臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第363號上 訴 人 戊○○訴訟代理人 林文淵律師複代理人 丙○○被上訴人 乙○○○被上訴人 丁○○被上訴人 庚○○被上訴人 己○○被上訴人 辛○○被上訴人 甲○○前列六人共同訴訟代理人 陶秋菊律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國94年5月5日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭93年度北簡字第15485號第1審判決提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序上，民事訴訟法第77條之10：「因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未確定時，應推定其存續期間。但其期間超過十年者，以十年計算。」，上訴人於原審起訴主張被上訴人等臺北市○○區○○段二小段35地號土地（下稱該基地）上，擁有建物門牌號碼原為臺北市○○○路○段○○○號五樓（以及五樓之13、14、15、
16、17等）六間房屋，但應持有之基地應有部分比例不足，應適用或類推適用民法第425條之1規定，認被告就使用原告之35地號基地應有部分，與原告間存有租賃關係而請求給付租金。既為租金請求權，而且為超過十年以上之不定期租賃關係，自應依民事訴訟法第77條之10計算其訴訟費用（詳細數據參見二審卷p-89），先此敘明。
二、本件兩造之爭執：⑴上訴人主張：被上訴人於北市○○○路○段○○○號五樓擁
有六間建物（但就應持有之基地應有部分比例不足），而被上訴人之上開房屋建物，與其基地即上訴人之三五地號基地應有部分，原同屬時代公司一人所有，嗣後分屬兩造所有，自應適用或類推適用民法第四百二十五條之一規定，認被上訴人就使用上訴人之三五地號基地應有部分，與上訴人間存有租賃關係。是被上訴人應依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，各按附表一所示之計算方式給付租金予上訴人。惟被上訴人迄不給付，為此提起本訴，聲明求為判決如附表二所示。
⑵被上訴人則以：其所有之上開房地，原係訴外人余書慧將原
一一二號五樓及原一一二號五樓之十三號房地，向地政機關申辦合併分割登記後，分別出售轉讓，再由被上訴人陸續於公寓大廈管理條例公布施行後之八十九年至九十三年間，分別向前所有權人依法購得並合法持有使用。該房地既經地政機關測量並為分割登記，且被上訴人向訴外人購買時，均係按公寓大廈管理條例之規定同時買受建物暨其基地，被上訴人即無佔用上訴人之三五地號基地應有部分之情，資為抗辯。
⑶原審認定：上訴人並未證明其所有之三五地號基地應有部分
比例，是否即為原一一二號五樓（及五樓之十三）房屋面積所占同棟房屋總面積之比例，或被上訴人所取得之三五地號基地應有部分，是否少於約定之基地應有部分，或較諸依各區分所有人專有部分面積與全部專有部分總面積所定之比例為少，僅以被上訴人未取得其繼承之三五地號基地應有部分，且所取得之基地應有部分少於原一一二號五樓及原一一二號五樓之十三號房屋之基地應有部分合計數額，遽謂被上訴人之基地應有部分有所短少云云，為無可取而駁回其訴。
⑷上訴人不服提起上訴，請求原判決廢棄，並求為判決如附表二所示。被上訴人則請求駁回上訴。
兩造爭執之重心在於：
①上訴人所有之三五地號基地應有部分比例，是否即為原一
一二號五樓（及五樓之十三）房屋面積所占同棟房屋總面積之比例。
②被上訴人所取得之三五地號基地應有部分，是否少於約定
之基地應有部分，或較諸依各區分所有人專有部分面積與全部專有部分總面積所定之比例為少。
三、本院於準備程序中就上開爭執，請上訴人整理應有部分變動之情況並提出相關地籍登記資料供參（參二審卷一p149及以下），並經本院職權向台北市大安地政事務所函查相關資料為佐（參二審卷二p-96及以下）：
⑴時代公司於62年12月19日取得系爭35地號基地，並於其上起
造系爭全棟房屋，而於65年01月14日完成全棟房屋總登記；但是在64年03月13日，先行移轉應有部分於相關買受人。與本案情節相關之房屋有6間，分別為：5樓、11樓之2、5樓之
13、5樓之1、12樓之4、10樓之1。Ａ5樓：
64年03月13日登記「陳阿桃」，持分3696/415938。
Ｂ11樓之2：
64年03月13日登記「陳敏華」，持分1329/415938。
Ｃ5樓之13：
64年03月13日登記「李仁德」，持分4704/415938。
