臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第78號上訴人即附帶被上訴人 乙○○訴訟代理人 田振慶律師
楊偉奇律師邱瑞元律師附帶上訴人即被上訴人 甲○○訴訟代理人 林衍鋒律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國93年12月9日本院臺北簡易庭92年度北簡字第23367號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於民國96年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第三項之訴及命附帶上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣陸萬柒仟伍佰柒拾叁元，及自民國九十二年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘附帶上訴駁回。
第二審上訴訴訟費用，由上訴人負擔；第一審訴訟費用廢棄部分及第二審附帶上訴訴訟費用，由附帶被上訴人負擔五分之三，餘由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人陳壽祺為籌設網路戰將資訊科技股份有限公司（下稱稱網路戰將公司），以資經營「戰略高手」網路咖啡店業務，先就坐落於臺北市○○區○○段1小段806號土地，門牌號碼分別為臺北市○○○路○段○○○號2樓、同址2樓之1、同市路段297之1號2樓及同市路段297之4號2樓全部房屋，與上訴人簽訂房屋租賃草約（下稱系爭草約），約定上訴人應無條件提供建築師變更使用執照為其他娛樂業，費用由雙方均攤，最遲上訴人應於民國89年10月31日前完成執照之變更，並於變更完成後7日內正式簽約，如不能變更者，上訴人應全數無息退還簽約金。嗣於89年7月31日，上訴人同意逕以被上訴人為承租人，陳壽祺為連帶保證人，而簽訂系爭房屋之房屋租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自89年12月5日起至96年12月4日止共計6年，押租保證金新臺幣（下同）750,000元，約定於租賃期滿或終止後，扣除依約被上訴人應負擔之一切費用後，將押租保證金餘額於交還房屋時無息返還被上訴人，同時並交付上訴人押租金保證金750,000元。詎於89年8月8日經臺北市政府建設局核准設立網路戰將公司，被上訴人並開始經營「戰略高手」網路咖啡店業務後，上訴人迄今猶未依系爭草約完成使用執照之變更，致臺北市政府工務局於90年3月22日科處罰鍰60,000元與勒令停止違規使用，並於90年7月16日函令被上訴人限期申辦合法證照，復又因經濟環境因素，故被上訴人特於92年間與上訴人合意提前終止系爭租約，並於92年6月30日將系爭房屋以現況返還上訴人完成終止系爭租約手續。是依系爭租約之約定，系爭租約既已終止，上訴人自應返還扣除被上訴人所應負擔之38,046元等費用後之押租保證金餘款共計71,1954元，及自92年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（原審判決理由主文第一項記載命上訴人給付被上訴人按602,711元，自93年7月1日起算之法定利息，惟依理由第4項第（一）點及第5項已說明系爭租約係於92年6月30日終止，上訴人於翌日即92年7月1日起始應負遲延責任，故上訴人應給付自92年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，故判決主文第1項有關自93年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息之記載，應屬顯然錯誤）。被上訴人就原審判決關於109,244元及其92年7月1日起算之法定利息部分提起附帶上訴（其餘敗訴部分被上訴人未聲明不服，此部分非本院審究範圍），並聲明：（一）上訴駁回；（二）原判決不利於附帶上訴人部分廢棄；（三）廢棄部分，附帶被上訴人應給付附帶上訴人109,244元，及自92年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人雖曾於92年5月16日以存證信函通知上訴人欲提前終止系爭租約，惟上訴人並未以書面表示同意其期前終止，是依前開契約約定，兩造間之系爭租約並未合法終止。