臺灣臺北地方法院民事判決 九十三年度重訴字第八九一號
原 告 德星建設開發事業股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 徐松龍律師
丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○
陳文億律師當事人間請求給付貨款事件，本院於民國九十三年十二月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告於92年3月9日就其所有座落台北市○○區○○段第1114號土地（權利範圍4分之1），與原告簽立合建契約，並於同年5月3日完成設計圖面確認，訂立房屋分配協議書。然按「本合建案雙方同意將應過戶給乙方之土地先行過戶，以便享有增值稅減半之優惠，其過戶時間應於簽訂本約同時開始交付辦理，因信託後不得過戶，如此便不能享受增值稅減半之優惠。」、「甲方合建土地必須配合乙方向銀行辦理信託，並於建造執照核准前完成，以確保本合作案興建工程順利進行至完工。」，又「甲方於簽訂本約後，應依乙方或信託銀行之通知於七日內即將全部土地使用同意書、土地權狀或影本、稅單正本、申請地上物拆除、申請建造執照、申請建物滅失登記一切政見書類被奇蓋妥印章交付乙方或信託銀行，由乙方或信託銀行進行規劃設計、申請建造執照。」，及「甲方同意本契約簽約同時由乙方指定代書辦理土地合併事宜，並將乙方分得房屋之土地持分辦理塗銷設定並移轉過戶登記予乙方（其名義由乙方指定之）以利乙方辦理信託，甲方應依第六條第一項之規定即備齊有關分割、合併、移轉過戶登記所需之全部證件，並於有關書類上捺蓋印鑑交與乙方辦理，甲方絕不以任何理由拖延，否則以本約第二十一條違約賠償論。」，系爭合建契約第4條第1、2項、第6條第 1項及第13條分定有明文。查原告分於92年9月16日及10月 21日通知被告應依上揭系爭合建契約等約定履行，詎被告竟置若罔聞，拒不履行，嚴重影響系爭合建之進度以及原告和其他合建地主之權益，被告業已違約。尤有甚者，被告除無故延遲依約履行契約義務外，更於 93年2月間將系爭合建房地出售予第三人張智翔，故意違反系爭合建契約第16條禁止買賣之規定，因而造成整個合建作業延滯外，更使得原告為顧及其他合建地主之權益，為求合建案順遂進行，付出較被告及其他合建地主更多之合建條件，始於93年6月5日與第三人張智翔議妥並簽訂合建契約。準此，被告所為，明確違反系爭合建契約。
二、按「本合建案之有關事項或無法履行產權保證或產權移轉登記等，依本約之約定，甲方應提供證件或蓋章時，如甲方未能將土地過戶予乙方或不提供有關權狀證件視為違約，違約之甲方應加倍賠償乙方及其他地主全部之投資及賠償已售訂戶之權益等一切損失，以作懲罰性違約金給付。」，又「如本案地主不履行本契約，致乙方無法興建房屋或遲延工程進度，不得視為乙方違約，經乙方定期催告履行而不履行，乙方有權解除本契約，違約之甲方並應對乙方及其他地主負損害賠償責任及加倍賠償乙方支出之費用」，系爭合建契約第
21 條第 1、2項定有明文。職此，原告爰依上揭契約約定，得分別請求被告賠償懲罰性違約金及損害，爰特分別臚列如下：
㈠懲罰性違約金部分：
⒈請求依據：系爭合建契約第21條第1項規定。
⒉內容：加倍賠償原告全部之投資。
⒊項目：如起訴狀附表一所示。
⒋金額：406萬5千5百10元。原告僅先請求200萬元。
㈡損害部分：
⒈請求依據：系爭合建契約第21條第2項規定及民法第226條規定。
⒉內容：加倍賠償原告支出之費用及損害。
⒊項目：
⑴人事管銷成本：
①被告遲延依系爭合建契約第4條第1、2項、第6條第
