臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴字第五八０號
原 告 高全定即祭祀公業高積淵管理人訴訟代理人 張世興律師訴訟代理人 游雅鈴律師被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○當事人間請求調整租金事件，本院於九十三年五月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告關於承租坐落台北市○○區○○段二小段二九六地號、面積壹參零平方公尺土地之每年租金，自民國九十二年七月中起調整為按該土地當年度申報地價年息百分之六計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十七，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段二九六地號、租用面積為一三０平方公尺之土地租金，應自民國九十二年一月一日起調整為依該土地當年度申報地價年息百分之十計算。
貳、陳述：
一、緣原告係祭祀公業高積淵之管理人，坐落台北市○○區○○段二小段二九六地號土地（以下簡稱為系爭土地）係屬祭祀公業高積淵所有（原證一）。原告於六十七年將上開土地不定期出租予被告，租用面積為一三０平方公尺，租金初以申報地價百分之三計算（原證二），嗣於八十八年間雙方合意調整以申報地價年息百分之三．五計算（原證三）。
二、惟據台北市稅捐稽徵處函（原證四），略以：「貴會地價稅適用稅率為千分之三十五」，顯見系爭土地之地價稅係按申報地價百分之三．五計算。另依財政部八十五年十一月六日台財稅字第851922210號函（原證五），略以：「祭祀公業所有之房屋、土地出租所取得租金收入，即屬銷售勞務之收入，自應依法可課徵營業稅。」，則本件租金收入尚應課徵百分之五營業稅，從而，原告因出租系爭土地所得收取之租金，根本不足支付每年所應繳納之稅款及祭祀公業內部之相關人事費用。而土地租金乃祭祀公業為延續公業、祭祀香火、安養族人之重要財源，今竟導致公業需承受虧損結果，雙方利益顯已重大失衡，且非訂約當時雙方所得預見，從而，原告請求調整租金，應符合民法第二百二十七條之二情事變更原則之法定要件，而有理由。
三、系爭土地位於台北市○○街，鄰近環河快速道路、羅斯福路、景中街、景美街、木柵路，除有各路公車行經外，並鄰近景美捷運站（距離約四百九十公尺左右），交通甚為便利（原證六），此有位置圖足稽（原證八）。由上開位置圖，可知系爭土地距景美愛買生活圈約為五百八十五公尺左右，步行即可到達，該生活區內有各式商店及康是美、屈臣氏、遠東愛買、燦坤電器、麥當勞、摩斯漢堡及必勝客等知名連鎖店及漢神百貨公司、景美傳統市場（原證七）、景興國中（原證九），商業發達，生活機能完整。景文街、車前路附近為景美夜市區，系爭土地距離上開商業區亦僅為四、五百公尺左右，步行即可到達，上開地區內有諸多銀樓、銀行、證券公司、商店如寶島眼鏡、愛的世界、曼都美髮、全家超商、統一超商）、文山區公所、文山第二分局、景美國中等等，亦屬商業發達、交通便利、生活機能完整之繁榮地區（原證十）。再由房地產面觀之，文山區之經濟價值位居台北市各行政區之第三名，僅次於大安及信義區（原證十一），而系爭土地又位於文山區最繁榮及生活機能最完整之區段，從而，原告請求調整租金按申報地價百分之十計算，洵屬合理。
四、再者，原告請求被告應給付關於承租坐落台北市○○區○○段二小段二九六地號租用面積為一三０平方公尺之每年租金，應自九十二年一月一日起調整為依該土地當年度申報地價年息百分之十計算，則根據系爭土地當年度之公告地價為32100/㎡元（原證十二），申報地價25680/㎡元，租金計算式應為130㎡×25680×10%=333840元。
參、對於被告抗辯所為之陳述：
一、被告不否認原告繳納地價稅之標準係按申報地價百分之三、五計收，惟抗辯依兩造租約第三條規定，不得調整租金云云，惟查：１．本件租金係按申報地價百分之三、五計收，再加計營業稅之結果，原告已不敷繳納依法應負之地價稅，顯見兩造租約顯失公平，已如前述。２．再者，依兩造租約第三條後段規定「倘日後租稅率或地價提高時，以比例調整租金。」，經查系爭租約於六十六年間訂立，當時公告地價僅為1128/㎡元（原證十三），公告現值則為3328/㎡元，然九十二年間公告地價已上漲為32100/㎡元，公告現值亦上漲至87800/㎡元，兩者公告地價相差二八、五倍，兩者公告現值亦相差達二六、四倍，足見系爭土地地價上漲幅度甚大，詎被告竟主張系爭土地地價下跌，並無調整租金云云，顯非事實，洵非可採。
