臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度重訴字第八一八號
原 告 乙○○原 告 甲○○共 同訴訟代理人 蔡調彰律師被 告 財政部國有財產局臺灣北區辦事處法定代理人 丙○○訴訟代理人 吳嘉榮律師複 代理人 陳世源律師右當事人間返還保證金事件，本院於民國九十三年九月二日辯論終結，判決如左：
主 文
壹、被告應給付原告乙○○、甲○○各新台幣陸佰伍拾萬元，及自民國九十三年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、原告其餘之訴駁回。
叁、訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告主張：（一至六見起訴狀，七至九見第一九至二四頁）
一、被告以九十三年二月三日台財產北處字第０九三０００三八八一號「公告標售九十三年度第一批國有非公用不動產共二十三宗，請踴躍參加投標」（下稱：標售公告），其中第六標台北市○○區○○段五小段三一六、三一六之二地號國有土地（下稱：本件土地），面積一三九五平方公尺，標售底價新台幣（下同）二億九千十六萬元，投標保證金二千九百一萬六千元，備註欄記載：
⒈地上現為磚造石棉瓦平房，庭院、磚牆、鐵皮圍籬內空地（雜草、樹），紅磚人行道（設置攤販及五棵大樹）等使用。
⒉地上樹木倘屬「台北市樹木保護自治條例」規定受保護者，應依該條例相關規定辦理。
⒊按現狀點交，地上物之拆除騰空補償等事宜，概由得標人自理。
二、原告前往現場查看，地上物之平房確係無人居住使用之空屋、空地，依土地謄本記載，亦無建物建號，僅紅磚人行道有「設置攤販及五棵大樹」。原告二人於九十三年三月四日繳納保證金二千九百一萬六千元，當日開標結果，原告以四億三千二百萬元得標，已備妥價款及依投標須知第十二條辦妥金融機構抵押貸款繳納標價之核貸事宜。
三、得標後再前往現場查看，赫然發現地上物平房並非無人居住之空屋，已於投標後遭人侵入竊佔使用，門上並留有電話，及有人進出，地上物更非標售機關之被告所有，現遭鈞院九十三年度民執全宙字第九二０號假扣押強制執行中。原告先後於九十三年三月二十五日、四月五日等日，數度函請被告履行出賣人擔保責任及點交房屋事宜，並請被告告發竊占行為。被告竟以標售公告內已載明地上物狀況，否認投標後始遭人竊佔使用，置國有財產遭人竊佔於不理，且置出賣人點交義務於不顧。
四、原告等不得已於九十三年五月二十一日再函請被告「如確未能現場查勘標得土地占用實情，履行出賣人擔保責任及點交土地，函請雙方合意解除標買及契約，返還保證金」，惟被告仍相應不理，並以「因逾期未繳清土地價款，買賣契約關係消滅，並依規定沒收全部保證金新台幣二九、０一六、０００元」。
五、經查：⑴按以不能之給付為契約標的者，其契約無效，民法第二百四十六條定有明文，
依同法第一百十三條規定，無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償責任。
⑵民法第二百四十五條之一第一款「就訂約有重要關係之事項，對於他方之詢問
，惡意隱匿或為不實之說明者」及第三款「其他顯然違反誠實及信用方法者」，均明定應負締約之過失責任，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人負賠償責任。
⑶民法第三百四十九條規定「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人
不得主張任何權利」，同法第三百六十六條規定出賣人故意不告知其瑕疵時，有關「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務」之約定無效。
⑷關於定型化契約，民法第二百四十七條之一第二款規定「加重他方當事人之責
任者」，第三款「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，及第四款「其他於他方當事人有重大不利益者」，均為無效。（另參見第二八至二九頁）被告竟將他人之地上物連同標售，並表示「按現狀點交地上物」，由得標人自行拆除騰空等事宜，顯係以不能之給付為契約標的。且標售公告記載為無人使用之空屋、空地等情，竟於開標後現狀點交前，遭第三人侵入竊佔使用，被告即應負締約過失責任及出賣人瑕疵擔保責任。爰依民法第一百十二條無效法律行為回復原狀，第二百四十五條締約過失賠償責任及第三百五十三條債務不履行之規定，先行請求被告返還投標金各一千四百五十萬八千元。