1 項及第13條之規定，即自函文送達（92年10月23日送達）後 7日內應履行上述契約義務而未履行，自92 年10月30日即生遲延效果，迨至 93年6月5日原告與第三人張智翔就系爭合建房地簽訂合建契約止，此一期間因被告違約延滯合建作業進度，致使原告增加人事管銷成本之支出，依前揭契約第21條第2項規定，被告應予加倍賠償，要堪認定。
②金額：原告就系爭合建案委託德邦開發事業有限公
司專案顧問及管理，每月計費新台幣（下同）20萬元，自92年10月30日至92年6月5日止，計七、一七月，而增加管銷支出計143萬4千元。原告僅先請求70萬元。
⑵增加營建成本：
①被告遲延履約，致使原告因營建材料漲價而增加營
建成本，此由92年11月及 93年6月之營建材料物價指數對照觀之即明，職此，原告因被告違約而增加營建成本支出，自屬信實。
②金額：計768萬元。
⑶增加給付第三人張智翔之合建條件：
①依兩造間合建契約約定，被告於合建完成應分配之
房屋坪數為60‧63坪，然被告違約將系爭合建房地出售予第三人張智翔，致使原告與第三人張智翔重議合建條件，因而允以分配予第三人張智翔78‧63坪之條件，第三人張智翔始允諾參與系爭合建而簽訂契約，而較與被告之合建條件增加18坪，亦屬被告應予賠償之損害，亦無疑義。
②金額：依每坪22萬計算，共計396萬元。
⑷⑴＋⑵＋⑶計1234萬元。
㈢㈠＋㈡共計1434萬元。
三、原告併以本起訴狀繕本送達被告，為解除系爭合建契約意思表示之通知，附此敘明。
四、系爭合建契約之授權簽訂，無民法第534條規定之適用：㈠被告自承系爭合建契約係授權其弟乙○○處理，故而系爭
合建契約由其代理人乙○○代理簽訂，對於本人之被告已生效力，合先敘明。
㈡民法第 534條規定之特別代理權之授與，係指不動產之出
賣或設定負擔，及不動產之租賃其期限逾二年者等情形而言，然系爭合建契約之訂定，與上述規定之情形，均迴不相牟，非屬應授與特別代理權之情形，要堪認定。是被告辯稱未授與其代理人乙○○特別代理權，其代理人乙○○代理所簽之系爭合建契約不生效力云云，實有誤會。
㈢至被告辯稱其代理人乙○○所簽之系爭合建契約係屬草約
乙節，原告鄭重否認之，蓋綜觀系爭合建契約全文，其契約必要之點均已詳細訂明，被告所為草約之辯，實乃眛於事實所為飾卸之詞。
五、系爭合建之建築設計平面圖，業經被告簽認：查依房屋分配協議書第3條「本合建案甲方可分得之房屋、車位區分所有及其他相關事項詳如附圖及附表，甲方於確認無誤後於圖面及坪數表簽認位置及坪數」之規定，顯示被告業就其分配所得房屋坪數及建築設計平面圖上之位置均已簽認，是被告辯稱其未簽認系爭合建之建築設計平面圖云云，亦屬子虛。
六、被告應先行履行移轉一半土地予原告之義務後，始辦理信託：
㈠依系爭合建契約第4條第1項規定「本合建案雙方同意甲方
將應過戶給乙方之土地先行過戶，以便享有增值稅減半之優惠，其過戶時間應於簽訂本約同時開始交付辦理，因信託後不得過戶，如此便不能享受增值稅減半之優惠」，由此可見，被告就移轉一半土地予原告，有先行履行之義務，是被告以未辦理銀行信託，而拒絕交付產權移轉之文件，所為同時履行抗辦，實屬無由。
㈡實際上，系爭合建案目前均已辦理銀行信託手續。
七、關於履約保證票，原告均已開出交付由指定律師保管：關於履約保證票乙情，原告嗣於 92年10月2日簽發每一地主各400萬元之履約保證支票，僅被告一人拒絕辦理。
八、原告未曾同意被告出售其所有合建房地：㈠被告主張原告其出售系爭合建房地予第三人業已同意云云，原告否認之。
㈡系爭合建因被告無端拒絕配合辦理相關契約約定事項，引
起其他地主之不滿，蓋系爭合建房屋因被告蓋違建致使88年九二一大地震發生嚴重毀損，使得其他地主不得不思另行改建之途，俾求居家安全，詎被告於簽訂系爭合建契約及房屋協議書後，因個人需索無度，以頂樓違建未受足額分配為由，百般刁難，並拒絕配合辦理後續合建進程，致使其樓下地主訴外人楊天明、楊王碧珠、蔡吉淼對被告提起拆除頂樓違建之訴訟，藉以杜絕被告無度索求之私慾，以利合建進行，然該件訴訟，顯與被告違約事實無關。
