臺灣臺北地方法院民事判決 93年度重訴字第582號
原 告 臺北大眾捷運股份有限公司法定代理人 陳樁亮訴訟代理人 顧立雄律師複代理人 王玉如律師被 告 啟運通商國際股份有限公司法定代理人 甲○○上開當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國95年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳仟陸佰叁拾玖萬玖仟貳佰捌拾叁元及自民國九十三年六月十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣捌佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟陸佰叁拾玖萬玖仟貳佰捌拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）38,369,169元及遲延利息，嗣於訴狀送達後之民國94年2月17日變更聲明請求被告給付37,971,121元及遲延利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，其變更應予准許。
原告起訴主張：
㈠原告與被告於87年10月21日簽訂捷運淡水線地下人行多功能
廣場出租經營管理合約書（以下簡稱系爭租約），由被告向原告承租位於捷運淡水線R13（台北車站）至R15（雙連站）間連通車站之地下人行多功能廣場，租期自88年2月7日起，為期5年。依系爭租約第3條第2項：「付款辦法：租金以1個月為1期，第1期租金繳款日期為88年2月6日（以甲方書面通知之日期為準），其後每期均以每個月之相當於第1次繳款之日（如為例假日，得於例假日結束後之次日繳交）為繳款日期，按期將租金繳入本公司在台北銀行（營業部）000000000000帳戶，並將繳款收據影本交付甲方備查，不得有遲延或繳款不足。」及第8條：「水電及設施維護費用：租賃物自點交於乙方至返還甲方期間之水電費，經營本地下街所需之管理維護費及其他設施設備修繕費用，由乙方負擔，乙方應將其繳款收據影本按期寄交甲方備查。」等規定，被告應按月給付原告租金及水電費，逾期則依系爭租約第21條規定，每逾1日按當月租金或當期水電費千分之五加計懲罰性違約金。詎料，被告自91年起陸續出現遲延給付租金、水電費之情形，迄93年2月6日租期屆滿，經原告結算被告積欠費用，共計有租金12,257,006元、水電費11,249,317元及加計懲罰性違約金14,464,798元（計算至93年2月6日租期屆滿時止），全部合計37,971,121元。茲將各項金額之計算方式分述如下：
⑴積欠租金：12,257,006元①系爭租約第4年度及第5年度之月租額為1,265,000元：
被告係於91年起至93年2月間租期屆滿時，陸續出現遲延給付租金情事，斯時租期已進入第4年度及第5年度。
依系爭租約第3條第1項規定：「合約年租金13,800,000元，第2年起以第1年租金為基數，租金調漲率如下：第2年起調漲率5％，第3年起調漲率5％，第4年起調漲率10％，第5年起調漲率10％。」第4、5年度之年租額為15,180,000元（13,800,000×110％＝15,180,000），月租額為1,265,000元（15,180,000÷12＝1,265,000）。總計被告自91年起未繳之租金總額為16,577,500元。
②未繳租金總額扣抵履約保證金（含孳息）3,694,620 元
、SARS期間租金減半致原告溢領之捷運中山站量販店預收租金425,874元及原告應退還廣場活動保證金200,000元後，被告仍積欠租金12,257,006元（16,577,500－3,694,620－425,874－200,000＝12,257,006）。
⑵積欠水電費：11,249,317元
①被告自91年起未繳之水電費總額為14,454,806元（其中93年2月份水費為6,012元）。
