臺灣臺北地方法院民事判決 93年度重訴字第924號
原 告 戊○○
號甲○○前列二人共同訴訟代理人 吳榮達 律師被 告 九泰營造工程股份有限公司
二○法定代理人 丙○○被 告 九椿機械工程股份有限公司兼法定代理 丁○○人被 告 乙○○前列四人共同訴訟代理人 王耀星 律師上列當事人間請返還無權佔有房屋事件，本院於民國九十四年六月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告九泰營造工程股份有限公司、丁○○、乙○○應將座落於台北市○○區○○○路○段○○○號五樓之二房屋遷讓返還予原告。
被告九泰營造工程股份有限公司、丁○○、乙○○應自民國九十三年六月二十一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按每年新臺幣肆拾壹萬捌仟伍佰元計算不當得利給付予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告九泰營造工程股份有限公司、丁○○、乙○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰捌拾萬元、第二項以新臺幣壹拾肆萬元供擔保後，得免為假執行。但被告就第一項以新臺幣捌佰參拾柒萬元、第二項以新臺幣肆拾壹萬捌仟伍佰元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將座落於台北市○○區○○○路○段○○○號五樓之二房屋遷讓返還予原告。
㈡被告應自民國九十三年六月二十一日起至遷讓返還第一項房屋之日
止，按每年新臺幣（下同）四十一萬八千五百元計算不當得利予原告。
㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：㈠原告就本院九十年度執全字第三一五七號、九十一年度執字第一二
三三四號民事執行拍賣程序中依法公開競標取得坐落於台北市○○區○○○路○段○○○號五樓之二房屋（下稱系爭房屋）。詎被告九泰營造工程股份有限公司（下稱九泰公司）及九樁機械工程股份有限公司（下稱九樁公司）並無或已無任何使用權源，竟惡意不法占有系爭房屋，經原告催告其遷讓返還系爭房屋，然被告等均置之不理，原告爰依民法第七百六十七條及第九百六十二條之規定，請求被告九泰公司及九樁公司應將其無權占有之系爭房屋遷讓返還予原告，並應就渠等於無權占有系爭房屋期間所獲得之不當得利返還給付原告。另原告經本院民事執行處調閱九十年度執全字第三一五七號及九十一年度民執字第一二三三四號之執行筆錄及其內戶籍資料後，始知悉系爭房屋尚有被告丁○○、乙○○及其家人居住其內，復依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款及第七款規定，追加丁○○、乙○○為共同被告，請求渠等應一併將系爭房屋遷讓原告，並返還給付原告相當於租金之不當得利。又原告係於九十三年六月二十一日獲准核發系爭房屋之不動產權利栘轉證明書，而取得系爭房屋及基地之所有權，是被告等應返還不當得利之起算日，應以該權利栘轉證明書之核發日即九十三年六月二十一日為計算基準，且原告係以五百八十九萬元之土地價款及二百四十八萬元之建物價款，共八百三十七萬元之價額標得系爭房屋及其所屬基地，依土地法第九十七條第一項規定，建築物申報總價額年息百分之十之半數，即百分之五之計算標準，則被告等於遷讓系爭房屋返還予原告前，每年所獲相當於租金之不當得利為四十一萬八千五百元，被告應自九十三年六月二十一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按每年四十一萬八千五百元計算不當得利予原告。
㈡被告固稱被告丁○○於八十四年與該時系爭房屋之所有權人即被告
