臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度重訴字第八００號
原 告 王竣民即祭祀公業王五祥管理人訴訟代理人 王振志律師被 告 甲○○
丙○○更名前乙○○共 同訴訟代理人 林吉雄律師右當事人間地上權塗銷登記等事件，本院於中華民國九十三年十二月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應就原告所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之二（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○七○號）、同區段第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之十六（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）、同區段第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之十六（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）協同原告辦理塗銷登記。
被告丙○○應就原告所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之一（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○七○號）、同區段第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）、同區段第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）協同原告辦理塗銷登記。
被告乙○○應就原告所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之一（地上權登記收件字號為民國九十二年文山字第二○○一六○號）、同區段第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國九十二年文山字第二○○一六○號）、同區段第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國九十二年文山字第二○○一六○號）協同原告辦理塗銷登記。
被告甲○○於對原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八地號土地（登記字號：七十年十一月二十三日景美字第一０二０七０號，設定權利範圍：六八平方公尺，權利範圍：四分之二）、同區段第三一九地號土地（登記字號：七十年十一月二十三日景美字第一０二０八０號，設定權利範圍：七○平方公尺，權利範圍：一○○分之一六），同區段第三一九－九地號（登記字號：七十年十一月二十三日景美字第一０二０八０號，設定權利範圍：一○五平方公尺，權利範圍：一○○分之一六）上設定之地上權，應自民國八十九年一月一日起調整年租金為依上開土地當年度申報地價年息百分之七計算。
被告丙○○對於原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八地號土地（登記字號：七十年十一月二十三日景美字第一０二０七０號，設定權利範圍：六八平方公尺，權利範圍：四分之一）、同區段第三一九地號土地（登記字號：七十年十一月二十三日景美字第一０二０八０號，設定權利範圍：七○平方公尺，權利範圍：一○○分之八），同區段第三一九－九地號（登記字號：七十年十一月二十三日景美字第一０二０八０號，設定權利範圍：一○五平方公尺，權利範圍：一○○分之八）上設定之地上權，應自民國八十九年一月一日起調整年租金為依上開土地當年度申報地價年息百分之七計算。
被告乙○○對於原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八地號土地（登記字號：九十二八月二十七日文山字第二００一六０號，設定權利範圍：六八平方公尺，權利範圍：四分之一）、同區段第三一九地號土地（登記字號：九十二年八月二十七日文山字第二００一六０號，設定權利範圍：七○平方公尺，權利範圍：一○○分之八），同區段第三一九－九地號（登記字號：九十二年八月二十七日文山字第二００一六０號，設定權利範圍：一○五平方公尺，權利範圍：一○○分之八）上設定之地上權，應自民國八十九年一月一日起調整年租金為依承租土地當年度申報地價年息百分之七計算。
被告甲○○、丙○○、乙○○應分別給付原告如附表所示之地租、利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第七項得假執行，但被告甲○○如以新臺幣貳拾壹萬壹仟玖佰柒拾壹元；被告丙○○如以新臺幣壹拾參萬柒仟參佰伍拾參元；被告乙○○如以壹拾萬伍仟玖佰捌拾陸元，分別為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第十條定有明文。查原告基於民法七百六十七條土地所有權人之妨害排除請求權規定，請求被告塗銷地上權登記，顯係基於不動產之物權涉訟，揆諸首開規定，專屬不動產所在地（即台北市○○區○○段二小段）之法院即本院管轄，故被告住所地雖均不在本院管轄範圍內，惟揆諸首開規定，本院自有管轄權。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。查原告於起訴狀繕本送達被告後，追加訴之標的，請求調整租金，並由原聲明：「（一）被告甲○○應就其所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之二（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○七○號）、第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之十六（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）、第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之十六（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）協同原告辦理塗銷登記。（二）被告丙○○應就其所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之一（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○七○號）、第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）、第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）協同原告辦理塗銷登記。（三）被告乙○○應就其所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之一（地上權登記收件字號為民國九十二年文山字第二○○一六○號）、第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國九十二年文山字第二○○一六○號）、第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國九十二年文山字第二○○一六○號）協同原告辦理塗銷登記。（四）被告甲○○、丙○○、乙○○應分別給付如附表所示之地租本息。」追加及減縮聲明另為：「（四）被告甲○○承租原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八地號土地（登記字號：7.11.23景美字第102070號，設定權利範圍：六八平方公尺，權利範圍：
四分之二）、同區段第三一九地號土地（登記字號：70.11.23景美字 第102080號，設定權利範圍：七○平方公尺，權利範圍：一○○分之一六），同區段第三一九－九地號（登記字號：70.11.23景美字第102080 號，設定權利範圍：一○五平方公尺，權利範圍：一○○分之一六）之應付年租金應自民國八十九年一月一日起調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之七計算地租及稻谷五台斛（計368台斛）計算。追加聲明：（五）被告丙○○（更名前為謝錫文）承租原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八地號土地（登記字號：70.11.23景美字第102070號，設定權利範圍：六八平方公尺，權利範圍：四分之一）、同區段第三一九地號土地（登記字號：70.11.23景美字第102080號，設定權利範圍：七○平方公尺，權利範圍：一○○分之八），同區段第三一九－九地號（登記字號：70.11.23 景美字第102080號，設定權利範圍：一○五平方公尺，權利範圍：一○○分之八）之應付年租金應自民國八十九年一月一日起調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之七計算地租及稻谷五台斛（計368台斛）計算。（六）被告乙○○承租原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八地號土地（登記字號：9.
