臺灣臺北地方法院民事判決 93年度重訴字第473號原 告 庚○○訴訟代理人 張麗玉律師被 告 己○○○
乙○○甲○○丁○○戊○○丙○○前列六 人共 同訴訟代理人 黃蓮瑛律師
吳姝叡律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國95年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣貳億零壹佰零陸萬肆仟柒佰陸拾捌元，及被告己○○○、乙○○、甲○○、丁○○、戊○○自民國九十三年四月二十日起，被告丙○○自民國九十三年五月二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒仟萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳億零壹佰零陸萬肆仟柒佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款、第2項分別定有明文。本件原告起訴聲明為被告應連帶給付原告新臺幣（下同）220,000,000元，及自民國88年12月9日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。嗣於民國95年2月8日原告將訴之聲明變更為被告應連帶給付原告217,962,413元，及自民國88年12月9日起至清償之日止，按年息5％計算之利息，核原告僅減縮訴之聲明，且不甚礙被告等之防禦及訴訟終結，而被告等復對之無異議而為本案之言詞辯論，揆諸首開說明，於法並無不合，應予准許。
二、原告聲明：被告應連帶給付原告217,962,413元，及自88年12月9日起至清償之日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。並陳述：
（一）坐落於臺北市○○區○○段一小段859、860、868地號土地上之門牌號碼臺北市○○街○○○號大樓全棟房屋（含地上6層、地下3層，下稱系爭房屋），原為原告所有，於86年1月24日原告將系爭房屋及坐落土地之承租權出售與訴外人洪文樑（即被告等之被繼承人），約定買賣價金為420,000,000元（下稱系爭買賣契約）。嗣洪文樑於87年7月11日死亡，被告等人依法為洪文樑之繼承人，依民法第1148條之規定，上開不動產買賣契約之權利義務均由被告等人承受。
（二）原告出售與洪文樑之系爭房屋，其中1樓部分，因於86年1月16日遭禁止處分登記而不能過戶，故雙方約定該1樓房屋作價110,000,000元，自買賣價金中扣除。
於簽立系爭買賣契約後，原告已依系爭買賣契約第3條第1項之約定，交付房屋所有權狀及所有權移轉登記所須之文件、印章予洪文樑辦理移轉房屋所有權登記於其指定之登記名義人黃秋田名下，買受人洪文樑並依系爭買賣契約第3條第1項約定支付買賣價金50,000,0 00元予原告。依系爭買賣契約第4條之約定，本件房屋上之銀行貸款所設定之抵押權由洪文樑（甲方）承受，銀行貸款金額做為本件價金之部分。系爭房屋3樓於買賣時在臺北銀行龍山分行之貸款金額依約做為系爭房屋買賣價金之部分，洪文樑亦已於86年4月15日清償貸款42,037,587元。
（三）有關其餘之買賣價金付款方式，依系爭買賣契約第3條第2項約定：「第2期款從甲方再為出售房屋時，按每筆交易60％支付乙方」。本件房屋買賣總價款420,000, 000元，扣除前述所載1樓房屋價金110,000,000元及洪文樑已支付50,000,000元價金，及抵作買賣價金之銀行貸款42,037,587元之後，洪文樑尚應給付原告買賣價款217,962,413元。而系爭房屋2至6樓及地下層已於88年12月8日一次整筆出售予第三人禾順欣業有限公司，本於誠信原則之解釋，被告等應支付剩餘之價款。爰依本件不動產買賣契約第3條第2項約定及民法第367、1148、1153條之規定，請求被告等連帶給付買賣價金217,962,413元，及自88年12月9日起至清償之日止按年息5%計算之遲延利息。
（四）對被告等抗辯之陳述：
１、原告與洪文樑洽商本件買賣契約時已言明關於臺灣省私立臺北仁濟院（下稱仁濟院）之過戶捐金應由洪文樑自行負擔。