二、被告另主張近幾年經濟低迷，公告地價降低，不應調高租金云云，惟查：兩造於六十六年即約定以申報地價百分之三，於八十六年間因眾多承租人之壓力下，僅微調按申報地價百分之三、五計收租金，然考量六十六年間迄今至今日之地價業已大幅上漲，兩造之租金約定顯低於市場行情，此有同樣坐落於萬慶段二小段七七０地號土地，台灣高等法院認定應調整按申報地價百分之八計算租金之判決足稽（原證十四）。況且，近來國內經濟復甦，不動產市場景氣業已上升（原證十五），從而被告主張顯非事實，亦非可採。依「台北市市有土地出租租金計收基準」，市有土地一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金（原證十六），已高於本件租金之租金率。況且，按「公有土地及依本條例第十六條照價收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。」平均地權條例施行細則第二十一條定有明文，然系爭土地申報地價尚需以公告地價百分之八十計算，足見市有土地租金標準遠高於本件租金標準。按台北市政府為公法人，出租土地並非以營利為主要目的，尚且按申報地價百分之五計收，顯見，本件租金仍按申報地價百分之三、五計收，遠低於市場行情而不合理。
肆、證據：原證一：土地登記謄本影本乙份。
原證二：土地租賃契約書影本乙份。
原證三：八十八年租金通知單影本及被告繳租收據影本各乙份。
原證四：台北市稅捐稽徵處文山分處北市稽文山乙字第九０六一０六七七００號函影本乙份。
原證五：財政部八十五年十一月六日台財稅字第八五一九二二二一０號函影乙份。
原證六：系爭土地坐落地點地圖。
原證七：照片十四張。
原證八：系爭土地位置圖乙份。
原證九：景興國中照片乙份。
原證十：景美夜市地區照片。
原證十一：市場動態文章乙份。
原證十二：系爭土地公告地價表乙份。
原證十三：系爭土地重測前公告地價表乙份。
原證十四：台灣高等法院九十一年度種上字第三六七號判決乙份。
原證十五：市場動態文章乙份。
原證十六：台北市市有土地出租租金計收標準乙份。
乙、被告方面：
壹、聲明：請求駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、被告承租祭祀公業高積淵管理委員坐落台北市○○區○○段二小段二九六地號之土地，自日據時代迄今已近百年，租金從數斤稻米升為新台幣數千元，再隨租稅率變動及地價增高，調升至每年租金十三萬餘元，增加達數十倍，被告皆如數繳納。
二、依雙方訂定租賃契約（被證一）租金以申報地價百分之三計算，原告在八十九年底，在未經協商之下以存證信函通知，擅自提高租金為百分之五．五，幾增一倍，此為弱者的被告，能力所無法負擔。原告遂以被告積欠租金達二年為由，於九十一年九月向台北地方法院起訴，請求拆屋還地，被告堅持按照舊有比率繳納租金，原告自知理虧，而九十二年一月撤回訴訟（被證二）。
三、今原告以申報地價百分之三．五及課徵營業稅為由，訴求提高租金，理由極為不當。說明如下：根據九十二年七月十五日台北稅捐處文山分處函（被證三），祭祀公業高積淵管理委員會繳納地價稅，近二、三年來地價稅率並無更動。復根據雙方租賃契約（被證一）第三條租稅率或地價提高時，以比例調整租金。租稅率既無更動，近年地價反而下跌，自無以此提高租金之理由。再就課徵營業稅一事而言，根據財政部台北市國稅局九十二七月二十二日函示（被證四），祭祀公業土地出租所得租金，應依法開立統一發票，並報繳營業稅，此法令自七十五年四月一日施行，原告所言課徵營業稅乙事，已實施十八年之久，近幾年地價下降，自無以此為提高租金之理由。
四、次者，原告以系爭土地位於台北市○○街○街口即與羅斯福路相接，附近有各式商家、景美夜市、溪口國小、遠東愛買購物中心、環河快速道路、景美捷運站，交通便利，商業繁榮，生活機能完整，經濟價值顯著提昇為由，要求提高租金，理由甚為不當，說明如下：溪口國小成立於民國七十二年，愛買購物中心七十八年設立，且距離一千公尺以上，環河快速道路七十九年建立，固有益商家，然其空氣污染、噪音等無益於居住品質之改善（被證六），景美捷運站於八十八年十一月十一日開通，這些建設已存在一、二十年，一者租稅率已從百分之二提高至百分之三．五，租金也隨著租稅率提高一．七五倍；二者公告地價也從三千三百三十元，調到三萬二千一百元，幾達十倍，租金也隨著地價提高十倍。原告自無再以此為調高租金之理由。再者，近幾年經濟低迷，百業蕭條，房地產大幅滑落，公告地價從八十六年每平方公尺三萬六千零四十二元到八十九年降至三萬二千一百元（被證五），公告地價既然降低，表示土地價值也降低。原告引用民法第四百四十二條，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。土地其價值既然下降理應減少租金才是，豈能反增加租金，原告所提要求殊為不當。