Ｄ5樓之1：
64年03月13日登記「陳張菊枝」持分1349/415938。
Ｅ12樓之4：
64年03月13日登記「陳凌淑蓮」持分6144/415938。
（應含其他建物之土地應有部分合併登記）。
65年05月18日登記「陳碧珠」，持分1924/415938。
Ｆ10樓之1：
64年03月13日登記「賈震」，該持分1349/415938。
⑵65年01月14日完成全棟房屋總登記後，逐一完成建物所有權移轉登記。
Ａ5樓：
66年01月11日登記「陳阿桃」，所有權全部。
Ｂ11樓之2：
65年10月30日登記「陳敏華」，所有權全部。
Ｃ5樓之13：
65年05月10日登記「李仁德」，所有權全部。
Ｄ5樓之1：
65年05月24日登記「陳張菊枝」所有權全部。
Ｅ12樓之4：
65年05月04日登記「陳凌淑蓮」所有權全部。
65年08月06日登記「陳碧珠」，所有權全部。
Ｆ10樓之1：
65年04月19日登記「賈震」，為所有權全部。
⑶65、66年間經土地及房屋登記完成後比對結果：
Ａ5樓：
登記「陳阿桃」建物所有權全部。土地持分3696/415938。
Ｂ11樓之2：
登記「陳敏華」建物所有權全部。土地持分1329/415938。
Ｃ5樓之13：
登記「李仁德」建物所有權全部。土地持分4704/415938。
Ｄ5樓之1：
登記陳張菊枝，建物所有權全部。土地持分1349/415938。
Ｅ12樓之4：
登記「陳碧珠」建物所有權全部。土地持分1924/415938。
Ｆ10樓之1：
登記「賈震」，建物所有權全部。土地持分1349/415938。
⑷上訴人母親陳阿桃及其配偶胡冠龍「取得」之經過：
①68年01月01日胡冠龍取得：
Ｄ5樓之1：建物所有權全部。土地持分1349/415938。
②68年03月19日胡冠龍取得：
Ｅ12樓之4：建物所有權全部。土地持分1924/415938。
（故連前累計土地持分3273/415938）。
③67年07月03日陳阿桃取得：
Ｂ11樓之2：建物所有權全部。土地持分1329/415938。
（故連前累計土地持分5025/415938）。
④71年07月13日陳阿桃、胡冠龍：
Ｃ5樓之13：建物所有權全部。土地持分4704/415938。
陳阿桃、胡冠龍各取得1/2，4704/2=2352。
（故陳阿桃連前累計土地持分7377/415938）。
（故連胡冠龍前累計土地持分5625/415938）。
⑤71年12月10日兩人離婚為更名登記：
陳阿桃將「Ａ5樓」、「Ｂ11樓之2」、「Ｃ5樓之13的1/2」建物所有權移轉登記給胡冠龍。
但僅將「Ｂ11樓之2」、「Ｃ5樓之13的1/2」，應有部分（1329/415938、2352/415938）移轉；就「Ａ5樓」部分原登記之應有部分土地持分3696/415938，並未移轉，仍登記於陳阿桃名下。
（故陳阿桃僅存土地持分3696/415938）。
（故胡冠龍累計土地持分9306/415938）。
⑥72年01月19日胡冠龍取得：
Ｆ10樓之1：建物所有權全部。土地持分1349/415938。
（故陳阿桃連前僅存土地持分3696/415938）。
（故胡冠龍連前累計土地持分10655/415938）。
⑸陳阿桃、胡冠龍72年間，先登記完成後之結果：
建築物六間，所有權全部歸胡冠龍。
但土地應有部分總合計為14351/514938。（將⑶累計）。
但實際上：陳阿桃仍存土地持分3696/415938。
胡冠龍累計土地持分10655/415938。
（3696/415938）+（10655/514938）=14351/514938。
此時房屋前已經與土地持分登記並不一致，但究竟是否是房屋應分配之土地應有部分是否足額，無由判斷（因為本件建商時代建設是先移轉土地應有部分，再移轉房屋所有權）。而且經本院職權調閱64、65年間登記相關情形或資料，大安地政事務所已經函覆超過保管期限而銷毀，已無由比對。
⑹但如果依據上訴人所稱，及72年間陳阿桃、胡冠龍之登記：
Ａ5樓：該部分土地持分3696/415938。登記「陳阿桃」。
Ｂ11樓之2：該土地持分1329/415938。登記「胡冠龍」。
Ｃ5樓之13：該土地持分4704/415938。登記「胡冠龍」。
Ｄ5樓之1： 該土地持分1349/415938。登記「胡冠龍」。
Ｅ12樓之4：該土地持分1924/415938。登記「胡冠龍」。
Ｆ10樓之1：該土地持分1349/415938。登記「胡冠龍」。
而胡冠龍擁有全部知建物所有權（六間），若依照上訴人所陳述，胡冠龍所擁有之土地應有部分就是不足額。
⑺但是，85、86年間胡冠龍陸續出售六間房屋，並完成登記：
