臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第699號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 黃勝文律師
李進成律師上 一 人複 代理人 陳怡珍律師被 上訴人 丙○○訴訟代理人 劉紀翔律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國94年10月19日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭94年度北簡字第26330號第一審判決提起上訴，本院於96年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人前於民國90年4月1日向台灣中華日報社（下稱中華日報社）承租坐落於台北市○○路131之4號2樓房屋（下稱系爭房屋），雙方並簽訂有租賃契約書（下稱系爭契約書），租賃期間自90年4月1日起至94年6月30日為止，租金每月新台幣（下同）16萬8,000元，逐年按物價指數調整，被上訴人並於立約時交付中華日報社50萬元押租金，約明於租期屆滿時返還被上訴人。系爭房屋原係訴外人中華日報社出租予訴外人何嘉仁實業股份有限公司（以下簡稱何嘉仁公司）作為補習班使用，之後因為原塑膠地板已經不堪使用，經協議由何嘉仁公司出租雇工將地板換新為大理石地板，且為使何嘉仁公司能於系爭房屋辦理補習班登記，需先辦理系爭房屋使用執照用途變更，即由原辦公室用途變更為一般服務業（文理補習班）使用。為符合以上變更，依據消防等相關法令，則需打通系爭房屋2樓地板並自2樓室內加裝通往1樓之樓梯（下稱系爭室內梯），後於90年1月16日，中華日報社完成系爭房屋使用執照用途變更，同年4月中華日報社與何嘉仁公司終止租約，另將系爭房屋出租予被上訴人作為補習班使用。嗣後上訴人於92年2月間，向中華日報社買受系爭房屋，因而繼受被上訴人與台灣中華日報社間之上開租賃及押租金契約。其後，於租賃期間屆滿，被上訴人已經將系爭房屋騰空，並於上訴人所指定之7月1日派員至系爭房屋現場交付鑰匙及辦理交屋事宜，詎上訴人以被上訴人未「回復原狀」為由，拒絕受領系爭房屋之返還，同時拒絕返還押租金，雖經被上訴人寄發存證信函通知上訴人受領系爭房屋之返還，但上訴人仍拒絕受領，被上訴人爰依據系爭契約書第7條之規定，訴請上訴人返還上開押租金50萬元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：
（一）中華日報社雖與何嘉仁公司就系爭房屋終止租約並於90年4月1日與被上訴人就系爭房屋簽訂租賃契約，然僅係表面上承租人變更，事實上系爭房屋仍係供何嘉仁補習班使用，且系爭室內梯仍通往承租1樓之何嘉仁公司，是以雖然承租人名義上已經變更，仍不能與何嘉仁公司分割以觀。據此，被上訴人應回復之原建物狀況，係就88年2月1日承租系爭房屋時之狀態為準，而不能以變更為被上訴人名義為承租人之狀態時為準，系爭房屋既然因被上訴人之要求而變更房屋使用用途以及加設系爭室內梯之設計，則於租賃期間屆滿，被上訴人自應負有回復原狀之義務。退言之，縱認被上訴人之承租系爭房屋與何嘉仁公司無涉，亦應認被上訴人應回復之原狀內容係90年4月1日時之系爭房屋現存狀態，即存有系爭室內梯及隔間之狀況，始符合契約第4條所訂之「按照固定結構現狀遷空」之情，然而系爭房屋之隔間裝潢業已拆除，被上訴人既未依約使系爭房屋處於「固定結構現狀」，其返還押租金之條件顯然並未成就，上訴人自得拒絕給付之。
（二）又被上訴人未能依約如期回復原狀辦理建築執照變更，上訴人曾委請吉格室內裝修工程有限公司，對於系爭房屋1、2 樓之建築執照變更估價，共需費用48萬8,250元，又被上訴人遲遲未能如期遷出系爭房屋，依據系爭契約書第4條之規定，迄至94年10月1日為止，被上訴人依約應給付之違約金為151萬2,000元。此外，上訴人已經系爭房屋另行出售予他人，然因無法按照原有及應有合法狀況交屋，而面臨解約或賠償之情形，就此一損害，原告亦應賠償。
因此，被上訴人主張之押租金50萬元，於被告前揭得主張之損害賠償範圍內之同額金額，上訴人自得主張抵銷，無庸返還。