08.27文山字第200160號，設定權利範圍：六八平方公尺，權利範圍：四分之一）、同區段第三一九地號土地（登記字號：92.08.27文山字第200160號，設定權利範圍：七○平方公尺，權利範圍：一○○分之八），同區段第三一九－九地號（登記字號：92.08.27文山字第200160號，設定權利範圍：一○五平方公尺，權
利範圍：一○○分之八）之應付年租金應自民國八十九年一月一日起調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之七計算。（七）被告甲○○、丙○○、乙○○應分別給付原告如更正後附表所示之地租本息。」查原告原請求被告給付依當年度申報地價之百分之七計算之租金，惟被告對此原告請求租金部分有爭執，從而原告追加請求調整租金（即依當年度申報地價之百分之七），以求確定租金請求之標準，另本件訴訟中，被告甲○○、乙○○曾給付部分租金，故原告就請求被告甲○○、乙○○給付租金金額中減縮之，揆諸首開規定第二、三、六款，應予准許，先予敘明。
貳、原告主張：
一、緣被告三人（其中乙○○係繼承第三人謝滿）曾就原告所有坐落台北市○○區○○段二小段第三一八、三一九、三一九之九地號土地（分割前為三一九地號）分別設定取得系爭地上權，且曾多年未繳地租，嗣原告曾於八十八年就前開被告之地上權地租與其他地上權人一併起訴訴請付租並於該案（即八十八年度店簡字第六五九號）向被告聲明自該起訴狀繕本送達之日起按每年度申報地價年息百分之七調高地租，嗣被告於該案敗訴後，曾委請林吉雄律師寄交彼等清償該判決內容之欠租匯票予原告代理人，原告代理人亦應該函意旨於九十一年十二月二十四日將匯票轉交原告並補寄繳租收據，然於一併函催被告三人給付自八十九年起之欠租時，被告即無回應，迄至本起訴狀提出時，被告分別已積欠原告至少四年之地租未付（如連同九十三年地租應於七月十五日給付而言，即累計達五年地租未付），原告茲依民法第八百三十六條第二項規定，以本起訴狀之送達向被告表示撤銷系爭地上權，撤銷後被告即應依土地登記規則第二十七條第八款規定辦理系爭地上權塗銷登記。從而原告本於民法第七百六十七條暨上開土地登記規則第二十七條第八款、第七條、第一百四十三條等規定訴請判決如原告訴之聲明第一、二、三項，即無不合。
二、另被告各已積欠詳如附表及計算表所示，從而原告於本訴一併本於地上權地租請求權請求被告給付所欠地租本息，亦無不合。
三、系爭租金債務為定期債務（每年地租應於七月十五日給付），且依債務清償原則本為赴償債務，屆期被告即應履行清償，無須催告，亦不因禮貌性之通知而影響其原有法律效果。且原告於前案起訴時已先以該起訴狀繕本於前案送達被告時向被告表示調租之證明，而依最高法院四十八年台上字第五二一號判例所揭意旨，將來法院准許為調租判決亦應以原告意思表示之時，為調租基準日。是原告對於訴請被告給付租金之部分業已追加聲明請求依申報地價百分之七調租。
四、原告代理人律師函既已明示：「．．．貴當事人八十九年、九十年、九十一年之地租亦尚未繳納，亦請貴大律師代為轉達．．．，被告代理人當時既因地租給付事宜受被告委任，則上開催租事宜，依民法第一百零三條規定，當在其受任權限內。再者，上開信函中原告公業係隨函檢附被告等之繳租收據函請被告所委任之律師一併轉達，併同時再度聲明調租暨催租事宜。是被告代理人自應就上開存證信函連同被告繳租收據轉交與被告等收執。是被告代理人有無將上開存證信函連同收據一併轉交予被告，乃係其內部關係，且依前開民法規定，亦不因被告代理人有無轉達被告而影響該意思表示及於被告之法律效果。
五、承前所述，原告對被告積欠二期以上地租業以前述存證信函依法催告，而民法第八百三十六條並無規定土地所有權人撤銷地上權意思表示之形式，乃原告依法催告被告付租而未獲給付後，即得聲明撤銷系爭地上權，是原告以起訴狀繕本送達被告而為撤銷地上權之意思表示，並無不合。雖上開律師函內未訂履行期限，然被告代理人收受該函日期為九十一年十二月二十四日，迄至原告提起本訴之期間長達一年半，均不影響原告已依法催告及被告業已遲延給付之事實。被告主張地上權之塗銷應先定期催告，顯係增加上開地上權撤銷規定所無之限制，亦於法不合，則原告以起訴狀繕本送達被告同時向被告表示撤銷地上權之意思表示，亦非法律所禁止。
