臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第266號上訴人即被上訴人 甲○○訴訟代理人 曹大誠律師被上訴人即上 訴 人 乙○○上列當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國九十三年九月二十九日本院臺北簡易庭92年度北簡字第2363號第一審判決提起上訴，本院於九十四年八月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人甲○○後開第二項之訴部分，及命上訴人甲○○負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人乙○○應再給付上訴人甲○○新台幣貳萬肆仟柒佰陸拾肆元，及自民國九十二年二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人乙○○之上訴及甲○○其餘上訴均駁回。
第一審關於命上訴人甲○○負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用關於上訴人甲○○上訴部分，由被上訴人乙○○負擔三分之一，餘由上訴人甲○○負擔。第二審訴訟費用關於乙○○上訴部分，由上訴人乙○○負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人甲○○（下稱甲○○）主張略以：（一）乙○○於民國91年2月17日以新台幣（下同）677萬元購買甲○○所有坐落臺北市○○街○○○號4樓房屋及土地（下稱系爭房屋），嗣因系爭房屋於91年3月31日地震中受有損害，雙方約定該大樓於該次地震受損之修復，即外牆及全體住戶共同負擔部分由甲○○負擔，而標的物內部現況修繕，協議暫保留尾款20萬元，由乙○○負責保管及督工，待工程完竣，費用由此保留款扣除，餘額交還甲○○；經修復後，甲○○同意支付系爭房屋之修復費用為7萬5800元，乙○○尚應返還甲○○保留款餘額12萬4200元。又本件買賣於91年3月15日辦妥過戶，依契約約定，乙○○應於產權移轉登記後5日內一次付清尾款457萬元，如遲延給付，每逾1日應按該期未履行支付價款千分之一計算之違約金予甲○○。詎乙○○遲至91年4月16日始支付扣除保留20萬元後之尾款，共計遲延26日，應給付甲○○違約金11萬8820元。又該大樓受有損害，經全體住戶共同出資修繕，共計支出162萬5000元，甲○○經協調須付4萬5000元，全部工程完竣計結餘33萬5267元，依照分攤比例，本應退還9284元，惟經住戶會議決議，此結餘款轉為大樓老舊設施維護更新使用，而集中保管未予退還，此部分款亦應由乙○○退還甲○○，故乙○○應給付甲○○違約金11萬8820元、退還保留款餘額12萬4200元及代墊款9284元，爰依民法第250條、第367條及第179條之規定，起訴請求乙○○應給付甲○○25萬2304元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決乙○○應給付甲○○14萬5900元（退還房屋修繕費用10萬200元、違約金4萬5700元），及自92年2月14日至清償日止，按年息5%計算之利息。甲○○其餘之訴駁回。（二）甲○○就其敗訴部分不服提起上訴主張有關退還房屋修繕費用餘額12萬4200元部分：系爭20萬元保留款，係「修復」之用，為系爭房屋買賣契約第16條第2項所明定，故非「修復」之支出，即不應由甲○○負擔。