臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度重訴字第一○三號
原 告 合作金庫銀行股份有限公司法定代理人 陳 沖訴訟代理人 李佳翰律師
戊○○被 告 丁○○訴訟代理人 劉宗欣律師
盧柏岑律師被 告 甲○○訴訟代理人 廖修三律師被 告 丙○○
乙○○共 同訴訟代理人 劉錦樹律師複 代理 人 李珮瑄律師右當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國九十三年十一月五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應於原告交付用印完妥之塗銷抵押權相關文件同時，連帶給付原告新臺幣壹億玖仟玖佰萬元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸仟陸佰叁拾肆萬元或同面額之合作金庫銀行股份有限公司城東分行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣壹億玖仟玖佰萬元預供擔保，得免為假執行。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：㈠先位聲明：
⒈被告應連帶給付原告新臺幣（下同）一億九千九百萬元，及自民國九十二年五月十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
⒉被告應自民國九十二年五月十八日起至返還前項金額之日止，按日連帶給付原告以前項金額按年利率百分之十點一八四計算之違約金。
⒊願以原告銀行城東分行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
⒈被告丁○○、甲○○、丙○○、乙○○應依序給付原告四千六百二十七萬七
千四百五十元、四千六百二十七萬七千四百五十元、五千三百二十二萬二千五百五十元、五千三百二十二萬二千五百五十元，及均自九十二年五月十八日起至返還前開金額之日止，按年利率百分之五計算之利息，暨按日依前開金額按年利率百分之十點二八四計算之違約金。
⒉願以原告銀行城東分行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於八十一年五月十八日向被告承租其等就臺北市○○路○○號帝國大廈二
樓（下稱系爭大廈二樓）之所有權應有部分一萬分之七○一○，並給付押租金總額二億一千八百零六萬四千八百十六元。兩造於八十一年十月十九日簽訂租賃契約書，於八十九年十二月二十日再簽訂協議書，約定租賃期間至九十年五月十七日屆滿。依據租賃契約第八條約定，租賃期限屆滿時，被告應將前開押租金無息全數一次返還。嗣原告於九十年七月二十六日以存證信函通知被告不再續租，並於九十一年四月八日函知被告於九十一年四月十六日前來點收系爭房屋，於九十一年四月二十九日再通知被告於九十一年五月十七日前來點收，均未獲置理，被告應自負受領遲延責任。茲原告已依法拋棄系爭房屋之占有，則上開押租金已屆清償期，被告應予返還。詎被告僅返還一千九百零六萬四千八百十六元，尚餘一億九千九百萬元迄未返還。又兩造於所訂定之最限額抵押權設定契約書明定被告四人均為連帶債務人，已明示被告四人對於系爭債務負連帶清償之責。則原告自得先位主張依據押租金返還請求權，求為判決被告應連帶給付前開積欠之押租金及自九十二年五月十八日起算之法定遲延利息，暨按系爭租賃契約第八條後段約定，按日連帶給付依押租金總額以原告銀行基本放款利率加年利率百分之三即年利率百分之十點一八四計算之之違約金。
㈡如認本件租賃契約以所有權應有部分為標的應屬無效，則被告四人收取原告交
付之押租金即為無法律上原因而受利益，致原告受有損害，被告亦應返還該押租金利益。從而，原告亦得備位主張依據不當得利之法則，按被告四人所有權應有部分比例計算，請求被告丁○○應返還原告五千零七十一萬零九百七十二元，被告甲○○應返還四千六百二十七萬七千四百五十元，被告丙○○應返還六千零五十三萬八千一百九十七元，被告乙○○應返還六千零五十三萬八千一百九十七元，及均自九十二年五月十八日起算之法定遲延利息，暨各按日以上開金額按年利率百分之十點一八四計算之違約金。
㈢對於被告抗辯之陳述：
⒈民法第二百五十二條雖謂「約定之違約金金額過高者，法院得減至相當之數
額」，然依照體系解釋方法，於判斷違約金是否過高時，除應審酌當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，不能將「契約自由原則」棄之不顧，過度干預當事人私經濟生活之安排，影響當事人於締約時位於風險損益之評估，破壞雙方於意思合致時之「主觀平衡」。
