臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第17號上 訴 人 丁○○
四樓乙○○
十二號共 同訴訟代理人 劉紀翔律師被上訴人 甲○○○股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 林維堯律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國93年10月27日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭93年度北簡字第15163 號第一審判決提起上訴，本院於94年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付超過新臺幣壹佰陸拾貳萬肆仟柒佰肆拾參元及其利息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國87年6月15日訂立房屋租賃契約，約定由上訴人丁○○邀同上訴人乙○○為連帶保證人，向被上訴人承租坐落臺北市○○區○○路4段61巷22、24、26、28、30、30之1號1樓及地下室、同巷31之1號2樓及地下2樓開設一般服務業補習班、安親班、幼稚園、電腦班或書店，租賃期間自87年7月1日起至101年8月31日止，第1年租金為每月新臺幣（下同）425,000元，租金每年調整1次，每次增加3%，92年7月1日起至93年6月30日止之每月調整後之租金為492,690元，契約期間上訴人丁○○如須提前解約時，應於5個月以前以書面通知被上訴人，租期未滿6年而提前解約時，並應付被上訴人相當於解約當時3個月租金之損害金。詎上訴人丁○○於92年7月僅繳納租金478,340元，短付14,350元，且上訴人丁○○於同年月17日以存證信函送達被上訴人表示欲提前終止租約，並於同年8月10日遷出、撤銷立案且未再依約給付租金，依前開兩造須於5月個月前提前終止租約之約定，兩造間租約應至92年12月17日始終止，爰依兩造間租賃契約，扣除押租金2,125,000元，請求被告連帶給付租金、提前解約之損害金及按7%計算之約定遲延利息共計1,625,403元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日（即93年6月16日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定利息（原審判決上訴人應連帶給付被上訴人1,624,897元及法定利息，並駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人敗訴未據上訴，不在本院審理範圍；上訴人就其敗訴部分不服提起上訴）。並聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：㈠上訴人丁○○承租本件房屋係經營何嘉仁實業股份有限公司（以下簡稱何嘉仁公司）之「何嘉仁兒童托育中心」，而92年3月間起國內爆發嚴重急性呼吸道症候群（ＳＡＲＳ）疫情，上訴人遭逢此一天災巨變，被迫停課、學童相繼流失，並使上訴人於8月份之新學期招不到學生，上訴人因此無法對租賃物為符合承租目的之使用收益，致使上訴人對被上訴人之租金支付生有事實上之障礙，此障礙應包含於給付不能之觀念中，本件租約因不可歸責於承租人之事由致租金債務給付不能者，應類推適用民法第225條、第254條至第256條之規定，免給付義務並許上訴人終止將來之契約關係，契約既經終止，上訴人即無給付租金之義務；㈡又兩造間契約第5條之真意為承租人如承租未滿6年而提前終止契約，僅需支付相當於3個月租金之損害金即可，無庸於5個月前以書面通知，否則等同使承租人需負擔8個月租金之違約金；㈢上訴人既因SARS疫情，無法對租賃物為符合承租目的之使用收益，且非上訴人於5個月前所能預見，上訴人並且立即通知被上訴人，並於92年8月10日將建物騰空，被上訴人隨時可得另行出租，以降低雙方的損失，上訴人因不可抗力而不能依原租賃目的為租賃物之使用收益，如仍認為上訴人應支付92年8月至12月之全部租金，並另應給付被上訴人相當於解約時3個月租金之損害金，實無異是使上訴人支付被上訴人相當於8個月租金之違約金，確屬過高，請予酌減；㈣且被上訴人於92年7月15日曾來函同意該年7月至12月租金不予調漲，該調漲租金債之關係因被上訴人之免除而消滅；㈤上訴人於92年8月10日即已騰空遷讓租賃物房屋，但被上訴人法定代理人藉詞拒不受領鑰匙，遲至同年12月間始向上訴人索取鑰匙；㈥又兩造間第5年（即91年7月1日起至92年6月30日止）之租金應為每月478,332元，且依租賃契約，有關遲延利息部分，亦應按日計算等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。