九泰公司簽訂房屋租賃契約書，並約定租賃期間係自八十四年一月一日起至一○三年十二月三十一日止。然據本院九十一年度民執字第一二三三四號之執行筆錄所載，當天在場之人，即被告九樁公司法定代理人丁○○之配偶即被告乙○○之陳述可知，系爭房屋事實上係由被告丁○○所有或與其兄即訴外人丙○○所共有，被告丁○○及乙○○分別自七十一年及七十二年起即居住並設址該處，並未與被告九泰公司訂定房屋租賃契約書，且系爭房屋係由被告丁○○、乙○○及其家屬所居住之處所，而非被告九樁公司辦公之所在，是被告丁○○與被告九樁公司間所簽訂房屋租賃契約書，係通謀而為虛偽意思表示，又況，被告所稱系爭房屋之租金為每月二千元，顯然與市場行情有悖，益足證該房屋租賃契約書係通謀而為虛偽意思表示，依民法第八十七條規定，應屬無效，被告既無權占有系爭房屋，自應遷讓返還系爭房屋予原告。
三、證據：提出本院不動產權利移轉證書一件、建物登記謄本一件、執行筆錄一件、九樁機械工程股份有限公司變更登記事項卡一件（以上均影本）等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠原告稱被告九泰公司及九樁公司並無或已無任何使用權源，竟惡意
不法占有系爭房屋，經原告催告其遷讓返還系爭房屋，然被告等均置之不理，惟原告並未證明被告有何占有事實，原告所稱自不足採。
㈡又被告丁○○於八十四年與該時系爭房屋之所有權人即被告九泰公
司簽訂房屋租賃契約書，並約定租賃期間係自八十四年一月一日起至一○三年十二月三十一日止。且系爭房屋於拍賣公告時於建物使用情形欄位中既已載明「執行標的物業經出租第三人丁○○」，依最高法院六十年度台上字第四六一五號判例意旨，該租賃關係對原告當然繼續存在，被告丁○○及乙○○自有占有使用系爭房地之合法權源，原告之主張，顯無理由。
三、證據：提出房屋租賃契約書一件、本院民事執行處通知一件、最高法院六十年度台上字第四六一五號判例要旨一件（以上均影本）等件為證。
理 由
一、本件原告起訴主張伊因本院民事執行拍賣程序依法標得系爭台北市○○區○○○路○段○○○號五樓之二房屋，被告九泰公司及九樁公司並無或已無任何使用權源，竟惡意不法占有系爭房屋，經伊催告遷讓返還，詎被告均置之不理，為此訴請被告返還系爭房屋，並給付因無權占有系爭房屋所獲得之不當得利等語；被告則以原告並未證明渠等有何占有事實，而丁○○係於八十四年與當時系爭房屋所有權人即被告九泰公司簽訂房屋租賃契約書，並約定租賃期間係自八十四年一月一日起至一○三年十二月三十一日止，故拍賣公告中載明系爭標的物業經出租第三人丁○○，此一租賃關係對原告當然繼續存在，原告主張丁○○及乙○○無正當權源且獲有不當得利，自無理由云云資為抗辯。
二、經查，本件原告於本院九十年度執全字第三一五七號、九十一年度執字第一二三三四號民事執行拍賣程序中依法公開競標取得系爭坐落於台北市○○區○○○路○段○○○號五樓之二房屋，此一事實為兩造所不爭執，並有本院核發之不動產權利移轉證書、建物登記謄本在卷可稽，此一事實應堪確認。本件原告起訴主張被告無權占有系爭房屋，請求遷出並給付不當得利，是應探究者，乃被告是有確有占有系爭房屋？倘有占有事實，其占有是否具有正當法律權源？茲依九樁公司變更登記事項卡記載，該公司確係登記於系爭地址（參原證三），另依台北市政府警察局大安分局九十二年七月十一日北市警安分刑字第○九二六二九一八一○○號致本院民事執行處函記載，系爭地址係由九泰公司出租予丁○○，本院民事執行處前往現場履勘時，亦記載現址係由九樁公司使用，出租人則為九泰公司（以上參原證二），可知九泰公司及九樁公司均有占有使用系爭房屋之事實。九泰公司乃系爭房地之原所有人，因積欠訴外人合作金庫銀行債務而遭合作金庫銀行聲請查封拍賣系爭房地，是不論九泰公司究竟原有何種權利，自系爭不動產遭拍定並移轉所有權後，均已消滅不存，就九泰公司而言，其繼續占有使用系爭房地，即屬無正當權源，應屬當然。