２、洪文樑所償還上海商業儲蓄銀行之金額11,895,237元乃為原告於86年2月間交付1樓房屋予洪文樑之對價及2樓應繳貸款利息，非本件買賣價金應扣除部分。另定存9,000,000元部分，係為沖東華街的帳，不應主張抵銷。
３、系爭6樓房屋貸款本息係由第三人駿達建設開發股份有限公司而非洪文樑或黃秋田清償。
４、原告否認被告等所辯稱因原告一再向洪文樑主張欲買回系爭房屋之詞，被告等並未舉證以實其說，應無可採。
三、被告等聲明：駁回原告之訴；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。並陳述：
（一）依原告與被繼承人洪文樑間買賣契約書第3條第2項約定可知，其餘買賣價金為再出售系爭房屋之買賣價金之60%。洪文樑係以90,200,000元之價款，將系爭房屋2樓至6樓出售予第三人禾順欣業有限公司，依上開約定洪文樑尚應給付原告之買賣價金為90,200,000元之60%，即54,120,000元，而非原告起訴所主張之217,962,413 元。
（二）本件買賣契約係連同承租權一併計算，原告負有將承租權轉讓予洪文樑之義務。茲因土地所有人仁濟院出租土地予他人時，倘遇有承租人轉讓之情形，皆要求承租人須支付所謂之過戶捐金，而過戶捐金之數額為月租金之18倍，當初原告轉讓承租權予洪文樑時，原告本應支付相當於18個月地租之過戶捐金予仁濟院，惟原告卻未支付，而洪文樑為能取得與仁濟院簽訂「土地租賃契約書」，故先行代原告支付18個月之過戶捐金總計1,756,820元，應自買賣價金中扣除。
（三）原告曾於85年2月9日提供系爭房屋1樓（建號龍山段一小段2099號）及2樓（建號龍山段一小段2100號）設定最高限額54,000,000元之抵押權予上海商業儲蓄銀行，以為債務擔保。依原告與洪文樑之約定，系爭1樓部分因簽約時，遭法院為禁止處分登記而不能過戶，故將該部分作價自買賣價金中扣除，而2樓之部分，則過戶予洪文樑所指定之第三人黃秋田。依雙方約定，過戶後2樓部分之銀行貸款，及所有權移轉登記後之利息由洪文樑支付，而1樓部分，則因當時並未辦理過戶予洪文樑，故1樓部分銀行貸款利息，則應由原告自行負擔。豈料，因原告未依期清償對上海商業儲蓄銀行之債務，積欠利息，致上海商業儲蓄銀行擬拍賣抵押物即系爭1、2樓部分，洪文樑為避免2樓部分被一併拍賣，故代原告清償所欠之利息及違約金，總計20,878,515元。關於原告未妥為處理對上海商銀之貸款債務，致使原告受有損害，對此依舊民法第227條規定，原告應負損害賠償之責，洪文樑自得請求原告就代墊利息之部分賠償。縱認不得向原告主張不完全給付之損害賠償請求權，洪文樑亦得依民法第176條、第179條規定向原告請求償還上開墊款。上開債權被告主張與原告請求之買賣價金債權抵銷之。
（四）關於其餘買賣價金未約定確定給付期限，原告未先行催告，且洪文樑遲未給付其餘買賣價金，係因原告一再向洪文樑主張欲買回系爭房屋，對於不可歸責於債務人之事由，至未為給付，依民法第229條、第230條之規定，原告須先行催告，洪文樑亦不付遲延責任，故原告主張被告應負遲延利息，洵屬無理。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房屋原為原告所有，原告於86年1月24日與被告等之被繼承人洪文樑簽立系爭買賣契約，洪文樑就此買賣契約所有事務之處理皆委由黃秋田代為之，並以黃秋田之名義為之。
（二）系爭房屋其中1樓部分於86年1月16日遭禁止處分登記而不能過戶，故原告與洪文樑約定該1樓房屋作價110,000,000 元，自買賣價金中扣除。洪文樑並已支付買賣價金50,000,000元予原告。系爭房屋3樓部分洪文樑亦已於86年4月15日清償貸款本金4,1583,067 元、利息297,260元、違約金157,260元。
（三）系爭房屋2至6樓及地下1至3樓於86年2月4日已移轉所有權登記予洪文樑指定之登記名義人黃秋田。
（四）洪文樑於87年7月11日死亡，被告等為洪文樑之繼承人。
（五）系爭房屋，其中1樓部分經法院拍賣程序，於90年7月
9 日移轉所有權登記予禾順欣業有限公司。其中2樓至6樓及地下1至3樓部分則於88年8月31日由洪文樑出賣予禾順欣業有限公司，價金92,000,000元。
（六）洪文樑支付18個月地租之過戶捐金計1,756,820元予仁濟院。