三、原審判令上訴人應給付被上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起即民國94年9月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並依職權宣告假執行，上訴人不服原判決而提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人原審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、查系爭房屋原為中華日報社所有，中華日報社前於88年2月1日出租予何嘉仁公司，嗣何嘉仁公司於承租系爭房屋期間，為符合消防等相關法令以辦理補習班登記，經由中華日報社之同意與配合，打通系爭房屋2樓地板並自2樓室內加裝系爭室內梯。又於90年1月16日，中華日報社完成系爭房屋使用執照用途變更，即系爭房屋由原辦公室用途變更為一般服務業（文理補習班）使用。其後，中華日報社與何嘉仁公司合意終止系爭房屋租賃契約，並於90年4月1日另與被上訴人簽訂系爭契約書，租賃期間自90年4月1日起至94年6月30日為止，租金每月16萬8,000元，被上訴人並於立約時交付中華日報社50萬元押租金，約明於租期屆滿時返還被上訴人。而上訴人於92年2月間，向中華日報社買受系爭房屋，因而繼受被上訴人與中華日報社間之上開租賃及押租金契約，現租賃期間已經屆滿等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約書、中華日報社與何嘉仁公司間就系爭房屋所簽訂之租賃契約書與終止租約協議書、台北市政府工務局變更使用執照暨附表各1份為證，自堪信為真實。另系爭房屋中有關隔間部分以及系爭室內梯部分均已拆除回復成鋼樑鋼筋水泥之結構等情，業為上訴人陳明並提出現況照片為證，亦為兩造所不爭執，此部分亦堪信為真實。
五、被上訴人另主張伊於租賃期間屆滿之後，已將系爭房屋騰空，並於上訴人指定之期日至現場交付鑰匙等情，已提出被上訴人所出具之94年7月8日存證信函1份為證。上訴人則以被上訴人於租賃期間屆滿之後，負有回復原狀之義務云云而拒絕返還該押租金。經查：
（一）系爭房屋之使用執照由原辦公室用途變更為一般服務業（文理補習班）使用，係由何嘉仁公司於承租系爭房屋期間經中華日報社同意所為，且於被上訴人向中華日報社承租時，系爭房屋之使用執照已係為一般服務業（文理補習班）使用等情，為兩造所不爭執。又參諸證人即中華日報社承辦系爭房屋之租賃及所有權移轉之承辦人員甲○○於他案（即本院94年度訴字第4611號）及本案審理中，就何嘉仁公司或被上訴人是否承諾或切結應將系爭房屋之使用執照回復變更前之一般辦公室狀況則稱：「（問：二樓樓地板回復與二樓使用執照變更應由何人負責？）……使用執照變更當時沒有想到，所以沒有特別約定，應由何人負責，因為下一手如果還要作補習班的話，就沒有必要變更。」、「使用執照我們認為是很小的一件事情，並沒有特別注意這個問題，所以沒有與上述二人有何約定」（見本院95年7月24日準備程序筆錄第4頁）、「（問：92年中華日報賣出系爭1、2中華日報有無向買受人承諾1、2樓將來租約期滿使用執照由承租人辦理變更？）這部分我印象中沒有提到這件事。」（見94年度訴字第4611號95年2月21日言詞辯論筆錄第7頁）等語，顯見中華日報社與何嘉仁公司及被上訴人間，就變更使用執照一事，並無任何承諾或約定租約期滿後應由被上訴人將使用執照變更回復為一般辦公室使用之情。再參以出租人本即負有維持使租賃物合於使用收益狀態之義務，如於出租時當事人均已知租賃物係作為補習班使用，則變更使用執照為文理補習班使用之義務，依常情本應認為係屬出租人之附隨義務較屬合理，是上訴人以被上訴人未將系爭房屋之使用執照變更回復為一般辦公室使用，而拒絕返還押租金云云，並不可採。
（二）至於系爭室內梯之設置，係何嘉仁公司所為，且出具切結書者係何嘉仁公司，被上訴人並無出具任何切結書等情，業據證人甲○○於本案審理中證稱：「（問：二樓樓地板回復與二樓使用執照變更應由何人負責？）何嘉仁在打樓梯時，有附壹張切結書給中華日報，約定不會破壞結構及終止租約時，會填補樓梯口，所以與何嘉仁終止契約時，及與被上訴人簽訂租賃契約時，就沒有特別約定由何人拆除樓梯及填補樓梯口，……。」（見本院95年7月24日準備程序筆錄第4頁）、「切結書上原來只有原告公司（按此係指何嘉仁公司）說要回復原狀，其他部分即使用執照部分切結書上並沒有特別註明……」、「（請證人說明切結書上何處要回復原狀？）切結書上是指樓梯，變更手續我的印象中沒有特別的註明。」、「（切結書上換約後有沒有特別註明要更改為證人章要回復原狀？）我的印象中是沒有的」（見本院94年度訴字第4611號言詞辯論筆錄第6頁）等語屬實。且另參諸兩造均不爭執該何嘉仁公司出具之切結書嗣後由中華日報社轉交付予系爭房屋同棟1樓之買受人，並未交付予上訴人等情，堪認承諾拆除系爭室內梯者係何嘉仁公司，而非被上訴人。自不得以原1、2樓均係何嘉仁公司所承租，即認為被上訴人亦同負拆除系爭室內梯之義務。雖證人甲○○於他案（即本院94年度訴字第4611號）及本案審理中有另提及「何嘉仁應負何義務，被上訴人就應負何義務」、「何嘉仁要負的責任就是被上訴人應負之責任」等語。然而參諸中華日報社係與何嘉仁公司合意終止系爭房屋租賃契約之後，再於90年4月1日將系爭房屋出租予被上訴人，然則被上訴人與何嘉仁公司既然在法律上分別各具獨立之人格，且當初出具承諾書者僅有何嘉仁公司，而中華日報社嗣後亦係將該切結書轉交付予1樓之買受者，自堪認該等拆除室內梯之義務係何嘉仁公司對1樓買受者之義務。