㈢被告辯稱其違約出售系爭房地予第三人過程，均有原告之
代理律師出面並知情其欲將系爭合建房地出售，而認被告即有同意云云，實屬無稽。蓋系爭合建房地係為被告所有，且被告業就系爭合建房地與原告訂立系爭合建契約，被告本身無視系爭合建契約規定之效力，乃違反系爭合建契約第16條禁止買賣之規定，豈可遽稱原告知其違約而不加以阻止即為同意耶？另，由被告此番辯詞顯示，被告就其依系爭合建契約規定，負有不得將系爭合建房地出售他人之義務，知之甚稔，益徵被告就其違返上述契約義務，亦不爭執。
九、聲明：（一）被告應給付原告新台幣1434萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）請准提供擔保准予假執行。
貳、被告主張：
一、原告主張顯與事實不符：㈠原告所謂合建合約係案外人乙○○以被告之名義所簽，並
未經被告特別授權，違反民法第534條第1款之規定，對被告不生效力。按乙○○係被告之弟，雖經被告概括委任其與原告協談系爭土地合建之事務，作協商之普通代理人，但未特別授權其代理出賣土地之權限，據乙○○稱當時因原告答應蓋兩棟，以資增加容積率及建造兩層平面停車場，作為被告合建之條件，但原告於簽約日不能取得少數地主同意，乃提出系爭之合約及簡報手冊對乙○○稱：此為草約你先簽名，以便持往不同意合建之少數地主作為說帖之文件，俟談成後才重新另簽正式合約，乙○○誤以為真，遂未加以詳閱內容即以自己之名義簽名，但原告職員陳慧敏（茹）稱須改以被告之名簽名，乙○○才改寫被告之名，則原告顯然明知乙○○對土地處分未給被告特別授權而簽此草約。依民法第534條即對被告不生效力。
㈡依合約第22條第 3款：「本合建合約不違反建築法規之情
形下，須經甲乙雙方簽認本合建案，建築設計平面圖說無誤後，始發生效力」等規定，須由原告提出建築設計平面圖說，經被告簽認才生效力。然查原告迄未提出設計平面圖交被告審察有無如原告簡報所允諾具有地下兩層平面停車場之設計加以簽認，依合約第22條規定不生效力。
㈢依合約第 9條：「本案為銀行信託案，起造人一律為承辦
信託銀行為之」規定，原告應交被告之履約保證金及完工後交屋之義務均須以信託銀行代為之，則信託銀行為原起造人且代告履行合約之代理機關，並為合約生效之停止條件。然查原告至今仍未完成銀行信託之手續，起造人亦非信託銀行，使被告權利失去保障，依民法第 264條同時履行抗辯權，被告亦無交付過戶文件之義務。
㈣依合約第7條第1項規定原告須開履約保證金 6百萬元保證
票於本案之信託銀行專戶，第2項規定訂約時原告須開2百萬元保證票先存於被告指定律師處，為先期保證，然查原告迄未履行上述之契約義務，使被告未得保障，足證係原告違約在先。
㈤依合約第6條規定簽訂合約後被告須先通知原告於7日內交
出有關文件。然查被告並未經合法通知，原告起訴書雖提出 92年9月16日及10月21日郵局存證信函作為通知之證據。然查此兩紙存證信函僅律師徐松龍個人所發出，為其私人之意思表示，非代理原告所發，請參閱存證信函即詳，自不生通知之效力。
㈥所謂被告於事後將系爭土地於 93年2月12日出售與第三人