②揭未繳水電費總額經扣抵原告同意分攤之公共通道電費3,205,489元後，被告仍積欠水電費11,249,317元。
（14,454,806－3,205,489＝11,249,317）⑶懲罰性違約金：14,464,798元
①依系爭租約第21條第1款：「未依第3條之規定按期全
額繳交租金者，每逾1日，按月租金千分之五加計懲罰性違約金。」規定，原告請求被告就遲延給付租金部分加計懲罰性違約金8,294,155元。
②依系爭租約第21條第4款：「未依第8條規定，按甲方
通知期限繳交水電費者，每逾1日，按該期水電費用千分之五加計懲罰性違約金。」規定，原告請求被告就遲延給付電費部分加計懲罰性違約金6,170,643元。
③被告應支付之懲罰性違約金合計14,464,798元。
（8,294,155＋6,170,643＝14,464,798）⑷以上總計，被告應給付原告37,971,121元。
㈡對被告答辯之陳述⑴被告主張系爭租約關於公共區域之租賃無效部分：
被告係就租賃標的整體評估利弊得失後始為投標之決定，自不得於得標後泛以系爭租約違反公平正義、誠實信用原則及權利濫用為由，主張通道廣場及公共服務區域之租賃無效：
①按「當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭
應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現。」最高法院92年台上字第2374判決可資參照。
②系爭租約締結前之招標階段，原告除在投標須知第2條
載明投標標的包含通道廣場及公共服務區域面積6703平方公尺外，更於投標須知第5條第3項規定：「投標廠商於投標前除應詳細審慎研閱本公司所發之全部文件外，並應自行至現場勘察。若受地下街管制影響，得要求本公司人員陪同勘察，俾以確實瞭解本招商經營管理案之投標相關規定事項。如有疑義，投標前得向本公司主辦單位（聯絡電話：（00）00000000轉0000-0000）要求解釋，投標後不得提出任何異議。」，賦予被告實地勘查標的物現況及請求釋疑之機會，足以確保被告獲得充分資訊之權利，俾其整體評估獲利及風險後始為投標與否之決定。
③另觀被告投標時依投標須知第5條第2項所提出之技術文
件即「淡水捷運地下街開發暨經營計劃」第14頁以下關於租賃標的之規劃省思：「…公共空間比例過大，儲藏室過多，產生經營成本部數以上增加負擔過重。…本賣場具備數公里社區之服務機能，不同於其他單點型綜合賣場；服務範圍廣、消費便利、規模力足等優勢，得以妥善應用。…公眾捷運系統具有廣大資源，倘使運用得宜，賣場營運之成功機會大大提昇。」，以及第36-1頁、第36-4頁對系爭標的物特色之說明：「市場消費潛力捷運人潮僅是地下街的基本客源之一流動消費潛力捷運淡水線的乘客，將是本地下商店街的主力客源之一。自淡水線通車以來，在本公司加強提昇服務品質、票價促銷活動以及所舉辦一連串的公益活動等努力後，於短短二個月時間，每日平均進出站人次已增加為九萬人次．假日更達十二萬多人，預計各捷運線正式通車後，將會帶來更多的人潮；又未來捷運初期路網形成、轉乘路網更形方便，當突破每日平均進出站三十萬人次之預估旅運量。固定消費潛力本基地南段週邊為商業區（商三）、北段週邊為住宅區（住四），因此本區域內的辦公、就學人口以及附近居民，將成為本基地未來市場之固定消費潛力來源，預估本商圈服務地區人口達二十五萬人」「根據日本地下街業者經驗，地下街因具備冬暖夏涼，不怕颳風下雨行走安全，無須人車爭道交通方便，沒有停車煩惱等特性，地面消費人潮多往地下街消費；根據日本經驗，地下街業種規劃多定位在中、高階層消費群，依本公司調查分析，業種規劃可朝精品、３Ｃ商品、文化藝術品、流行服飾、圖書文物、高級餐飲、主婦商店、其他服務性商店等項目組合」，益見被告確實係在充分考量通道廣場及公共服務區域對其未來經營規劃之利弊得失後，始為投標之決定。本於私法自治及契約自由原則，被告應對其自主決定承擔風險及責任，不得事後任意反悔拒不履行。
