台灣台北地方法院民事判決 94年度簡上字第725號上 訴 人 龍星昇第一資產管理股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 符玉章律師
余青慧律師上 訴 人 華英股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 趙國生律師複代理人 連復淇律師
謝尚修律師黃均熙律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國九十四年十月十九日本院台北簡易庭九十四年度北簡字第五七七二號第一審判決提起上訴，本院於九十五年六月一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人龍星昇第一資產管理股份有限公司後開第
二、三項之訴部分，及命龍星昇第一資產管理股份有限公司負擔訴訟費用，暨駁回假執行之裁判均廢棄。
上訴人華英股份有限公司應將坐落台北市○○○路○段○○○號地下五樓如附件台北市松山地政事務所製作之土地複丈成果圖所示之五十個停車位返還予上訴人龍星昇第一資產管理股份有限公司。
上訴人華英股份有限公司應自民國九十三年十一月二十六日起至交還前開停車位空間之日止，按月給付上訴人龍星昇第一資產管理股份有限公司新台幣參拾柒萬伍仟元。
上訴人華英股份有限公司之上訴駁回。
第一審關於命上訴人龍星昇第一資產管理股份有限公司負擔訴訟費用部分及第二審訴訟費用由上訴人華英股份有限公司負擔。
本判決第二、三項得假執行；但上訴人華英股份有限公司如以新台幣貳仟玖佰捌拾陸萬陸仟貳佰陸拾陸元為上訴人龍星昇第一資產管理股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人龍星昇公司起訴主張：
（一）上訴人華英公司前於八十四年八月十三日與訴外人三興建設股份有限公司（下稱三興建設公司）訂立地下室停車位租賃契約，約定由上訴人華英公司向三興建設公司承租坐落台北市○○區○○段二小段第二及三三地號土地上，建號同段第四四０六號、門牌號碼台北市○○○路○段○○○號地下五層房屋全部，租賃期間自八十四年八月十三日起至一０四年八月十二日止，每月租金七十三萬六千元，每年按上一期租金調高百分之三‧五，逐年調高一次，上訴人華英公司應於每月五日以現金或即期票據支付三興建設公司，如上訴人華英公司所開立之任一張票據未按期兌現，每逾一日應加付按票面金額萬分之五計算之逾期罰款，逾期達十五日，訴外人三興建設公司得終止契約，上訴人華英公司應即遷出並將所欠租金連同罰款、其他應負擔費用及訴外人三興建設公司所受損失全部付清，租賃期滿不交還停車位時，上訴人華英公司並應自發生逾期之日起至將租賃標的物遷讓交還三興建設公司接管日止，按日給付每日約定租金萬分之五予訴外人三興建設公司。
（二）上訴人華英公司與訴外人三興建設公司、潘永祥、尤志仁、潘祥貞、謝美琴、李金蓮並於九十年十月三十日另訂房屋租賃契約內容變更協議書（其中潘永祥、尤志仁、潘祥貞、謝美琴、李金蓮係出租台北市○○○路○段○○○號地下二樓之房屋予上訴人華英公司之出租人，與本件租賃標的物無涉），就原來租賃範圍，變更為台北市○○○路○段○○○號地下五樓、如附件所示之五十個法定停車位全部。
（三）嗣因訴外人三興建設公司積欠上訴人龍星昇公司款項，上訴人龍星昇公司乃就訴外人三興建設公司對上訴人華英公司之租金債權強制執行取償，經本院於九十二年六月二十六日以北院錦九十二執地字第一０二七五號執行命令，將訴外人三興建設公司對上訴人華英公司之租金債權在二億五千四百一十七萬五千零八十一元（及利息、違約金、執行費用）範圍內，移轉於上訴人龍星昇公司，惟經上訴人龍星昇公司多次請求給付，均未獲置理。上訴人龍星昇公司並於九十二年十二月十六日拍賣取得租賃物建物所有權應有部分九十七分之六七及其基地，依民法第四百二十五條之規定，上訴人龍星昇公司當然繼受訴外人三興建設公司出租人之地位，然上訴人華英公司仍拒不給付租金，上訴人龍星昇公司乃於九十三年十一月二十四日以存證信函終止兩造間租賃契約，該存證信函於同年月二十五日送達上訴人華英公司。系爭租賃契約既經合法終止，上訴人華英公司自應將系爭停車位返還予上訴人龍星昇公司。
（四）自九十二年六月二十六日上訴人龍星昇公司取得租金債權之日起，至九十三年十一月二十五日上訴人龍星昇公司終止兩造間租賃契約之日止，共十七個月，上訴人華英公司應給付之租金為六百三十七萬五千元（計算式：「每月租金」三十七萬五千元乘上「十七個月」），爰請求上訴人華英公司如數給付。