張智翔構成違約一節，查原告於協議合建時答應系爭土地與鄰居其他地主所有之1110、1111、1112等地號土地同時蓋連棟大廈兩棟，以增加容積率及創設地下一、二層平面停車場為條件，被告始願合建。詎料原告至今一年多仍未能取得鄰地1110、1111、1112等地號地主之配合，馴致合併蓋兩棟之計劃難以實現，與被告要求之條件不符，即向原告表示不欲合建，其時即由管區里長闕貴卿介紹張智翔給被告，並稱你既然認為不合條件不願合建，可將土地售給其友人張智翔，由張代替被告與原告訂立合建契約以資解決，被告遂依照闕貴卿之建議，與張智翔於 93年2月17日，在代書李永楨處簽訂買賣契約，此約成立後，又經闕貴卿作仲介人，代書李永楨代筆於93年6月5日由張智翔與原告訂立合建契約，在此之前凡屬系爭土地合建事務之商談，均由原告通知張智翔參加開會而不再通知被告，所有與地主間之會議均由張智翔代替被告之地位出席，被告已被德星公司視為局外人矣，足證被告出售張智翔之事，係經原告同意，否則何以致此。再者，被告在系爭土地上房屋頂樓加蓋一層違建，被同棟大樓 1、2、3樓房屋所有人楊天明等三人認為侵害權利，於 93年1月委託律師徐松龍代理聲請對被告地上建物假扣押，由台北地方法院禁止處分致無法移轉所有權予張智翔，因此被告即邀同里長闕貴卿前往羅斯福路原告委請進行訴訟之代理律師又兼債權人楊天明假扣押之代理人徐松龍之事務所商談解決方法，按徐律師當時一方面代理原告以本件同樣事實為理由向台北地院起訴請求被告賠償 833萬元，另一方面又兼代理楊天明等人對被告聲請假扣押系爭之土地，故向他說明狀況求其解決，其稱賣給張智翔也好，否則你須負擔原告之損害賠償也要賠償楊天明等假扣押之損失，但需負擔律師費12萬元後，由其具狀向台北地方法院撤回楊天明等假扣押之聲請，及撤回原告對被告起訴損害賠償之訴訟，有其談話之證據。被告為達到移轉所有權給張智翔之目的，乃付給徐律師 6萬元，徐律師收款後即具狀撤回原告對被告上述之訴訟及撤回楊天明對被告假扣押之聲請，使被告得於土地及房屋啟封後於 93年6月17日順利移轉所有權登記給張智翔，由此足證原告已同意出售張智翔之事，又查被告出售張智翔土地之事，原約定由張給予現金或銀行即期本票後才辦理過戶，但張某卻要求開土地銀行和平分行一個月期之保付支票，並要求該行主辦襄理徐鳳藻辦理，徐襄理認為不符規定曾拒絕開票，此際原告代理律師徐松龍即出面電話，向徐襄理關說，徐律師既係德星公司委託訴訟之律師，明知被告出賣土地給第三人張智翔已違反與德星公司合建合約，理應阻止才對，反而促請徐襄理填發保付支票助成交易成功，似此行為更可證明出售張智翔土地之事，為原告所允許，除此之外原告之職員陳慧敏 (或陳慧茹)，亦曾親到土銀對徐襄理當面表示張智翔是原告大股東，請其務必開出保付支票以便完成張智翔與被告買賣合約之付款手續，由此以觀，除可証明此筆買賣為原告所同意外更可証明本件之糾紛係原告設計之圈套，誘使被告與張智翔訂約買賣系爭土地後，先將應付之價款以一個月期之銀行保付支票做為付款方式（按一般交易均以現款或即期票據領到價款才過戶），預留作為將來以違約理由向被告起訴請求系爭賠償假扣押之標的，使被告喪失土地所有權後又不能取得價款之結果，居心之惡毒於此表現無遺。
㈦至於原告請求之損害賠償，因雙方合建契約並不生效，且
被告並未違約無損害賠償之問題，其詳情已如上所述，對此部分原不必多加費詞，惟為澄清事實，爰加以說明理由如下：
⒈所列建築師設計費191010元、188750元，以原告目前仍
沿用此設計仍在施工建設中並非不用，故不論有無違約，原告均須付出此款，非違約而造成之損害。
⒉所列給付地主李阿美等拆遷補償費每人6萬元共36萬元。
查拆遷後之土地原告現仍在進行施工建造大廈，此為施工必須之費用，非因違約而付出，何來損害之有？⒊所列仲介費75萬元，其中 0000000元領款人係東馬建設
公司所領取，查東馬係最初與地主訂立合建契約之建設公司，然後由原告德星名義出面簽約，此兩公司實係同一營造業，只是公司名義之不同而已，此有被告之簡報手冊可證，何來仲介費之有？即令有此支出，亦因土地仍由原告進行施工興建，並未因違約而不建，何來損失之有？⒋所列計劃費、諮詢費、顧問費等0000000元，亦與上述理由相同，並非違約而生之損害。