本件原告請求之違約金，係按兩造租賃契約第八條約定，以押租金稅額按原告基本放款利率加年利率百分之三，按日計算。被告於租賃期間屆滿後迄未返還押租金，假設被告依約返還押租金，則原告得將該筆金額以基本放款利率以上之利率再貸予第三人而收取利息，是兩造約定按原告基本放款利率加年利率百分之三計算違約金，並無過高。
⒉本件違約金約定，乃債務人如不於適當時期履行債務時，即須支付違約金，
該違約金係以強制債務之履行為目的，實為確保債權效力之強制罰，並非給付遲延之預定性質損害賠償。而遲延之債，以金錢為標的者，除遲延利息外，非不得請求損害賠償。是原告得同時請求被告給付遲延利息及約定之違約金。
⒊依兩造租賃契約第五條約定，原告僅需以現狀交付，即契約終止時之現狀，
至於原告自行加裝設備拆除與否，應由原告決定。此外，系爭房屋結構安全文件之提出，不影響被告享有系爭房屋之利益，並非返還系爭房屋所不可或缺之從給付義務。此由本院於九十一年度重訴字第二八三八號兩造間債務人異議之訴事件之民事判決理由中認定，被告以原告未提出租賃物結構安全證明文件、未拆除逃生等設備等為由，拒絕返還押租金，並非有據，可資參照。
⒋系爭房屋為兩造所共有，縱共有物之分割得為協議分割或裁判分割，惟法律
並未課予共有人之一有交付特定物於其餘共有人之義務，是共有物之分割或分管，即非原告單方有權決定者。況被告丁○○、丙○○、乙○○另案訴請原告返還租賃物等事件，彼等亦僅聲明「將臺北市○○路○○○號二樓房屋返還予全體共有人」，顯亦認原告並無返還特定部分之義務。該案嗣經本院以九十一年度北簡字第二一四七四號民事判決認定被告係受領遲延，故原告拋棄占有，於法有據，原告並無違約。則被告抗辯以原告應付之違約金抵銷其應返還之押租金云云，自無理由。
⒌縱認原告尚未返還租賃物，然被告亦不得為同時履行抗辯。蓋所謂同時履行
抗辯係基於雙務契約所生，倘雙方之之債務非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方債務雖因同一雙務契約而發生，然一方之給付與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行抗辯。而押租金契約乃租賃契約之從契約，係以擔保承租人於租賃期間之租金或其他金錢債務為目的。故於租賃關係消滅時，若承租人對於出租人無負租金或其他金錢給付義務，承租人之押租金返還請求權即發生。此押租金契約與租賃契約乃個別契約關係，被告之返還押租金義務與原告之返還租賃物義務，非立於對價給付之關係，被告自無行使同時履行抗辯之餘地。
三、證據：提出系爭房屋之他項權利證明書、他項權利契約書、其他約定事項、抵押權設定契約書、租賃契約書、存根聯、本院民事執行處通知函、本院九十一年度重訴字第二八三八號民事判決、九十一年度北簡字第二一四七四號宣示判決筆錄、七十四年五月十八日房屋租賃契約書影本各一份、存證信函、原告銀行函影本各二份、郵件回執影本八張及收據影本十五張為證。
貳、被告丁○○方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並願預供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠系爭房屋二樓原為被告所共有，原告於七十九年二月二十二日向被告購買系爭
房屋二樓所有權應有部分一萬分之二九九○，另租用被告所有權應有部分合計一萬分之七○一○，原告承諾於八十年十月底前向被告購買其等所有權應有部分，然因原告預算問題，遲未辦理。至八十一年十月十九日，兩造簽訂本件租賃契約，由原告承租被告共有之應有部分，原訂租賃期間至八十九年十二月二十日止，嗣簽訂協議書，延長至九十年五月十七日止；原告並給付押租金一億九千九百萬元，又於被告應有部分上設定最高限額一億八千六百萬元之抵押權，存續期間自八十年二月八日起至八十八年五月十七日止。嗣被告甲○○於八十三年八月二十五日將其所有權應有部分讓與被告丙○○及被告乙○○。至九十年八月二十七日，原告提起分割共有物之訴，又通知被告將於九十一年五月十七日終止租賃契約。然因原告使用租賃物期間，將系爭房屋一、二樓間打通，以樓梯連接，又在二樓電梯前方隔作傳票間使用，阻礙他人自二樓電梯及甲種防火門進入二樓。為此，被告於九十一年四月十五日以存證信函要求原告提出結構安全證明文件，並請求原告拆除二樓妨礙使用及安全之物，原告則稱其已拋棄占有以代交付云云，始生本件爭議。
㈡租賃之標的物，必須為可以使用收益之物，共有物之應有部分係抽象權利之比