六、地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用，此有院字第九八六號解釋可稽。查被告所承租原告系爭土地，其租金雖約定以「每年每坪依該地號申報地價百分之二‧五計算地租及稻谷五台斛（計三六八台斛）計算。」，然當時係因系爭地尚未開發價值不高，故約定租金數額甚低。然現今系爭地位居羅斯福路旁，地段繁華，交通便利，九十三年度一月份系爭第三一八地號之申報地價每平方公尺即高達六八、二○○元，三一九地號為五○、三一六元，三一九之九地號為三九、四○○元，均與七十年間其承租系爭地時每平方公尺公告地價僅七三七六元、三七八六元相去甚遠，顯見系爭地升值甚鉅。而原告每年須繳納之地價稅稅率則已高達系爭地每平方公尺申報地價年息百分之五．五。然原告向被告等得收取之每年地租則甚微，致時而入不敷出，不惟毫無收益，抑且常因無法按時完納地價稅稅捐，致受裁罰或土地被稅捐機關移送拍賣。按系爭地價值之升漲緣自社會進步之情勢所致，顯非兩造締結契約當時所得預期，為期原告得以就系爭地有所收益並敷供養族人及繳納地價稅捐，為此原告乃本於出租人之地位依前揭院字第九八六號解釋類推適用民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條之規定，聲請鈞院准許自原告聲明所示日期，將兩造之地上權年租金約定調高改依系爭地每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算每年地上權地租給付原告（另有關稻谷付租部分則暫不予聲明調整），以符公平原則。而揆之鄰地承租人大多數目前納租予原告情形不惟亦悉如此，抑且原告另案請求調租訴訟中，亦均以申報地價百分之七租率計算，亦有法院確定判決可稽。另查，本件系爭土地坐落於羅斯福路六段及景福街交叉路口，適為公車萬隆站，約十多公車路線集聚於此，再北行約一百公尺即為捷運萬隆站，沿景福街西行約二百米即銜接水源快速道路景美匝道，可直達台北市東區、北區等地，交通便捷。另系爭土地沿路兩側店家林立，且往南約一公里即為新興之景美商圈，有遠東愛買購物中心、漢神百貨、巨星全球影城等及多處著名料理店聚集於此。而景福街二十一巷內即為志清國小，且方圓一公里內即有四、五間中小學，均足證被告所承租之系爭土地地處交通便利、坐落位置繁榮之區。從而原告依上開標準請求調整地上權年租金，亦為合情合理並無過高情事。另查，被告甲○○、乙○○於起訴後即按原申報地價百分之二‧五計算而於九十三年八月十六日分別以匯票給付原告公業部分租金二九四、三二四元整及一四七、一六二元整，依民法第三百二十三條之規定，至被告提出給付之日止，被告甲○○合計應付利息為新台幣一○六、一二三元整，被告乙○○應付之利息為新台幣五三、○六一元整，為此原告依前揭規定就其給付先充上開利息，所餘之金額再抵充八十九年度之應付租金，是原告就訴請被告甲○○、乙○○給付租金部分爰依法減縮其租金金額。
七、承租土地是致剛建築有限公司以總經理蔡茹榮個人名義來跟原告承租土地，再由他根據土地法第一二○條向原告要求設定地上權，鈞院案號為六十三年訴字四八七九號，以登記地上權內容聲請建築執照，地上權有登記給他，否則他如何去聲請建築執照。致剛建築董事長是鄭大川，前面確定的訴訟案件都是鄭大川代理被告三人訴訟。地上權移轉是由原始前手蔡茹榮陸續轉讓出來。八十八年前案訴訟之前，被告三人都沒有繳過租金。
八、訴之聲明：
（一）被告甲○○應就其所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之二（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○七○號）、第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之十六（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）、第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之十六（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）協同原告辦理塗銷登記。
（二）被告丙○○應就其所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之一（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○七○號）、第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）、第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國七十年景美字第一○二○八○號）協同原告辦理塗銷登記。
（三）被告乙○○應就其所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之一（地上權登記收件字號為民國九十二年文山字第二○○一六○號）、第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國九十二年文山字第二○○一六○號）、第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之八（地上權登記收件字號為民國九十二年文山字第二○○一六○號）協同原告辦理塗銷登記。
