臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第332號
上 訴 人 丙○○被 上訴人 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 庚○○訴訟代理人 戊○○
己○○上列當事人間請求給付票款事件，上訴人對於中華民國九十四年三月十五日本院臺北簡易庭九十四年度北簡字第二六五八號第一審判決，提起上訴，本院於九十五年三月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人於起訴時之法定代理人原為鄭明智，嗣於訴訟中變更為庚○○，有公司變更登記表一份在卷足考，並經訴外人庚○○具狀聲明承受訴訟，即無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人持有上訴人簽發，面額新台幣（下同）十六萬五千元，發票日民國九十三年十二月三十一日之支票一紙，詎屆期提示，竟未獲兌現，為此依據票據法律關係提起本件訴訟等語。上訴人則以兩造於九十三年十二月三日簽訂不動產購買要約書，經由被上訴人仲介購買訴外人冉龍華所有位於台北市○○○路○○○巷○○○號六樓之房地，於同年月九日與訴外人冉龍華簽訂不動產買賣契約書，簽約時訴外人冉龍華僅出示一張手繪車位圖，上訴人認為該手繪車位圖不足證明車位合法使用權，遂要求訴外人冉龍華提供更詳細之文件資料證明，被上訴人及訴外人冉龍華承諾文件後補，並於契約書第五條註明，雙方乃簽訂該不動產買賣契約書，因被上訴人要求當日需支付仲介費用，上訴人遂簽發上開支票予被上訴人，詎料簽約後發現訴外人冉龍華出示之車位圖與建管處之合法車位圖不符，且未交付停車位合法文件，及銀行出具之保證書，被上訴人契約給付義務尚未完成，自不得請求給付票款；又被上訴人及訴外人冉龍華明知系爭停車位並非個人專用，竟以詐騙之方法，使上訴人誤信該停車位為個人合法專用，而以一千六百五十萬元之高價購買系爭房地，並簽立不動產買賣契約書，顯亦有詐欺上訴人財產之情形，上訴人乃依法對系爭房地之出賣人即訴外人冉龍華及被上訴人解除上開房地買賣契約、不動產購買要約書等語，資為抗辯。
二、本件原審對被上訴人之請求，判決：上訴人應給付被上訴人十六萬五千元，及自九十四年一月二十九日起至起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並依職權宣告假執行，及就上訴人部分為預供擔保後免為假執行之宣告。上訴人就原判決全部聲明不服，求為廢棄之判決。
三、兩造不爭執之事實：兩造對於九十三年十二月三日雙方簽訂不動產購買要約書，經由被上訴人仲介以總價一千六百五十萬元，購買訴外人冉龍華所有位於台北市○○○路○○○巷○○○號六樓之房地，並於同年月九日與冉龍華簽訂不動產買賣契約書，上訴人為支付仲介費用簽發面額十六萬五千元，發票日為九十三年十二月三十一日之支票乙紙，該支票因存款不足而遭退票均不爭執。
四、本件上訴人主張其與訴外人冉龍華簽訂系爭房地買賣契約，訴外人冉龍華及被上訴人均保證該屋有永久停車位個人專用權，並願提供使用文件證明，且依系爭房地買賣契約所附「實行履約保證特別條款」第七條規定：「丙方（即被上訴人）於買賣契約簽訂後二日內將銀行開具之保證書交由甲（即上訴人）、乙（即訴外人冉龍華）雙方收執」，詎被上訴人未依約交付停車位專用證明文件及銀行出具之保證書，而有給付義務不完全及同時履行抗辯權適用之情形，且被上訴人及訴外人冉龍華以詐騙之方法，致上訴人誤信停車位為個人專用，而簽訂上開不動產購買要約書、房地買賣契約，亦均有詐欺行為，上訴人遂依法解除不動產購買要約書及系爭房地買賣契約，故上訴人無給付居間報酬予被上訴人之義務；被上訴人則以居間仲介已完成，依兩造所簽訂之不動產購買要約書第九條之規定，上訴人自應給付房地買賣總價百分之一計算之服務報酬予被上訴人，且被上訴人於仲介系爭房地出賣予上訴人時，已清楚告知該停車位之問題，並無詐欺隱滿情事，故依系爭不動產購買要約書之約定，上訴人自有給付仲介服務報酬之義務等語置辯，是本件應審究者，厥為被上訴人與訴外人冉龍華是否明知系爭停車位無專用停車權，而仍以詐欺之方法，詐騙上訴人簽訂不動產購買要約書，以及系爭房地買賣契約？又被上訴人仲介上訴人與訴外人冉龍華簽訂系爭房地買賣契約時，究竟渠等間有無約定，應由被上訴人與訴外人冉龍華交付停車位個人專用證明文件，以作為上開契約簽訂之條件？另被上訴人依系爭房地買賣契約所附「實行履約保證特別條款」第七條之規定，於買賣契約簽訂後二日內，應將銀行出具之保證書交予上訴人，若未交付，上訴人可否對被上訴人主張同時履行抗辯權，而拒絕給付仲介服務報酬？