⒌所列鑽探工程費92000元、測量費20000元及規費等因原
告仍在施工，非因違約而發生，何來損害之有？⒍所列人事管銷成本，係以被告違約自92年10月22日至93
年6月，致使其增加人事費用 70萬元，微論未舉證證明其增加支出之證據，不能採信外，況營造業之人事管理費係經常性開支，不因工程遲延而增雇人手之必要，而且在無違約之情形亦必須付出經常之費用與違約無涉，何況原告於92年2月9日對被告起訴時， 起訴狀第3條已通知被造解約。
⒎所列原告與張智翔另訂土地合建契約較被告之契約須多
付出18坪，折價 396萬元一節，查張智翔與被告訂約買賣系爭土地係經原告同意，已如上所述，則其與張智翔所訂合建契約所答應增加18坪建物之約定，縱有此事，亦與被告無關，何況張智翔係原告之大股東，已據原告之職員陳慧茹（敏）向土銀襄理徐鳳藻表明，張智翔與原告即屬一體，有此特殊關係雙方契約內容可隨意填寫，作為對付被告之工具，自不可採。而且被告出售張智翔之系爭土地係 93年2月12日，此時原告已解除契約在先，已無合建契約存在，何來違約？㈧末查雙方合建契約係以原告答應連同鄰地1111、1110等地
號合併興建兩棟大樓，以便取得較高容積率、增加建物面積、並可建築地下兩層之平面停車場，為被告合建條件，如不能達此目的，不但容積率減少，停車場亦只能以機械式代替，非被告之所願，此有原告於訂立合建契時提出德星建設南港集合住宅案地主簡報五八號四樓甲○○簡報手冊，交被告作為憑證，事後原告無法取得鄰地地主之配合，無法達到上述興建兩棟大廈之預期，同時無法完成設計平面圖交給被告簽認，被告即表示合建之停止條件無法成就，不能再予合建，經原告之同意後始將土地出售與張智翔，由張某代被告之地位再與原告訂立合建契約，其證據如上所述，即非被告之責任。加之原告又未曾交出履約保證金及依約交銀行信託，使被告無法得到履約保障亦不能提出有關文件給原告（含土地使用同意書、房屋拆除申請書等），係可歸責於原告。詎原告竟於93年2月9日以起訴狀通知被告解約之後，又於同年 4月27日偽造被告土地使用同意書、房屋拆除同意書，拆除切結書等文書，矇騙工務局取得該局 93年4月27日所發之建築執照，作為目前施工之執照，毫無影響其進度，可見其詭異多詐。
二、原告 93年9月29日準備書狀（一）所陳述之理由均與事實不符，反駁如下：
㈠依系爭合建契約第 22條第3項規定：「雙方須在合建案建
築設計平面圖說上簽認後，契約始生效力」查被告從未在設計平面圖上簽認，則系爭契約並未生效，無違約之問題，至為明確。惟原告辯稱被告已在房屋分配協議書簽名，分配協議書第三條證明有附圖及附表即可認為已在平面圖上簽認等語。首先被告否認在協議書簽名蓋章，否認其真正該協議書究竟在何時、何地、由何人出面簽認？應由原告舉證證明，方足採信，次查原告所謂協議書附有本合建案之設計平面圖一節根本說謊，按原告所提出之協議書並無附有所謂平面圖說，有卷附原告起訴書所提可證，何來平面圖可供簽名？㈡依系爭合建契約第九條規定，原告應先辦信託登記以信託
銀行為起造人申請建照，負責將來過戶責任，以保障被告之利益，然查原告至今未辦理，原告雖在準備書狀（一）辯稱已辦妥信託等語，惟查其書狀所附，所謂信託契約係在93年6月15日與土地銀行所簽訂，其時已在原告93年2月9日以起訴狀通知被告解約之後4個月才辦理，此時雙方已無契約存在，對被告已無實益，殊無解原告違約之責任。㈢依合建契約第 7條規定原告於定約完成之日，即須提履約