（七）系爭房屋6樓之房屋貸款係由第三人駿達建設開發股份有限公司於86年11月26日承受後代為清償。
（八）上海商業儲蓄銀行龍山分行因原告於86年2月起未償還本息，自黃秋田帳戶共扣本金、利息、違約金共計1,1895,237元。88年1月22日黃秋田以定存單9,000,000元償還原告於該行債務。
五、得心證之理由：原告主張被告等之被繼承人洪文樑與之訂立系爭房屋之買賣契約，洪文樑於簽約時已交付50,000,000元，又其中因1樓房屋遭法院假扣押無法過戶，故作價110,000,000元而於該買賣契約中扣除，另系爭房屋3樓之銀行貸款42,037,587元已由洪文樑清償，系爭房屋2樓至6樓及地下1至3樓已移轉所有權登記予洪文樑指定之登記名義人黃秋田，並全部再出賣予第三人禾順欣業有限公司等事實，業據原告提出系爭房屋所有權狀影本、系爭買賣契約書影本、繼承系統表、建物異動索引及建物登記謄本、客戶借款明細查詢表及放款主檔明細表影本等為證（見本院卷一第9頁至第65頁），復為被告等所不爭執，堪信為真正。惟原告主張系爭房屋買賣價金為420,000,000元，被告等尚應連帶清償未給付之價金217,962,413 元，及自88年12月9日起至清償之日止，按年息5%計算之利息等情，則為被告等否認，並以前揭情詞置辯。是本件本院應審究核為：系爭房屋其中2至6樓及地下1至3樓部分，原告與洪文樑約定之買賣價金為多少？被告等得主張抵銷之金額為多少？原告得請求被告等支付利息之起算日為何時？以下就上開爭點分述之：
（一）系爭房屋其中2至6樓及地下1至3樓部分，原告與洪文樑約定之買賣價金為多少？
１、解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之，最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例、88年度台上字第1671號判決可資參照。
２、查原告與洪文樑於86年1月24日簽立之不動產買賣契約書（見本院卷一第16頁）第2條記載「價金：新幣肆億貳仟萬元」，足見原告與洪文樑就系爭房屋之買賣價金係明確約定為420,000,000元。被告等雖辯稱上開買賣價金僅為預估金額云云，惟若被告等前開辯詞屬實，則該買賣契約書上有關買賣價金部分應無需記載，始符常情。況衡諸社會通念，買賣價金為契約重要之點，應於簽約時即會確定金額，原告與洪文樑殊無約定以洪文樑再行出賣系爭房屋之交易價格為買賣價金之可能，蓋如此約定，不僅使原告可能蒙受洪文樑賤價房屋或與他人通謀虛偽故意告知不實轉售價金等極度之不利益，且與原告自行委託他人出售系爭房屋無異，原告又何需與洪文樑訂立系爭買賣契約。故本院斟酌交易習慣及經濟目的，以訂約當時之事實、契約文字記載等一切證據作為判斷，認系爭買賣契約第3條其中第2項「第二期款從甲方再出售房屋時，按每筆交易提供60%支付乙方」等文字記載，僅係有關兩造買賣價金付款方式之約定，並非係買賣價金之約定，就系爭房屋2樓至6樓及地下層部分，原告與洪文樑約定之買賣價金應為310,000,000元，即420,000,000元扣除1樓價金110,000,000元後之金額。是故，縱洪文樑購入系爭房屋2至6樓及地下層部分再轉售後之全部價格之60%低於買賣價金310,000,000元扣除前開買賣契約書第3條第1項、第3項約定被告已支付之簽約金、銀行貸款等部分後之金額，洪文樑仍應給付該不足部分之價款即差額，始符合該房屋買賣契約原告與洪文樑有關價金約定之真意。被告等辯稱因洪文樑出售系爭房屋2至6樓及地下層予第三人禾順欣業有限公司之價款為90,200,000元，故系爭房屋2至6樓及地下層部分洪文樑尚應給付予原告之買賣價金僅為90,200,000元之60%云云，顯非可採。
（二）被告等得主張抵銷之金額為多少？
１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷。但依債務之性質，不能抵銷者，不在此限，民法第334條定有明文。
２、查原告對系爭房屋買賣契約所有事務的處理，買受人洪文樑皆委由第三人黃秋田全權處理，並且以黃秋田名義為之一節並不爭執（見本院卷一第
17 8頁、第179頁），核先敘明。
３、被告等主張得抵銷部分，無非係洪文樑因土地承租權讓與而支付予仁濟院之過戶捐金1,756,820元，及為免系爭房屋2樓遭拍賣而支付予上海商業儲蓄銀行龍山分行共計20,895,237元為據。經查：