率，非具體共有物之一部分，無從供人使用收益，性質上不得為租賃標的物，為最高法院判決所是認。本件兩造簽訂之租賃契約既以被告四人應有部分為租賃之標的，自與前開所述租賃契約之本質不符，系爭租賃契約應屬無效。
㈢系爭租賃契約並未約定被告應連帶返還押租金。而最高限額抵押權設定契約乃
物之擔保契約，所稱「連帶」係標的物應有部分之連帶，與債權契約債務人之連帶責任，並不相同。又抵押權契約係以特定物為標的，抵押權係就抵押物取償之權利，與原告據以請求返還押租金之押租金契約無涉。自不得以抵押權契約上所載之「連帶」曲解為押租金返還責任之連帶。
㈣再按押租金係擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行。系爭房屋為兩造共有
，是系爭房屋之租賃並非特定物租賃，乃應有部分之租賃。依照租賃契約第二條約定「如雙方確定不再續租，即協議分割位置及分管條件，並於租賃期滿時開始辦理分割手續並完成分管」，因各共有人無法單獨對共有物使用收益，故本件租賃契約終止後，即有分割或分管之必要。如共有人無法達成分管協議或分割協議，應於法院裁判分割前，繼續維持原來使用關係，以免兩造均無法單獨使用之窘境。縱本件租賃契約終止，原告亦不得以拋棄系爭房屋占有之方式以代交付。原告應將所有權應有部分轉換為特定部分後，返還該特定部分，始符合兩造租賃契約之真意。
㈤且依據兩造契約第五條約定，原告應將房屋依「現狀」交還被告。所謂「現狀
」，參考民法第四百二十三條、第四百三十二條第一項規定意旨，原告負有交付合於使用收益之租賃房屋之義務。承上所述，原告未將系爭房屋之特定部分交還被告、未拆除阻礙電梯使用及防火逃生門出入之隔牆、未配合用印並提出塗銷抵押權登記之文件交付予被告。是原告未依債之本旨提出其給付，被告自無返還押租金之義務。被告得主張同時履行抗辯權，不受原告受領遲延之影響。
㈥系爭租賃契約第八條之違約金乃損害賠償總額預定之違約金，原告不得同時請
求遲延利息及該條約定之違約金。又原告自承該約定之違約金數額高於實際損害，則法院基於契約正義自得酌減違約金至與實際損害相當，並非壓縮契約自由之空間。況且，原告備位聲明依據不當得利法律關係請求，係以系爭租賃契約無效為前提，於此即不得請求系爭契約約定之違約金。
㈦縱認為原告請求押租金返還、遲延利息及違約金為有理由，被告亦得主張以原
告前開債務不履行行為應負之違約金賠償金額相互抵銷。原告自九十一年五月十八日起至返還租賃標的物之日止，以二億一千八百零六萬四千八百十六元為基準，依原告基本放款年利率百分之七點一八四，加計年利率百分之三計算之違約金。
三、提出中央日報網路新聞、經濟日報網路新聞影本各一份為證。
參、被告甲○○方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並願預供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與被告丁○○陳述相同部分予以援用外，並補稱：⒈原告改變系爭房屋建物結構，未向主管建築管理機關申請核准，致該系爭房
屋不具備通常使用之效用，無從返還予被告，其行為顯然以損害他人利益為目的，而為權利濫用。
⒉原告明知系爭房屋應完成分割始能返還，竟仍聲請拍賣抵押物、聲請假扣押
，過度查封被告等之財產，無視於被告於執行異議事件中已為其提存一億九千九百萬元在案。原告行使債權之方法顯然違背誠實信用原則。
⒊原告明知如將系爭房屋回復原狀，使其具備通常使用之效用，並俟系爭房屋
分割完成後，即可交付特定部分予被告，各自管理使用收益，如此被告自應返還押租金。原告未履行前開義務，即提起本訴請求被告返還押租金，顯然欠缺訴訟上權利保護之利益及必要。
肆、被告丙○○及被告乙○○方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並願預供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與被告丁○○、甲○○陳述相同部分予以援用外，並補稱：被告偕同公證人至系爭房屋二樓現場勘查，發現確有電梯不能停留，防火逃生門及電梯之出入口遭原告加蓋傳票間隔牆封堵，不能進出等情。雖兩造契約第五條約定：「乙方（即原告）得視實際需要拆除自行加裝之部分設備外，餘照現狀交還甲方（即被告）」，惟探究兩造訂約時之真意，應係鑑於若將全部裝潢物件拆除回復原狀，會有不便且不必要，且系爭契約期間長達十數年，若終止時需回復原狀殆不可能，故僅約定按照現狀返還。此約定係以善意信賴為出發點，非謂原告得濫用此規定，而返還無法通常使用之房屋。所謂「現狀」仍應具有最低限度使用安全效能為是。又按誠實信用原則及權利濫用禁止原則為契約自由原則之外部界限，原告搭建隔牆堵塞電梯出入口及防火逃生門，已嚴重危害系爭房屋之使用安全，原告將之拆除僅係舉手之便，竟刻意不為，有意使被告不能順利受領，致系爭房屋閒置迄今，亦造成被告損害。綜合上述，原告有義務拆除加蓋牆面、提出建物結構安全證明文件、依法申請建築執照，若原告未完成此三項義務，即非依約履行契約義務，被告自得拒絕返還押租金。