三、另被告丁○○及乙○○部分，渠等並不否認有居住現址之事實，此部分並經系爭房地大樓總幹事鍾志文到場證述屬實（參本院九十三年十月一日言詞辯論筆錄第三頁），本院民事執行處人員至現場履勘時，被告乙○○亦有相同陳述，是丁○○及乙○○居住系爭房屋之事實堪信為真實。而被告丁○○、乙○○據以拒絕搬遷之理由乃其係向九樁公司承租，另依台北市政府警察局大安分局上揭回函亦稱承租人為丁○○，故渠等乃有合法權源得占有使用系爭房屋云云。惟查，大安分局上開回函所稱之承租人固為丁○○，然其亦稱出租人為九泰公司，且註明當事人無法提出租賃契約。另被告雖亦提出九樁公司曾向稅捐機關申報每月二千元之租金收入，惟倘九樁公司係出租人，何以丁○○於警察機關詢問時卻答稱出租人九泰公司？又丁○○、乙○○均無法提出其與九樁公司或九泰公司間所訂立之租賃契約供本院佐參，是丁○○、乙○○與九泰公司或九樁公司間是否確有租賃契約，非無疑問？況九樁公司申報租金收入之繳款書並未註記承租人為何人，亦未提供租賃契約與稅捐機關參考，另九樁公司所製作之會計帳冊所列記者乃「租金支出」科目，非收入科目，顯然亦非指丁○○、乙○○「承租」系爭房屋之租金。雖被告丁○○又稱九樁公司與九泰公司於八十四年一月五日簽訂之租賃契約中，丁○○亦有簽名，應認為丁○○個人亦與九泰公司簽訂租賃契約云云。惟上開租約中，丁○○係以九樁公司負責人身分簽名，並未另外註明其個人亦有租賃之情形，自不能認為其個人與九泰公司間亦有簽訂租賃契約。是被告丁○○、乙○○既無法證明渠等與九樁公司或九泰公司間確有租賃契約存在，其復無其他證據證明有其他適法權源得占有使用系爭房屋，原告訴請渠等簽讓系爭房地，自有理由。
四、另有關九樁公司部分，雖該公司於本院民事執行處人員前往現場履勘時曾表示係向九泰公司承租系爭房地云云，惟當時並未提出任何證據資料供本院人員核對，嗣經本院向財政部台北市國稅局調閱九樁公司與九泰公司間租賃契約憑證，經該局大安分局函送九樁公司與九泰公司所簽訂之租賃契約到院，依租賃契約顯示，九樁公司與九泰公司自八十年起即訂有租賃契約，嗣於八十四年一月五日，雙方約定租期自八十四年一月一日起至一百零三年時二月三十一日止，每月租金與之前之租約相同，均為二千元，而九樁公司與九泰公司間於八十四年以前所簽訂之租賃契約均僅列九樁公司與九泰公司名稱，未列負責人姓名，嗣於八十四年一月五日所簽訂之最後租賃契約，九樁公司部分則另有法定代理人丁○○之簽章，惟並未特別註明係以個人名義承租，是形式上應認為係九樁公司與九泰公司簽訂租賃契約，非丁○○個人。本件九泰公司與九樁公司於八十四年一月五日簽訂之租賃契約係在八十八年民法第四百二十五條規定修正之前，是無該條第二項規定之適用，而九泰公司與九樁公司間既訂有租賃契約，依修正前民法第四百二十五條規定，九樁公司占有系爭房地即有正當法律權源，非無權占有，原告訴請被告九樁公司遷移，並給付不當得利云云，即無理由，應予駁回。
五、按無法律上原因佔有他人房屋者，受有相當於租金之不當得利，乃吾人依社會經驗所認知之事實，並為司法實務所是認。本件被告九泰公司、丁○○、乙○○無法律上原因，占有使用原告所有之系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，應返還與原告。而本件原告係以八百三十七萬元價格標得系爭房地，依土地法第九十七條第一項規定意旨，以年息百分之十之半數計算，被告每年所獲得相當於租金之不當得利為四十一萬八千五百元，是原告主張被告九泰公司丁○○乙○○自九十三年六月二十一日原告拍得系爭房地之日起至返還系爭房地止，按月給付上開金額之不當得利，即有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴範圍內，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 1 日
民事第二庭法 官 汪漢卿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 7 月 1 日
書記官 許婉如