（五）又兩造間停車位租賃契約既經終止，則上訴人華英公司應將如附件所示五十個停車位返還返還上訴人龍星昇公司。另兩造間停車位租賃契約既經終止，上訴人華英公司自九十三年十一月二十六日起至遷讓返還租賃標的物之日止，受有相當於租金之不當得利，致上訴人龍星昇公司受有損害，爰依不當得利及侵權行為之規定，請求上訴人華英公司按月給付三十七萬五千元。
（六）爰聲明：㈠原判決不利部分均廢棄。㈡上訴人華英公司應將坐落台北市○○○路○段○○○號地下五樓如附件台北市松山地政事務所製作之土地複丈成果圖所示之五十個停車位返還予上訴人龍星昇公司。㈢上訴人華英公司應自九十三年十一月二十六日起至交還前開停車位空間之日止，按月給付上訴人龍星昇公司三十七萬五千元。㈣如受有利之判決，請准予宣告假執行。㈤對造之上訴駁回。（上訴人龍星昇公司於九十四年十一月十六日上訴狀追加上訴人華英公司應將坐落台北市○○○路○段○○○號地下五樓如附件台北市松山地政事務所製作之土地複丈成果圖所示之五十個停車位共同返還予戊○○、乙○○及甲○○部分，另以裁定駁回，併予敘明）
二、上訴人華英公司則以：民法第四百二十五條之規定乃法定之契約承擔，本件租賃標的物即坐落台北市○○區○○段二小段第二及三三地號土地上，建號同段第四四０六號、門牌號碼台北市○○○路○段○○○號地下五層房屋，原全部為出租人三興建設公司所有，嗣後上訴人龍星昇公司拍賣取得其中應有部分九七分之六七，故該停車位租賃契約自九十二年十二月十六日上訴人龍星昇公司拍賣取得租賃物建物應有部分時起，應由訴外人三興建設公司與上訴人龍星昇公司分別共有租賃債權，出租人為三興建設公司及上訴人龍星昇公司二人，上訴人龍星昇公司不得以其個人名義終止該停車位租賃契約，其終止租約之意思表示不生效力，亦不得以個人名義請求上訴人華英公司將租賃標的物即不可分之停車位返還予其個人等語資為抗辯。並聲明：㈠原判決不利於上訴人華英公司部分廢棄。㈡第一項廢棄部分，上訴人龍星昇公司在第一審之訴駁回。㈢對造之上訴駁回。㈣如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人華英公司前於八十四年八月十三日與訴外人三興建設公司訂立地下室停車位租賃契約，約定由上訴人華英公司向三興建設公司承租坐落台北市○○區○○段二小段第二及三三地號土地上，建號同段第四四０六號、門牌號碼台北市○○○路○段○○○號地下五層房屋全部，租賃期間自八十四年八月十三日起至一０四年八月十二日止，每月租金七十三萬六千元。嗣上訴人華英公司與訴外人三興建設公司、潘永祥、尤志仁、潘祥貞、謝美琴、李金蓮並於九十年十月三十日另訂房屋租賃契約內容變更協議書（其中潘永祥、尤志仁、潘祥貞、謝美琴、李金蓮係出租台北市○○○路○段○○○號地下二樓之房屋予上訴人華英公司之出租人，與本件租賃標的物無涉），就原來租賃範圍，變更為台北市○○○路○段○○○號地下五樓、如附件所示之五十個法定停車位全部，其餘停車位不予承租。
（二）嗣因訴外人三興建設公司積欠上訴人龍星昇公司款項，上訴人龍星昇公司乃就訴外人三興建設公司對上訴人華英公司之租金債權強制執行取償，經本院於九十二年六月二十六日以北院錦九十二執地字第一０二七五號執行命令，將訴外人三興建設公司對上訴人華英公司之租金債權在二億五千四百一十七萬五千零八十一元（及利息、違約金、執行費用）範圍內，移轉於上訴人龍星昇公司，惟經上訴人龍星昇公司多次請求給付，均未獲置理。
（三）上訴人龍星昇公司並於九十二年十二月十六日拍賣取得租賃物建物所有權應有部分九七分之六七及其基地，並於九十三年三月十二日將除系爭車位及三興建設公司使用之三十個車位外之其中十個車位出租予訴外人華國廣告事業股份有限公司（下稱華國公司），其餘應有部分九十七分之三十於九十四年五月四日由訴外人戊○○拍定取得，並自三興建設公司取得管領相當於三十個停車位之權利，其後於九十四年八月三十一日分別移轉應有部分九十七分之八（八個停車位使用權），九十七分之一（一個停車位使用權）予訴外人乙○○、甲○○。
（四）訴外人戊○○與上訴人於九十四年十一月十七日簽訂協議書，將系爭停車位之專用權分由上訴人龍星昇公司管理使用，上訴人龍星昇公司與戊○○、乙○○、甲○○因上訴人華英公司積欠租金數年之久，乃共同於九十三年十一月二十四日以台北世貿郵局第五七六號存證信函終止系爭租約。
四、上訴人龍星昇公司主張之事實，業據提出地下室停車位租賃契約、房屋租賃契約內容變更協議書、本院北院錦九十二執地字第一０二七五號執行命令、不動產權利移轉證書、土地登記謄本、建物所有權狀、存證信函暨掛號郵件收件回執、房屋租賃契約書、拍賣公告、相片為證，其中租賃標的物停車位位置及面積，並經原審會同兩造、地政人員到場勘驗、指界、測量、繪製複丈成果圖無訛，有勘驗筆錄、台北市松山地政事務所北市松第二字第０九四三０九九八八００號覆函暨複丈成果圖立卷足憑，上訴人華英公司雖以前揭情詞置辯，惟查：