一般而言，受地震損壞建築物之「修復」係指將受到地震損傷之部位或構材回復至原設計或接近原設計之良好情況，而「補強」則除了將部位或構材回復至損害發生前之狀況外，並為特定目的而將部位或構材施予強化或增加新構材提昇整個標的物之結構強度或耐力之行為，兩者性質截然不同，系爭房屋主樑為現況修繕僅需以環亞樹脂灌入修復，細裂縫處僅需以補土油漆方式處理，外表再重新粉刷油漆或貼磁磚即可，尚無包覆碳纖維之必要，乙○○執意梁包炭纖維，係屬「補強」，非「修復」，並且擅自延伸到室外樓梯間，主梁碳纖維包覆6萬8400元應由乙○○自行負擔：則因包覆系爭房屋主樑碳纖維之需要而拆除樑下部分原有牆面及客廳轉角牆面等重新修補磚塊、粉光費用，自非系爭房屋修復現況所必須，此部分修繕費用2萬元應由乙○○負擔；客廳轉角等龜裂牆壁拆除工程，乃係就系爭房屋現況為改良，並非僅就系爭房屋現況為修繕，此筆改良費用1萬7000元，自應由乙○○自行負擔。牆、樑柱有龜裂現象修補、粉光計1萬9000元中因樑包碳纖維後致包工粉光困難而增加之2000元工資，應由乙○○自行負擔。綜上所述，乙○○應返還甲○○系爭房屋價金保留款餘額應為10萬200元。查買賣契約第6條已明文約定，兩造並無另對於尾款之給付「可配合貸款辦理」之約定。系爭房屋於91年3月15日辦妥產權移轉登記，乙○○遲至91年4月16日始支付尾款，共計遲延26日，依契約第9條規定，乙○○自應給付違約金11萬8820元。另管理委員會所為決議為全體住戶代表所做成，自仍得拘束各該住戶，今大樓修繕結餘款留作大廈公共支出之用，該筆結餘款已使用於大廈修繕或管理之公共支出，實質上甲○○不啻代乙○○預為支付，乙○○繼甲○○之後成為該大廈住戶，自屬享有利益，應返還甲○○修繕費用結餘款9284元。賀禮3萬元甲○○從未同意，且甲○○之兄林誠吉於原審到庭已否認其說，自屬無理由。為此上訴聲明原審判決不利於甲○○部分廢棄。乙○○除依原審判決應給付甲○○14萬5900元外，另應給付甲○○8萬2404元，及均自92年2月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。答辯聲明上訴人之上訴駁回。
二、被上訴人即上訴人乙○○則以：（一）於簽訂買賣契約時，兩造約定尾款給付日須待乙○○向銀行依國宅優惠貸款辦法核貸後，始行給付，乙○○於91年3月29日（星期五）下午5時許，始收受臺北市國宅處寄發之「國宅優惠貸款證明」，故乙○○於同年4月1日始可持該書件至銀行辦理核貸事宜。
惟於91年3月31日因發生地震，致使甲○○所有之房屋多處受損，乙○○即刻向代書反應應查明房屋受損狀況及損害責任歸屬之釐清後，再行辦理交屋及尾款給付事宜，兩造於91年4月6日在中信房屋之辦公處所協商前揭責任歸屬事宜，並於同年月15日將相關修繕義務載明於合約後，兩造即約同於中國信託商業銀行永吉分行進行尾款之交付，乙○○並無遲延給付之情事。又甲○○允以保留20萬元之買賣價金交由乙○○修繕之用時，雙方並未言明應行修繕之程度，當應以可供安全居住使用之程度為準，乙○○對於系爭房屋內部現況之修繕工程，合計支出修繕費用20萬7200元，並無修繕過當之處，而甲○○之代理人林誠吉於兩造商議之際，委由代書向乙○○表示甲○○答允致贈喬遷賀禮3萬元，二者共計23萬7200元，乙○○業已發函向甲○○主張抵銷保留款20萬元，經抵銷後，甲○○尚積欠乙○○3萬7200元。且所謂山水華廈住戶會議雖決議「將結餘款轉為大樓老舊設施維護更新使用」，惟該大樓管理委員會並未向內政部登記，當日出席住戶亦未過半數，該會議決議之效力尚具爭議，是就該結餘款負返還義務者為大樓管理委員會，而非乙○○，甲○○之請求顯然依法無據等語，為此聲明原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保免為假執行。（二）原審為上開判決後，乙○○就其敗訴部分不服提起上訴略以：乙○○並無遲延付款而應給付違約金：按乙○○於購買系爭房屋簽約時雙方即言明並約定配合銀行貸款, 且言明乙○○欲辦理國宅處之優惠貸款之核貸事宜, 其時並曾詢張莉莉代書合約是否需註明,但張莉莉代書說沒關係, 還是等貸款撥款日為交屋日, 並應依實際程序之作業為之，簽定契約時並無約定確定交屋日，此事並業經甲○○之兄林誠吉、仲介汪秀琪、承辦此件買賣之張莉莉代書及乙○○胞姊盛蒞平於原審證述屬實，乙○○於簽約後即配合代書及銀行通知進行辦理各項繳稅、過戶及貸款等作業, 而無延遲對保之情事。