臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度訴更一字第一九號
原 告 高萬鍾即祭祀公業高同記管理人訴訟代理人 張世興律師複代理人 游雅鈴律師被 告 乙○○訴訟代理人 陳忠勝律師當事人間請求返還土地等事件，本院於民國九十三年十二月十六日辯論終結，判決如下：
主 文被告就坐落台北市○○區○○段五小段四二地號、面積四三八平方公尺之土地其中一
三九．九三平方公尺所設定之地上權租金，應自民國九十年八月七日起，調整為依前開土地當年度每平方公尺申報地價總價額年息百分之七計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段五小段四二地號、面積四三八平方公尺之土地為祭祀公業高同記所有，原告為管理人，被告則在前開土地設定面積為一
三九．九三平方公尺（下稱系爭土地）、年租金新台幣（下同）五十元四角之地上權。又系爭土地係屬建地，且位於台北市○○區○○○○街道，交通便利，並有捷運可以到達，周邊商店林立，區公所、警察局、傳統市場、量販店及百貨公司均在附近，現今土地公告現值為每平方公尺二十餘萬元，與昔日地價相去甚遠，且實際上土地利用價值遠超過土地申報總價額年息百分之十，加以被告在系爭土地建有門牌號碼為台北市○○區○○路五、七號二間房屋，並分別出租予甲○○、劉金安等人收取租金。然兩造地上權之地租約定僅區區五十元四角，其經濟利益顯失平衡，且非當時所得預料，而有調整租金之必要。從而，原告類推適用民法第四百四十二條及適用同法第二百二十七條之二情事變更原則之規定，請求自民國九十年八月七日起，將前開地租調整為依系爭土地當年度申報地價總價額年息百分之十計算等語。並聲明：被告就系爭土地之地上權租金，應自九十年八月七日起，調整為依系爭土地當年度每平方公尺申報地價總價額年息百分之十計算。
二、被告則以：被告實際使用面積為一一八．八七平方公尺，非原告所稱之一三九．九三平方公尺，而系爭土地屬台北市較偏遠之文山區，與台北縣新店市僅一水之隔，雖有捷運，但距市中心甚遠，其地價實不可與市區相比。且原告與鄰近土地承租人或地上權人之租約亦多以當年度申報地價總價額年息百分之七計算租金，再參以被告僅分別向甲○○、劉金安收取租金一萬二千元、八千元，所獲得之利益不高等情，足見系爭土地至多應以當年度申報地價總價額年息百分之五至百分之七計算為適當。又被告係於九十一年五月十五日領取本院九十年度訴字第三九九八號判決時，方知悉原告以兩造有租賃關係為由，向法院請求調整租金，而原告依地上權之法律關係請求調整地上權地租，更遲至九十一年九月十八日方為意思表示，依最高法院四十八年台上字第五二一判例，可知本件應自原告為意思表示之時點調整租金，原告請求自其起訴之日起調整，亦非合法等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：坐落台北市○○區○○段五小段四二地號、面積四三八平方公尺之土地為祭祀公業高同記所有，原告為管理人，被告則在前開土地設定面積為一三九．九三平方公尺、年租金五十元四角之地上權。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處，應在於系爭土地之地租應調整為若干？及應自何時調整？茲分述如下：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用，司法院字第九八六號解釋可資參照。經查，兩造就系爭土地設定地上權，並未定有期間一節，有原告提出之土地登記謄本在卷可稽（參本院九十年度訴字第三九九八號卷第四一頁），且為被告所不爭執，堪認系爭土地之地上權應為不定期，是原告類推適用民法第四百四十二條之規定，自得請求調整系爭土地之地租。
（二）次按於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條亦分別定有明文。另土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。經查，系爭土地位於台北市○○區○○路，屬於城市地方，自有前開規定之適用。又系爭土地設定地上權之面積為一三九．九三平方公尺，已如前述，至被告如何運用前開面積核屬被告之權利，被告自不能以其僅使用其中一一八．八七平方公尺為由，辯稱應以其實際占用之面積計算。另系爭土地位於台北市○○區○○○道上，○○○區○○○街道，交通便利，並有大眾捷運可達，附近商店、賣場林立，有本院九十一年二月六日之勘驗筆錄及台北市古亭地政事務所派員繪製之土地複丈成果圖附卷可稽（參本院九十年度訴字第三九九八號卷第六九、七二頁），而系爭土地於六十七年五月時之公告地價為每平方公尺八千一百七十元，於八十九年七月時之公告地價則增為每平方公尺八萬一千八百七十五元，有系爭土地公告現值及公告地價查詢表在卷可考（參本院卷第七八頁），是系爭土地目前之價值，與當初設定地上權時之價值相較，顯有大幅增漲，本院審酌系爭土地之價值、附近繁榮之狀況、被告使用系爭土地之情形等，認以土地申報地價總價額年息百分之七計付租金為屬公允。
（二）再按土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴時，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院四十八年台上字第五二一號固著有判例。然原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情形與本院四十八年台上字第五二一號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金，最高法院七十三年度第九次民事庭會議決議可資參照。是以，被告徒以前開判例意旨，辯稱原告不得自起訴之日請求調整租金，容有誤會。又本件原告係於九十年八月七日向本院起訴請求調整租金，有起訴狀上本院之收狀戳可憑（參本院九十年度訴字第三九九八號卷第六頁），是原告請求自九十年八月七日起調整租金，洵屬有據。
五、綜上所述，本件原告請求被告就系爭土地之地上權租金，自九十年八月七日起，調整為依系爭土地當年度申報地價總價額年息百分之七計算，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
民事第五庭法官 林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
書記官 林蓮女