臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第459號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 謝天仁律師被 上訴人 乙○○上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國94年6 月14日本院新店簡易庭第一審判決（93年度店簡字第816 號）提起上訴，本院於民國95年4 月17日辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將臺北市○○區○○路三段二九○號建物二樓騰空返還上訴人，並再給付上訴人新臺幣拾伍萬零壹佰玖拾伍元及自民國九十三年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限；同法第446 條第1 項定有明文，此規定依同法第
436 條之1 第3 項為簡易第二審訴訟程序所準用。本件上訴人於本院二審程序中追加依民法第184 條侵權行為之法律關係請求被上訴人返還房屋，核與原來請求之基礎事實同一，符合民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款之規定，揆諸前開說明，應予准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：上訴人於民國70年4 月13日買受訴外人劉葉桂英（即被上訴人之母）所有坐落臺北市○○區○○段4小段46地號土地（地目：墓）計28平方公尺土地（下稱系爭土地）及其地上門牌號碼為臺北市○○路○ 段○○○ 號之建物（下稱系爭建物），同時上訴人亦以門牌號碼臺北市○○路○ 段之家家社區房屋及所坐落之土地售予劉葉桂英，因原告出售之房地總金額較高，乃由被告及劉葉桂英女士給付差價後，互相辦理所有權移轉登記，其中系爭建物因屬違建無法辦理房屋的所有權移轉登記，乃以交付為實質所有權之移轉，劉葉桂英並已交付予上訴人。嗣上訴人於89年2 月間收到訴外人即劉葉桂英前夫劉翥勝寄來之信函謂系爭建物建物所有權屬於劉葉桂英所有云云。上訴人乃於89年2 月21日委由律師函知劉翥勝上情，乃劉翥勝竟在89年3 月間直接會同里長打開門鎖，逕予占用。被上訴人則在同年5 月間，搬入占用2 樓。關於劉翥勝無權占有及刑事竊佔部分有本院臺北簡易庭90年度北簡字第4195號民事判決確定及92年易字第1189號刑事判決有罪在案。被上訴人自89年5 月間，搬入系爭建物2 樓占用至今，被上訴人無權占有系爭建物，對於占用期間有相當於租金之不當得利，上訴人依法自得主張。被上訴人占用之系爭建物2 樓，每月租金有新臺幣（下同）6,000元，被告自89年5 月佔用至93年11月止，被告不當得利有324,000 元等語（上訴人於原審聲明：被上訴人應將臺北市○○區○○路○ 段○○○ 號2 樓建物騰空並交還上訴人；並給付上訴人324,000 元，及自追加狀繕本送達翌日（即93年12月10日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判命被上訴人應給付上訴人12,600元，及自93年12月9 日起至清償日止，按年息5% 計 算之利息，而駁回上訴人其餘之訴。）並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，被上訴人應將臺北市○○區○○路3段290號2 樓建物騰空並交還上訴人；並給付上訴人20萬元，及自追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則辯稱：
（一）上訴人主張買受系爭建物之對價是以臺北市○○路○ 段之家家社區之房地互易，並由劉葉桂英給付差價後，互相辦理所有權移轉登記。惟查上訴人所主張之家家社區之房地並未移轉登記予訴外人劉葉桂英，因此上訴人主張取得系爭房地之對價已給付，顯與事實不符。因之被上訴人抗辯上訴人並未完全給付170 萬元之價金，並非完全無據。又上訴人於歷次之刑事訴訟程序中自認只給付現金40萬元予劉翥勝，餘款用互易之方式給付一節若屬實，則上訴人主張家家社區之房地金額較高，且由劉葉桂英給付差價，則上訴人為何仍給付40萬元予劉翥勝。
（二）系爭建物並非由劉葉桂英交付予上訴人，而是由劉翥勝借予上訴人，上訴人主張已實質取得系爭建物之實質所有權，並非事實。上訴人與劉葉桂英間買賣系爭土地係70年間之事，系爭土地已過戶予上訴人，惟系爭建物因兩造間存有爭議一直未由劉葉桂英交付上訴人，現因上訴人請求權已罹於時效，被上訴人依法拒絕交付。