⑴支付予仁濟院之過戶捐金1,756,820元部分：
被告等主張因承租權轉讓，洪文樑支付予仁濟院過戶捐金1,756,820元，有仁濟院93年7月6日北仁財字第116號函在卷可稽（見本院卷一第134頁至第138頁），復為原告所不爭執，堪信為真正。然而，上開過戶捐金究應由原告或洪文樑支付，本院觀之原告與仁濟院及原告、黃秋田與仁濟院之二份土地租賃契約書，暨原告與洪文樑之系爭房屋買賣契約書均未記載（見本院卷一第16頁、第136頁、第137頁）。惟原告向仁濟院承租系爭房屋坐落之土地，租賃契約係存在原告與仁濟院之間，對仁濟院而言，承租人即原告欲將承租權讓與他人，仁濟院要求需支付過戶捐金之對象應是該土地租賃契約之承租人即原告，並非與租賃契約無涉之第三人即洪文樑，自不待言。是該過戶捐金本應由原告支付予仁濟院，原告既無法舉證證明其與洪文樑已另有約定由洪文樑支付過戶捐金，則洪文樑代為支付該筆費用，原告無法律上原因而受有利益，致洪文樑受有損害，洪文樑自可依不當得利法律關係請求原告返還。是故，洪文樑之繼承人即被告等主張以已支付該筆過戶捐金得請求原告返還與原告請求被告等給付未付之買賣價金互為抵銷洵屬有據，應予准許。
⑵支付予上海商業儲蓄銀行龍山分行合計20,895,237 元部分：
①上海商業儲蓄銀行龍山分行因原告於86年2②本院觀之上海商業儲蓄銀行龍山分行前開函③至於洪文樑支付之11,895,237元部分，原告④本院觀之上海商業儲蓄銀行龍山分行於94年⑤被告等得請求原告返還洪文樑代原告支出之
４、由上開說明可知，被告等得主張抵銷之金額為支付予仁濟院之過戶捐金1,756,820元、支付予上海商業儲蓄銀行定期存款9,000,000元及存款扣款6,140,825元，合計為16,897,645元。
（三）原告得請求被告等支付利息之起算日為何時？
１、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。
２、查原告與洪文樑之系爭房屋買賣契約書第3條第2項雖約定第二期款從洪文樑再辦出售房屋時，按每筆交易提供60%支付予原告等詞，然洪文樑出售全部房屋後何時應給付原告60%之價金及不足部分之價金，系爭買賣契約並未約定，即屬給付無確定期限，是就洪文樑應給付而未給付之買賣價金，應自受催告時起始負遲延責任。原告係於93年4月9日提起本件訴訟，而起訴狀繕本則分別於93年4月19日送達被告己○○○、乙○○、洪士傑、丁○○、戊○○，及93年5月1日送達被告丙○○，有民事起訴狀及送達回證在卷可參（見本院卷一第4頁、第70頁至第75頁）。則原告得請求被告等給付之遲延利息起算日，被告洪陳淑瑩、乙○○、甲○○、丁○○、戊○○係自93年4月20日起算，被告丙○○則自93年5月2日起算。
（四）綜上所述，原告與洪文樑就系爭房屋2樓至6樓及地下1樓至3樓部分約定之買賣價金為310,000,000元，扣除洪文樑已給付之簽約金50,000,000元，及系爭房屋3樓部分洪文樑已清償臺北銀行龍山分行貸款42,037,587元後，原告得請求洪文樑之繼承人即被告等給付之買賣價款餘款為217,962,413元。惟被告等依不當得利法律關係或民法第176條、第177條規定得主張抵銷之金額總計為16,897,645元，經扣除後，原告得請求被告等連帶給付原告201,064,768元，及被告洪陳淑瑩、乙○○、甲○○、丁○○、戊○○自93年4月20日起，被告丙○○自93年5月2日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。原告逾此部分之請求即非正當，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法與判決結果不生影響，無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 15 日
民事第三庭 法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 6 月 15 日
書記官 方美雲附錄民事訴訟法第392條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。