④況且原告將商業區域、○○○區○○○道廣場及公共服
務區域採整體對外招標之作法，並未違反強制或禁止規定，並具有促進捷運地下街整體設施維護、安全管制及經營管理之合理考量，非以損害投標廠商利益為目的，自不容被告得標後泛以此等招標方式違反公平正義、誠實信用原則及權利濫用為由，主張通道廣場及公共服務區域之租賃無效。
⑵被告主張原告應給予被告享有納莉風災後6個月之7折租金優惠部分：
①納莉風災發生後，原告考量災後復建期間恐因捷運運載
量減少而對車站販賣店及捷運地下街之營業額造成影響，特訂定「有關受納莉颱風影響全線車站販賣店及地下街租金計收處理原則」，並於90年10月26日行文被告，表示依該原則在車站販賣店及捷運地下街未恢復營運前得免計租金；車站販賣店及捷運地下街雖恢復營運但在捷運尚未恢復全線通車前僅收取原租金之75％等情，被告並依該原則繳付90年9月至12月間風災修繕期間內之租金，俟90年12月15日捷運全線恢復通車後，被告始恢復繳納全數租額，顯示被告當時確已同意原告訂定之租金調整方式，自不容被告事後再任意反悔主張原告應再給予其6個月之7折租金優惠。
②況被告係在納莉風災發生1年後，因欠繳91年10月份租
金而經原告發函催討時，方以91年10月29日（91）啟管字第10007號函請求原告儘速處理納莉風災營運損失補償事宜云云，並以此作為其遲延繳付租金之理由，益見被告此等主張純屬事後卸責之詞，不足為取。
③原告主張納莉風災對地下街之影響為2週完全無法營業
，70％店鋪2個月內無法正常營業云云，姑且不論被告主張是否屬實，被告以2個月無法正常營業為由，要求原告再給予長達6個月之7折租金優惠，顯已超出補償其營運損失之範圍。
④捷運系統於90年12月15日恢復全線通車後，雖仍有部分
設備尚未修復完成，惟自91年1月至9月間台北車站每月平均進出站人數約260萬人次、中山站約71.5萬人次、雙連站約41萬人次，均已恢復風災前之運量水準，足見上開設備縱未修復完成，尚不影響人潮之聚集。況且，上開設備之有無，實與消費者之購物動機並無關連，而真正攸關客人購物舒適感及樂趣之公共空調、照明、設店戶電力系統，原告均於90年12月15日全線通車前修復完成，故被告應不得以前開設備未完成修復為由，再要求租金優惠。
⑶被告主張原告應分攤公共區域費用部分：
①系爭租約締結前之招標階段，原告於投標須知第2條業
已載明投標標的包含公共服務區域面積6703平方公尺在內，應由得標廠商負責標的物整體之設施維護、安全管制及經營與管理，而原告提供廠商之投標文件即「淡水線地下人行多功能廣場經營管理要點」第陸之條更載明：「地下街交由營運者接管後或契約期限之公共設施維護費、水電費、清潔費、安全維護費及其他修繕費用，由營運者負擔。」，顯見被告於投標前早已知悉公共區域水電費、清潔費、保全費、相關設施設備修繕費均由得標廠商負擔，並經被告評估後始為參與投標之決定。
②況且被告得標後，於系爭租約第25條約定將前揭投標須
知及「淡水線地下人行多功能廣場經營管理要點」等投標文件列作合約附件，與系爭租約具同等效力。系爭租約第1條「租賃物範圍及使用規定」亦將租賃物之面積包含通道廣場及公共服務區域面積在內，益徵系爭租約第8條：「水電及設施維護費用：租賃物自點交於乙方至返還甲方期間之水電費，經營本地下街所需之管理維護費及其他設施設備修繕費用，由乙方負擔，乙方應將其繳款收據影本按期寄交甲方備查。」所定被告應負擔之費用，乃包含公共區域之水電及設施維護費用。被告自不得於事後任意反悔，要求原告應分攤此部分費用。③系爭租約並非定型化契約，應無民法第247之1條規定之適用：
⒈按立法者為防止契約自由之濫用及維護交易之公平，
固於民法第247之1條列舉4款限制定型化契約效力之規定。惟關於定型化契約之概念，依民法第247之1條規定，係指「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約」而言，另依消費者保護法第2條第7款之定義，則係「指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。