又如系爭租約確已終止，依系爭租約第8條第2項之約定，系爭出租房屋係為供被上訴人營業使用，此與土地法第97條所稱專供住宅使用之房屋不同，不受土地法97條第1項關於租金高限制規定之拘束，是依系爭租約第3條第2項之約定，被上訴人同意租金每滿2年，另以277,800元加計5%以為調漲房租，則自91年12月起（租賃期間為89年12月5日至96年10月4日），被上訴人每月之房租即應調加13,890元，故被上訴人應另行給付自91年12月起至92年6月30日被上訴人返還租屋日止，所欠付共97,230元之租金差額，此部分應由押租保證金中扣抵。又依系爭租約第7條第3項之約定，若有一方違約情事發生，致損害他方權益時，違約之一方願賠償他方因此所受之損害，如涉訟所繳納之訴訟、律師費用（以實際支出為憑），均應由他方負責賠償。被上訴人依系爭租約本應於每租賃年度1次簽發1年度12紙支票予上訴人以為租金之支付，於91年度（即90年12月5日至91年12月4日）起，被上訴人即故意違約不履行簽發及交付支票之義務，並遲付90年12月及91年1月之租金，致上訴人不得已委請律師代為協商解決，並提起民事訴訟，且被上訴人於92年6月30日違約提前終止租約，上訴人為免權益受損，不得已只好委請律師從中斡旋．爭取有利條件，故上訴人因而支出律師費用130,000元及訴訟費用7,573元，共計損失137,573元，依前開契約之約定，是項費用即應由被上訴人負擔。再者，被上訴人自92年1月份起至同年6月份之租金，均已每月預扣租金之10%，即每月29,169元，6個月共計175,014元，作為繳稅金額。惟迄今上訴人申報綜合所得稅時（即於93年5月份時），被上訴人始終未開具該部租金收入之扣繳憑單予上訴人，致上訴人需全額申報並繳納租金，而受有175,014元之損害，此部分損害應由被上訴人負責，當可自押租保證金中扣抵等語，以資抗辯。原審判決上訴人應給付被上訴人602,711元，及自92年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，上訴人不服提起上訴，並聲明：（一）原判決不利部分廢棄；（二）廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回；（三）附帶上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）上訴人與訴外人陳壽祺就系爭房屋簽立系爭草約。
（二）兩造於89年7月31日簽訂系爭租約，約定租期自89年12月5日起至96年12月4日止，租金為每月277,800元，每滿2年，以277,800元調加5%計付，被上訴人並交付上訴人押租金750,000元。
（三）被上訴人於於89年8月8日經臺北市政府建設局核准，於系爭房屋址設立網路戰將公司。
（四）臺北市政府工務局於90年3月22日以網路戰將公司擅自違規使用為電子遊戲場業務，科處罰鍰60,000元並勒令停止違規使用。又於90年7月16日函令限期申辦合法證照。
（五）兩造於92年6月30日簽立租屋點交協議書，內容為被上訴人於95年6月30將系爭房屋以現況返還予上訴人並返還全戶鑰匙5把，且95年6月30日以前系爭房屋之所有水、電、管理費相關費用均由被上訴人負責結清。
四、得心證之理由：被上訴人主張兩造於89年7月31日簽訂系爭租約，約定租期自89年12月5日起至96年12月4日止，被上訴人並於簽約時交付押租保證金750,000元等事實，業據其提出系爭租約、支票等影本為證（原審卷第16頁至第24頁），復為上訴人所不爭執，堪認為真正。惟被上訴人另主張上訴人應返還扣除水、電費用後之押租保證金餘額共計71,1954元，及自92年6月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息等情，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件本院應審究核為：系爭租約是否於92年6月30日合意終止？被上訴人請求返還之押租保證金應否扣除上訴人所主張被上訴人短付租金、上訴人支出之律師費用、訴訟費用，及上訴人因被上訴人未給付92年度扣繳憑單所生無法扣繳抵稅之損失？以下就上開爭點分述之：
（一）系爭租約是否於92年6月30日合意終止？被上訴人主張系爭租約於92年6月30日經兩造合意終止一節，已提出92年6月30日兩造簽立之租屋點交協議書影本為證（見原審卷第28頁），上訴人對於上開協議書真正並不爭執，雖辯稱被上訴人於92年5月16日以存證信函通知上訴人欲期前終止，惟上訴人曾回函明確表示不同意，因被上訴人執意搬遷，上訴人為免被上訴人搬遷後，相關已生之營業費用混淆不明而無處追討，及租屋門戶洞開宵小入內搗亂，影響其他住戶安全，方不得已與被上訴人簽訂點交書面，此非謂有終止之意思表示云云，然查：