六、投標保證金，並非民法第二百四十九條契約視為或證明成立之定金，即無該條第二款不得返還之適用，其性質更非民法第二百五十條違約金，而僅係「投標資格之取得，得參與投標」（強制執行法第八十六條參照）。原告共同繳納得標價百分之十之投標保證金─二千九百一萬六千元，在被告無任何損害情形下，竟全數沒收，顯違民法第一百四十八條第二項，被告應返還或準用違約金之規定酌減。
七、本件土地與地上建物均係國有財產，被告應履行點交義務：被告函覆：「．．．經查三一六之二地號國有土地遭台北市○○○街一○八之一號私有未登記建物（即前述磚造石棉瓦平房）占用情形，係標售前已存在之占用事實，因占用人不詳，無法於短期內排除騰空，案經本處依國有財產法第五十四條第二項第三款及國有非公用不動產被占用處理要點第八點第七款規定，報奉財政部核准辦理現狀標．．．」，竟將地上建物認定係私有，顯屬錯誤。可調取本件土地接管、視察及財政部核准標售資料以明瞭實情。
八、本件土地地上物如有「私有未登記建物」，依法不得標售，並應於標售公告備註欄載明建物權屬：
⑴依國有財產法第五十二條之二規定「非公用財產類之不動產，於民國三十五年
十二月三十一日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於民國一百零四年一月十三日前，檢具有關證明文件，向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售」，本件地上建物如非國有財產，則在民國三十五年十二月三十一日以前已供建築之日據時代日式舊建築建物，依法不得標售。
⑵「國有非公用不動產標售作業程序」第五條「標售公告」㈨備註欄註明其他事項，如︰１……標售基地時，如建物不屬國有者，應載明建物權屬。
但是被告在標售公告並未依右述規定記載，足見地上建物並非私有未登記建物。如為私有未登記建物，被告並未依「國有非公用不動產被占用處理要點」第五條處理。
九、查「地上物之拆除騰空」必需有地上建物之所有權或事實管領處分權，始得為之。本件地上建物為國有財產，如遭他人占用，不但不得主張「地上物之拆除騰空」，且有民法第四百二十五條之一法定租賃關係。原告竟否認地上建物係國有財產一併標售，顯已違反民法第三百四十八條第一項出賣人義務，應負同法第三百五十三條債務不履行之損害賠償責任。且標售公告致使原告等因詐欺、錯誤而為意思表示，得依民法第九十二條第一項及第八十八條第一項，撤銷投標之意思表示。
十、基於民法第二百四十六、二百四十五條之一第一、三款、第三百五十三條、第二百五十二條、第一百十二條聲明：（見起訴狀、第二四頁）⑴被告應給付原告各壹仟肆佰伍拾萬捌仟元，及自九十三年三月五日起至清償日止，各按週年利率百分之五計付利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
貳、被告答辯：（一至六見十三至十七頁，七見第三三頁）
一、雙方不爭之事實：⑴被告確在九十三年二月三日以台財產北處字第０九三０００三八八一號公告（
即標售公告）標售本件坐落台北市○○區○○段五小段三一六、三一六二地號等二筆國有土地（即本件土地）。
⑵原告所提出「財政部國有財產局台灣北區辦事處標售九十三年度第一批國有非公用不動產投標須知」，係被告公開標售本件土地時所附投標須知。
⑶原告於九十三年三月四日參加投標，除繳納保證金二千九百零一萬六千元外，
並以四億三千二百萬元標得本件國有土地。事後除以上述保證金抵繳價款外，其餘買賣價金四億零二百九十八萬四千元迄未依約給付予被告。
二、地上建物與本件土地關係：查本件土地及其上建物為不同權利客體，而兩造間合意買賣之標的僅本件國有土地，自不能給付（指他人建物）之情事；且標售公告已明確記載：「按現狀點交，『地上物之拆除騰空補償等事宜』，概由得標人自理」，明白表示本件國有土地之使用情況，自無權利瑕疵擔保及締約過失責任，並且基於私法自治原則，原告可沒收本件保證金。
三、按契約未成立時當事人為準備或商議訂立契約，而就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任，民法第二百四十五條之一定有明文。但是：
⑴房屋與土地為兩個獨立之不動產，租賃房屋並非必須一併租賃其旁之空地，自
不得主張承租人租賃之範圍當然擴及房屋坐落基地（請參照最高法院八十一年度台上字第二六五三號判決要旨）。
⑵標售公告及其投標須知，對於兩造間買賣標的及其使用情況，以及點交、保證金事項，有下列重要之約定：
①標售標的：依本件標售公告，標售之不動產計有二十三宗，分別編定第一至
第二十三標號，其中原告投標買受土地為第六標號，「不動產標示」欄明確記載：台北市○○區○○段五小段三一六三一六二地號」。
②標售依據：被告標售之右開二十三宗國有土地，因其使用現狀差異，計分為