另本案相關對保之程序並無影響銀行撥款, 影響銀行撥款者，實為市政府核發的「無住屋者自購住宅貸款證明」, 然此證明文件亦同為張莉莉代書代為申請, 被上訴人自始至終完全配合代書之通知及銀行之要求作業貸款程序，而無任何遲延情事之發生。有關修繕費用中包覆碳纖維費用部份：當初兩造約定由尾款保留新台幣20萬元，以供由乙○○自行修繕, 其時雙方亦未言明應為如何方法、程度之修繕，此有代書張莉莉及仲介汪小組證詞可供證明, 是乙○○自得以修復至堪供居住安全無虞之程度為發包修繕之標準，故乙○○乃委託廖仁巍建築師進行勘驗後施工，客廳轉角龜裂之修繕，也是依廖建築師建議，且包商也認同之修繕工法進行修繕，乃屬內部現況修繕範圍。而甲○○卻於原審突舉出大樓公用部份之修繕建議及行政院版的震災後建築物修復補強自我檢查手冊，作為依據，甲○○提出之吳甲乙技師對於大樓的修繕建議及行政院版的震災後建築物修復補強自我檢查手冊實為大樓管委會對於大樓公用部份之修繕依據, 與系爭房屋之修繕並無相關, 且建築師及專業修繕包商堪驗後即進行結構修繕, 並於大樓修繕報告出爐前即已修繕完畢。廖仁巍於原審證稱：「如只是灌注環氧樹脂，只是填補裂縫而已，但如果再次地震，會從原本灌注的地方斷裂」，故建議其中裂縫最多的二根主樑要包覆碳纖維，且負責修繕的專業結構修繕包商江進學亦證明依其經驗判定依系爭房屋裂損狀況確實需要包覆碳纖維，且上訴人交付房屋是因地震裂損，才需修繕，而被上訴人修繕部份係為裂損部份, 亦即為現況修繕之範圍, 故就相關之修繕工程之進行，並無逾此等之範圍。有關返還其交予管委會修繕費用結餘部份：按依甲○○前稱，管委會於91年8月25日召開會議決議，將結餘款轉為大樓老舊設施維護更新之使用用途,然查當日之會議，依甲○○提供之簽到冊顯示出席人數未過半, 又該會並未向內政部登記, 則其依法並無權利能力，其所為決議自無得依公寓大廈管理條例之相關規定拘束各該住戶之效力，是甲○○所支付該大樓修繕款項之結餘款仍為甲○○及其他住戶所共有，乙○○並無受有利益之情事，故就該等結餘返還之義務者, 應為該管理委員會而非乙○○。有關3萬元部分：系爭買賣甲○○之兄林誠吉為其代理人，且林誠吉也承認代理甲○○簽草約、收訂金及商談買賣細節等等, 並承認其確曾應允贈3萬元給乙○○, 則林誠吉依代理之法理，其所應允之事，當應對甲○○生效。為此上訴聲明原判決不利乙○○部分廢棄，甲○○在第一審之訴及假執行均駁回。答辯聲明上訴人之上訴駁回。
三、協商兩造確認爭點如下：Ａ、不爭執事項：（一）乙○○於91年2月17日以677萬元購買甲○○所有系爭房屋，因系爭房屋於91年3月31日地震中受有損害，雙方約定該大樓於該次地震受損之修復，即外牆及全體住戶共同負擔部分由甲○○負擔，而標的物內部現況修繕，協議暫保留尾款20萬元，由乙○○負責保管及督工，待工程完竣，費用由此保留款扣除，餘額交還甲○○。系爭房屋於91年3月15日辦妥過戶，乙○○於91年4月15日支付扣除保留20萬元後之尾款。（二）該大樓所受損害，經全體住戶共同出資修繕，共計支出162萬5000元，甲○○經協調須先付4萬5000元，全部工程完竣計結餘33萬5267元，嗣經該大樓住戶會議決議，此結餘款轉為大樓老舊設施維護更新使用，而集中保管未予退還。（三）乙○○經甲○○同意已支付該房屋樑裂縫ＥＰＯＸＹ樹脂灌注修補4萬800元、磚牆裂縫打Ｖ溝ＥＰＯＸＹ砂漿填補9000元、頂板鋼筋暴露打除ＥＰＯＸＹ砂漿填補2萬元、廢棄物清除運棄3000元及綜合油漆一日3000元，共計7萬5800元。Ｂ、爭執事項：（一）甲○○請求房屋修繕費用餘額12萬4200元是否有理由？（二）甲○○請求乙○○應給付違約金11萬8820元是否有理由？（三）甲○○請求修繕費用結餘款33萬5267元中應退還甲○○9284元是否有理由？（四）甲○○有無同意致贈乙○○喬遷賀禮3萬元？