三、證據：提出臺北市使照及建造號碼對照清單查詢、使用執照存根、公證書、本院九十一年度重訴字第二八三八號債務人異議之訴事件相關書狀及判決、本院九十一年度北簡字第二一四七四號請求返還租賃物事件相關書狀及宣示判決筆錄、分割分管會議記錄、本院九十年度訴字第五八四六號分割共有物事件判決、存證信函、立言法律事務所函、八十一年十月十九日房屋租賃契約書、存款證明影本各一份及原告銀行函影本二份為證。
理 由
壹、程序方面：
一、本件原告法定代理人原為己○○，嗣於九十三年六月二十三日本院審理中變更為陳沖，有財政部函一份附卷可參（見本院卷第三九五頁），並由陳沖於九十三年八月二十七日具狀聲明承受訴訟，續行訴訟（見本院卷第三九○頁），依民事訴訟法第一百七十條規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、七款、第二項分別定有明文。本件原告原起訴主張本於押租金返還請求權，聲明求為判決命被告丁○○、甲○○、丙○○、乙○○應依序給付原告四千六百二十七萬七千四百五十元、四千六百二十七萬七千四百五十元、五千三百二十二萬二千五百五十元、五千三百二十二萬二千五百五十元，及均自九十二年五月十八日起至返還前開金額之日止，按年利率百分之五計算之利息，暨按日依前開金額按年利率百分之十點二八四計算之違約金。嗣於起訴狀繕本送達被告後，於九十二年十二月十日追加變更為先位聲明：㈠被告應連帶給付原告一億九千九百萬元，及自九十二年五月十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；㈡被告應自九十二年五月十八日起至返還前項金額之日止，按日連帶給付原告以前項金額按年利率百分之十點一八四計算之違約金；及備位聲明：被告丁○○、甲○○、丙○○、乙○○應依序給付原告四千六百二十七萬七千四百五十元、四千六百二十七萬七千四百五十元、五千三百二十二萬二千五百五十元、五千三百二十二萬二千五百五十元，及均自九十二年五月十八日起至返還前開金額之日止，按年利率百分之五計算之利息，暨按日依前開金額按年利率百分之十點二八四計算之違約金。亦均係請求押租金之返還，核其追加變更前後之請求權基礎事實同一。且被告於九十二年十二月十日當庭收受前開追加訴狀後，均未表示異議而續為本案言詞辯論，應視為同意原告前開訴之追加。則依上開規定，原告所為訴之追加變更，應予准許，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、本件原告主張：原告於八十一年五月十八日向被告丁○○、甲○○、丙○○、乙○○承租其等就臺北市○○路○○號帝國大廈二樓之所有權應有部分一萬分之七○一○，並給付押租金總額二億一千八百零六萬四千八百十六元，約定租賃期間至九十年五月十七日屆滿。屆滿後原告通知被告前來點交，均未獲置理，被告受領遲延，原告依法拋棄占有。依據租賃契約第八條約定，前開押租金已屆清償期，被告應無息全數一次返還。詎被告僅返還一千九百零六萬四千八百十六元，尚餘一億九千九百萬元迄未返還。又按兩造所訂最高限額抵押權設定契約書所載被告四人為「連帶債務人」，故先位主張依據押租金契約關係，求為命被告連帶給付前開積欠之押租金，及自九十二年五月十八日起算之法定遲延利息，暨按系爭契約第八條後段約定，按日連帶給付依前開金額按年利率百分之十點一八四計算之違約金之判決。又如認本件租賃契約以應有部分為標的而無效，原告備位主張依據不當得利法律關係請求被告按當時應有部分比例返還前開押租金，求為命被告丁○○、被告甲○○各應返還原告四千六百二十七萬七千四百五十元，被告丙○○、被告乙○○各應返還原告五千三百二十二萬二千五百五十元，及均自九十二年五月十八日起至返還前開金額之日止，按年利率百分之五計算之利息，暨按日依前開金額按年利率百分之十點二八四計算之違約金之判決。