１、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。是房屋租賃契約中，出租人與承租人所重視者，分別為租金之收入及租賃物之使用收益至明。本院觀之92年6月30日租屋點交協議書第1點、第2點記載內容，兩造既已約定由被上訴人於當日將承租之系爭房屋以現況返還予上訴人，並返還系爭房屋之全部鑰匙予上訴人，衡之常情，若上訴人無同意終止系爭租約之意，被上訴人仍須繼續繳納租金，自無返還系爭房屋予上訴人，而甘受不使用租賃物不利益之可能。況被上訴人僅繳交至92年6月30日止之租金，此有扣繳憑單在卷足憑（見本院卷第99頁），並為上訴人所不爭執，則自92年7月起至92年10月間被上訴人提起本件訴訟，於長達數月期間，甚且在本件訴訟審理過程，上訴人均未曾請求被上訴人應續納租金，益見兩造於92年6月30日已合意終止系爭租約。
２、其次，依系爭租約第6條第2項約定，有關兩造租賃期間所生之水電費、管理費，均由被上訴人自行負擔，惟前開租屋點交協議書第3點已載明於92年6月30日以前系爭房屋之所有水、電、管理費及相關費用均由被上訴人負責結清等語，即上訴人亦同意就系爭房屋之水電及管理費等費用被上訴人僅需給付至92年6月30日止，則如兩造無合意終止系爭租約之意思，又何以需要約定以該日為結清水電及管理費等之日期。再參諸兩造間系爭租約至96年12月4日始屆滿，然上訴人於92年7月間即將系爭房屋出賣予他人，此均為上訴人所是認（見本院卷第142頁），益徵兩造確有合意終止系爭租約之意思。
３、況依系爭租約第8條第2項約定，租賃期限未滿前，如被上訴人擬終止契約時，應於1個月前以書面通知，並須獲得上訴人之書面同意。於終止契約後，上訴人於扣除被上訴人依約應負擔之一切費用後，應返還押租保證金，被上訴人應將房屋依現況交還，不得刻意破壞或附帶條件。被上訴人於92年5月16日已以存證信函通知上訴人擬提前終止系爭租約，有被上訴人提出之存證信函可證（見原審卷第78頁至第81頁），而上訴人於92年6月30日簽立租屋點交協議書，同意被上訴人提前終止契約，被上訴人亦於是日將系爭房屋以現況交還予上訴人，均與上開約定相符，兩造已合意於93年6月30日終止系爭租約，洵堪認定。
４、至於上訴人雖曾於92年5月23日以存證信函表示不同意被上訴人期前清償，然上訴人為該表示係於另為同意表示之前，此部分尚難為上訴人有利之認定，上訴人前開主張應非可採。
（二）被上訴人請求返還之押租保證金應否扣除上訴人所主張被上訴人短付之租金、上訴人支出之律師費用、訴訟費用，及上訴人因被上訴人未給付92年度租金扣繳憑單所生無法扣繳抵稅之損失？如前所述，兩造間租賃契約已於93年6月30日合意終止，且被上訴人業將系爭房屋交還予上訴人，則依兩造間系爭租約第3條第3項約定，上訴人應將扣除被上訴人應負擔之費用後之押租保證金退還予被上訴人，是以，被上訴人請求上訴人返還押租保證金，洵屬有據。惟就被上訴人得請求返還之押租金數額為何，兩造仍有爭議，上訴人辯稱被上訴人短付租金，且上訴人因被上訴人違約致支出之律師費用、訴訟費用，及因被上訴人未給付扣繳憑單造成上訴人無法扣繳抵稅損失，均係被上訴人應負擔之費用，應由押租保證金中扣除一節，已為被上訴人所否認，本院就上訴人上開辯稱一一審究如下：
１、上訴人主張被上訴人短付租金部分：⑴查系爭租約第3條第2項已約定「乙方（即被上
訴人）同意房屋租金每2年以貳拾柒萬柒仟捌佰元正調整5%」，而系爭租約始期為89年12月5日，則自91年12月5日起至92年6月30日兩造合意終止租約止，上訴人辯稱以每月租金277,800元之5%計算，每月應調加租金13,890元等語，洵屬有據。
⑵被上訴人固主張原租金277,800元已違反土地
法第97條規定，超過部分無請求權，上訴人不得再請求調高租金云云，然按土地法第97條第1項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，故限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題。故該條規定，應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包含此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租限制之拘束，最高法院54年度臺上字第1528號判例亦同此意旨。查本件系爭房屋位於臺北市○○○路及新生南路口附近，距臺灣大學公館校區不遠，該區係屬公館商圈，附近商業繁榮，素為臺北市有名且重要商圈之一，而被上訴人承租系爭房屋，又係供作經營網路咖啡店營業使用，並非用以居住，此為兩造所不爭執，依前開說明，自不受土地法第97條規定之限制，被上訴人前開主張即非足採。