保證金每地主 4百萬元交被告指定之律師保管，然查原告並未對被告提出此項保證金，又再次違約，原告在準備書狀（一）雖辯稱伊已開支票交徐松龍律師保管並無違約，當時被告拒絕辦理等語，惟查被告從未委託徐松龍律師代收履約保證金，此從原告提出之委託書可證，則何來拒絕辦理之有？而且原告所附之履約保證金支票並未填寫發票日期，依票據法第25條及第11條規定支票根本無效，原告以無效支票，搪塞責任等同為提出履約保證金相同，不生提出之效力，仍難辭違約責任，再查依合建契約第 7條，此項履約保證金須於92年3月9日合建契約簽訂之日，即須填發支票交付地主保管以資保障，然查原告自認延至92年10月 2日始提出，又屬違約之一，由此以觀原告既不依約辦理信託，又為交付履約保證金為安全起見，被告自無在無保障之下先將土地過戶給原告之理，萬一原告毀約，被告豈不平白損失土地。
㈣原告起訴理由之一指責被告事後將土地售給案外人張智翔
有違約之情形等語，經查出售給張智翔之日期在 93年2月
12 日，係在原告93年 2月9日通知解約之後出售，合建契約既因原告之解約後才改售，何來違約？況且此項交易情形為原告所同意，此從下列情形可資證實：
⒈按系爭被告之土地出售前，原告之律師徐松龍為利合建
之進行事先即已聲請法院假扣押禁止被告處分，如原告不同意出售給張智翔，理應維持假扣押到底，然而原告之律師卻收取被告 6萬元後向法院撤銷假扣押，此出售能順利完成。
⒉在未售給張智翔之前凡屬合建事件需和地主開會討論原
告均通知被告出席，自出售給張智翔之後設由原告改通知由張智翔代替被告之地位而參加，如非原告同意何能如此。而且原告律師曾對被告表示出售給張智翔也好，更有甚者，當買主張智翔於付價款給被告時，要求以土地銀行保付支票付款被該行承辦人拒絕時，原告的會計陳小姐向土地銀行和平分行承辦人介入遊說，徐律師亦向銀行主辦人員，要求通融促成以保付支票付款之手續有該行主辦人可證，似此情況，尤可證明原告同意。㈤依民法第 534條規定出售土地須特別授權。而本件合建契
約代表被告簽約之乙○○並無取得被告特別授權且其於簽該約時原告之代表人已聲明所簽是草約將來會另備正式合約交本人簽名，故未取特別授權先簽。對此問題原告辯稱合建契約並非不動產之出賣，不適用特別授權，然查合建契約其中即含有處分土地之性質，以土地換取房屋之交易行為與出售相同，如無特別授權對被告自不生效。
㈥原告準備書狀（一）所謂依合建契約第 4條規定，被告事
先交付土地文件給原告辦理過戶等語，惟查該條文之真意在於替地主（即被告）節省所負擔之土地增值稅之說明而已，並非約定先交付土地之義務，且依經驗法則及公平原則，亦不能在建商未交履約保證金及依約辦理信託前，在毫無保障之情況下，先將土地過戶給建商之理，自不能持此曲解為被告須先交付土地之理由，何況合建契約所定，原告須先付履約保證金及辦理信託銀行為起造人之相對義務，履行前被告亦無交付土地之義務。
三、原告主張被告於民國 93年2月12日已將系爭土地出售與第三人張智翔已違約侵害其權益等語，然查原告早於93年2月9日通知被告解約，則被告出售給張智翔之交易，係在原告解約之後所為，斯時已無契約存在，何來違約之有？何況被告出售與張智翔之事亦係經原告所同意，業經提出證據加以證實，更不能作為違約之理由。又查系爭合建工程，原告 93年8月17日曾以郵局存證信函，自認被告已依約交付土地同意書及房屋拆除同意書，原告亦依此委由專案建築師請領執照並無爭議等語，準此以觀，原告既已請得建築執照及拆除執照，並且已動工興建無誤，則被告何來違約？原告又何來損失？綜上所述原告之訴顯無理由，應予駁回。
四、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
參、兩造不爭執之事實
一、被告於92年3月9日授權代理人乙○○與被告簽訂「提供土地合作興建房屋契約書」（原證一）。
二、被告未依據原告 92年9月16日信函（原證三）之通知，交付該信函所載之身分證影本、印鑑證明、戶籍謄本或戶口名簿、印鑑章、土地所有權狀正本、建物所有權狀正本、最近一期地價稅單及房屋稅單影本、便章一枚等文件予原告。