（四）被告甲○○承租原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八地號土地（登記字號：7.11.23 景美字第102070號，設定權利範圍：六八平方公尺，權利範圍：
四分之二）、同區段第三一九地號土地（登記字號：70.11.23景美字第102080號，設定權利範圍：七○平方公尺，權利範圍：一○○分之一六），同區段第三一九－九地號（登記字號：70.11.23景美字第102080號，設定權利範圍：一○五平方公尺，權利範圍：一○○分之一六）之應付年租金應自民國八十九年一月一日起調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之七計算地租及稻谷五台斛（計368台斛）計算。
（五）被告丙○○（更名前為謝錫文）承租原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八地號土地（登記字號：70.11.23景美字第102070號，設定權利範圍：六八平方公尺，權利範圍：四分之一）、同區段第三一九地號土地（登記字號：70.1
1.23景美字第102080號，設定權利範圍：七○平方公尺，權利範圍：一○○分之八），同區段第三一九－九地號（登記字號：70.11.23景美字第102080號，自民國八十九年一月一日起調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之七計算地租及稻谷五台斛（計368台斛）計算。
（六）被告乙○○承租原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八地號土地（登記字號：9.08.27 文山字第200160號，設定權利範圍：六八平方公尺，權利範圍：
四分之一）、同區段第三一九地號土地（登記字號：92.08.27文山字第200160號，設定權利範圍：七○平方公尺，權利範圍：一○○分之八），同區段第三一九－九地號（登記字號：92.08.27文山字第200160號，設定權利範圍：一○五平方公尺，權利範圍：一○○分之八）之應付年租金應自民國八十九年一月一日起調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之七計算。
（七）被告甲○○、丙○○、乙○○應分別給付原告如更正後附表所示之地租本息。
（八）第七項請依職權宣告得為假執行。
參、被告則以下列辯詞置辯：
一、原告並未對被告等各別關於欠租一事依法催告，原告以律師函為租金之催告函依法不合。依最高法院六十八年台上字第七七七號判例，土地所有人以地上權人積欠地租達二年之總額為原因，依民法第八百三十六條第一項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第四百四十條第一項之規定，踐行定期催告程序。而該函係函覆林吉雄律師之函件，並非對承租人之被告等為催告租金之意思表示，林吉雄律師僅為代轉租金匯票之受任人，並無義務負法律上代為轉達之責，亦非被告等委任之全權代理人，原告代理人請林律師代為轉達，依民法第九十五條規定，其意思表示依法並未達到相對人支配範圍，自不發生催告效力。縱認原告於該函內有表達被告等欠租三年之通知，但未定相當期限催告承租人支付租金。必被告於期限內不為支付，始得終止租約。故原告不得援引民法第八百三十六條第一項撤銷地上權。而依同條第二項規定，前項撤銷應向地上權人以意思表示為之，亦即合法催告後，仍須向地上權人以另函表示撤銷地上權，本件原告未合法催告租金，而逕以起訴狀繕本送達為撤銷地上權之通知，依法自有未合。
二、調整租金於前案（八十八年店簡字第六五九號），被告等未曾同意，亦未為調整租金之判決，原告逕自依單方之意思提高租金依法不合。
三、原告迄今尚未交付系爭地上權土地，被告仍是一直繳租金，直到延至幾年才沒有繳租金。被告有催促原告交付系爭地上權，結果原告一直以代理人有世代交替為理由，只要求被告交付租金。催告租金的函是答覆給被告代理人的，並未拿給被告。被告代理人只有稍微提一下，但是被告說要有正式函來通知。而且金額沒有確定。原告所提建築公司云云與被告無關，地上權土地要交付給我們。
四、訴之聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，請准供擔保免予假執行。
肆、兩造不爭執之事實：