㈢如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人丁○○邀同上訴人乙○○為連帶保證人，於87年6月
15日，與被上訴人訂立房屋租賃契約，承租上開房屋，依該契約第二條、第三條第一項、第五條第一項第一款約定：租賃期間自87年7月1日起至101年8月31日止，第1年租金為每月425,000元，租金每年調整1次，每次增加3%，92年7月1日起至93年6月30日止之每月調整後之租金為492,690元，契約期間上訴人丁○○如須提前解約時，應於5個月以前以書面通知被上訴人，租期未滿6年而提前解約時，並應付被上訴人相當於解約當時3個月租金之損害金（原審卷第七頁正、背面）。上訴人並以租賃建物經營「何嘉仁兒童托育中心」。
㈡何嘉仁兒童托育中心於92年7月16日以中和積穗郵局第265號
存證信函丙○○（即被上訴人之法定代理人）為終止租約之意思表示，並於同月17日送達（原審卷第十至十一頁）。㈢上訴人於92年7月份繳交之租金金額為478,340元，嗣自92年8月1日起即未繳納租金。
四、本件兩造爭點在於㈠系爭租約何時終止？㈡被上訴人請求相當於租金八個月金額其性質為何？違約金有無過高？㈢被上訴人為本件請求基準之每月租金數額為何？爰析述如下：
㈠關於系爭租約何時終止部分：
1.被上訴人主張系爭租賃契約於92年12月18日即自上訴人丁○○於同年7月17日為終止意思表示後5個月，始生終止之意思表示等語。按系爭租賃契約期間內上訴人丁○○如須提前解約時，應於5個月以前以書面通知被上訴人，租期未滿6年而提前解約時，應付被上訴人相當於解約當時3個月租金之損害金，系爭房屋租賃契約書第五條第一項第三款定有明文。觀諸該約定文義，上訴人丁○○如欲提前終止租約，應於5個月前以書面為終止租約之意思表示，而上訴人丁○○以前揭92年7月16日函為終止租約之意思表示，並於同月17日送達被上訴人之法定代理人丙○○，如前所述，上訴人丁○○未依前揭約定，於5個月前為之，揆諸前揭約定，應認於為前揭92年7月17日終止意思表示人戊○○亦證稱：其先後多次陪同上訴人丁○○前往要求點交本件租賃物，惟遭被上訴人以終止租約後未滿5個月為由拒絕之，被上訴人並以如找到新承租人始同意終止本件租約，故上訴人均配合被上訴人開門看屋以尋求新承租人，迨92年12月18日始由被上訴人之許副理取走鑰匙等語（本院94年4月7日言詞辯論筆錄第二至三頁），是在92年12月18日前，被上訴人取回前揭房屋之前，前揭房屋之鑰匙仍為上訴人所持有，足見前揭房屋仍由上訴人占有中，迨至上訴人丁○○為終止租賃契約意思表示5個月屆滿後，始由被上訴人取回鑰匙並占有之，益證系爭租賃契約於92年12月18日始終止，被上訴人主張為可採。上訴人抗辯系爭租賃契約業因兩造合意終止而消滅，且上訴人業據此將前揭房屋騰空，被上訴人拒不受領鑰匙云云，為無可採。
2.上訴人抗辯因不可歸責於己之SARS疫情，致其無法對租賃物為符合原承租目的之使用收益，而使上訴人對被上訴人之租金支付有事實上之障礙，屬給付不能，上訴人並得據以解除契約及且無給付租金之義務云云。惟按金錢債務不容有不能之觀念，即有不可抗力等危險，亦應由其負擔，絕不能藉口損失以及人欠未收以冀減免責任；另民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，買受人無支付價金之資力，按諸社會觀念，不得謂為給付不能，最高法院20年上字第233號、22年上字第3180號分別著有判例可資參照。本件上訴人主張因92年3月間，國內爆發SARS疫情致營運困難、無力負擔租金乙節，為被上訴人所否認，上訴人則未舉證以實其說，且縱上訴人前開主張為真，SARS疫情亦僅影響上訴人支付金錢租金之資力，揆諸前開判例意旨，實無給付不能可言，是上訴人主張類推適用民法有關給付不能之規定，抗辯免給付租金並終止租約云云，自非有據。
