臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度重訴字第一二三號
原 告 丁○○
壬○○己○○癸○戊○○辛○○庚○○丙○○甲○○乙○○右十人共同訴訟代理人 劉孟錦律師複代理人 郭睦萱律師被 告 丑○○○訴訟代理人 子○○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國九十三年六月七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落台北市○○區○○段二小段六○五之一地號土地（下稱系爭土地），為原告丁○○、壬○○、己○○、癸○、戊○○、辛○○、庚○○、丙○○、甲○○、乙○○及訴外人蔡許雪所共有，原告應有部分共為三分之二。原告出租系爭土地予被告，供被告為其所有之地上建物使用基地，其上之建物門牌號碼為台北市○○路○段○○○號。依兩造簽訂之土地租賃契約第二條約定，雙方約定租賃期間為民國七十二年七月一日起至九十二年六月三十日，租賃期間屆滿被告應無條件交還土地。又即便本院認定兩造所簽訂者係為不定期租賃契約，原告亦得以被告違法使用系爭土地為由，依法終止系爭租賃契約，爰依據所有權人之物上請求權及租賃物之返還請求權訴請被告返還系爭土地予原告，並依據不當得利之法律關係，訴請被告給付相當於租金之不當得利利益等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地之地上物拆除，並將土地返還予原告及全體共有人。㈡被告應自九十二年七月一日起按月給付原告新台幣（下同）四萬三千四百六十一元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間就系爭之土地係成立不定期之租賃關係，租賃期間被告從未積欠租金，九十二年六月至十二月之租金，被告已於九十二年十一月十九日向本院提存所提存。被告並未同意原告片面終止租賃契約之表示，且其亦無違法使用系爭土地之情事，原告無權終止本件租約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項：
（一）坐落於臺北市○○區○○段二小段六０五之一地號土地，面積分別為六十及八十九平方公尺，為原告丁○○、壬○○、己○○、癸○、戊○○、辛○○、庚○○、丙○○、甲○○及乙○○及訴外人蔡許雪所共有，原告所有應有部分共為三分之二，原告出租前開土地予被告供其為現有地上建物基地使用，其地上建物門牌號碼為台北市○○路○段○○○號。
（二）原告曾以本院八十三年度訴字第二四七五號、九十年度訴字第一○二五號判決中，主張兩造為不定期租賃關係，請求調整租金，並經本院前開判決認定兩造間確為不定期租賃關係，而於八十三年度訴字第二四七五號判決中判命自八十三年七月一日起調整為每年三十二萬零九百五十九元，九十年度訴字第一○二五號判決則判命自八十九年七月一日起調整為每年四十五萬四千五百四十八元。
（三）原告於提起本件訴訟前，曾以存證信函向被告表示，租約屆期後如被告欲續租時，原告願以被告續訂為期五年之租約，如不願續租時，請遷離該地無條件交還土地，但經被告函覆表示絕不同意終止租約。
（四）被告於租賃期間並未積欠租金，至於九十二年六月至十二月之租金，被告於九十二年十一月十九日向本院提存所提存此部分之租金。
四、得心證之理由：被告既以前詞置辯，故本件之主要爭點即在兩造間係為定期租賃契約抑或不定期租賃契約，又如係不定期租賃契約時，原告是否有權終止系爭契約，現就本件之主要爭點析述如后：
（一）系爭土地租賃契約係為定期租賃契約或不定期租約部分：１依據原告所提出之土地租賃契約書第二條約定：「租賃期間至民國九十二年六
月三十日止，屆期乙方（即被告）應無條件交還土地。（＊如不願訂期限，可將本條刪除之。）」（見本院卷第十五頁），至於被告所提出之同份契約書則將第二條部分刪除後由地主林淡、被告用印於該條文上（見本院卷第五十六頁）。故本件即應探討兩造是否有將原先土地租賃契約書第二條關於租賃期間之約定刪除，而成為不定期租賃契約。
２本件兩造均爭執對造所提出土地租賃契約書形式上之真正，其中被告有提出經
刪除第二條約定之契約書正本供本院核對，原告則謂因事隔多年，且涉及多位地主致該契約正本已遺失，故無法提出，並主張其所提出之租賃契約影本即兩造真正之租賃契約云云。然查，經本院向台北市政府工務局建築管理處函調系爭土地上之建物修建及火災重建之相關文件資料卷中，除該卷內附有原告全體同意給系爭土地之建物所有權人即被告將建物修建之同意書外（見本院卷第一一三頁、第一一四頁），該卷宗資料所附之土地租賃契約書第二條部分，亦同被告所提出之租賃契約為業經刪除該條款並有林淡及被告之用印，自應認定本件被告所提出之租賃契約為真。
