臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第229號上 訴 人 戊○○被上訴人 敦南一○○大廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○
丙○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國94年1月11日本院臺北簡易庭93年度北簡字第8313號第一審判決提起上訴，本院於中華民國93年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面事項：
（一）本件被上訴人於本院受命法官行第一次準備程序即民國（下同）94年6月6日時，即委任丙○○為訴訟代理人，此有委任狀一件在卷可稽，同日開庭畢，本院復接獲被上訴人答辯狀一件，載明被上訴人原法定代理人徐勝和己死亡，經住戶改選乙○○為主任委員，並由乙○○聲明承受訴訟等語。本院乃批示命「補繕本送對造」；而上訴人於同年月8日收受被上訴人答辯狀，此亦有送達回證一件附卷可稽；嗣被上訴人再於第二次準備程序（94年6月27日）開庭時，另委任甲○○為訴訟代理人，亦有委任狀一件可稽。是上訴人空言陳稱被上訴人終止委任丙○○云云，即有不符，同時上訴人援民事訴訟法第74條規定主張被上訴人此部分程序有瑕疵云云，即無所據。次查本件被上訴人法定代理人死亡後，由新任法定代理人且具狀聲明承受訴訟並經本院轉交上訴人收受如前述，是上訴人空言指稱被上訴人「未依法承受訴訟」云云，亦無理由。
（二）按民事訴訟法第244條第1項規定：「起訴，應以訴狀表明下列各款事項，提出於法院為之：一、當事人及法定代理人。二、訴訟標的及其原因事實。三應受判決事項之聲明。」；其修法立法理由即載明：「原條文第1項第2款『訴訟標的』下增加『及其原因事實』，以使訴狀所表明之事項更加明確。」等語，是起訴時僅須表明訴訟標的及其原因事實即足，並非須具體表明依據何實體法何規定為請求。經查本件被上訴人於原審以迄本院審理中，均明確表明上訴人未給付「管理費」乃依據住戶生活管理規約第11條等公寓大廈管理條例相關規定為本件請求，是其訴訟標的及其原因事實並無不明確，或仍須審判長加以闡明之情，更不會影響上訴人之防禦權。是上訴人空言陳稱被上訴人未指明本件起訴及上訴「訴訟標的」，原審審判長未行使闡明權等，程序有重大瑕疵云云，即對法令有誤會，亦應敘明。又上訴人陳稱原審程序有重大瑕疵應予發回云云，亦無理由。
（三）再查被上訴人於原審提出之公寓大廈管理組織報備證明書本足證明被上訴人於93年6月1日業已依照法定程序，向台北市政府立報備依法成立公寓大廈管理委員會；次查依下列二造不爭執事實3所示，上訴人對於93年5月間區分所有權人會議就本件住戶生活規約正式通過，並報請北市政府核准等事實復為二造所不爭執，同時又有被上訴人於原審及本院所提出之區分所有權人會議紀錄可稽，是依公寓大廈管理條例第38條規定，本件被上訴人自有訴訟當事人能力。從而上訴人言詞辯論時始空言陳稱被上訴人於94年5月間始依法成立管理委員會於原審起訴時及本院審理時均無當事人能力云云，自無所據，亦應指明。又上訴人陳稱原審程序有重大瑕疵應予發回云云，綜上述可知並無理由，附此先予敘明。
二、被上訴人主張略以：
（一）上訴人係被上訴人社區○○○區○○街○段第49號11樓之區分所有權人住戶，自88年6月9日至93年12月31日止，共積欠管理費新台幣（下同）448,065元，故被上訴人依住戶生活管理規約第11條第1項之規定，請求上訴人如數給付。次依公寓大廈管理條例第21條、第24條之規定，上訴人為本件被上訴人所在大廈區分所有權人，應依照原始建築商與各購買住戶簽立之生活管理規約規定等法律規定等給付管理費，原審判決上訴人應如數給付並無何錯誤，上訴人以程序問題及以實體法上無庸給付管理費或逕自計算之可以扣抵之管理費云云均無理由，爰請求判決駁回上訴。
（二）原審援用公寓大廈管理條例第24條第1項之規定並無違誤：按法規之生效日與法規效力是否溯及既往分屬不同層次之問題，不可將其混淆；法律是否溯及既往應依法令規定或相關法令解釋而定。況法律不溯及既往原則旨在保障人民之信賴利益，通常僅在授與利益之情況下方有所適用，如謂全部法規均有「法律不溯及既往」原則之適用，反而會有諸多扞格之處。再者，上訴人爭執前開法令適用問題與本件爭執並無直接關係，其意圖拖延訴訟甚明，故其主張並不可採。再查認定事實、適用法律本屬法官職權，基於法官知法原則，法官原本即有依職權引用適當之法律規定，並將當事人主張事實正確的涵攝於該法令規定中，則上訴人上述主張實難以理解亦無理由。