五、再者，原告所言，嗣於八十八年間雙方合意調整租金以申報地價年息百分之三．五計算，根據民法第一百五十三條，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。換言之，新契約租金應以百分之三．五計算之。復根據民事訴訟法第三百九十七條，法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量為增、減、給付或變更其他原有效果之判決。八十八年以來，並無任何不可歸責於當事人之事由，致使效果失去公平，何以租金更要求從百分之三．五遽爾提升至百分之十，此要求顯然無理由。
六、另者，原告以租金乃祭祀公業為延續公業，祭祀香火、安養族人等．．．為由，要求提高租金，亦屬不當。蓋祭祀公業成立之目的，本應當如此，且合乎立約之旨意，過去如此，未來亦復如此，除非以往沒有盡到應有的職責，否則，豈能以此為由要求提高租金，據此，原告所提理由太過於牽強。
參、證據：被證一：土地租賃契約書影本乙份。
被證二：原告撤回告訴狀影本乙份。
被證三：台北市稅捐稽徵處文山分處九十二年七月十五日函影本乙份。
被證四：台北市國稅局九十二年七月二十二日函影本一份。
被證五：系爭土地歷年公告地價影本一份。
被證六：系爭土地週邊環境照片四張。
理 由
一、原告起訴主張：原告係祭祀公業高積淵之管理人，坐落台北市○○區○○段二小段二九六地號之系爭土地係屬祭祀公業高積淵所有。原告於六十七年將上開土地不定期出租予被告，租用面積為一三０平方公尺，租金初以申報地價百分之三計算，嗣於八十八年間雙方合意調整以申報地價年息百分之三．五計算。然本件租金收入尚應課徵百分之五營業稅，原告因出租系爭土地所得收取之租金，不足支付每年所應繳納之稅款及祭祀公業內部之相關人事費用，致公業需承受虧損結果，雙方利益顯已重大失衡，且非訂約當時雙方所得預見。且系爭土地位於台北市○○街○街口即與羅斯福路相接，附近則有各式商家、景美夜市、溪口國小、遠東愛買購物中心、環河快速道路、景美捷運站，交通便利，商業繁榮，生活機能完整，經濟價值顯著提昇，爰請求調整租金自九十二年一月一日起調整為依該土地當年度申報地價年息百分之十計算等語。
二、被告則抗辯：被告承租系爭土地自日據時代迄今已近百年，租金從數斤稻米升為新台幣數千元，再隨租稅率變動及地價增高，調升至每年租金十三萬餘元，增加達數十倍，被告皆如數繳納。依雙方訂定租賃契約租金以申報地價百分之三計算，原告於八十九年底，在未經協商之下以存證信函通知，擅自提高租金為百分之
五．五，幾增一倍，此為弱者的被告，能力所無法負擔。祭祀公業高積淵管理委員會雖繳納地價稅，但近二、三年來地價稅率並無更動，租稅率既無更動，近年地價反而下跌，自無以此提高租金之理由。原告所言課徵營業稅乙事，已實施十八年之久，近幾年地價下降，自無以此為提高租金之理由。而溪口國小成立於七十二年，愛買購物中心設立於七十八年，且距離一千公尺以上，環河快速道路於七十九年建立，固有益商家，但空氣污染、噪音無益於居住品質之改善，景美捷運站於八十八年十一月十一日開通，這些建設已存在一、二十年。且近幾年經濟低迷，百業蕭條，房地產大幅滑落，公告地價下降，表示土地價值也降低。原告自無再以此為調高租金之理由等語。
三、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第四百四十二條定有明文。法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形，而土地價格之上昇或下降，並非斟酌增減租金之惟一考慮之因素。本件原告就系爭土地並未自行申報地價，應依土地法第一百四十八條、平均地權條例第十六條規定，以系爭土地之公告地價百分之八十為其申報地價，而公告地價與土地公告現值有異，此有被告提出之系爭土地歷年公告地價影本一份附卷可稽。故系爭土地價值之斟酌，自不得僅以土地申報地價為認定之基準。本件兩造雖約定以系爭土地申報地價之一定比率計算租金數額，該租金將隨系爭土地申報地價之昇降而更動，然系爭土地倘因前述工商繁榮等因素，致土地價值顯著提高，亦即土地之申報地價與公告現值或市價差距甚大，原約定按申報地價計算之租金比例顯不相當，且當事人對調整租金額之計算比例又有爭執時，本件不定期租賃之出租人即原告自得依民法第四百四十二條規定，訴請調整租金之比例。