3.上訴人又抗辯前開第五條第一項第三款之約定限於提前終止租約係承租人可預見之情形，本件SARS疫情係因不可抗力且非上訴人丁○○所得事先預見，應無適用該約定之餘地云云。查，前揭第五條之約定，係因系爭租約之租賃期間長達十四年又二個月，上訴人丁○○為免訂約時不可預見之事由發生，致不能繼續承租，而約定上訴人丁○○保留得提前終止系爭租約之權，即其得於5個月預告期間後，片面終止系爭租約。而上訴人所抗辯之因SARS疫情致經營困難，當非兩造訂約時所得預料，此種之情形，即有該條款所以約定之情事。再者，姑不論，上訴人未能證明上訴人丁○○確因SARS疫情影響致無法經營，前揭房屋既無因SARS疫情而不能使用之情事，自難認有何不可抗力無法使用之情事，而排除該約定之適用。
㈡被上訴人請求相當於租金八個月金額其性質為何？違約金有無過高部分：
1.按「按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。」民法第四百四十一條定有明文。是「承租人於受租賃物交付後，除租賃契約無效、租賃物全部滅失致有不能為約定之使用收益之情形外，非經合法解除、終止租賃契約或有其他足以消滅租賃關係之行為，承租人不能免除給付租金之義務。」（最高法院五十二年度台上字第三五五四號判決要旨參照）。上訴人雖於92年8月10日起，即主動將系爭房屋騰空而未再使用、收益，然上訴人在客觀上並無不得使用系爭房屋之障礙，係因其自己之事由所致，而如前所述，系爭租約係於92年12月18日始終止，依上開說明，在終止前仍不得免其支付租金之義務。又上訴人僅支付92年7月間部分租金478,340元，自同年8月至系爭租約終止日即12月18日間之租金則未給付，是上訴人仍應負給付92年7月不足部分及至92年12月18日止之租金，上訴人抗辯該部分屬違約金，若上訴人丁○○仍應負擔自92年8月至同年12月之租金，及依前開約定之相當於3個月租金之損害金，共計8月個月租金之違約金，實屬過高云云，要無可採。
2.按「違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異。」（最高法院六十八年度台上字第三八八七號判例要旨參照）。末以，前揭約定，容許上訴人丁○○提前終止租約，為兩造所不爭，故前揭約定第一款中有關上訴人丁○○行使該終止權時應給付損害金之約定，依前揭判例要旨，乃承租人行使終止權之代價，並非屬違約時損害賠償額預定之違約金。是上訴人以該約定係違約金之約定，連同前揭5個月之租金，合計該8個月租金，屬違約金且過高，請求本院應予核減，自不足採。
㈢被上訴人為本件請求基準之每月租金數額為何部分：
1.查，兩造間租約租金第1年（87年7月至88年6月）為每月425,000 元，第2年（88年7月至89年6月）調漲後為每月437,750元，第3年（89年7月至90年6月）調漲後為每月450,880元，第4年（90年7月至91年6月）調漲後為每月464,400元，此為兩造所不爭執。則第5年（91年7月至92年6月）租金調漲幅度應為第3年租金3%，即13,932元（計算式：464400/100*3＝13932），加計第4年租金額，則第5年租金額應為每月478,332元，則依約調漲後之第6年（92年7月至93年6月）租金應為每月492,681元（計算式：
478332/100 *103≒492681【小數點以下捨去】），上訴人丁○○既於92年12月17日終止本件租約，則有關被上訴人為本件租金及損害金之請求，自應以第6年之租金為計算基準。