⑶惟按契約成立後，情事變更，非當時所得預料
，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。查臺灣地區於92年3月間起因ＳＡＲＳ疫情，致政府採取如封鎖醫院及特區之措施，當時因其致死率高，人心惶惶，口罩一罩難求，一般大眾均避免進出公共場所，臺灣地區經濟大受影響，及至92年7月初，臺灣地區方自ＳＡＲＳ感染區除名等情，為眾所皆知之事，被上訴人所承租上訴人之系爭房屋，既係供作網路咖啡店使用，該場所進出人員紛雜，因此受ＳＡＲＳ影響營業情形當可想見，故前開ＳＡＲＳ疫情之擴散致影響營業之情形，自符合民法第227條之2第1項所稱之情事變更非當時所得預料，如仍依系爭租約第3條第2項約定調加租金顯失公平之要件，被上訴人請求減少前開調漲租金，應屬有據。本院審酌上開情況，並衡量兩造因情事變更所受之租金損失及營業損失，認減少自92年3月份起至同年6月份止之每月調漲租金部分共計55, 560元（13,890元×3），應屬適當。是故，依兩造調高租金之約定，被上訴人因此短付之租金應係自91年12月起至92年2月止3個月共計41,670元（13,890元×3），此部分自得於押租保證金中扣除。至於上訴人所稱被上訴人早於91年間已發生經營不善及股東不合之情事，被上訴人結束營業之因實與ＳＡＲＳ無關云云，要與被上訴人營業期間是否應減少調漲租金無涉，上訴人前開辯稱尚非可採。
２、上訴人主張被上訴人違約致支出之律師費用、訴訟費用部分：
上訴人主張被上訴人於91年度（即90年12月5日起至91年12月4日止）起，未依約於每月租賃年度一次簽發1年度12紙支票予上訴人以為租金之支付，更遲付90年12月及91年1月之租金，致上訴人不得已委請律師代協商解決，及因被上訴人擬期前清償，上訴人為維其權益，委請律師與被上訴人商談，共計支出律師費及訴訟費用137,573元等情，固提出收據、存證信函、起訴狀影本為證（見原審卷第62頁至第64頁），被上訴人對上訴人支付律師費及訴訟費之金額並不爭執，惟以因上訴人無法提供適合經營網咖業務之系爭房屋予被上訴人使用，不符債之本旨，始主張同時履行抗辯拒絕一次簽發12紙支票，及拒付90年12月及91年1月之租金云云置辯，經查：
⑴被上訴人於租屋前，上訴人原係與陳壽祺簽立
草約，於該草約之附註欄第三項並約定出租人即上訴人同意無條件提供建築師變更使用執照為其他娛樂業，費用由雙方均攤，最遲於89年10月31日前完成，如不能變更則簽約金全數無息退還，若變更完成則7日內正式簽約等語（見原審卷第15頁），惟兩造未待上訴人完成變更使用執照之前，已於89年7月31日簽立系爭租約，就上開變更使用執照情節，亦未在系爭租約上載明，足認就系爭房屋有可能無法辦理變更使用執照應為被上訴人所預知，而被上訴人明知其情猶與上訴人訂立系爭租約，且至兩造終止租約，已於系爭房屋經營公司長達2年6月，縱使如證人陳壽祺所言，因上訴人一再保證可辦理變更使用執照一詞屬實（見本院卷第
73 頁），被上訴人亦應有縱無法辦理變更登記亦仍欲租屋經營網咖業務之意圖甚明，在此情形下，被上訴人自不得再以上訴人所提供之房屋，不適合經營網咖業務使用，不符債之本旨為由，而拒絕一次簽發12紙支票或拒付90年12月及91年1月之租金，被上訴人主張遲付支票、租金係行使同時履行抗辯云云，顯不可採。
⑵惟系爭租約第7條第3項雖約定兩造任一方若有
違約情事發生，致損害他方權益時，違約之一方願賠償他方因此所受之損害，如涉訟所繳納之訴訟、律師費用（以實際支出為憑），均應由他方負責賠償等語，然此條款所稱之「涉訟」應係指提起訴訟後，經確定判決而言，蓋若提起訴訟後予以撤回，並未解決兩造紛爭，無異係無益之費用支出，自不應由他方負擔。本件被上訴人固確有前開未1次給付12紙票據及遲延給付租金之違約情事，上訴人亦於91年3月1日以60,000元報酬委請律師於同年月5日提起訴訟，並繳納訴訟費用15,147元，有起訴狀、收據等可參（見原審卷第56頁至第61頁、第62頁、第64頁），惟上開訴訟於提起後又經上訴人撤回，並領回二分之一裁判費，此為兩造所不爭執，則前開訴訟已因上訴人決意撤回而使得訴訟繫屬消滅，視為自始未提起訴訟，即與前開租約所稱涉訟所繳納之訴訟費用、律師費用要件不符，上訴人辯稱此部分應於押租保證金中扣除云云，委不足採。