二、被告則以：系爭租約係以所有權應有部分為標的，應屬無效。被告從未明示就押租金之返還負連帶債務，原告主張被告應連帶負返還責任，並非有據。原告未依系爭契約第二條配合辦理協議分割或分管，將共有物之特定部分返還於被告，其僅以拋棄占有之方式以代交付，不發生返還租賃物之效力。又原告未依系爭契約第五條約定返還合於使用收益狀態之房屋予被告，亦不生合法返還租賃物之效力。原告任意改變建物結構、妨礙逃生路線，有權利濫用、違反誠實信用原則之情事，故應負責提出系爭大廈二樓建物結構安全證明文件，並就前開改變建物結構之改建行為，向建築管理機關申領建築執照，始為符合債之本旨之給付。另原告亦應依系爭契約第八條約定，將塗銷抵押權相關文件用印完妥後交付被告，始得請求返還押租金，否則被告得就此主張同時履行抗辯。此外系爭契約第八條後段違約金之約定，應屬損害賠償總額預定之違約金，原告不得重複請求法定遲延利息。且該違約金之約定顯高於原告實際所受損害，應予酌減。而原告既有上開違約情事，被告亦得依系爭契約第八條後段，請求原告給付違約金。並以自九十一年五月十八日起至原告返還系爭大廈二樓之日止，依二億一千八百零六萬四千八百十六元按年利率百分之十點一八四計算之違約金，與原告之請求相互抵銷等語，資為抗辯。
三、經查原告主張兩造有就被告所有系爭大廈二樓之所有權應有部分一萬分之七○一○訂定租賃契約，原告並有給付押租金總額二億一千八百零六萬四千八百十六元予被告收受，及約定租賃期間至九十年五月十七日屆滿，復就上開押租金債權訂定抵押權設定契約，為抵押權登記完竣，茲系爭租賃契約已於上開租期屆滿後終止，惟被告尚有一億九千九百萬元未返還之事實，業據其提出租賃契約書及協議書暨抵押權設定契約書及他項權利證明書為證（見本院九十二年度北簡字第二五○五七號卷第九頁至第十五頁及第二一頁至第二五頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張伊已於租約終止後通知被告前來點交未果，乃依法拋棄占有，被告自應依租賃契約第八條約定及抵押權設定契約之約定，連帶返還押租金一億九千九百萬元等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。故本件應探討者厥為：㈠系爭租賃契約是否因標的係所有權應有部分而為無效？㈡若本件租賃契約仍為有效，被告所為前揭拒絕返還押租金之事由，是否成立？㈢若被告仍應連帶返還押租金，則其等所為同時履行、抵銷，及違約金過高之抗辯，是否成立？爰分述於次：
㈠按租賃，係指當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約
，民法第四百二十一條第一項定有明文。是租賃之標的物，必須為可以使用收益之物（動產或不動產）。雖實務上有認共有物之應有部分，係抽象的權利之比率，非具體共有物之一部分，無供他人使用收益之可言，性質上不可能為租賃之標的物（最高法院八十四年度臺上字第三七四號、八十一年度臺上字第一八五○號判決採此見解）。惟民法第四百六十三條之一已明文肯認「權利租賃」之存在，並規定該項租賃得準用一般租賃之規定。如參諸著作權法及礦業法關於著作權及國營礦業權得作為租賃標的之規定，及該規定之立法理由係以該等權利具有使用收益之經濟利益，而肯認其等作租賃標的之內容，則可知權利租賃之標的應為得使用收益之權利。經查本件兩造租賃契約之標的係所有權應有部分，而應有部分乃所有權之比例，各共有人得按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，雖若共有人欲對共有物之特定部分使用收益時，須徵得他共人有全體之同意，惟仍無礙於共有人所取得之應有部分權利乃具有使用收益之經濟利益之事實。故依上開說明，應認兩造就被告所有權之應有部分訂定租賃契約，應屬權利租賃，而為有效之租賃契約，並應準用一般租賃之規定。縱系爭租賃契約係訂立於八十一年間，當時並無民法第四百六十三條之一規定之適用（按該規定係於八十八年五月五日增訂施行）。然依契約自由原則，亦應肯認兩造合意訂定之系爭契約之效力，以維護交易之安全及穩定性，並就契約未明定之事項，類推適用民法債編關於租賃契約之相關規定。
㈡系爭租賃契約已於九十年五月十七日租期屆滿後終止，既如前述，而系爭租賃
契約第八條復約定：「．．．租賃期限屆滿當日如雙方不再續租，甲方（即被告）應將押租金無息全數一次退還乙方（即原告）．．．」（見前揭本院北簡字卷第二四頁），是原告主張被告應返還已收取之押租金，即屬有據。又按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，民法第二百七十二條第一項定有明文。而債務人所為明示，非僅以記載於契約書或於締約時表示為限，若於其他場合，有負連帶責任之明示亦屬之。經查，系爭租賃契約雖未記載被告就押租金之返還應負連帶責任，然於他項權利契約書及抵押權設定契約書上均有「連帶債務人」之記載，並蓋有被告四人之印章（見前揭北簡卷第十頁、第十二頁及第十四頁）。而查該抵押權所擔保之債權即為原告對被告之押租金債權，故自堪認被告對於返還押租金之債務有負連帶責任之明示。是原告主張被告就押租金之返還，應負連帶責任，亦屬有據。至被告抗辯有拒絕返還押租金之正當事由，是否可取，則詳述於下：