（三）本件訴訟標的及請求權基礎為住戶管理規約第11條第1項：被上訴人於支付命令聲請狀乃至其後之起訴狀、準備書狀中皆明確指明訴訟標的及請求權基礎為住戶管理規約第11條第1項，且原審判決復於判決理由亦重申上開規約第11條第1項以及公寓大廈管理條例第21條之規定，故本件訴訟標的與請求權依據皆明確無誤。上訴人具有律師資格卻百般爭執原審審判長未就本件訴訟標的善盡闡明權云云，顯係意圖延滯訴訟，阻礙本訴訟案件之早日終結，除造成司法資源之浪費，並造成被上訴人種種不必要之勞力時間及花費。
（四）上訴人應受係爭住戶生活規約之拘束：
１、被上訴人於第一審訴訟程序中已提出住戶管理規約，及管理費計算標準等文件予上訴人閱覽並經上訴人承認無誤，上訴人就該事實業已承認，則上訴人自不得於本訴訟程序中對於被上訴人社區所沿用之住戶規約有所爭執。同時依公寓大廈管理條例第21條、第24條及第56條第1、2項復規定可知，上訴人既為公寓大廈之區分所有權人（不論其為一般繼受或依拍賣程序取得系爭房地），均有依照住戶規約繳付管理費之義務。
２、又依公寓大廈管理條例第36條規定管理委員會之職務有：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。故本件被上訴人即管理委員會受住戶之囑託管理公寓大廈內各種公共事務，自屬於法有據，上訴人援引民法第820條第3項共有規定主張停車位可足抵銷云云並無理由。次查，本件管理費之金額即收取標準，乃經過區分所有權人會議決議，並訂明於住戶管理規約中，該管理費之用途係用於各種公共事務之處理，係為全體住戶之公共權益而存在，且其不單單用以支付管理員之薪資而已，其他各種必要費用（包含水電費、公共設施修繕維護費用等）均由管理費中支出，上訴人以管理員之薪資為計算標準，表示無需負擔每月6,000元所謂之「管理費」，顯不尊重同為住戶之其他區分所有權人之權益，同時於法不合。又「按管理費用之收取乃係為全體住戶之共有、共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項之管理使用之支出費用而言，公寓大廈管理條例第18條及第34條分定有明文。上訴人既屬該社區之一份子，則社區公用環境之維護及清潔，均須由管理費用支出，自應由社區之全體住戶共同負擔。」台南地方法院87年度簡上字274號判決著有明文。是被上訴人請求上訴人給付本件管理費自屬依法有據且合乎事理常情，反而是上訴人為區分所有權人，多年來享受一切服務，然從未繳交過任何管理費用，其心態誠屬可議，是本件請求駁回上訴人上訴。
三、上訴人上訴略以：
（一）上訴人經由拍賣程序向法院應買，取得本件區分所有建築物，與「繼受買主」之應有義務無關，是被上訴人不得以其住戶生活管理規約拘束上訴人，況前開生活管理規約亦非公寓大廈管理條例規範之規約，故上訴人無庸負給付管理費之義務，同時本件上訴人於原審起訴以迄本年上訴之訴訟程序有諸多問題，縱認上訴人應給付管理費，惟上訴人持有之停車位被上訴人並未給付，被上訴人就停車位向第三人收取之報酬亦應扣減上訴人本件管理費。爰請求廢棄原判決，並駁回被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請。併被位聲明主張原審判決有諸多瑕疵，請求廢棄原判決，並發回原審。
（二）原審法院之審理具程序上之瑕疵：查被上訴人至今未說明其請求權依據，依民事訴訟法第244條第1項規定「起訴應以書狀表明訴訟標及其因事實」，其起訴之合法要件自屬有欠缺，應裁定駁回上訴人第一審之訴。惟原審逕依公寓大廈管理條例之規定為被上訴人勝訴之判決，依最高法院60年台上字第2085號判例要旨「民事訴訟法除法律別有規定外，不得斟酌當事人未提之事實，此為辯論主義之當然結果。原審就當事人未主張之事實依職權斟酌，顯有認作主張違法之情形。」，是原審之判決難謂適法。縱原審未以訴訟條件欠缺而駁回被上訴人一審之訴，則依民事訴訟法第199條及第199條之1之規定，審判長亦應善盡闡明之責，睽其立法理由「適用法律故屬法官之職責，惟當事人主張之事實，究應適用何種法律，往往影響裁判之結果，為防止法官未經闡明逕行適用法律而對當事人產生突襲性裁判，除另當事人就事實為適當陳述及辯論外，亦應令其就法律觀點為必要之陳述及作適當完全之辯論。爰修正第1項及第2項規定，以玆適用。」，則原審於被上訴人訴訟標的究應為何有所存疑時，即應為訴訟之指揮令被上訴人為適時之陳述，是原審之審理程序顯有不當。其次，關於被上訴人大廈管理委員會於94年5月始依法成立，成立前後之名稱雖然相同，惟其法律性質、權利歸屬、組織方式及表決額數皆有不同，原審卻未依職權加以調查，遽爾判決，自嫌速斷。是以，原審之訴訟程序，有明顯重大之瑕疵。