三種類型辦理標售，其中第六標號之本件國有土地，係依國有財產法第五十四條第二項第三款規定，以使用情形複雜，短期間內無法騰空辦理標售，且情形特殊，急待處理，而報准財政部以現狀辦理標售；標售公告「依據」二並就此記載。
③使用狀況及點交：被告就本件國有土地，除於標售公告「依據」載明係按現
狀標售外，另於上開標售公告附表６逐項記載，本件國有土地上「現為磚造石綿瓦平房、庭院、磚牆、鐵皮圍籬內空地（雜草、樹）、紅磚人行道（設置攤販及五棵大樹）等使用‧‧‧按現狀點交，『地上物之拆除騰空補償等事宜』，概由得標人自理」。並於投標須知第十四條第二項明白約定「投標公告內載明按現狀點交者，其地上物之騰空拆遷補償事宜概由得標人自理」④保證金：依卷附投標須知第十一條第二項第㈠、㈡，得標人所繳之保證金，因投標人放棄得標，或逾期未繳清價款，買受人得全部沒收。
四、如前所述，標售公告附表６已明確記載標售之不動產限於本件土地，並於「備註」欄記載：「地上物之拆除騰空補償等事宜，概由得標人自理」，而明確將地上建物排除於買賣標的之外。況且，原告投標單所列標的物亦僅有本件土地。足見兩造間所合意買賣僅為本件土地，要無疑義。被告以本件土地上建物為他人所有，並經鈞院假扣押，即認賣契約因給付不能而無效，已非可取。
五、被告於標售本件國有土地前，對於本件國有土地之使用現狀已說明，又於標售公告及投標須知明白說明，本件係依國有財產法第五十四條第二項第三款規定，報准財政部以現狀辦理標售，並說明其依據；原告自不得依民法第二百四十五條之一請求過失締約賠償。何況，標售公告已說明土地經他人占用搭建石綿瓦平房、庭院、磚牆及圍籬，僅依現狀點交；自不負瑕疵擔保責任（參照最高法院四十九年台上字第二五四四號判例及八十四年度台上字第二三二０號判決意旨）。
六、原告所交付保證金，姑不問其性質究為投標資格之取得或定金，抑或違約金，依投標須知第十一條第二項第㈠、㈡之約定，原告同意所繳納保證金，於放棄得標或逾期未繳清價款時，由被告全部沒收。被告依此沒收保證金，並無疑義。
七、原告所述「國有非公用不動產標售作業程序」只是內部規定，並非契約關係之一部。
八、並聲明：⑴駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原告負擔。
叁、本院得心證理由：
一、雙方同意、不爭執事項：⑴被告在九十三年二月三日以標售公告出售本件土地（編號第六號），底價為二
億九千十六萬元，投標保證金二千九百一萬六千元，公告備註欄記載：（見原證一）①地上現為磚造石棉瓦平房，庭院、磚牆、鐵皮圍籬內空地（雜草、樹），紅磚人行道（設置攤販及五棵大樹）等使用。
②地上樹木倘屬「台北市樹木保護自治條例」規定受保護者，應依該條例相關規定辦理。
③按現狀點交，地上物之拆除騰空補償等事宜，概由得標人自理。
標售公告所附財政部國有財產局台灣北區辦事處標售九十三年度第一批國有非公用不動產投標須知第十四條第二項記載「投標公告內載明按現狀點交者，其地上物之騰空拆遷補償事宜概由得標人自理」。第十一條第二項第㈠、㈡記載「得標人所繳之保證金，因投標人放棄得標，或逾期未繳清價款，而全部沒收。」⑵九十三年三月四日，原告投標時除繳納保證金二千九百零一萬六千元外，並以總價四億三千二百萬元得標。餘款尚未繳納。
⑶本件土地上建物，現由本院九十三年度民執全宙字第九二０號假扣押強制執行中。
⑷事後雙方因地上物點交問題發生爭執，被告於九十三年年六月九日以台財北處
字第０九三００二０五一一號函表示買賣關係消滅，並沒收全部保證金二千九百零一萬六千元。
二、爭執要旨：⑴被告所負點交義務為何？
原告主張被告應清理地上建物再點交土地予原告；被告辯稱標售公告與資投標須知已說明只標售土地，地上物由得標人自行處理，故被告不必清理地上物，僅按現況點交即可。
⑵本件土地買賣有無效、得撤銷或締約過失情事？
原告主張本件土地買賣有不能給付情事、締約時受詐欺、錯誤而投標、被告有締約過失云云。被告則辯稱本件買賣並無任詐欺、錯誤、締約過失或其他無效事由。
⑶本件違約金是否過高？原告主張被告將保證金全數沒收，顯然過高；被告辯稱沒收並無不妥。
三、被告所負點交義務方面：原告主張被告應清除地上建物、騰空土地點交予原告；被告辯稱標售公告與投標須知已說明只賣土地，地上物由得標人自行處理，故被告不必清理地上物，僅按現況點交即可。經調查：
⑴按民法第一百五十三條第一項規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明
示或默示，契約即為成立。本件當事人所成立買賣契約內容為何，應依雙方要約、承諾內容以決定。
⑵查標售公告第六號之不動產標示欄記載「台北市○○區○○段五小段三一六、