（一）查被上訴人仲介上訴人與訴外人冉龍華簽訂系爭不動產買賣契約，依該契約書第五條之約定，「本次交易之標的車位部分無登記產權，但於壹樓法定空地有車位使用權」、「賣方（即訴外人冉龍華）確認本戶使用之車位，確如圖為本戶使用」，顯見上訴人與訴外人冉龍華簽訂系爭不動產買賣契約時，並未以訴外人冉龍華或被上訴人應另行交付停車位個人專用之合法證明文件，為契約成立生效之條件；且本院經通知參與本件房地買賣之太平洋房屋仲介股份有限公司員工丁○○到庭證稱：伊在九十三年十月份時介紹上訴人看房屋，當時有告訴上訴人系爭車位是使用車位，由住戶分管，而車位可能會因不動產滅失，或成立管理委員會而喪失使用權，所以上訴人應該認知車位不是永久使用，而上訴人簽約後，隔日就表示其父母問過其他住戶，說他們買太貴，要降一百萬才願意買，伊告訴上訴人約已經簽了，不可能降價等語（見本院九十四年十二月二日言詞辯論筆錄第第九頁至第十頁）；證人壬○○亦到庭證述：系爭房地簽約是伊承辦的，當初買方（即上訴人）提出車位使用權是否永久使用，賣方（即訴外人冉龍華）無法保證永久使用，故不同意契約書中使用「永久」二字，上訴人乃讓步，同意將永久二字刪除，並記載「賣方應確認本戶使用之車位，確如圖示為本戶使用」，而當時上訴人有要求訴外人冉龍華或被上訴人提出車位使用權證明，但訴外人冉龍華則表示其僅有卷附車位圖，而伊公司基於服務立場，表示會再找其他住戶看有無其他資料等語（見同上言詞辯論筆錄第十一頁）；再詢之證人辛○○亦證稱：當時上訴人與訴外人冉龍華簽約時，伊有在現場，當時上訴人有提出要車位的永久使用權，伊表示因為沒有車位權狀，所以沒有永久使用權，伊有依據資料向上訴人說明，該車位都一直是賣方即訴外人冉龍華在使用，而當時上訴人也接受這樣的條件，所以才簽約，簽約時上訴人有要求被上訴人要負責車位的資料，但伊跟上訴人說，伊公司會去跟住戶找資料給她，但因這是八十二年的事情，所以伊告訴她不能保證一定會有，而上訴人也沒有告知訴外人冉龍華如果找不到資料就不買系爭房地等語（見本院九十四年十二月十六日言詞辯論筆錄第三頁）；按就上開證人所述綜合觀之，顯見上訴人與訴外人冉龍華簽訂上開不動產買賣契約，上訴人業已知悉系爭停車位現為訴外人冉龍華所支配使用，且該停車位因無獨立權狀，因此，訴外人冉龍華亦無從保證上訴人可永久使用；又上訴人於知悉上情並簽訂系爭不動產買賣契約，雖有要求訴外人冉龍華或被上訴人提供停車位之使用權證明，惟訴外人冉龍華既已表示其僅有卷附車位圖，而被上訴人復僅基於服務立場，表示會再找其他住戶看有無其他資料可提供上訴人參考，又前開不動產買賣契約書亦無兩造須以交付停車位之文件證明作為契約生效之條件，徵諸，民法詐欺之行為得撤銷之，係以欲使他人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之情形始足當之；而本件被上訴人仲介訴外人冉龍華與上訴人簽訂系爭不動產買賣契約，既然被上訴人或訴外人冉龍華就系爭停車位可否永久專用，以及有無約定交付停車位證明文件，於簽約時已告知上訴人，則上訴人主張渠等間有約定交付停車位證明文件，以及其係受被上訴人或訴外人冉龍華詐騙，始簽訂系爭不動產購買要約書及不動產買賣契約云云，自委無足採。
（二）次按，民法第二百六十四條之所謂「同時履行之抗辯」，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院五十九年台上字第八五０號著有判例可資參照；查本件上訴人主張依系爭不動產買賣契約所附「實行履約保證特別條款」第七條規定，被上訴人於買賣契約簽訂後二日內應將銀行開具之保證書交由上訴人收執，詎被上訴人並未依約交付上開銀行保證書而有同時履行抗辯權適用之情形云云；查本件上訴人與訴外人冉龍華簽訂系爭不動產買賣契約，依該契約所附「實行履約保證特別條款」第一條、第八條、第九條之規定，系爭不動產買賣，為確保交易安全，乃由買賣雙方（即上訴人與訴外人冉龍華）向訴外人聯邦商業銀行申請保證書「聯邦銀行之保證範圍，及其與甲（買方即上訴人）、乙（賣方即訴外人冉龍華）雙方之權利義務以其開立之保證書所載之內容為準。