四、甲○○請求房屋修繕費用餘額12萬4200元是否有理由？甲○○主張其僅同意支付系爭房屋之現況修繕費用7萬5800元，乙○○為便於出售，就系爭房屋所為之主粱碳纖維包覆、樑包碳纖下方牆面及客廳轉角牆面等重新修補磚塊、粉光、客廳轉角等龜裂牆壁拆除、垃圾清運、牆、樑柱有龜裂現象作修補、粉光及綜合油漆等工程項目，多屬於補強、粉光或油漆之工作，並非修復之範疇，該筆費用應由乙○○自行負擔。乙○○尚應返還甲○○系爭房屋價金保留款餘額12萬4200元。乙○○抗辯甲○○允以保留20萬元之買賣價金交由乙○○修繕之用時，雙方並未言明應行修繕之程度，當應以可供安全居住使用之程度為準，乙○○對於系爭房屋內部現況之修繕工程，合計支出修繕費用20萬7200元，並無修繕過當之處。經查：
１、本件兩造就系爭房屋內部現況修繕，協議暫保留買賣價金尾款20萬元，由乙○○負責保管及督工，待工程完竣，費用由此保留款扣除，餘額交還甲○○，甲○○已同意支付該房屋樑裂縫ＥＰＯＸＹ樹脂灌注修補4萬800元、磚牆裂縫打Ｖ溝ＥＰＯＸＹ砂漿填補9000元、頂板鋼筋暴露打除ＥＰＯＸＹ砂漿填補2萬元、廢棄物清除運棄3000元及綜合油漆1日3000元，共計7萬5800元等情，有不動產買賣契約書、振益工程實業有限公司工程估計單、合吉有限公司估價單及臺北敦南郵局第556號存證信函等件為證，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
２、依系爭契約第16條規定：「．．．標的物內部現況修繕，雙方協議暫保留尾款貳拾萬元正，由買方負責保管及督工，待工程完竣，費用由此保留款扣除，餘額再交還予賣方。」等語，則甲○○是否應支付系爭房屋各項工程修繕費用自應以該工程是否符合所謂「現況修繕」為其判斷標準。一般而言，受地震損壞建築物之「修復」係指將受到地震損傷之部位或構材回復至原設計或接近原設計之良好情況，而「補強」則除了將部位或構材回復至損害發生前之狀況外，並為特定目的而將部位或構材施予強化或增加新構材提昇整個標的物之結構強度或耐力之行為。
（１）主樑碳纖維包覆6萬8400元部分：查證人即乙○○友人廖仁巍建築師於原審92年4月3日言詞辯論期日證稱：「（乙○○問，是否有建議就系爭房屋樑柱要包碳纖維？）我當時有建議，如果只是灌注環亞樹脂，只是填補裂縫而已，但是如果再次發生地震，會從原本灌注的地方斷裂，所以我才會建議要加強這些主要的結構部分（即樑柱），因為樑柱已經受到地震及載重力的問題，我的目的是為了要加強樑柱強度。．．．」等語，而證人即系爭房屋樑柱修繕者江進學於同一言詞辯論期日亦證稱：「．．．我是做結構補強的工作，對於結構補強，我們都是以低壓灌注施工法，材料是環亞樹脂，．．．他們問我如何修補？我有告知他們，裂縫灌注只是修補，如要補強，外面還要施作一層碳纖維，碳纖維與裂縫灌注當時是分別計價，．．．如果只有施作裂縫灌注修補，也是可以，但是細小的縫隙，因為建築師有規範，是無法只以灌注方式補強，所以碳纖維包住，樑柱會比較堅固．．．為了要包碳纖維，我們有將樑柱下方部分牆面敲除，目的是為了要將整個樑柱徹底全面包住。」、「．．．隔壁的住戶牆面也有裂縫，希望我去修復，我是以環亞樹脂施工他的牆面，樓下也有住戶要我修復，但是因為經費不足，所以只有請我作低壓灌注而已。乙○○的防屋除了低壓灌注外，碳纖維部分，總共施作二層．．．」等語，參以震災後住家房屋自我檢查手冊及專業結構技師吳甲乙勘查系爭山水華廈大樓後所為之山水華廈３３１地震受損修護建議記載可知，若裂縫寬度超過紙張可插入之寬度，可以環亞樹脂灌入修復，細裂縫則以補土油漆方式處理即可，以防止水氣滲入，外表再重新粉刷油漆或貼磁磚恢復原狀，室內裝修儘量不要拆除隔間牆。而山水華廈大樓各住戶，部分樑有剪力損傷，磚牆損傷，建議裂縫處應灌注ＥＰＯＸＹ修復，足認就系爭房屋主粱為現況修繕僅需以環亞樹脂灌入修復，細裂縫處僅需以補土油漆方式處理，外表再重新粉刷油漆或貼磁磚即可，尚無包覆碳纖維之必要，是乙○○此部分所為之修復工程已逾系爭房屋現況修復之必要，此修復費用應由乙○○自行負擔。