（三）被上訴人係於89年4 月初住進系爭建物，在4 月11日透過世華銀行繳交房屋稅與贈與稅，被上訴人在交稅之前就遷戶籍進去居住。縱使成立不當得利，2 樓1 樓的租金不同，不能以1 樓的費用來計算2 樓的費用，而且6,000 元部分的事實應由上訴人舉證。
（四）聲明：上訴駁回。
四、不爭執之事實：
（一）上訴人於70年4 月13日買受被上訴人之母劉葉桂英名義之系爭土地及其上系爭建物，系爭土地業已移轉登記予上訴人，系爭建物則為違章建築。
（二）系爭建物之房屋稅稅籍原為劉葉桂英，嗣後於89年起已改為被上訴人。
（三）被上訴人現占有系爭建物2 樓。
（四）劉翥勝於89年間占有系爭建物，被上訴人亦隨同進住。上訴人於90年間以劉翥勝（即被上訴人之父）無權占有所有物為由，請求劉翥勝返還系爭建物及返還不當得利，經本院臺北簡易庭以90年度北簡字第4195號判決劉翥勝應返還系爭建物，而駁回其餘請求確定。
（五）劉翥勝與被上訴人因占用系爭建物，遭上訴人對渠等提起刑事告訴，於91年間因竊佔罪嫌經臺灣臺北地方法院檢察署提起公訴，經本院刑事庭判決劉翥勝有期徒刑4 月，被上訴人無罪，嗣劉翥勝上訴臺灣高等法院遭駁回上訴而確定。
五、上訴人主張其有系爭建物事實上處分權，被上訴人無權占有其所有系爭建物2 樓一節，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）系爭土地於69年間係以劉葉桂英名義登記為所有權人，系爭建物因屬違章建築無從辦理所有權登記，房屋稅稅籍登記為劉葉桂英名義，實際上係劉翥勝購買而以劉葉桂英名義登記等情，業經本院調取本院92年度易字第1189號刑事卷宗（卷一第76頁、第98至102 頁）、臺灣臺北地方法院檢察署89年度他字第1641號偵查卷宗（下稱北檢89他1641卷，參照第35頁背面、第89頁）屬實。劉翥勝於偵查中自承於70年3 月份有交付系爭建物予上訴人，惟辯稱係借給上訴人，並一再辯稱因上訴人未給付全部價金云云（北檢89他1641卷第36頁）；於92年10月20日改稱於69年11月借給上訴人使用，是無條件給他使用云云（本院92年度易字第11 89 號刑事卷宗第136 、137 頁），然查，如劉翥勝於該案所辯上訴人未給付全部價金屬實，劉翥勝自交付系爭建物至89年間再度占有系爭房屋間長達十餘年間，竟從未催告上訴人給付賸餘未付價金，亦未請求上訴人返還系爭建物，實與常情不符。況劉翥勝於該案自承73年後因上訴人所經營公司利潤很低即未繼續承作該公司業務，此時劉翥勝願無償借用系爭建物予上訴人之原因既不存在，劉翥勝卻仍任其使用系爭建物達十餘年之久，亦與常情有違。再上訴人自劉翥勝交付系爭建物使用後，除自己使用一段期間外，其後即先後出租予他人使用，劉翥勝並自71年間即得知上訴人將系爭建物出租他人收取租金一節，為劉翥勝於該案件所自承（臺灣臺北地方法院檢察署91年度偵續一字第69號偵查卷宗第35頁、本院92年度易字第1189號刑事卷宗一第45頁），而該案證人蔡坤昭亦於本院刑事庭證稱：伊自75年間起至79年間向上訴人承租系爭建物開立藥局，承租期間未曾看過劉翥勝，亦未遇任何人向伊表示為系爭建物之所有權人，後因買隔壁房屋而停止租用系爭建物，迄89年間才見過劉翥勝至該處走動並表示系爭建物為其所有，之前未見過劉翥勝等語（本院92年度易字第1189號刑事卷一第131 至136 頁）。劉翥勝明知上訴人未依約給付全部價金，且擅自出租予他人收取租金得利情形下，劉翥勝於該段十餘年期間均未曾循任何途逕請求上訴人給付價金或返還系爭建物，足見劉翥勝於70年間交付系爭建物確係基於買賣契約而交付，上訴人主張已取得系爭房屋之事實上處分權一節為可取。另按房屋所有人繳納房屋稅乃在盡公法上之義務，房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權人之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，最高法院79年度臺上字的875 號裁判要旨足資參照。是房屋稅稅籍僅係作為稅捐稽徵機關課徵稅捐之依據，其稅籍與真正所有權人或事實上處分權人不符者所在多有，是單就房屋稅稅籍尚不足證明被上訴人為系爭建物之所有權人或事實上處分權人。本件系爭建物既係劉翥勝向他人購買而將稅籍登記於劉葉桂英名下，劉翥勝並已將系爭建物出賣並交付予上訴人，上訴人即已取得系爭建物之事實上處分權。劉翥勝對系爭建物已無權利，縱其事後將系爭建物之稅籍自劉葉桂英名義登記於被上訴人名義，不因系爭建物辦理變更稅籍登記等手續或相關登記而得由被上訴人取得系爭房屋之事實上處分權，被上訴人主張系爭建物為其所有（或事實業處分權）一節，並無足取。