⒈被告雖辯稱：原告應依系爭契約第二條後段，將所有權應有部分轉換為特定部
分後，返還該特定部分，始為完成押租金所擔保之租賃契約債務，及完成返還租賃物之義務，若兩造無法達成協議，應繼續維持原來使用關係至法院裁判分割為止云云。惟查系爭租賃契約第二條後段關於兩造應協議分割或協議分管之約定，乃關涉兩造共有關係之存續或消滅，顯與系爭租賃契約目的之達成無關，不能認為該約定屬系爭契約之附隨義務。又按協議分割或協議分管須兩造合力完成，且協議分割或分管之內容須經相當時日之磋商、協調，達成協議後並須進行測量、點交等，始為完了，顯非原告單方面之義務。若如被告所云：尚未協議分割或分管前，兩造仍應繼續履行系爭租賃契約云云，則系爭租賃契約期限之屆至繫於其他共有人是否同意協議，不願終止租約之共有人得以拒絕協議之方式使租約無限期延長，無異使兩造對於租賃期限之約定形同具文，更規避民法第四百四十九條第一項租賃期限不得逾二十年之規定，對不願續租之一方殊為不利。綜上，應認為該項約定僅為提醒兩造於系爭租賃契約期限屆滿時，系爭大廈二樓即恢復為各共有人均得使用收益之原始狀態，此時，兩造應另為分管協議，或為分割協議並辦理相關分割事宜。亦即，該約定應屬注意事項，而非系爭租賃契約之附隨義務，亦非租賃期限之特別限制約定。從而被告所為此部分之抗辯，即非可取。
⒉被告另抗辯：原告未依債之本旨返還租賃物，故伊等得拒絕返還押租金云云。
惟按權利租賃成立時，權利之出租人，應使承租人取得該權利之使用收益，故於租賃契約消滅時，承租人應將該權利之使用收益權限返還予出租人，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。本件租賃契約以共有物所有權應有部分為標的，屬權利租賃，而該權利係以使用、收益共有物為內容。是依照系爭租賃契約，出租人即被告所應交付者，乃基於其所有權應有部分對於共有物之使用收益權限。而查系爭大廈二樓共有人全體本為兩造，故原告於租賃取得被告之所有權應有部分後，再加上本身所有之應有部分，自已得就共有物之全部為使用收益。依此推論，於系爭租賃契約消滅時，原告之返還租賃物義務，即為不得再基於自己之應有部分及被告之應有部分而對共有物之全部使用收益，而應將系爭大廈二樓交還兩造繼續維持共有狀態。茲原告已於租期屆滿後，拋棄就系爭大廈二樓之占有，並於九十一年四月八日函知被告於同年月十六日點交，及於同年四月二十九日再以存證信函通知被告於同年五月十七日點交（見前揭北簡字卷第三二頁及第二六至二八頁所附之函件），則自堪認其已回復兩造就該樓層繼續維持共有之狀態，已履行返還租賃物之義務。至被告所辯原告應將其就系爭大廈二樓樓地板鑿洞，建造樓梯使一樓室內可直通二樓，及於二樓電梯及防火逃生門外加蓋牆面圍住等施作項目回復原狀，並提出建物結構安全證明文件，及就前開增建建物申請建築執照，始為符合債之本旨之給付云云。惟查兩造所訂租賃契約，並無何約定原告應給付相關建物結構證明文件之附隨義務。且於本院九十一年度重訴字第二八三八號債務人異議之訴事件審理中，原告曾提出結構技師出具之結構安全證明書、建築師出具之確認函，以證明原告確有施作將一樓二樓間樓梯拆除並將樓地板復原之工程，其施工品質及結構安全無虞等情，並據被告承認上開文件為真正（見本院卷第四八八頁所附臺灣高等法院九十二年度重上字第六五一號判決），應可認為原告就建物之結構安全已為相當之證明。又原告鑿穿地板、增建樓梯、復行修補等行為，縱認為建築法第九條第三款之「改建」行為，有申領建築執照之必要，然此乃原告之公法上義務，屬原告與行政機關間之公法關係，原告不因此對被告負私法上義務。況若被告認為原告未申領建築執照，侵害系爭大廈二樓共有人之權利，造成損害，亦屬得否主張侵權行為之問題，要與系爭租賃契約約定之義務無關。況依系爭契約第五條約定：「如期滿退租時，乙方（即原告）得視實際需要拆除自行加裝之部分設備外，餘照現狀交還甲方（即被告），雙方不得要求任何補償費用」，並未強制原告應拆除已施作之工作物，故堪認原告對於其於租賃期間增建之建物或加裝之設備，有權選擇是否拆除，而被告無權要求原告拆除或不拆除。再合併觀察兩造前於七十四年五月十八日訂立之房屋租賃契約書，其第四條約定「退租時，乙方得視實際需要拆除乙方自行加裝之部分裝修後現狀」等語。從而，應認為兩造對於期滿時房屋交還之狀態，已合意依照原告裝修後之現狀即可，原告本即無將系爭大廈二樓回復為租賃時原狀或另交付依被告認定符合通常效用之情形之義務。故被告所為此部分之抗辯，亦非可取。