（三）被上訴人管理委員會之住戶管理規約不得拘束上訴人：
１、本件無公寓大廈管理條例之適用：公寓大廈管理條例於92年12月31日修正公布全文63條，並自公布日施行。而依中央法規標準法第13條，若全文修正亦自全文「修正公布日起算至第3日發生效力」，是為「法律不溯及既往」原則。則原審未詳查，逕行引述公寓大廈管理條例第24條第1項，其判決即有可議。
２、上訴人係依拍賣程序取得區分所有權人之房地，未繼受前區分所有權人關於係爭生活管理規約義務，況約定應繳納一定數額管理費者乃係建設公司與購屋者，而建設公司名下未銷售之單位（區分所有建物），依契約及慣例無須繳納管理費，是縱上訴人違背上訴人大廈之區分所有權人，惟係爭生活規約因不生債務承擔或移轉之問題，是上訴人無須繳納本件訟爭之管理費。
（四）上訴人因出租停車位所取得之報酬，被上訴人得主張與本件管理費相互扣減：被上訴人管理委員會雖稱其係受住戶之囑託管理公寓大廈內各種事務，故其管理行為於法有據云云，惟依民法第820條第3項之規定「共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意，不得為之。」，則被上訴人收取系爭管理費是否合法，令人存疑。縱上訴人應如數繳納本件訟爭之管理費，惟查，上訴人所有之車位被上訴人並未交付予上訴人使用，而係出租他人之用，則被上訴人所取得之報酬，應與系爭管理費之收取相互扣減，即證人證稱被上訴人管理之大廈共有47個車位，每個月收取管理費500元，再乘以上訴人共同使用部分權利範圍萬分之716，則上訴人每個月得主張抵銷1682.6元。
四、法官協助兩造整理爭點如下：
（一）二造不爭執事實
１、上訴人所有門牌號碼為台北市○○街○段○○號11樓房屋（以下簡稱系爭房屋）係位於被上訴人之社區，上訴人則為敦南一○○大廈管理委員會之大樓區分所有權人。系爭房屋係於84年5月30日建築完成，上訴人則於88年5月31日以拍賣取得系爭房屋所有權，並使用迄今。
２、被上訴人大樓住戶於93年5月間召開區分所有權人會議後，並於93年6月1日函請並經台北市政府准予備查，業據被上訴人提出公寓大廈管理組織報備證明及93年5月22日第六屆區分所有權人會議紀錄。而依被上訴人提出前開社區住戶管理規約第11條之規定，上訴人應按照系爭房屋面積
107.9坪，並以每坪60元計算繳交管理費，則上訴人應每月繳交6,425.4元之管理費，若依此計算上訴人自88年6月迄93年12月止，應繳納之管理費為448,065元。被上訴人亦據此向上訴人多次催繳，惟上訴人並未繳納。
３、被上訴人主張當初大樓住戶向建築商購買房屋時，建商與各原始購屋戶之買賣契約內均附有敦南一○○大廈管理委員會住戶生活規約手冊，本件敦南一○○大廈各住戶即沿用系爭住戶生活規約迄今93年5月區分所有權人正式通過住戶管理規約，並報請北市政府核准。
（二）二造爭執要點：
１、本件原建商與敦南一○○大廈原始承購戶間買賣契約所附之敦南一○○大廈管理委員會住戶生活規約手冊，可否拘束嗣後以拍賣購買系爭房屋之上訴人？
２、購屋戶向建商購屋之原始買賣契約內是否附有敦南一○○大廈住戶生活規約手冊？
３、本件請求權基礎？
五、法院之判斷：
（一）購屋戶向建商購屋之原始買賣契約內確實附有敦南一○○大廈住戶生活規約手冊。經查：
１、本件敦南一○○大廈住戶生活規約手冊，被上訴人於原審以迄本院審理時，始終陳稱是當初敦南一○○集合住宅大廈建商與各原始購買戶簽立買賣契約時內所附明確。
２、次查證人丁○到庭具結證稱略以：「我是85年買本件房屋，同年五月搬進去住，當時管理公約是建商在每一份房屋買賣契約都有預定，所以我提出住戶管理公約。當初我搬進去住的時候，還沒有管理委員會。」等語，且查證人丁○當庭提出之住戶管理公約與原審第165頁以下之敦南100大廈管理員會住戶生活規約手冊相符。是綜上本件購屋戶向建商購屋之原始買賣契約內確實附有敦南一○○大廈住戶生活規約手冊，應足證明。
（二）本件上訴人取得系爭區分所有房屋後，即應依原建商與敦南一○○大廈原始承購戶間買賣契約所附之敦南一○○大廈管理委員會住戶生活規約手冊規定繳交管理費。