」。此外，參照行政院消費者保護委員會編印「定型化契約範本彙編」之說明，定型化契約之特徵在於：
「一為契約條款由一方當事人之企業經營者單方面所訂定，二為其目的在於以此契約條款與多數消費者締結契約。」。從而，若當事人單方面所訂定之契約條款，並非預定與不特定多數人訂立同類契約之用，而僅為從事少數之同類交易活動並與少數人訂立契約而已，即與定型化契約之概念不合，而無民法第247之1條規定之適用。
⒉台北市大眾捷運系統共設有三處捷運地下街：站前地
下街、淡水線地下街○○區○○街，原告採取整體對外發包經營之作法僅有淡水線地下街而已。從而，系爭租約及附件固為原告所訂定，卻非預定與不特定多數人訂立同類契約之用，自與定型化契約之概念有間，而無民法第247之1條規定之適用。
⒊況且，原告採取整體對外發包經營之作法，係基於促
進捷運地下街整體設施維護、安全管制及經營管理等合理考量，並為投標廠商充分瞭解，已如前述，故系爭租約約定由營運者即被告負擔標的物整體之設施維護費、水電費、清潔費、安全維護費及其他修繕費用，實為達成整體經營目的之合理措施，並非不合理加重被告之負擔，自無違反公平正義及誠信原則可言，被告仍不得依據民法第247之1條規定，主張該部分之條款無效。
⒋原告雖曾於92年1月24日行文被告表示同意分攤公共
通道電費320萬5489元，惟觀諸該函文內容，可知原告係以同意分攤公共通道電費為交換條件，以促使被告儘速繳清積欠之租金、電費，俾原告能早日實現債權，避免訟累，惟被告接獲該函後，不但繼續積欠租金、電費，甚至就該函所附之協議書亦未用印擲回，依民法第157條規定：「非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力。」原告無庸再受該函之拘束。詎料，原告起訴追討欠款後，被告對其自身未遵照該函指示儘速辦理清償一事未加自省，反而主張原告應依該函所載方案繼續分攤公共通道電費，甚至連店內水費亦應分攤云云，實屬無理。
⑷被告主張違約金過高應予酌減部分：
按當事人未於準備程序主張之事項，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之，民事訴訟法第276條定有明文。被告於準備程序中均未提出違約金過高應予酌減此一攻防方法，依前開規定，應不容其於言詞辯論時再為主張。
⑸被告主張原告應負不完全給付之損害賠償責任部分：
被告於準備程序中從未主張原告應負民法第227條不完全給付之損害賠償責任，依民事訴訟法第276條規定，自不容其於言詞辯論時再為主張。況且被告指稱系爭租賃物「長期結構漏水」「中山站區空調不足」「部分設備長期損壞」云云，均屬抽象而空泛之詞，亦未具體表明其所受損害為何，原告予以否認。
㈢聲明：
⑴被告應給付原告37,971,121元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
被告答辯稱：
㈠原告請求12,257,006元租金，顯然不合理，違反誠信原則：
⑴系爭租約第1條第2項約定租賃物總面積為11556平方公尺
，其中商業面積3666平方公尺、儲藏室面積1187平方公尺、通道廣場及公共服務區面積6703平方公尺，其中商業面積及儲藏室面積佔總面積42％，而原告係市府交通事業單位，為增加營業收入、服務廣大搭乘捷運列車的乘客及回饋周遭里民之通道廣場及公共服務區面積佔總面積58％，被告如需使用通道廣場及公共服務區面積，須依原告規定先行申請，經同意後，須另行繳付保證金及租金方得使用。既為租賃物範圍，承租人使用乃屬合理，焉有經出租人同意並另行繳付保證金及租金方得使用之理？然被告為營業之需，只得暫依原告無理之規定付款。其約定免除原告之責任，加重被告之責任，顯失公平，應屬無效。
⑵退而言之，因系爭租約之基礎變更，原告訴請之租金數額過鉅，請酌減其數額，以昭公允：
①民法第227條之2規定：「契約成立後，情事變更，非當