Ａ5樓：86年03月14日，售予楊蔚如。
僅移轉應有部分2537/415938。
與上開應有部分3696/415938，差距1159/415938。
Ｂ11樓之2：85年06月14日，售予張駿。
僅移轉應有部分921/415938。
與上開應有部分1329/415938，差距408/415938。
Ｃ5樓之13：86年03月11日，售予陳號梨。
僅移轉應有部分3139/415938。
與上開應有部分4704/415938，差距1565/415938。
Ｄ5樓之1：86年01月30日，售予史辰瑄。
僅移轉應有部分926/415938。
與上開應有部分1349/415938，差距423/415938。
Ｅ12樓之4：86年03月14日，售予胡華芬。
僅移轉應有部分1335/415938。
與上開應有部分1924/415938，差距589/415938。
Ｆ10樓之1：85年06月14日，售予紀淑芬。
僅移轉應有部分926/415938。
與上開應有部分1349/415938，差距423/415938。
⑻可以由三個方面來查核：
①由楊蔚如等六人取得之土地應有部分合計而言：
楊蔚如等六人取得之應有部分合計：9784/415938。（即：2537+921+3139+926+1335+926=9784/415938）。而胡冠龍陸續出售六間房屋及土地應有部分之後，尚保留應有部分871/415938，二者之合為10655/415938；就是胡冠龍所累計之土地持分10655/415938（參見上開⑸）。
②由胡冠龍陸續出售六間之土地應有部分之差數而言：
差數合計4567/415938（1159+408+1565+423+589+423）。
就是未處理之陳阿桃仍存土地持分3696/415938（參見上開⑸），加上胡冠龍出售六間房屋後尚保留土地應有部分871/415938，二者之合（即4567=3696+871）。由差數而言也是吻合的。
③由總數而言，也是吻合的。
由⑶最初登記之情形，六間房屋之總持分14351/415938，即3696+1329+4704+1349+1924+1349=14351。由⑺之登記而言，楊蔚如等六人共9784/415938，陳阿桃仍存土地持分3696/415938，胡冠龍尚保留土地應有部分871/415938，三者合計9784+3696+871=14351，總持分14351/415938也是吻合的。
⑼所以問題是發生於85、86年間胡冠龍陸續出售六間房屋（及其土地應有部分），並完成登記。
假設上訴人之主張是正確的，則85、86年間胡冠龍陸續出售六間房屋地政事務所所為六次房屋移轉登記時，該移轉登記之土地都是應有部分不足額，但是這個假設，未經上訴人以證據證明之，反而上訴人提出之相關地政登記資料及本院調閱之相關地政資料，顯示大安地政事務所同意以較少於上訴人所主張之土地應有部分之數額（如⑺所述），完成楊蔚如等六人土地應有部分之登記，而且六個登記均為准許。
⑽最後，Ａ5樓、Ｃ5樓之13經拍賣，本院亦職權調閱該執行卷
，拍賣之土地應有部分分別為2537/415938、3139/415938，就是胡冠龍出售房屋之土地應有部分，雖上訴人指稱不足額，但仍經地政事務所同意完成登記；應拍賣後由余書慧等三人取得，經合併再分割由被上訴人等六人取得（總數合計就是5676/415938）。這僅是延續上開登記之結果，並不是問題發生之所在。
四、現實存在的問題：⑴系爭六間房屋於65、66年間之登記情形：
Ａ5樓：
登記「陳阿桃」建物所有權全部。土地持分3696/415938。
Ｂ11樓之2：
登記「陳敏華」建物所有權全部。土地持分1329/415938。
Ｃ5樓之13：
登記「李仁德」建物所有權全部。土地持分4704/415938。
Ｄ5樓之1：
登記陳張菊枝，建物所有權全部。土地持分1349/415938。
Ｅ12樓之4：
登記「陳碧珠」建物所有權全部。土地持分1924/415938。
Ｆ10樓之1：
登記「賈震」，建物所有權全部。土地持分1349/415938。
⑵85、86年間胡冠龍陸續出售六間房屋，並完成登記：
Ａ5樓：86年03月14日，售予楊蔚如。
僅移轉應有部分2537/415938。
與上開應有部分3696/415938，差距1159/415938。
Ｂ11樓之2：85年06月14日，售予張駿。
僅移轉應有部分921/415938。
與上開應有部分1329/415938，差距408/415938。
Ｃ5樓之13：86年03月11日，售予陳號梨。
僅移轉應有部分3139/415938。
與上開應有部分4704/415938，差距1565/415938。