（一）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，八十八年四月二十一日修正前民法第四百二十五條定有明文；而民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定，其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第一條亦有明定。本件上訴人華英公司與訴外人三興建設公司係於八十四年八月十三日訂立本件停車位租賃契約，租賃期間至一０四年八月十二日，雖於九十年十月三十日修正部分內容，但原契約仍屬有效，此為兩造所不爭執，依前揭法條，本件租賃契約應適用修正前民法第四百二十五條之規定。
（二）次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在；共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院八十三年度台上字第一三七七號判決、最高法院八十七年度台上字第一三五九號判決可資參照）。又共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，如第三人明知或可得而知該分管契約，其分管契約，對於受讓人仍繼續存在，司法院大法官會議第三百四十九號解釋意旨可資參照。經查，上訴人龍星昇公司於本院九十二年度執地字第一０二七五號拍賣程序中買受系爭建物應有部分九七分之六七等情，有本院九十二年十二月十六日北院錦九十二年執地字第一０二七五號不動產權利移轉證書影本乙紙在卷可參（見原審卷第二十二頁），上訴人龍星昇公司並於九十三年三月十二日將如附件所示之停車位出租予訴外人華國公司，亦據上訴人龍星昇公司提出租賃契約書影本乙份在卷可佐（見原審卷第七十二頁至第七十五頁），而另外應有部分九十七分之三十之共有人即訴外人三興建設公司除繼續使用其管領之三十個車位外，對於上訴人龍星昇公司對其公示停車位為使用收益，並未予干涉，參諸停車位均繪製白線供特定共有人使用，以及訴外人戊○○拍賣三興建設公司其餘應有部分九十七分之三十後，自三興建設公司取得三十個車位之使用權，且訴外人戊○○於其所受領之停車位上並貼上私人車位之標示，而上訴人龍星昇公司出租予國華公司之車位上亦掛上其名牌以示區別等情，有上訴人龍星昇公司提出之照片在卷足參（見原審卷第七十七頁至第八十頁），共有人間已合意成立分管契約應可採信，上訴人華英公司並未主張訴外人戊○○及其前手三興建設公司於該停車位有租賃契約存在，益徵上訴人龍星昇公司與三興建設公司間於上訴人龍星昇公司取得應有部分九十七分之六十七後，與三興建設公司間成立分管契約，約定系爭車位由上訴人龍星昇公司專用。嗣三興建設公司所持有九十七分之三十之應有部分再經法院拍賣，於九十四年五月四日由訴外人戊○○買受取得，則訴外人戊○○繼受三興建設公司與上訴人龍星昇公司間分管契約，而受領另三十個停車位之權利。至上訴人龍星昇公司嗣於九十四年十一月十七日另簽訂前揭協議書，再次約定上揭地下五樓之停車位，核屬確認之約定。
（三）又按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條定有明文。此為所有權讓與不破租賃之原則，出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務，最高法院二十六年上字第三六五號、三十八年台上字第一九五號、四十一年台上字第一一００號、四十四年台上字第三十號、九十年台上字第三一五號迭著有判例、裁判可資參佐。經查，上訴人華英公司與訴外人三興建設公司於八十四年八月十三日訂立地下室停車位租賃契約，嗣上訴人華英公司與訴外人三興建設公司並於九十年十月三十日另訂房屋租賃契約內容變更協議書，就原來租賃範圍，變更為台北市○○○路○段○○○號地下五樓、如附件所示之五十個法定停車位全部，而上訴人龍星昇公司於九十二年十二月十六日拍賣取得租賃物建物應有部分九七分之六七及其基地，且上訴人龍星昇公司就系爭五十個停車位權利與三興建設公司間成立分管契約存在等情，已如前述，揆諸前揭規定，系爭停車場租賃契約對於系爭停車位權利之受讓人即上訴人龍星昇公司，仍繼續存在。