時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」②被告處於締約弱勢一方，又於訂約後遭逢88年921大地
震、90年納莉風災及92年SARS等重大情事變更事由，尤以納莉風災受創最甚，期間因機電、消防、排煙、給排水、空調等設備皆淹水達2公尺深，全街約2週完全無法營業，70％店舖因缺水、電、空調等無法正常營業達兩個月，被告之設店廠商因該街黑暗死寂，完全無法營業，商業機能盡失，且非短期、中期內可恢復，紛紛求去以降低損失，因此造成被告莫大損失。原告所有地下街及車站販賣店承商中，被告之損傷為最，但原告卻虛應情事，微幅調降租金，不理會被告慘重之損失與合理訴求。
③納莉風災損失之租金優惠，被告主張除原告提出之方式
外，應再給予6個月7折之優惠，即原告應再優惠之金額為2,277,000元。（1,265,000×6×30％＝2,277,000）㈡原告請求11,258,997元水電費，顯然不合理，違反誠信原則，且原告應自行負擔公共水電費45,449,064元：
⑴系爭租約第8條「水電及設施維護費用：租賃物自點交於
乙方自返還甲方期間之水電費，經營本地下街所需之管理維護費及其他設施設備修繕費用，由乙方負擔，…」，經營本地下街所需之電費、管理維護費及其他設施設備修繕費用等，由被告負擔自屬合理；然市府交通事業單位為增加營業收入、服務廣大搭乘捷運列車的乘客及回饋周遭里民所需，而使用佔總面積高達58%之通道廣場及公共服務區，其所衍生之相關費用，如水電費、清潔費、保全費、相關設施設備修繕費等，竟全數由被告承擔，實屬無理。
其約定免除原告之責任，加重被告之責任，顯失公平，應屬無效。
⑵被告依系爭租約第10條第5項「租賃物公共區域應配合捷
運營運時間開放…」，為配合原告捷運早上6點至晚間12點30分之營運時間，公共區域亦於早上6點前開放，並於晚間12點30分後關閉，然被告每日營業時間為早上11 點至晚間10點，被告依約配合開放公共區域，而因開放公共區域所衍生之相關費用應由原告負擔；原告與被告於被告營業時間（即早上11點至晚間10點止）所使○○○區○○○○○道廣場及公共服務區面積、商業及儲藏室面積占比，作為相關費用合理分攤之基礎。
⑶92年1月24日原告同意分攤部份公電，依88年1月至91年9
月間之資料核算，應退還3,205,489元，雖被告認為原告之分攤比率偏低（僅分攤電費，其他保全、清潔、設備養護等公共費用未分攤，而原告與被告之同時營業時亦未分攤），但至少也應延續原告原計算方式至系爭租約終止為止，惟此部份原告尚未結算扣除，被告仍主張水電費部份不應計算懲罰性違約金。
㈢原告請求14,464,798元懲罰性違約金，因前述違反公平正義
、誠實信用及顯失公平合理情事，不得請求；縱得請求，亦顯然過高，請依民法第252條：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」之規定酌減。
㈣原告未依約給付合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，應依不完全給付負損害賠償之責：
⑴按民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用、收
益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態。」；次按民法第227條之規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
」⑵捷運淡水線地下街87年間公開招標之際，參與投標廠商評
估本街經營條件，均認為商場規劃設計不良，所需投資成本龐大，回收不易，故而紛紛退場導致數次流標。嗣被告取得經營權，簽約之際，商店街處於完全未裝修狀況，可謂滿目原始，蓽路藍縷，多年來被告投入龐大資金規劃裝修並在經營策略、管理規章、等軟硬體上投注相當資金、時間及人力等。