三、被告未依據原告92年10月21日信函（原證四）之通知，於92年 10月28日下午3時攜帶相關文件，辦理產權過戶、設定手續之公契用印及建物滅失登記申請書用印，並領取拆遷補償費等手續。
四、原告以另案93年2月9日起訴狀，向被告為解除系爭合建契約之意思表示。
五、被告於92年2月12日，將其所有座落台北市○○區○○段第1114號土地（權利範圍 4分之1）及其上門牌號碼臺北市○○路○○號4樓房屋出售訴外人張智翔。
六、原告於93年6月5日與訴外人張智翔簽訂「提供土地合作興建房屋契約書」（原證七）；嗣即開工進行系爭合作興建房屋工程。
肆、得心證之理由：
一、經查，「本合建案之有關事項或無法履行產權保證或產權移轉登記等，依本約之約定，甲方（即被告）須提供證件或蓋章時，甲方應在接獲乙方（即原告）書面通知後七日內提交所需文件或蓋章，如甲方未能將土地過戶予乙方或不提供有關權狀證件視為違約，違約之甲方應加倍賠償乙方及其他地主全部之投資及賠償已售訂戶之權益等一切損失，以作懲罰性違約金給付。」，系爭合建契約第21條第 1項訂有明文。
自該項條文明確以原告及其他地主「全部之投資」及「已售訂戶之權益」等「一切損失」，作為被告應支付懲罰性違約金標的之用語觀之，兩造約定此項條文之用意，自僅在於雙方約定系爭合建工程若因被告未能將土地過戶予原告，或不提供有關權狀證件之違約行為，造成無法動工興建而回收相關利害關係人之投資時，由被告賠償原告與其他地主就系爭合建工程已支付之「投資」，及原告預售系爭合建工程房屋所生之賠償金額而已，應不得曲解文字通常意義，違背社會常情，將此項條文解釋為一旦被告有未於接獲原告通知後七日內提交所需文件或蓋章之行為，不論嗣後系爭合建工程是否動工興建，被告均須賠償「原告及其他地主全部之投資及已售訂戶之權益等一切損失」。本件被告於 93年2月12日，將其所有座落台北市○○區○○段第1114號土地（權利範圍
4 分之1）及其上門牌號碼臺北市○○路○○號4樓房屋出售訴外人張智翔，原告嗣於93年6月5日與訴外人張智翔簽訂「提供土地合作興建房屋契約書」（原證七）之後，已經開工興建系爭合建房屋工程等情，為兩造所不爭執，則揆諸前揭說明，系爭合建工程既已動工興建而非胎死腹中，原告復依據系爭合建契約第 21條第1項之約定，請求被告加倍賠償原告如起訴狀附表一所示之406萬5千5百10元（原告僅先請求200萬元）投資款，即非可採。
二、次查，「如本案地主不履行本契約，致乙方（即原告）無法興建房屋或遲延工程進度，不得視為乙方違約，經乙方定期催告履行而不履行，乙方有權解除本契約，違約之甲方（即被告）並應對乙方及其他地主負損害賠償及加倍賠償乙方支出之費用」，系爭合建契約第 21條第2項固定有明文。惟按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百三十一條第一項、第二百二十六條第一項定有明文；該二條文所規範之「損害」，須與債務人債務不履行之行為間具有相當因果關係，債權人始得請求債務人賠償該等損害。而所謂相當因果關係，乃以普通一般人之社會生活經驗為判斷標準，須一定行為之出現，通常會導致一定結果之發生時，始得認為其行為與該項結果間，具備相當因果關係。