一、被告甲○○就原告所有，坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之二、第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之十六、第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之十六。被告丙○○應就原告所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之一、第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之八、第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之八。被告乙○○應就原告所有坐落台北市○○○○段二小段第三一八地號土地其中設定面積六八平方公尺，地上權應有部分四分之一、第三一九地號土地其中設定面積七十平方公尺，地上權應有部分百分之八、第三一九之九地號土地其中設定面積一○五平方公尺，地上權應有部分百分之八。
二、被告曾多年未繳地租，經原告於八十八年就前開被告之地上權地租與其他地上權人一併起訴訴請付租並於該案（即八十八年度店簡字第六五九號，下簡稱前案）向被告聲明自該起訴狀繕本送達之日起按每年度申報地價年息百分之七調高地租，嗣被告於該案敗訴後，曾於九十一年十二月十一日委請林吉雄律師寄交渠等清償該判決內容之欠租匯票予原告代理人，原告代理人亦於九十一年十二月二十四日將匯票轉交原告並補寄繳租收據。
伍、得心證之理由：
一、查原告主張系爭土地位居台北市○○○段，原告所收取之每年地租常無法完納地價稅稅捐，故請求被告應自八十九年一月一日起調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之七計算地租及稻谷五台斛（計368台斛）計算等情，業據其提出前案起訴狀、台北市稅捐稽徵處文山分處覆函、法務部行政執行署台北行政執行處扣押命令、系爭土地街圖暨地籍圖影本、土地登記謄本為證。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。又按地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就經按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。司法院二十二年院字第九八六號解釋意旨參酌。再按未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金，亦有最高法院四十八年度第六次民、刑庭總會會議決議（一）參酌。續按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。續按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。最高法院二十年上字第二八三號、四十八年台上字第五二一號判例意旨參酌。查被告分別取得系爭土地地上權之設定，依土地登記謄本就系爭三一八地號部分記載有「年租每坪依地號申報地價百分之二．五計算地租及稻谷五台斛計算」，惟系爭土地在六十七年間，公告地價為七三七六元，八十九年至九十三年間之公告地價則分別為六九五一二元、六八二００元，顯示系爭土地地價在二、三十年間已飛漲數倍，且系爭土地面對八線道之羅斯福路六段道路，路上商店林立，前面並有萬隆站公車站牌、二、三百公尺遠有萬隆捷運站，交通便利，旁邊景福街上亦商店林立，生活機能良好，此有本院之製作之勘驗筆錄附卷可稽，可見系爭土地周圍已相當繁榮，又原告自八十五年起須繳納之地價稅累進稅率則已高達每平方公尺申報地價年息百分之五．五，有原告提出之台北市稅捐稽徵處文山分處函影本在卷可查，與原告所收租金不成比例，顯不足納稅，再參以系爭土地附近土地均曾調整租金為依當年度申報地價年息百分之七計算之情，故原告請求將被告之地上權年租金約定，調高改自伊於前案起訴為調高租金之意思表示即八十九年一月一日起，依系爭土地每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算之範圍，核無不合，應予准許，至原告請求除上開申報地價百分之七計算外，另有稻谷五台斛計算（計三六八台斛）部分，因系爭土地三地號並非均約定以稻谷五台斛計算，且系爭土地已為建地，以農業時代稻谷計算地租，亦不符合現況，從而本件原告請求調整租金應認逕以每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算即已適當，併此敘明。