⑶系爭租賃物長期結構漏水、原始空調設計不良、相鄰中山
站站區空調不足及部份設備長期損壞等因素，導致本街店舖、通道廣場及公共服務區長期滴水、冷氣不足，民眾及本街廠商怨聲載道，嚴重影響民眾安全及被告正常營運。
檢視系爭合約，罰則皆針對被告，原告亦嚴厲執行罰責、絕不寬貸，而原告未完全履行義務時，則無罰則可循，足見系爭合約顯失公平。當系爭合約租賃物未能正常使用時，被告仍須付足額租金，公平正義何在？㈤聲明：
⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
兩造不爭執事項
㈠兩造於87年10月21日簽訂系爭租約，被告向原告承租位於捷
運淡水線R13（台北車站）至R15（雙連站）間連通車站之地下人行多功能廣場，租期自88年2月7日起，為期5年。系爭租約附件即淡水線地下人行多功能廣場投標須知、淡水線地下人行多功能廣場經營管理要點等文件，均與系爭租約有同等效力。
㈡原告依系爭租約計算原告積欠之租金12,257,006元（已扣除
履約保證金含孳息3,694,620元、SARS期間租金減半應退還被告之預收租金425,874元與應退還被告之廣場活動保證金200,000 元）、水電費11,249,317元（其中93年2月份水費以6,012元計算，並已扣除原告同意分攤之公共通道電費3,205,489元）及懲罰性違約金14,464,798元，其計算方式無誤。
兩造爭執要點及本院之判斷
㈠系爭租約是否為依原告預定用於同類契約之條款而訂定之契
約？其關於通道廣場及公共服務區、水電費負擔之約定是否顯失公平而無效？⑴按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契
約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。
加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者。」民法第247之1條定有明文。
⑵被告雖辯稱：系爭租約關於通道廣場及公共服務區、水電
費負擔之約定係免除原告之責任，而加重被告之責任，顯失公平，應為無效等語。然而，被告對於原告主張：台北市大眾捷運系統共設有三處捷運地下街即站前地下街、淡水線地下街○○區○○街，原告採取整體對外發包經營之作法僅有系爭淡水線地下街等語，並未爭執。則系爭租約顯然並非依原告預定用於同類契約之條款而訂定之契約，尚難適用民法第247條之1規定以系爭租約之約定因顯失公平而認為無效。
⑶況且，系爭租約係被告投標後所訂定，被告投標之初，當
已詳閱系爭租約之附件即投標須知、經營管理要點等文件，亦曾依投標須知提出開發暨經營計畫，應係於慎重評估後方為投標及訂定系爭租約。被告事後率以顯失公平為由，否認系爭租約部分約定之效力，自不足採。另被告雖辯稱其使用通道廣場及公共服務區須另付租金，然未據舉證，難因此認有不公平之情形。
㈡被告是否得以情事變更為由，請求酌減租金？
⑴90年9月17日納莉風災固為兩造訂定系爭租約時未能預料
之情事，惟原告主張：其於納莉風災發生後，曾於90年10月26日函知被告有關受納莉颱風影響全線車站販賣店及地下街租金計收處理原則相關事宜，表示車站販賣店及捷運地下街未恢復營運前免計租金，恢復營運後，在尚未全線通車前僅收取原租金之75％，事後被告已依該原則繳付90年9月至12月間之租金，並於90年12月15日全線通車後繳納全額租金等情，既為被告所不爭執，可見兩造於納莉風災發生後，顯已就情事變更後顯失公平之情形，約定以減免租金之方式，變更系爭租約原有效果，減輕被告之給付義務；而由被告事後無異議而依上開變更方式給付租金，則可認兩造已就情事變更所為變更給付方式達成合意。被告事後仍以情事變更為由，請求再減少租金，難認有理由。
⑵又被告雖辯稱：90年12月15日全線通車後仍有部分設備尚