（２）樑包碳纖下方牆面及客廳轉角牆面等重新修補磚塊、粉光2萬元部分：本件系爭房屋主樑尚無包覆碳纖維之必要，已如前述，則因包覆系爭房屋主樑碳纖維之需要而拆除樑下部分原有牆面及客廳轉角牆面等重新修補磚塊、粉光費用，自非系爭房屋修復現況所必須，此部分修繕費用自應由乙○○負擔。
（３）客廳轉角等龜裂牆壁拆除、垃圾清運計1萬7000元部分：乙○○雖辯稱客廳轉角牆室內牆部分為單片牆，經包工及建築師建議此處應拆除重砌，而垃圾清運費除以上所指龜裂拆除垃圾外，還包含甲○○委託乙○○代為清運之床組、瓦斯爐、廚具及冷氣機之費用云云，惟為甲○○所否認，則乙○○對此客廳轉角等龜裂牆壁拆除、垃圾清運為系爭房屋現況修繕所必須此一有利於乙○○之事實，自應負舉證之責。惟查，證人即系爭房屋泥作、修補者陳明烈於本院92年5月1日言詞辯論期日證稱：
「．．．因為客廳的轉角我建議要打掉重新施作加強，．．．客廳轉角則是有敲空部分的牆面去做補強的動作．．．」等語，足認乙○○所為客廳轉角等龜裂牆壁拆除工程，乃係就系爭房屋現況為改良，並非僅就系爭房屋現況為修繕，此筆改良費用，自應由乙○○自行負擔。此外，乙○○對於客廳轉角等龜裂牆壁拆除、垃圾清運為系爭房屋現況修繕所必須，應由甲○○負擔費用等有利於己之事實，並未提出具體證據以實其說，其此部分所辯自難採信。
（４）牆、樑柱有龜裂現象作修補、粉光計1萬9000元部分：甲○○雖主張原天花板裝潢以上之牆面、樑柱、樓板等依照購屋現況並無粉光，故無粉光需求，而天花板以下牆面以補土、油漆局部施工方式修復即可云云。然參酌前開震災後住家房屋自我檢查手冊所載，足認細裂縫應以補土油漆方式處理，以防止水氣滲入，外表並再重新粉刷油漆或貼磁磚恢復原狀，是乙○○自得請求甲○○給付系爭房屋牆、樑柱龜裂現象處之修補、粉光工程費用1萬7000元。至於乙○○另請求甲○○給付因樑包碳纖維後致包工粉光困難而增加之2000元工資云云，因樑包碳纖維非修復系爭房屋現況所必須之工程，已如前述，故因樑包碳纖維後致包工粉光困難而增加之2000元工資，甲○○自無負擔之理。
（５）綜合油漆7000元部分：甲○○主張比對左鄰右舍之施工情形，油漆工程都是半天不到一天即可以解決，故就綜合油漆1萬元部分，僅同意給付油漆一日工資3000元云云。惟觀之乙○○提出之照片，可知系爭房屋有多數牆面上有裂縫存在，酌以油漆工程費工、費時，而甲○○就其主張系爭房屋之油漆工程僅需耗時半天不到一天之對其有利於己之事實，並未提出任何證據以實其說，自應認乙○○請求甲○○支付綜合油漆1萬元（即再另行給付油漆7000元），應屬有據。
３、綜上所述，甲○○應給付乙○○系爭房屋之現況修繕費用，除前開兩造不爭執7萬5800元外，甲○○尚應給付乙○○牆、樑柱有龜裂現象作修補、粉光1萬7000元及綜合油漆7000元，故乙○○應返還甲○○系爭房屋價金保留款餘額應為10萬200元。
五、甲○○請求乙○○應給付違約金11萬8820元是否有理由？甲○○主張本件買賣於91年3月15日辦妥過戶，依契約第3條約定乙○○應於產權移轉登記後5日內一次付清尾款457萬元，如遲延給付，每逾1日應按該期未履行支付價款千分之一計算之違約金予甲○○，乙○○遲至91年4月16日始支付扣除保留20萬元後之尾款，共計遲延26日，應給付甲○○違約金11萬8820元。乙○○抗辯於簽訂買賣契約時，兩造約定尾款給付日須待乙○○向銀行依國宅優惠貸款辦法核貸後，始行給付，乙○○於91年3月29日（星期五）下午5時許，始收受臺北市國宅處寄發之「國宅優惠貸款證明」，故乙○○於同年4月1日始可持該書件至銀行辦理核貸事宜，銀行4月1日始得為撥款事宜。惟於91年3月31日因發生地震，致使甲○○所有之房屋多處受損，乙○○即刻向代書反應應查明房屋受損狀況及損害責任歸屬之釐清後，再行辦理交屋及尾款給付事宜，兩造於91年4月6日在中信房屋之辦公處所協商前揭責任歸屬事宜，並於同年月15日將相關修繕義務載明於合約後，兩造即約同於中國信託永吉分行進行尾款之交付，乙○○並無遲延給付之情事。經查：