１、按公寓大廈管理條例第24條規定區分所有權人之繼受人應「繼受」原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內。再者，依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，若將此義務強加於後手區分所有權人，會讓一般交易之第三人遭受不測之損害，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低有意承買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用。故區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所「繼受」者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務。同時縱令規約規定前手積欠之管理費應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。同時92年行政院送立法院審議之公寓大廈管理條例修正草案第24條第1項條文為：「區分所有權之繼受人應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」其立法說明略謂：將「繼受」修正為「遵守」，並於「一切權利義務」下增列「事項」文字，以資明確云云。顯然，修正條文非但未變更繼受人之權利義務，抑且更為明確的將「繼受」改為「遵守」，使不致生語義之紛擾。至於其餘文句則係92年5月26日立法院審查會朝野協商所增訂，觀其所增文句之文義內容，亦不足以變易繼受人應於「繼受後」「遵守」原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務。是綜上可知，本件上訴人於86年間以拍賣取得系爭房屋為公寓大廈之區分所有權人時，即「繼受系爭房屋後」，即有遵遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務。
２、次按所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。故參考前開說明，本件敦南一○○大廈管理委員會住戶生活規約既係經由建商與各區分所有權人所簽訂，且經各住戶承認並遵守之，依上說明，業已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守該「規約」。兼本件被上訴人大樓之區分所有權人住戶是依照法律規定「合法」召開區分所有權人會議決議通過規約，並於規約內訂明各區分所有權人應繳納之管理費，是上訴人以法律不溯及既往等拒繳納管理費即無理由。末查公寓大廈管理條例於92年修正通過後第56條第1項第2項明文規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」，即將前述「草約」或具相同性質之本件之生活公約視為「規約」，其目的即是要解決在第一次區分所有權人會議合法召開選任管理委員及議決規約前所造成無法律明文規約可資遵從之窘境。同時參考上訴人業已享受上訴人所提供各項大廈管理服務多年，本件上訴人辯稱系爭敦南一○○大廈管理委員會住戶生活規約因法律不溯及既住，對其並無拘束力云云，即不足採。
３、再查本件上訴人另抗辯稱「其應得之停車位（二位），被上訴人未為給付，被上訴人就停車位向他人所收取之報酬，亦應扣減上訴人之管理費」云云，惟查被上訴人僅為本件公寓大廈管理委員會，並非原始建築人，更非出賣上訴人所有系爭房屋之出賣人，並無給付停車位予上訴人之義務，是上訴人此部分抗辯顯無理由。又上訴人自行計算認其區分所有之系爭房地所有權當然包括車位或其持分，並以證人丁○證稱每個月收取管理費500元計算上訴人得每個月抵銷1682.6元云云，自更無所據。又本件事證已明，二造間其餘攻擊防禦方法，提出未經斟酌或調查證據及爭點，核均與判斷結果無涉，爰不一一審酌。
六、綜上所述，本件被上訴人前開主張為可採，上訴人所辯均為無可取。被上訴人依據敦南一○○大廈住戶生活規約及規約規定，請求上訴人給付88年6月迄93年12月止，應繳納之管理費448,065元為有理由，應予准許，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 16 日
民事第四庭 審判長法 官 周玫芳
法 官 唐于智法 官 洪遠亮以上正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 94 年 8 月 16 日
書記官 柯金珠