（一）人事管銷成本部分：經查，原告主張其就系爭合建案委託德邦開發事業有限公司（下稱德邦公司）專案顧問及管理，每月計支付費用20萬元，被告自92年10月30日負擔遲延責任，迨至93年6月5日原告與訴外人張智翔就系爭合建房地簽訂合建契約為止，原告增加七點一七個月之管銷支出計143萬4千元云云，雖業提出「委任契約書」（原證十）影本一件為據。然細閱該「委任契約書」之內容，原告委託德邦公司之事務，絕大部份均係諸如「土地基本資料彙整、確認」、「產品定位」、「客戶買賣合約製定」、「審核選定營造廠」等以完成特定工作為標的，而與時間之先後、長短無關之工作，何以雙方竟然未約定委任工作之總價，反而僅約定每月支付二十萬元，實非令人無疑。參以原告不僅未指出所稱被告之違約行為，如何使得德邦公司受託之事務延遲無法進行，而令原告支付額外之委任費用，尤未提出任何原告確實有支付德邦公司上開款項之證據，是原告主張其受有七點一七個月之管銷支出損害 143萬 4千元云云，自尚屬不能證明，亦難遽認為與所稱被告之違約行為間有相當因果關係，揆諸前揭法理，其請求原告賠償此部份損害，核無足採。
（二）增加營建成本部分：本件原告請求被告賠償其增加營建成本之損失，係比較 92年11月及93年6月之營建材料物價指數，主張營建材料成本於被告遲延履約期間漲價云云。核諸原告此部份主張，不僅未具體敘明其以上開二日期作為比較營建材料物價指數之時點有何意義（係原告購買營建材料之時點？係原告動工之時點？），且以一般人之社會經驗為判斷標準，即令被告確有原告所指之遲延履約行為，亦非通常均會伴隨此項由總體經濟環境變化所造成之營建物料價格變動，而造成原告之營建成本損失。況原告不僅未能指出其「原來預計何時購買建材」、「如何因被告之違約行為，造成原告後來係於何時購買建材」、「此二購買時點之價格變化」、「原告實際上購買建材之價格」等情節，亦未提出任何其購買建材實際支付費用數額之證據，揆諸前揭法理，渠僅以上開二日期營建材料物價指數之變化情形，指稱受有營建成本增加之損失 768萬元，並應由被告賠償云云，自亦不足採。
（三）增加給付訴外人張智翔合建條件部分：本件原告主張依兩造間合建契約約定，被告於合建完成應分配之房屋坪數為60‧63坪，然被告違約將系爭合建房地出售予訴外人張智翔，致使原告與訴外人張智翔重議合建條件，分配予訴外人張智翔78‧63坪，較與被告之合建條件增加18坪，依每坪 22萬元計算，被告應賠償396萬元云云。經查，原告曾以另案93年2月9日起訴狀，向被告為解除系爭合建契約之意思表示一節，業據其訴訟代理人自認在卷，並有該起訴狀影本一件附卷可稽，堪信為真實；則原告既主張系爭合建契約已於93年2月9日由其以意思表示解除，被告嗣於系爭合建契約解除失效後，於 93年2月12日將系爭房地出售訴外人張智翔，即難復認為係違反系爭合建契約之行為。況原告與訴外人張智翔約定合建房屋之條件如何，本係原告與訴外人張智翔得以權衡洽商，而非被告所得置喙之標的，參諸原告並未就被告之違約行為，何以造成原告須給予訴外人張智翔較優惠合建條件之因果過程，且衡諸常情，以一般人之社會經驗為判斷標準，原告轉與訴外人張智翔洽商合建條件，亦非無反而獲得更有利於原告合建條件之可能，而顯難認為通常即會造成原告須負擔較優惠合建條件損失之結果，是揆諸前揭法理，原告以其與訴外人張智翔約定之合建條件較不利於原告，請求被告賠償原告此部份「合建條件增加18坪，依每坪22萬元計算」之損失，自亦非可採。
三、綜上所述，本件即令原告所稱被告之違約行為屬實，依據兩造間合建契約及民法上債務不履行之規定，原告於本件訴訟所主張應由被告賠償之損失，仍均非可採。是本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告假執行宣告之聲請亦失所附麗，併予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 94 年 1 月 27 日
民事第二庭法 官 楊代華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 1 月 27 日
法院書記官 劉碧輝