，與本件無關。
（二）按民法第二百五十條第一項規定「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。」，此係法律規定當事人得以契約預定支付違約金，以為債務不履行時所生損害之賠償額，是本項規定為債務人不為履行債務時，債權人得就本來之給付或違約金請權擇一行使，不得併為請求，是本條項應指損害賠償定之違約金。但債務人如履行給付，僅給付遲延或未依債之本旨，則債權人與債權人即得約定懲罰性違約金，瑕疵給付亦包含在內。原告援引民法第二百五十條第一項規定請求違約，與該規定不符。
（三）又兩造約定之違約金性質，已明示懲罰性違約金，且係以被告未依買賣契履行各項義務或付款約定為要件，而交付違約金又限定在於房地點交時完全給付。被告所負擔之違約限定於系爭房屋點交時為之，是該條項約定目的在於被告應擔保系爭房屋之交付，否則應履行移轉交付房屋外，原告尚得併請求支付懲罰性違約金。但本件事實係原告裝潢時發現瑕疵而認無法達契約效用，乃主張解除契約，是故被告已履行交付義務，僅所交付者具有瑕疵，與上述違約金約定是以被告交付房屋前未履行各項義務之情形者不同，兩造就瑕疵給付並未約定懲罰性違約金，原告援引買賣契第九條第一項請求懲罰性違約金，並非有據。
六、被告主張同時履行抗辯權是否有據：被告辯稱：法院如認原告解除契約有理由，被告依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯權，原告應將已拆除之二套衛浴設備重建，各房間牆壁部分粉刷與環境清潔，被告始有返還買賣價金之義務等情。惟民法第二百六十四條同時履行抗辯權規定，係指預慮自己若為給付，他方如未為對待給付，則自己將陷於損失而為此抗辯權行使，以保障對待給付之實現，惟此之前提須契約當事人處於同時屐行對待給付關係。本件原告係於標的物後發現瑕疵，主張解除契約而請求買賣價金返還，被告返還後，原告始應將受領房地返，還兩者非處於同時履行關係，被告主張同時履行抗辯，並不足取。
七、綜上所述，原告主張件房屋為海砂屋，而主張解除買賣契約，應為可取。被告辯稱解除契約不合法，並不足取。從而，原告本於解除契約回復原狀規定，請求被告二百五十萬元，及自九十二年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。逾此範圍，為無理由，不應准許。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行聲請失其依據，應予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 26 日
民事第三庭 法 官 李維心以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 4 月 26 日
書記官 林梅珍