二、按地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人，得撤銷其地上權。民法第八百三十六條定有明文。查原告主張被告積欠二期以上地租，並業以存證信函依法催告被告付租而未獲給付後，原告乃以起訴狀繕本送達被告而為撤銷地上權之意思表示，撤銷後被告應依土地登記規則第二十七條第八款規定辦理系爭地上權塗銷登記等情，業據其提出律師函影本為證，被告則以原告代理人請林吉雄律師代為轉達尚有積欠租金之意思表示，因林律師之代理權限僅止於代理清償前欠租金，並非被告等委任之全權代理人，依法自不發生催告之效力，原告未合法定期催告，請求撤銷地上權登記無理由等語，故此部分爭執點在於原告以存證信函請被告負責代轉租金之林吉雄律師向被告為催告八十九、九十、九十一年地租之意思表示，是否達催告之效力？經按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達二年之總額為原因，依民法第八百三十六條第一項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第四百四十條第一項之規定，踐行定期催告程序。最高法院六十八年度台上字第七七七號判例意旨參酌。故原告欲撤銷系爭地上權，須先定期催告被告繳納地租。查被告訴訟代理人林吉雄律師於本院九十三年九月三十日言詞辯論期日時稱，「那函是答覆給我的，我沒有拿給被告。我有稍微提一下，但是被告說要有正式函來通知。而且金額沒有確定。」等語，顯然被告已由林吉雄律師轉達中，知九十一年十二月十一日原告存證信函催告渠等繳納地租之意旨，雖上開原告存證信函中未明示催告期限，惟查自九十一年至原告起訴時，被告均未繳納八十九至九十一年之地租之事實，為被告所不爭執，則原告雖未定期限而催告，亦應認已過相當時間，應已達定期催告之效力，從而被告已達二期以上未繳地租，揆諸前開規定，原告以本件起訴狀繕本送達被告之方式（送達日期分別為被告甲○○九十三年七月十二日、被告丙○○九十三年七月二十三日、被告乙○○九十三年七月十二日，有送達證書可證），為撤銷系爭地上權之意思表示，應已發生效力，從而被告甲○○、乙○○於本件起訴後始按原申報地價百分之二．五計算而於九十三年八月十六日分別繳納部分租金一節，雖為原告所不爭執，然仍不影響原告已撤銷系爭地上權之效力。
三、又按下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：八、預告登記或塗銷登記。復按依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。土地登記規則第二十七條第八款、第一百四十三條分別定有明文。是以原告本於民法第七百六十七條、土地登記規則第一百四十三、二十七條規定，主張被告等應有協同原告辦理塗銷系爭地上權義務，應為可採。
四、再查原告主張被告等自八十九年起至九十二年度之地租，分別有如附表所示之金額未付等情，被告則以原告逕自依單方意思提高租金依法不合云云置辯，惟查被告等應自八十九年一月一日起以每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算調整租金等情，已如前述，則被告所辯自無足採。另被告甲○○、乙○○於本件起訴後始按原申報地價百分之二．五計算而於九十三年八月十六日分別繳納部分租金，亦如前述，自應予抵充，再按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前二條之規定抵充債務者亦同。民法第三百二十三條定有明文。從而原告如後附之計算式表抵充利再抵充八十年度之部分租金後，分別請被告等給付如附表所示之租金，應為可採。
五、綜上所述，原告依民法第七百六十七條、土地登記規則第一百四十三條、第二十七條規定，分別請求被告協同原告辦理塗銷系爭地上權登記；依民法第四百四十二條規定，請求自八十九年一月一日起，依系爭土地每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算調整租金；依地上權地租請求權，請求被告分別給付如附表所示之租金之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、原告請求被告給付租金部分，為請求定期給付涉訟，符合民事訴訟法第四百二十七條第二項第八款規定情形，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行，另被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之論斷不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十四 日
民事第二庭 法 官 黃雯惠正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十四 日
書記官 林玗倩