未修復完成，原告未交付合於約定使用收益之租賃物，應減少租金等語。然而，被告所提文件內容多為90年12月15日前之缺失，其後之缺失僅在於消防系統，難認有影響系爭租賃物依約定目的使用收益之情形。被告雖辯稱有無法正常營業之損害，然未舉證，其請求減免租金，難認有據。
⑶另被告雖辯稱原告應負不完全給付之損害賠償責任，然未
據表明或舉證其有何損害及具體損害數額，所辯自不足採。
㈢被告是否得請求原告分攤91年10月至93年2月之公共區域用
電費？⑴系爭租約第1條已明定租賃物範圍包含通道廣場及公共服務區域，且依系爭租約第8條：「水電及設施維護費用：
租賃物自點交於乙方至返還甲方期間之水電費，經營本地下街所需之管理維護費及其他設施設備修繕費用，由乙方負擔，乙方應將其繳款收據影本按期寄交甲方備查。」之約定，被告應負擔之費用包含通道廣場及公共服務區域之水電費，自不得任意要求原告分攤此部分費用。
⑵被告雖辯稱：其依系爭租約第10條第5項之約定於上午6時
至晚間12時30分開放公共區域，然被告每日營業時間為上午11時至晚間10時，所衍生之相關費用應由原告負擔等語。然系爭租約第10條第5項僅約定「租賃物公共區域應配合捷運營運時間開放，惟經考量行人之利用狀態及週邊地區之狀況，與甲方協議制定開放之時間，開放一部分或全部情形，但不得晚於早上6時開放，早於晚上11時關閉。」等語，並未限制被告每日營業時間，故被告自得採行最有利於己之營業時間。被告採行有利於己之營業時間後，又主張超過營業時間之公共區域開放時間電費應由原告負擔，既不符系爭租約之約定，亦難認公平，所辯自不足採。
⑶被告雖辯稱：原告曾於92年1月24日函知被告表示同意分
攤公共通道用電費3,205,489元，應延續該計算方式至系爭租約終止時等語。惟綜觀該函及被告91年11月20日、92年2月7日函之內容，可知原告係以該函回應被告之請求，同意分攤88年1月起至91年9月止之公共通道用電費，且事後亦依所同意之數額於本件請求中扣抵租金3,205,489元；至於自91年10月以後之分攤方式，原告於該函附送所擬之協議書請被告簽訂，惟被告未予同意，而未簽訂，難認兩造就91年10月以後之公共通道用電費分攤方式達成合意。故被告辯稱原告應依92年1月24日函延續分攤公共通道用電費，難認有據。
㈣原告請求之違約金是否過高而應酌減？
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。
⑵原告依系爭租約第21條第1款：「未依第3條之規定按期
全額繳交租金者，每逾1日，按月租金千分之五加計懲罰性違約金。」、第4款：「未依第8條規定，按甲方通知期限繳交水電費者，每逾1日，按該期水電費用千分之五加計懲罰性違約金。」之約定，請求被告就遲延給付租金部分給付懲罰性違約金8,294,155元、就遲延給付電費部分給付懲罰性違約金6,170,643元，經核其費率相當於年利率182.5％，實有過高。審酌被告違約情節及費率水準，原告請求之違約金應依被告所欠租金及電費數額，按日以千分之一計算，減至2,892,960元為適當。
綜上所述，原告依系爭租約請求被告給付租金、水電費及違約
金共26,399,283元及自起訴狀繕本送達翌日即93年6月12 日起至清償日止按年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許；原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院
審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為
假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟
法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 95 年 5 月 18 日
民事第四庭 法 官 林玲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 5 月 18 日
書記官 江虹儀