Ｄ5樓之1：86年01月30日，售予史辰瑄。
僅移轉應有部分926/415938。
與上開應有部分1349/415938，差距423/415938。
Ｅ12樓之4：86年03月14日，售予胡華芬。
僅移轉應有部分1335/415938。
與上開應有部分1924/415938，差距589/415938。
Ｆ10樓之1：85年06月14日，售予紀淑芬。
僅移轉應有部分926/415938。
與上開應有部分1349/415938，差距423/415938。
差數合計4567/415938（1159+408+1565+423+589+423），就是未處理之陳阿桃仍存土地持分3696/415938，加上胡冠龍出售六間房屋後尚保留土地應有部分871/415938之合。
⑶大安地政事務所於85、86年間胡冠龍陸續出售六間房屋時，
就土地之應有部分數額均同意楊蔚如等六人完成登記，就其中5樓、5樓之13經拍賣者，亦同計又該應有部分再次同意登記，進而於拍賣後由余書慧等三人取得，經合併再分割由被上訴人等六人取得時，仍同意為相關之移轉登記，顯見該土地應有部分之數額並無不足。
正因為本件建商時代建設是先移轉土地應有部分，再移轉房屋所有權。而且經本院職權調閱64年、65年間登記相關情形或資料，大安地政事務所已經函覆超過保管期限而銷毀，已無由比對。所以65、66年間、85、86年間前後登記之土地持分登記情形並不一致，究竟是否是房屋應分配之土地應有部分是否足額，是上訴人無法舉證證明被上訴人所擁有之土地應有部分為不足額，故本院無由為上訴人有利之認定。
⑷現實存在的問題是上訴人繼承母親陳阿桃仍存土地持分3696
/415938，而胡冠龍出售相關六間房屋後尚保留土地應有部分871/415938，這些土地持分應該有其歸屬之建築物。
①整個差距之發生緣起於71年12月10日兩人離婚為更名登記
，陳阿桃將「Ａ5樓」、「Ｂ11樓之2」、「Ｃ5樓之13」的1/2建物所有權移轉登記給胡冠龍。但僅將「Ｂ11樓之2」、「Ｃ5樓之13」的1/2，應有部分（1329/415938，以及2352/415938）移轉；就「Ａ5樓」之應有部分土地持分3696/415938，並未移轉，仍登記於陳阿桃名下。
②就在胡冠龍擁有六間房屋，好像持分不足之情形下，陸續
出售房屋，但仍足額的移轉土地應有部分給買受人並完成登記，如果陳阿桃、胡冠龍於系爭土地上已應沒也擁有任何建築物，足以推論陳阿桃、胡冠龍曾經擁有超過建築物應有部分土地持分，就被上訴人而言，因為地政事務所依法准予被上訴人之相關登記，足見被上訴人擁有之土地持分是足額的。而上訴人無法證明「被上訴人所取得之三五地號基地應有部分，是否少於約定之基地應有部分，或較諸依各區分所有人專有部分面積與全部專有部分總面積所定之比例為少」，本院自無法為上訴人有利之認定。
五、上訴人確實證明擁有系爭土地應有部分3696/415938，併敘明並未擁有其他系爭土地之建築物，但無法證明該應有部分應歸屬於被上訴人，即使65、66年間5樓、5樓之13所為之登記較多於85、86年間之登記，但因65、66年間相關資料已經銷毀無由比對，無法證實是否另有建物之土地持分併計或建商超額登記，但既然大安地政事務所於85、86年間就5樓、5樓之13准為移轉登記，且依循該登記於88、89年間准予拍賣、移轉、合併、分割等登記，勘見被上訴人持有相關土地持分是應有部分之足額。
原審認為上訴人並未證明其所有之三五地號基地應有部分比例，是否即為原一一二號五樓（及五樓之十三）房屋面積所占同棟房屋總面積之比例，或被上訴人所取得之三五地號基地應有部分，是否少於約定之基地應有部分，或較諸依各區分所有人專有部分面積與全部專有部分總面積所定之比例為少，僅以被上訴人未取得其繼承之三五地號基地應有部分，且所取得之基地應有部分少於原一一二號五樓及原一一二號五樓之十三號房屋之基地應有部分合計數額，遽謂被上訴人之基地應有部分有所短少云云，為無可取而駁回其訴，應無違誤。上訴人仍執已上訴，自無理由，應予駁回。
兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件爭點無直接關係，不另一一審酌，就此敘明。
六、訴訟費用之分擔，依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 96 年 1 月 12 日
民事第五庭 審判長法 官 陳心弘
法 官 蔡世棋法 官 林麗真以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 1 月 12 日
書記官 許博為