三一六─二地號」，依其意旨可知被告僅標售本件土地，並不包括地上物。再者，備註欄復載明：（原證一）①地上現為磚造石棉瓦平房，庭院、磚牆、鐵皮圍籬內空地（雜草、樹），紅磚人行道（設置攤販及五棵大樹）等使用。
②地上樹木倘屬「台北市樹木保護自治條例」規定受保護者，應依該條例相關規定辦理。
③按現狀點交，地上物之拆除騰空補償等事宜，概由得標人自理。
標售公告所附「財政部國有財產局台灣北區辦事處標售九十三年度第一批國有非公用不動產投標須知」第十四條第二項更進一步說明，投標公告內載明按現狀點交者，其地上物之騰空拆遷補償事宜概由得標人自理。足見被告已表明地上物應由得標人自行拆除、騰空或補償，被告不負騰空、拆除之義務；僅按現況點交即足矣。
⑶原告投標即係承諾被告於標售公告與附件所載各項細節，雙方意思表示合致而
成立買賣契約，是以被告毋須清理地上建物再點交土地於原告，按現況點交即可。
四、無效、得撤銷或締約過失情事方面：原告主張本件土地買賣有不能給付情事、締約時受詐欺、錯誤而投標、被告有締約過失情事云云。被告則辯稱本件買賣並無任詐欺、錯誤、締約過失或無效事由。經調查：
⑴地上建物不在買賣範圍，已如前述；縱建物現由本院九十三年度民執全宙字第
九二０號假扣押強制執行中，亦無由導致土地買賣給付不能，不生民法第二百四十六條第一項給付不能問題（給付不能係指客觀不能，標的物遭查封並非客觀給付不能。）⑵再者，被告已在標售公告言明土地現況、地上物由得標人自理等情；並無詐欺
對方或造成買受人錯誤意思表示之問題，原告不得依民法九十二條第一項及第八十八條第一項撤銷應買（投標）之意思表示，被告亦無同法第二百四十五條之一締約上過失可言。
⑶至於原告所舉「國有非公用不動產標售作業程序」，純係行政機關內部規定，
而與契約關係無涉；且該規定第五條有關標售公告記載「．．．㈨備註欄註明其他事項，如︰１．．．標售基地時，如建物不屬國有者，應載明建物權屬。
」，其文義係例示規定，本件標售公告備註欄之記載仍符合上述作業程序。因此，本件土地買賣並無締約上過失、無效或得撤銷事由，原告此部分主張並不可取。
五、違約金方面：原告主張被告將保證金全數沒收，顯然過高；被告辯稱並無不妥：
⑴民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額
。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院七十九年台上字第一六一二判決）。⑵本件標售公告所附財政部國有財產局台灣北區辦事處標售九十三年度第一批國
有非公用不動產投標須知第十一條第一項載明「．．．其餘應在九十三年四月五日以前．．．繳清（所繳保證金應抵繳價款）．．．」，足見原告所繳保證金已轉換為價金之一部，餘款應在九十三年四月五日前付清。同條第二項第二款復規定逾期未繳清價款者，被告得沒收全部保證金。原告既未依約繳清餘款，被告自得沒收保證金。
⑶原告事後無端反悔並歸咎被告，實屬無理。但是，被告事前即預告本件土地應
由得標人清理地上物，是以本件土地原由他人占用，被告並未直接使用，原告拖延多日不付款項，導致被告必須花費相當時間、金錢與人力以重新招標，價格亦未必如本件投標價格。綜合上情，本院認為不必全數沒收，應酌減違約金一千三百萬元始屬合理。
六、原告依據違約金酌減請求權提起本訴，請求被告給付原告每人六百五十萬元及自起訴狀繕本送達次日（即民國九十三年七月十五日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，合於法律規定，應予准許。其餘請求為無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
八、綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，由於本件純係原告違約而生爭議，宜由原告負擔訴訟費用，並依民事訴訟法第七十九條判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）中 華 民 國 九十三 年 九 月 十六 日
民事第二庭法官 吳燁山右為正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本，免附郵票）。並按民事訴訟法第七十七條之十六、之十三、台灣高等法院九十二年八月六日（九二）院田文公字第０三０二八號函（逾十萬元之部分，均提高十分之一之裁判費）繳納上訴費；計算公式可自司法院網站之「民事事件新制徵收費用標準」閱覽、下載。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 十六 日
書記官 柯月英