四、經查：系爭土地係屬建地，位於台北市○○街，鄰近環河快速道路、羅斯福路、景中街、景美街、木柵路，除有各路公車行經外，並鄰近景美捷運站（距離約四百九十公尺左右），交通甚為便利（原證六），此有位置圖足稽（原證八）。由上開位置圖，可知系爭土地距景美愛買生活圈約為五百八十五公尺左右，步行即可到達，該生活區內有各式商店及康是美、屈臣氏、遠東愛買、燦坤電器、麥當勞、摩斯漢堡及必勝客等知名連鎖店及漢神百貨公司、景美傳統市場（原證七）、景興國中（原證九），商業發達，生活機能完整。景文街、車前路附近為景美夜市區，系爭土地距離上開商業區亦僅為四、五百公尺左右，步行即可到達，上開地區內有諸多銀樓、銀行、證券公司、商店如寶島眼鏡、愛的世界、曼都美髮、全家超商、統一超商）、文山區公所、文山第二分局、景美國中等等，亦屬商業發達、交通便利、生活機能完整之繁榮地區（原證十）。有原告提出○○○區街道圖、土地周圍環境介紹現場照片附卷可稽，並經本院履勘現場製有勘驗筆錄附卷可憑。
五、次按民事訴訟法第三百九十七條第一項所謂因情事變更，法院應為增減給付或變更其他原有效果之判決者，以法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平為要件。如於法律行為成立時，即預見情事將有變更，對於應如何調整給付已有約定者，固無情事變更原則之適用。惟當事人約定以土地申報地價之一定比率計算租金數額，該租金雖將隨土地申報地價之昇降而更動，然土地價值倘於租約訂立後顯著昇降，亦即土地之申報地價與公告現值或市價差距甚大，或有其他情事，非訂立租約當時所得預見，致原約定按申報地價計算之租金比例顯不相當，即屬情事變更，則於當事人對於如何調整租金額之計算比例又有爭執時，自得依前開情事變更原則之規定，請求法院為增減租金給付之判決。而民法第二百二十七條之二，同屬情事變更原則之一般性準據條文，依其規定之要件，自應為同一之解釋。是被告以本件係採申報地價之固定比率計租，抗辯不得依民事訴訟法第三百九十七條請求調整租金云云，即不足採信。
五、次查：系爭土地地價稅稅率為按申報地價千分之三十五計算，而祭祀公業所有之房屋、土地出租所收取之租金收入，即屬銷售勞務之收入，應依法課徵百分之五營業稅，此有台北市稅捐稽徵處文山分處九十年七月二十三日函及財政部八十五年十一月六日台財稅字第八五一九二二二一０號函釋附原審卷可憑。則原告主張其就系爭土地以申報地價百分之三．五計算所收之租金，將不敷支付前述每年之地價稅、營業稅及祭祀公業之其他開支，尚非無據。自系爭土地所在位置及利用現況觀之，交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮，核與兩造訂立租約當時之情況顯有高度發展之不同。又系爭土地於六十七年五月之公告現值及公告地價均為每平方公尺三千三百三十元，嗣公告現值不斷昇高，公告地價維持不變，至七十六年七月之公告現值及公告地價均調升為每平方公尺二萬元，其後兩者均分別上升，至八十六年七月之公告現值為每平方公尺九萬五千七百七十九元、公告地價為三萬六千零四十二元，兩者差距為二點六五倍，再至八十九年七月之公告現值略降為每平方公尺為九萬零五百元，公告地價略降為三萬二千一百元，惟兩者差距為二點八一倍，此有被告提出之系爭土地歷年公告地價影本一份附卷可稽。相互以對，足見系爭土地租金隨申報地價之昇降而更動，迄七十六年七月間公告地價與公告現值仍屬相同，惟系爭土地嗣因前述交通改善便利、商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高，公告地價與公告現值間之差距亦逐年擴大，至八十九年七月間已持續差距將近二點八一倍，原約定按申報地價百分之三．五計算之租金比例顯不合土地利用價值之實際現狀。本院審酌前述系爭土地所在位置、利用情形暨交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮等現況，及公告地價與公告現值逐年之差距等一切情狀，認上訴人依民法第四百四十二條規定訴請調整系爭土地租金，以申報地價年息百分之六計算為合理。至原告主張應調整於每年一月一日給付乙節，由於兩造約定之租金數額，並不因系爭土地價值上昇及情事變更，而當然失其拘束雙方當事人之效力。兩造就系爭土地之租金係約定於每年七月中依上訴人通知繳納，有卷附之土地租賃契約書影本乙份可證，則原告主張應調整於每年一月一日給付，即屬無據。故原報請求調整系爭土地使用補償金，僅得自九十二年七月中起算。
六、綜上所述，原告請求被告就系爭土地應給付之租金，自九十二年七月中起調整為按每年度之土地申報地價年息百分之六計算，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
七、結論，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十四 日
民事第二庭 法 官 丁蓓蓓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十四 日
書記官 陳素卿