2.上訴人丁○○抗辯被上訴人於92年7月15日以92杰字第26號函（下稱92杰字第26號函）通知上訴人，並同意自92年7月至12月之租金不予調漲，該調漲之租金債權因被上訴人之免除而消滅云云；惟姑不論，前開被上訴人所發之92杰字第26號函，係以何嘉仁實業有限公司為受文者（見原審卷第50頁），並非上訴人，該函所為意思表示是否對上訴人發生效力，尚有疑義。縱依前開函文義，係針對何嘉仁實業有限公司92年7月8日92何字第119號函（下稱92何字第119號函）所為之函覆，依該92何字第119號函內容係請求被上訴人同意延緩一年租金之調漲等情（見原審卷第49頁），然被上訴人所發92杰字第26函內容僅同意92年7月至12月不調漲租金，核其性質係針對上訴人一年租金不予調漲之要約為限制之承諾，依民法第一百六十條第二項之規定，應視為新要約，且上訴人並未承諾是項新要約，反於翌日以存證信函終止兩造間租約，該要約已因上訴人未為承諾而失拘束力，該92杰字第26號函文實無免除上訴人租金依約調漲部分債務之意思至明，故有關本件租約自92年7月至12月間之每月租金應為調漲後之492,681元（小數點以下除去），上訴人以被上訴人業已同意租金不予調漲，並免除該調漲部分之債務，主張本件請求計算基準為調漲前之租金云云，要不足採。
五、由上，被上訴人依兩造間租賃契約之約定，請求上訴人連帶清償短付之92年7月份租金、92年8至12月份未繳租金、租金遲延利息及相當於3個月租金之損害金，即屬有據，應予准許，爰就各項金額計算如下：
㈠上訴人7月份短付之租金14,341元〔計算式：492,681（7月份應繳租金）-000000（7月份已繳租金）＝14,341）。
㈡8月至11月份之租金1,970,724元（計算式：492,681x4＝
1,970,724），12月份租金251,272元（按12月份租金計算，492,681/30 *17≒279185，但被上訴人僅請求為251,272元）共計2,236,337元。
㈢租金遲延利息部分，依本件租約第3條第2款約定：「……乙
方（即上訴人丁○○）應準時給付租金，……，如遲延給付租金時，每遲延一日按年息百分之柒計付遲延利息予甲方（即被上訴人）」（見原審卷第7頁），本件請求之每月租金為492,681元、年息7%計算，每日約為94元【492681/100*7/365≒94【小數點以下捨去】），但租金最後繳納日期為每月一日，故當月租金之遲延利息應自該月2日起算，則計算至租約終止日即92年12月17日止之遲延利息為：
①上訴人8月份租金遲延138天之利息為12,972元。（計算式
：94x【30+30+31+30+17】＝12,972）②上訴人9月份租金遲延107天之利息為10,058元。（計算式
：94x【29+31+30+17】＝10,058）③上訴人10月份租金遲延77天之利息為7,238元。（計算式：
94x【30+30+17】＝7,238）④上訴人11月份租金遲延46之利息為4,324元。（計算式：
94x【29+17】＝4,324）⑤上訴人12月份租金為251,272（被上訴人主張金額），故上訴人12月份租金遲延16天之利息為771元。（計算式：
251272/100x7/365x16≒771，小數點以下捨去）綜上，上開租金遲延利息合計為35,363元。
㈣上訴人陳致中提前終止租約，承租期間未滿6年，應給付相當於解約時3個月租金之損害金1,478,043元（計算式：
492,681x3＝1,478,043）。
㈤上述金額共計為3,749,743元，扣除押租金2,125,000元，故上訴人尚應給付被上訴人1,624,743元。
㈥又清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原
本；其依前2條之規定抵充債務者亦同，民法第323條定有明文，是上訴人積欠被上訴人之款項中，遲延利息35,363元部分應已先抵充完畢，併予敘明。
六、綜上所述，被上訴人本於契約關係，請求上訴人連帶給付1,624,743元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即93年6月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又，上開應准許部分，係依民事訴訟法第427條第2項之規定適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論斷，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 28 日
民事第六庭審判長法 官 吳光釗
法 官 陳怡雯法 官 李媛媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 5 月 3 日
書記官 林秀妙