１、證人即陪同乙○○談論系爭買賣事宜之盛蒞平於原審92年4月3日言詞辯論期日證稱：「．．．簽約當時，乙○○有告訴代書要貸款，他們也有同意要貸款，正式簽約時，乙○○有當面表示要貸款，乙○○有問代書，過戶後五天內有無辦法辦貸款？代書表示應該沒有問題，但是仍以貸款撥下為主，並且有約定雙方到於貸款撥下來後，再一起到銀行辦理交付尾款手續．．．」等語。
２、證人即本件房屋買賣代書張莉莉於原審92年5月1日言詞辯論期日證稱：「．．．兩造有約定在銀行撥款的同時，交付尾款給賣方．．．因為乙○○有表示有人民輔助貸款，是在簽約完畢之後才表示，．．．原本如果乙○○沒有輔助貸款，就根據契約約定，但是因為乙○○有輔助貸款，所以本件就沒有根據原本的契約去處理，這些在口頭上都有向兩造言明，當初都是兩造本人到場．．．」、「．．
．本件確實有可能在完稅時完成對保，但是因為乙○○的先生在外地工作，並涉及乙○○額度的問題。所以本件是先行完稅，再完成對保，時間相隔十日左右。基本上要完成對保手續，資料才會送出去，．．．貸款申請因為銀行是乙○○找的，我只能通知銀行趕快辦理而已。當初對於延遲交屋並沒有特別約定．．．」等語，足認兩造確係約定乙○○尾款之給付可配合貸款辦理。
３、依據系爭買賣契約收受款記錄表記載甲○○於91年4月15日收受乙○○現金437萬元。再據系爭買賣契約兩造補簽之第16條約定「本件買賣甲方付清尾款雙方辦理交屋時，賣方依民法規定應負擔半年之保固責任。交屋之同時，雙方同意本大樓於91年3月31日地震受損之修復（外牆及全體住戶負擔部分）由賣方甲○○先生全額負擔。標的物內部現況修繕，雙方協議暫保留尾款貳拾萬元正，由買方負責保管及督工，待工程完竣，費用由此保留款扣除，餘額再交還予賣方。」，雙方並無就給付尾款再為特別約定，亦無因地震乙事免除買方付款遲延責任之約定，乙○○抗辯應查明房屋受損狀況及損害責任歸屬之釐清後，再行辦理交屋及尾款給付情事及可不負給付遲延之責，並未舉證以實其說，自不可採。
４、乙○○於91年4月1日可持該書件至銀行辦理核貸事宜，銀行4月1日得為撥款事宜，業據乙○○於92年3月4日答辯狀陳述在卷。惟乙○○遲於91年4月15日始給付尾款437萬元予甲○○，依系爭買賣契約第9條第2項每逾一日應按該期未履行支付價款千分之一計算之違約金予甲○○。又雙方已約定保留20萬元尾款作為內部現況修繕之用。故乙○○遲付尾款共遲延14日，則乙○○應給付違約金6萬1180元（0000000*14/1000=61180）。甲○○逾此請求，則屬無據。
六、甲○○請求修繕費用結餘款33萬5267元中應退還甲○○9284元是否有理由？甲○○主張山水華廈大樓就３３１地震之修繕費用結餘款為33萬5267元，依照分攤比例，本應退還9284元，惟經該大樓住戶會議決議，將此結餘款轉為大樓老舊設施維護更新使用而集中保管未予退還，乙○○應退還甲○○此結餘款。乙○○抗辯管理委員會並未向內政部登記，當日出席住戶亦未過半數，該會議決議之效力尚具爭議，是就該結餘款負返還義務者為管理委員會，而非乙○○，甲○○之請求顯然依法無據。經查：
１、系爭房屋於91年3月15日移轉所有權登記予乙○○，有建物登記謄本附卷可稽。
２、依據系爭買賣契約兩造補簽之第16條約定「本件買賣甲方付清尾款雙方辦理交屋時，賣方依民法規定應負擔半年之保固責任。交屋之同時，雙方同意本大樓於91年3月31日地震受損之修復（外牆及全體住戶負擔部分）由賣方甲○○先生全額負擔。」。