至於證人之所以會有前揭推論，應係因當時中華日報社同時為1樓及系爭房屋之所有權人，無庸分辨被上訴人與何嘉仁公司主體及義務不同之區別，始有該等推論，自難遽以該等推論即認被上訴人負有拆除系爭室內梯之義務。是中華日報社與何嘉仁公司間就系爭房屋所簽訂之租賃契約與變更房屋內現況即設置系爭室內梯之切結，其效力不當然及於被上訴人，故被上訴人應不受何嘉仁公司與中華日報社間就系爭房屋所簽訂之租賃契約及切結書所拘束，自無負有拆除系爭室內梯之義務。因此，上訴人所辯被上訴人應拆除室內梯云云亦不足採。況現在該系爭室內梯亦經何嘉仁公司移除，亦為兩造所不爭執，上訴人自不得再以此作為拒絕返還押租金之理。
（三）又上訴人於上訴中另稱，被上訴人既強調其與何嘉仁公司為不同之主體，則其應依契約第4條約定「按照固定結構現狀遷空」，始認為已符合返還押租金之條件，而該等現狀，即係被上訴人於90年4月承租時之存有系爭室內梯及2樓隔間之現況，然而現在系爭室內梯業已移除，隔間亦已拆除，則被上訴人未符合現況交還系爭房屋，其請求返還押租金之條件自尚未成就云云。惟查，上訴人於本件爭執伊始，即委請律師發函，其請求被上訴人應履行之內容係拆除系爭室內梯及回復原使用執照之登記等情，有上訴人於原審提出之太平洋律師事務所94年3月21日之律師函為證。
嗣後於本院簡易庭認被上訴人並無拆除系爭室內梯之義務，且何嘉仁公司亦已拆除系爭室內梯後，竟復要求被上訴人應回復系爭室內梯，才算合於契約之約定，其所為之此等主張顯已違反民法第148條第2項之誠信原則至明。況參諸證人甲○○就此證述稱：「……租約是我們公司制式合約，一直有第4條與第12條之約定，但是我們不會特別要求把隔間打掉，只要他把房屋清理乾淨，還給我們就好了」（見本院95年7月
24 日準備程序筆錄第3頁）等語，顯見依原契約第4條之約定，所謂「按照固定結構現狀遷空」，係屬制式合約文字，於中華日報社與被上訴人締結時並不特別要求隔間是否保留，只要房屋清理乾淨即可。是上訴人摭拾此制式契約文字，於系爭房屋中有關隔間部分以及系爭室內梯部分均已拆除回復成鋼樑鋼筋水泥之結構後，始另主張該回復原狀之內容應為被上訴人於承租時有樓梯且有隔間之「現況」，此不僅悖於當初上訴人發律師函時要求被上訴人將系爭室內梯拆除之情而有違誠信，同時亦與中華日報社和被上訴人間締約當時就第4條之理解內容不合，是上訴人抗辯被上訴人應依契約第4條之約定，將系爭室內梯回復併回復隔間云云，亦不足採。
六、至上訴人又辯稱被上訴人對於上訴人有損害賠償等債務存在，被告得以之與上開押租金返還債務抵銷云云，然查，被上訴人並無上開回復原狀義務，且被上訴人已經履行返還系爭房屋之義務，亦無違約可言，本院前已述及，則上訴人縱因系爭房屋回復原狀而需支付其他費用，或因系爭房屋之相關爭議而無法履行與他人就系爭房屋成立之買賣契約，均與被上訴人無涉，上訴人此項抵銷抗辯，亦屬無據。
七、按依系爭契約書第7條之約定：「押租保證金：乙方（即被上訴人）應於訂約時，交付甲方押租保證金新台幣五十萬元整，以作為其履行本契約義務之擔保，該押租保證金於乙方在租賃期滿或終止而將租賃房屋騰空遷讓交還甲方並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息退還之」，此有上開契約書1份在卷可按，是被上訴人主張上開租賃期間已經屆滿，被上訴人已經履行騰空遷讓系爭房屋之義務，而請求上訴人返還押租金即屬有據。從而，被上訴人基於押租金之法律關係主張上訴人應返還押租保證金50萬元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即94年9月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係就民事訴訟法第427條第1項之訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並得依同法第392條第2項規定，依職權宣告預供擔保免為假執行之金額。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行及宣告上訴人預供擔保免為假執行金額，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件之事實及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張陳述及攻擊防禦方法，對判決之結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 27 日
民事第一庭 審判長法 官 陳邦豪
法 官 傅中樂法 官 朱漢寶以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 7 月 27 日
書記官 陳彥樺