⒊再被告雖另云：原告築起牆面堵住電梯及防火逃生門、鑿穿一樓二樓地板搭建
樓梯，使系爭大廈不具備通常使用之效用，為權利濫用，違反誠實信用原則，其租賃物之返還，仍不符債之本旨。惟按民法第一百四十八條第二項規定之誠實信用原則，應就當事人雙方之利益，依客觀標準，斟酌各相關具體情事，比較其是否公平妥當。又權利濫用禁止原則，除須審究權利人於行使權利時，在主觀上有無以損害他人為主要目的外，客觀上尚須綜合權利人因權利行使所能取得之利益與其權利之行使對他人可能造成之損失，加以比較衡量。本件觀諸系爭租賃契約第五條約定：「乙方（即原告）得視實際需要拆除自行加裝之部分設備外，餘照現狀交還甲方（即被告），雙方不得要求任何補償費用」，故當原告自費於系爭大廈二樓搭建附屬建物或加裝設備後，原告本得請求被告按其應有部分比例償還該建物或設備之費用，然為避免法律關係複雜，兩造約定若原告選擇不拆除，亦不得要求被告負擔費用。此項約定並無何對於被告不公平之處。而本件原告搭建牆面隔作傳票間、鑿穿地板搭建樓梯使一樓二樓相通等行為，均係原告為合併使用系爭大廈一樓及二樓作為銀行辦公室之營業所需，難認為原告主觀上有何損害他人權利之目的。何況，兩造於七十四年五月十八日所訂房屋租賃契約書第四條載明：「乙方得視業務上需要予以裝修，並加裝金庫室及壹至貳樓樓梯，裝修費用由乙方自理」等語（見本院卷第四○一頁），亦足見被告前已同意原告為前開增建行為，自難認原告有何權利濫用或違反誠實信用原則。故被告所為此部分之抗辯，仍不足取。
㈢至被告辯稱：原告應將塗銷抵押權有關文件用印完妥交付被告辦理塗銷手續，
被告始有返還押租金之義務，惟原告未依約提出上開文件資料，即已陷於給付遲延，應負違約責任，被告得以此部分違約金之金額與原告之押租金金額抵銷，以及原告請求之違約金過高，且不得同時請求違約金與遲延利息等語，雖為原告所否認。惟查：
⒈系爭租賃契約第八條約定：「租賃期限屆滿當日如雙方不再續租，甲方（即被
告）應將押租金無息全數一次退還乙方（即原告），同時乙方應將塗銷抵押權有關文件用印完妥交付甲方自行辦理塗銷手續」。已明定押租金返還之「同時」應交付塗銷抵押權文件。次查兩造間所訂定之系爭抵押權係以擔保被告押租金之返還為標的，故若被告返還押租金後，系爭抵押權當然隨之消滅。綜上，自應認兩造有合意使被告之押租金返還義務與原告將抵押權塗銷文件用印完妥並交付之義務，立於同時履行之地位。惟查原告於歷次通知被告點交之函文中，均無關於原告已準備用印完妥之塗銷抵押權文件以交付之說明。則依系爭契約第八條中段之約定，原告之給付尚屬不完全，故被告所為此部分同時履行之抗辯，應屬有據。然按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院著有五十年臺上字第一五五○號判例可資參照。本件被告始終不能舉證證明其等於原告起訴前即曾向原告行使前開同時履行抗辯權，故應認被告係遲至被告丁○○於九十二年十二月四日提出答辯狀表示行使同時履行抗辯時，始有為同時履行抗辯（見前揭北簡字卷第六九頁及第七○頁），從而於九十一年五月十八日起至九十二年十二月三日止之期間，被告就押租金之返還仍應負遲延之違約責任，自不待言。故原告請求被告應依系爭契約第八條約定，連帶給付自九十二年五月十八日起至九十二年十月三日止之違約金，即屬有據，至逾上開期間之違約金請求，則屬無據。
⒉按違約金之種類可分為賠償額預定性違約金與懲罰性違約金。所謂賠償額預定
性違約金，係指以違約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事者，不問債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其所受害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得請求債務人支付約定之違約金，惟該違約金既為損害賠償總額之預定。故債權人所受損害縱使超過約定之違約金數額，亦僅得請求違約金，不得另請求債務不履行之損害賠償。至於懲罰性違約金，係指以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，亦即當事人約定，債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，其成立解釋上應限於當事人間明示之約定。當事人約定之違約金究屬何種性質，應依當事人之意思定之，倘當事人間之意思不明，依民法第二百五十條第二項規定則視為係預定債務不履行之損害賠償總額。本件兩造所訂系爭契約第八條後段約定：「．．．