３、依據管理委員會３３１地震修繕收據：日期為91年5月1日、繳款者為119號4樓、金額4萬5000元、付款性質331修繕費。則甲○○交之預定修繕費用4萬5000元係依據兩造契約之約定賠償乙○○之修復費用，並向管理委員會給付以代清償，而系爭大廈地震修繕支出162萬5000元，修繕費用結餘款為33萬5267元，依照分攤比例，本應退還119號4樓部分為9284元乙事，有臺北市○○街山水華廈（水座）住戶管理委員會３３１地震修繕收據、３３１地震大樓修繕工程支用說明、臺北市○○街山水華廈水座住戶開會簽到單、公告、臺北市○○街山水華廈水座住戶會議記錄及臺北市○○街山水華廈（水座）房屋修繕契約書等件為證。則甲○○應負擔修繕費用部分確定為3萬571 6元，而甲○○前此賠償乙○○4萬5000元中有9284元為溢付。乙○○受有9284元之財產上利益並無法律上之原因，自應返還予甲○○。
七、甲○○有無同意致贈乙○○喬遷賀禮3萬元？乙○○辯稱甲○○同意致贈乙○○喬遷賀禮3萬元。經查：證人盛蒞平於原審92年4月3日言詞辯論期日證稱：「．．．那天給付尾款之後，仲介小姐主動告訴乙○○，與會甲○○的哥哥要三萬元給乙○○，因為他們有看到天花板的情形，拿取這筆款項作為補償，．．．」等語，又證人即本件房屋仲介公司人員曾汪秀琪於原審92年5月1日言詞辯論期日證稱：「．．．買方遲遲不交屋，賣方催促買方，如不交屋就依法辦理。買方就要求賠償．．．後來甲○○的哥哥以三萬元達成協議，這是當下談好的，但是後來買方覺得不妥當，賣方也有疑問為何會如此。買方是在談妥後第二天認為有問題，才會推翻協議，．．．後來買方的姊姊有提出由賣方保留二十萬元，作為修繕的金額。．．．前開所稱的三萬元都是甲○○的哥哥自己作主，如果不給付，就由他來付，但是甲○○自始都不願意．．．」等語，而證人即甲○○之兄林誠吉於原審93年年2月5日言詞辯論期日證稱：「．．．我當時有告知仲介人員，請乙○○趕緊交屋，我願意私下支付三萬元給乙○○，但是乙○○並不同意，反而要求二十萬元的預扣款項作為修繕房屋之用。．．．」等語，足認實際上同意致贈被告3萬元喬遷賀禮者為證人林誠吉，並非甲○○，且因雙方其後另有約定，原有約定已為事後所變更，甲○○並無同意致贈乙○○喬遷賀禮3萬元，乙○○上開所辯即不足採。
八、綜上所述，乙○○應給付甲○○系爭房屋價金保留款餘額為10萬200元、違約金6萬1180元、返還溢付之修繕費用9284元，合計17萬664元。及自起訴狀繕本送達翌日即92年2月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審就超過14萬5900元即2萬4764元（000000-000000=24764）及自92年2月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分為甲○○敗訴判決，尚有未洽，甲○○上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於甲○○其餘上訴及乙○○上訴不應准許部分，原判決為甲○○部分敗訴、乙○○敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、據上論結，本件甲○○之上訴，為一部有理由，一部無理由，乙○○上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第78條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 23 日
民事第四庭 審判長法 官 周玫芳
法 官 劉又菁法 官 薛中興以上正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 94 年 8 月 23 日
書記官 薛德芬