３又原告雖主張契約第二條刪除部分其上僅有地主林淡及被告之印文，並無其他
出租人之印文，地主林淡未經全體出租人之同意，擅自刪除該期限之條款，其效力亦不及於全體出租人云云。然查，本件契約契約係由林淡等八人與被告所締結，每人均有於契約當事人處用印，即表示契約當事人均同意含修正後之契約內容。又租賃契約是否約定租賃期限，影響出租人權利甚鉅，故出租人應會加以留意，且原告曾於八十三年、九十年先後對被告提起兩次調整租金訴訟，倘如原告認為該租賃期限之約定係由林淡片面與被告刪除時，則主觀上自應仍認定兩造間為定期租賃契約，自無訴請被告調整租金之可能。又原告既於前案調整租金事件中，均主張兩造間為不定期租賃關係，被告就此部分亦不爭執，而使原告獲得部分勝訴判決，原告於本件訴訟中翻異其詞，改稱兩造間係為定期租賃，顯不足採信。
４綜上，本件應認原告已同意兩造間刪除租約期限之規定，而為不定期租賃契約，故原告不得以租賃期間屆滿為由，訴請被告返還土地。
（二）原告是否得以被告違法使用系爭土地為由，依法終止系爭租賃契約部分：１依據兩造契約第五條、第七條約定「乙方（即被告）不得任意變更土地之使用
，或將土地轉租或轉借予任何人使用」、「乙方如有任何違約情事，甲方得隨時終止契約。」，又該條約定之目的應係擔心倘被告擅自將土地轉租或轉借他人使用時，將增加原告嗣後追討土地時之困擾，但系爭土地應非僅有承租人「一人」得使用，如係承租人之同戶居住共同生活者占有、使用系爭土地，應認為與承租人使用有同一性，亦得使用系爭土地。原告雖主張被告未經原告之同意，擅將系爭土地借予訴外人楊家逸開設經營「亞典紅茶店」，業已違反系爭契約第五條、第八條約定及土地法第一百零三條第三款、第五款規定，原告自得依法終止兩造間之租賃契約云云。然查，被告雖不否認系爭土地上現由楊家逸開設經營「亞典紅茶店」，然楊家逸係為被告之女兒，迄今仍自應認其與被告為共同生活而同居一家之人，被告既亦於「亞典紅茶店」經營、工作，無法僅因該紅茶店登記負責人非被告而係被告女兒，即認定被告有將土地轉租或轉借予他人使用而違反租賃契約之情事。
２又原告復主張亞典紅茶店並未辦理商業登記，違反商業登記法之規定，且被告
未得其系爭土地上新建違章建築，違反違章建築處理法之規定，其得依據土地法第一百零三條第二款規定終止本件契約。然按土地法第一百零三條第二款所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上房屋供違反法令之使用者而言。查，本件原告僅以其於台北市商業管理處網站之查詢結果，並無亞典紅茶店之登記資料並懷疑被告有逃漏稅之情事（見本院卷第九十三頁），然亞典紅茶店並未有違欠賦稅之問題，此有被告所提出台北市國稅局所出具之財北國稅中正營業字第○九三○○一六九○八號函在卷可稽（見本院卷第一０五至第一０七頁）。另本件系爭土地上之建物係經原告等地主同意並向台北市政府工務局建築管理處申請核備後，方為改建，此除有被告所提出同意書外，復經本院向台北市調卷核閱屬實。原告所主張前開被告有違反商業登記法、違章建築處理法之相關規定，均屬行政管理法規，本件即便有原告所稱之供違反法令之使用，亦難認為與該條款所定之情形相符，原告自不得依據土地法第一百零三條第二款向被告為終止不定期租賃契約之表示。
（三）綜上，兩造既成立不定期租賃契約，且被告亦無將基地供違反法令之使用，原告主張終止不定期租賃關係即屬無據，應認兩造之租賃關係仍有效存在。從而，原告依據所有物返還請求權、租賃物返還請求權訴請被告返還土地，併依據不當得利之法律關係訴請被告給付相當租金之利益，為無理由，應予駁回。而其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響。均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項。中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十一 日
民事第四庭 法 官 黃柄縉右正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十三 日
書記官 楊湘雯