⑶上訴人另陳稱因被上訴人擬提前終止系爭租約
，故上訴人委請律師處理協調而支出律師費用70,000元部分，雖據上訴人提出收據為證（見原審卷第63頁），然查，兩造可合意提前終止租約，既為系爭租約第8條第2項所明定，則被上訴人欲提前終止租約而主動以存證信函徵詢上訴人同意，尚難認被上訴人有違約而致上訴人受有損害，至於上訴人是否同意提前終止租約，乃上訴人自行斟酌利害得失所為，上訴人是否主動或委請律師處理終止租約事宜，亦本於上訴人之自由選擇，故上訴人支出之上開律師費用，並非因被上訴人違約而致生之損害，亦非因涉訟所支出，上訴人所稱此筆費用應於押租保證金中扣除云云，亦非可取。
３、上訴人主張被上訴人未交付92年度租金扣繳憑單致上訴人受有無法扣繳抵稅之損失部分：
查被上訴人未交付92年度租金扣繳憑單予上訴人之事實，固為兩造所不爭執，惟被上訴人已將該筆租賃所得以網路戰將公司名義申報，有各類所得扣繳暨免扣繳憑單附卷足稽（見本院卷第197頁），財政部臺北市國稅局大安分局亦於95年9月27日以財北國稅大安綜所字第0950032057號函函覆「依據所得稅法第92條規定，扣繳義務人應於每年1月底前將上一年內扣繳各納稅義務人之稅款數額，開具扣繳憑單，彙報該管稽徵機關查核，並於年2月10日前將扣繳憑單填發納稅義務人」、「依據所得稅法第2條規定，凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，課徵綜合所得稅；本件出租人不論有無取得該扣繳憑單，只要有租金收入，仍應依法申報租賃所得。扣繳單位（承租人）若已依所得稅法第92條規定於期限內辦理扣繳憑單申報，出租人得於93年5月1日起至93年5月31日之期間內，向稅捐稽徵機關查詢92年度歸戶所得資料供申報參考」、「本件因承租人已辦理扣繳憑單申報，出租人若漏未申報，稽徵機關自得依扣繳憑單資料逕核出租人租賃所得；惟出租人亦得在核課期間，辦理自動補報」等語（見本院卷第244頁），足見縱使被上訴人未交付92年度之租金扣繳憑單予上訴人，上訴人仍可依法申報租賃所得，故上訴人辯稱因被上訴人未交付租金扣繳憑單致無法申報而生無法扣繳抵稅之損害云云，顯屬無憑，而上訴人辯稱此部分之損失應於押租保證金中扣除亦乏所依據，不應准許。
五、綜上所述，兩造間租約合意終止後，上訴人就被上訴人交付之押租保證金711,954元，於扣除被上訴人因調整租金約定未付之租金41,670元後應返還予被上訴人，故被上訴人請求上訴人給付670,284元及自終止租約後之翌日即92年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，超過上開部分之請求，即非正當。原審判決命上訴人返還押租金602,711元及自92年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，而駁回被上訴人關於109,244元及其法定利息之訴，關於原審所為命上訴人給付並准予假執行之判決，核無不當，上訴論旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。對被上訴人即附帶上訴人請求上訴人即附帶被上訴人給付67,573元部分為有理由，應予准許，已如上述，原判決所為被上訴人敗訴判決，尚有未洽，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第三項所示。又逾上開准許部分，附帶上訴人之請求無理由，原審所為被上訴人敗訴判決，並無不合，附帶上訴人附帶上訴意旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，無礙本院判斷，爰不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之附帶上訴為一部有理由，一部無理由。爰依民事訴訟法第436條之1第1項、第3項、第463條、第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 吳光釗
法 官 詹駿鴻法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 96 年 3 月 28 日
書記官 方美雲