如任一方未依照約定如期辦妥時，應按押租金總額以當時合作金庫基本放款利率加年息３﹪按日計算違約金賠償對方」，並未明示該違約金為懲罰性違約金，亦未記載該違約金之請求無礙債務不履行損害賠償之請求。是應認為該違約金為預定債務不履行之損害賠償總額之性質，除此違約金之外，不得另行請求損害賠償。據此，本件原告因被告遲延返還押租金而受之損害，為金錢債務之不履行，原告本得請求按年利率百分之五計算之法定遲延利息作為其損害賠償，然兩造既以前開約定預定損害賠償之總額，則原告不得於前開違約金之外，另行請求被告給付按法定利率計算之遲延利息。原告此部分之請求，即無所據。次按當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額。惟是否酌減，乃法院之職權。而是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。按一般房屋租賃契約係以出租人將房屋交付予承租人使用收益，而承租人按月給付租金予出租人，為其主給付義務。依此，出租人須承擔承租人無法按月給付租金之風險，故有押租金制度之設，主要用以擔保出租人之租金利益。然而，本件兩造租賃契約第三條約定，原告使用收益系爭大廈二樓並無任何給付租金之約定，可認係以系爭押租金所生利息作為租賃房屋之租金對價。蓋本件押租金金額高達二億一千八百零六萬四千八百十六元，與一般房屋租賃之押租金金額約為租金二倍或三倍相較，明顯超高，已非單純擔保性質。而原告於訂約之初，全數給付如此鉅額押租金予被告，使被告得於八十一年至九十一年長達十年之租賃期間內，坐收前開押租金金額所生之利息。如此，被告無須承擔被告給付租金遲延之風險。反之，於租賃關係消滅時，原告必須承擔被告遲延返還鉅額押租金之信用風險，及租賃契約發生爭議時，被告拒不返還鉅額押租金之交易風險。申言之，由於系爭租賃契約之租金對價，係以預先給付之押租金所生利息充之，等於原告已將租賃期間之所有租金一次預付完畢；甚至於租賃期限屆滿後，若被告拒絕返還押租金，繼續收取該筆押租金所生利息，無異使原告於租賃期限屆滿後仍有繼續損失租金利益之風險。從而，於系爭契約之約定下，典型租賃契約出租人與承租人之對待給付關係遭到破壞，當被告不履行出租人之義務時，原告無從以其租金給付義務對被告主張同時履行抗辯，原告之承租人地位明顯不利。因此，兩造契約約定租賃期限屆滿時，如被告不依約返還押租金時，原告得請求高於一般銀行基本放款利率計算之違約金，亦不為過。故本院審酌系爭約定押租金之金額超高、兩造契約之風險分配有所不公、被告得便宜享受租金利益等一切情狀，認為系爭契約第八條後段：「按押租金總額以當時合作金庫基本放款利率加年息３﹪按日計算違約金」之約定，並未過高，毋庸酌減。
⒊被告抗辯：原告未交付用印完妥之塗銷抵押權相關文件，應負給付遲延之違約
責任，伊等得以上開違約金與原告之押租金相互抵銷，而此項違約金之金額，依照系爭契約第八條後段約定，亦係以押租金總額按年利率百分之十點一八四計算之云云。經查本件被告所辯得向原告請求違約金給付之違約期間，係自九十一年五月十八日起至九十二年十二月三日被告為同時履行抗辯之日止，而如前述，原告所得向被告請求因押租金給付遲延之違約金賠償，亦係按系爭契約第八條後段之約定，以押租金總額按年利率百分之十點一八四計算，其違約期間亦僅能計算自九十一年五月十八日起至九十二年十二月三日止，故被告上開違約金之請求，僅足以與原告之違約金請求相互抵銷，至其等所辯尚得與原告之押租金請求，相互抵銷云云，並非可取。
四、綜上所述，原告主張依據系爭租賃契約第八條約定，請求被告連帶返還積欠之押租金一億九千九百萬元，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。惟因被告另以原告應交付用印完妥之抵押權塗銷文件，為同時履行之抗辯，核與契約約定相符，應屬有據，已如前述。爰為命同時履行之判決如主文第一項所示（最高法院二十九年上字第八九五號判例參照）。又本件原告先位之訴既經審酌，且為一部有理由，一部無理由，則其備位之訴部分，因係以先位請求無理由為停止條件，即毋庸再予以審究，附此敘明。
五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十九 日
臺灣臺北地方法院民事第一庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 陳盈如法 官 林晏如右為正本係照原本作成如不服本判決應於送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十九 日
法院書記官 高菁菁