（二）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段定有明文。查，上訴人對系爭建物既有事實上處分權，被上訴人無占有系爭建物2 樓之正當權源，被上訴人無權占有使用系爭建物2 樓，顯係侵害上訴人之權利，從而原告本於民法第184 條侵權行為請求權請求被上訴人騰空遷讓系爭建物2 樓，洵屬正當，應予准許。上訴人依侵權行為之法律關係請求返還系爭建物2 樓既有理由，則其另依民法第767 條請求即毋庸再予審究，附此敘明。
六、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；又無權占用他人之土地者有獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，民法第179 條、第181條分別定有明文，且有最高法院61年臺上字第1695號判例意旨可供參酌。又「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，土地法第97條第1 項亦有明文。再按「土地法第97條第1 項所定，『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限』，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。」最高法院43年臺上字第392 號著有判例。本件被上訴人所占用部分為系爭建物2 樓，而上訴人對系爭建物有事實上處分權，依前開說明，被上訴人自應返還其無權占用所獲得相當租金之不當得利。查，系爭建物占用系爭土地面積為27.5平方公尺，有臺北市古亭地政事務所依本院刑事庭囑託所為之複丈成果圖可參。被上訴人占有系爭建物之2 樓部分，則依其比例其所占有系爭土地之部分約為9.17平方公尺（小數點二位以下四捨五入），土地部分之申報地價為每平方公尺為35,680元，亦有被上訴人所提出之土地登記謄本影本可查。系爭建物課稅現值為84,000元，被上訴人僅占用第2 層，則該部分建物之價額為28,000元，本院參酌附近工商情形、坐落臺北市○○路、位於行政院海岸巡防署正門旁、附近有再興中學、中國工商技術學院、警察專科學校、萬芳醫院、捷運木柵線及房屋為加強磚造及該屋已三十餘年等情形，原審依其情形應以土地及建物申報總價額10% 為適當應屬可取。依此計算其上訴人每年所得向被上訴人請求相當於租金之不當得利額數應為35,519元（(35,
680 ×9.17+28,000)×10%=35,519，元以下四捨五入），上訴人主張每月6,000 元（每年即為72,000元），而系爭建物
2 樓經送鑑定房屋每月租金約為7,295 元，固有信義不動產估價師事務所估價報告書可佐，然參照被告占用系爭建物2樓並未因有特別之經營管理及場內秩序與衛生之維持而帶來特殊利益，則依前開說明，其租金額仍應受土地法第97條第
1 項規定最高租金額之限制，其請求按每月6,000 元計算已逾該條規定限制，自不能依此金額計算被上訴人占用系爭建物2 樓之不當得利。是上訴人請求被上訴人給付自89年5 月至93年11月止之相當於租金之不當得利數額則為162,795 元（35,519/1 2×55=162,795，元以下四捨五入）。
七、從而，上訴人依據侵權行為及不當得利之法律關係，訴請被上訴人返還系爭建物2 樓及請求被上訴人給付162,795 元及自起訴狀繕本送達翌日即93年12月10日起至清償日止，按年息5%計算利息之不當得利，為有理由，應予准許；至超過上開金額之請求，即屬不應准許。原審就上開應准許部分，就超過12,600元本息為上訴人敗訴之判決，自有未合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改為，為無理由。至原告陳明願供擔保請求宣告假執行部分，上訴人勝訴部分，其上訴利益合計未逾150 萬元，本不得上訴第3 審，經本院判決後即告確定，經核尚無宣告假執行必要，其假執行聲請應予駁回；至於上訴人敗訴部分，其餘假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，自應併予駁回。
八、因本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 28 日
民事第二庭審判長法 官 鄭純惠
法 官 蕭胤瑮法 官 蔡政哲上為正本係照原本作成不得上訴第三審（參見民事訴訟法第436條之2、第466條）中 華 民 國 95 年 4 月 28 日
書記官 曾靖雯