‧‧‧；甲（即上訴人）、乙（即訴外人冉龍華）雙方簽立本特別約定條款之同時，應另填立申請書，並由丙方（即被上訴人）代轉銀行以申請保證書」、「丙方（即被上訴人）基於服務之立場，代轉交保證書之申請書不另向甲（即上訴人）、乙（即訴外人冉龍華）雙方收取任何費用」、「本特別約款亦視為不動產買賣契約之一部分，有關甲（即上訴人）、乙（即被上訴人）雙方之其他權利義務，均依其所訂立之不動產買賣契約書所載之內容為準。因可歸責於甲方（即上訴人）之事由致聯邦銀行對乙方（即訴外人冉龍華）履行保證責任之同時，甲方（即上訴人）應就聯邦銀行因履行保證責任，而遭受之損害負賠償責任，因可歸責於乙方（即訴外人冉龍華）之事由，亦同」。而由上開實行履約保證特別條款之約定足知，顯然上開由訴外人聯邦銀行擔任保證人之特別條款約定，無非係在保證買賣雙方（即上訴人與訴外人冉龍華）有關系爭不動產買賣發生履約爭議時，由訴外人聯邦銀行負履約保證之責任，至於被上訴人則僅基於服務之立場，代轉交保證書之申請書，及應將該保證書交付買賣契約之雙方收執，而上開交付保證書之義務，因與系爭不動產買賣契約之應由買方即上訴人與賣方即訴外人冉龍華互負給付價金及交付並移轉不動產之義務不同；復與上訴人、被上訴人兩造所簽訂之不動產購買要約書，係以被上訴人為上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介，上訴人即互負有給付服務報酬之義務，並非立於互為對待給付之關係，是上訴人以被上訴人未依約交付系爭保證書，而主張同時履行抗辯權，拒絕給付服務報酬，自無理由。
（三）末查，證人甲○○、乙○○○雖均於本院到庭證稱，伊女兒即上訴人購買系爭不動產簽約時，伊等均有在場，當時伊等有要求賣方即訴外人冉龍華及被上訴人要提出車位是永久合法的證明，訴外人冉龍華及被上訴人均同意拿出證明，如果拿不出證明，伊等就不買或會要求減價云云（見本院九十四年十二月二日準備程序筆錄第三頁至第六頁）；按上開證人為上訴人之父母，其證述之內容，本難認無偏頗之虞，且若上訴人與訴外人冉龍華簽訂系爭不動產買賣契約時，已有將合法永久之停車位證明文件，作為契約成立之生效條件，衡情上訴人理應會在系爭不動產買賣契約中特別約定，而觀之卷附之系爭不動產買賣契約，既無賣方即訴外人冉龍華或被上訴人應交付合法永久停車位證明文件之約定，且衡諸被上訴人公司之員工壬○○、丁○○、辛○○於上開四之（一）之證述內容，復均表示被上訴人或訴外人冉龍華未有保證系爭停車位可永久使用之情，益足見證人甲○○、乙○○○前開證述之詞，不足採信，上訴人執憑二人之證詞，作為其無支付被上訴人仲介服務報酬之理由，其舉證自有未足。此外，依卷附不動產購買要約書第九條之約定，「買方（即上訴人）於簽訂不動產買賣契約時，應支付買賣總價百分之一計算之服務報酬予被上訴人，如買賣契約事後因故解除時（含買賣雙方合意解除契約）買方（即上訴人）仍應給付報酬及費用」，而上訴人既與訴外人冉龍華已簽訂系爭不動產買賣契約書，則事後上訴人、訴外人冉龍華縱有解除系爭買賣契約。被上訴人依上開合約請求上訴人支付仲介系爭房地買賣之服務報酬費用，自仍屬於法有據。
五、綜上所述，上訴人積欠被上訴人十六萬五千元，及自九十四年一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之仲介服務報酬費用。從而，被上訴人依票據法律關係，請求上訴人給付十六萬五千元，及自九十四年一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之仲介服務報酬費用，為有理由，應予准許。是原審判命上訴人給付，並依職權宣告假執行及上訴人預供擔保免為假執行之宣告，並無違誤。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 三 月 二十九 日
民事第五庭 審判長法 官 翁昭蓉
法 官 林鳳珠法 官 蔡世祺以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十五 年 三 月 二十九 日
書記官 黃媚鵑