而上訴人龍星昇公司已於九十三年四月、五月分別發函予上訴人華英公司，請求清償積欠之租金，並於九十三年十一月二十四日以存證信函終止兩造間租賃契約，該存證信函於同年月二十五日送達上訴人華英公司，有上訴人龍星昇公司提出之存證信函在卷可稽，並為上訴人華英公司所不爭執，惟上訴人華英公司收受存證信函後，迄未給付積欠之租金，是系爭停車位租賃契約自九十三年十一月二十五日已生終止之效力，本件停車位租賃契約既經合法終止，則上訴人龍星昇公司與訴外人戊○○、乙○○、甲○○於九十四年十一月二十四日共同以上揭郵局存證信函，再為終止租約之意思表示，係就已終止而不存在之系爭租約，為過度之意思表示，不生效力。則上訴人龍星昇公司依民法第四百五十五條之規定，請求上訴人華英公司應將坐落台北市○○○路○段○○○號地下五樓如附件台北市松山地政事務所製作之土地複丈成果圖所示之五十個停車位返還予上訴人龍星昇公司，即有理由。
（四）上訴人龍星昇公司請求上訴人華英公司給付九十二年六月二十六日起至九十三年十一月二十五日止，共十七個月之租金為六百三十七萬五千元部分：查三興建設公司對上訴人華英公司之租金債權於二億五千四百一十七萬五千零八十一元範圍內業已於九十二年六月二十六日移轉予上訴人龍星昇公司，有本院北院錦九十二執地字第一０二七五號執行命令在卷可考（見原審卷第十六頁），並為上訴人華英公司所不爭執，且上訴人龍星昇公司於九十二年十二月十六日拍賣取得租賃物建物應有部分九七分之六七及其基地，已繼受取得三興建設公司與上訴人華英公司間就系爭停車場租賃契約之出租人地位，是上訴人龍星昇公司主張上訴人華英公司給付自其九十二年六月二十六日取得三興建設公司租金債權及嗣繼受系爭租約後之租金債權，請求上訴人華英公司給付自九十二年六月二十六日起，迄九十三年十一月二十五日租約終止日止，積欠之租金六百三十七萬五千元，亦有理由。
（五）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條前段、第一百八十一條後段分別定有明文。又無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號判例意旨可資參照。上訴人華英公司於上訴人龍星昇公司九十三年十一月二十五日終止租賃契約後，仍無權占用系爭建物，受有使用系爭建物之利益，致上訴人龍星昇公司受有損害，該項利益依其性質無法返還，上訴人龍星昇公司自得請求上訴人華英公司償還相當於租金之價額，是上訴人龍星昇公司請求上訴人華英公司自九十三年十一月二十六日起至交還前開停車位空間之日止，按月給付上訴人龍星昇公司三十七萬五千元，亦屬有據。
五、綜上所述，上訴人龍星昇公司主張為可採，上訴人華英公司之抗辯為無可取。從而，上訴人龍星昇公司提起訴訟，請求上訴人上訴人華英公司應將坐落台北市○○○路○段○○○號地下五樓如附件台北市松山地政事務所製作之土地複丈成果圖所示之五十個停車位返還予上訴人龍星昇公司；上訴人華英公司應給付上訴人龍星昇公司六百三十七萬五千元，及自九十三年十一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及上訴人華英公司自九十三年十一月二十六日起至交還前開停車位空間之日止，按月給付上訴人龍星昇公司三十七萬五千元，為有理由，應予准許。又本件係因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，所為上訴人華英公司敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。再者，上訴人華英公司陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。原審為上訴人龍星昇公司敗訴之判決，尚有未洽。上訴人龍星昇公司上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項、第三項所示。上訴人華英公司上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人龍星昇公司之上訴為有理由，上訴人華英公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十九條第三款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 15 日
民事第六庭 審判長法 官 吳光釗
法 官 邱 琦法 官 郭美杏以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 95 年 6 月 19 日
書記官 潘惠梅