臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第1240號原 告 國防部海軍總司令部法定代理人 甲○○訴訟代理人 徐克銘律師複 代理人 何叔孋律師被 告 乙○○上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國九十四年五月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落臺北市○○區○○段四小段一０七－一號土地上門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○○○號五樓建物遷出，並將上開建物返還與原告。
被告應給付原告自民國九十四年三月二十三日起至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣參萬陸仟貳佰壹拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
事 實
壹、程序方面：按下列事件，除有第406條第1項各款所定情形之一者外，於起訴前，應經法院調解︰一、不動產所有人或地上權人或其他利用不動產之人相互間因相鄰關係發生爭執者。二、因定不動產之界線或設置界標發生爭執者。三、不動產共有人間因共有物之管理、處分或分割發生爭執者。四、建築物區分所有人或利用人相互間因建築物或其共同部分之管理發生爭執者。五、因增加或減免不動產之租金或地租發生爭執者。六、因定地上權之期間、範圍、地租發生爭執者。七、因道路交通事故或醫療糾紛發生爭執者。八、雇用人與受雇人間因僱傭契約發生爭執者。九、合夥人間或隱名合夥人與出名營業人間因合夥發生爭執者。一○、配偶、直系親屬、四親等內之旁系血親、三親等內之旁系姻親、家長或家屬相互間因財產權發生爭執者。一一、其他因財產權發生爭執，其標的之金額或價額在新台幣十萬元以下者。民事訴訟法第403條第1項定有明文。經查本件顯然並非強制調解事件，故被告辯稱本件應先行調解云云，尚不足採，本件原告起訴為合法，先予敘明。
貳、原告主張：
一、查門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○弄○○號5樓建物（下稱系爭建物）所坐落之土地，本為原告列管之臺北市老舊眷村「力行新村」舊址，原告於民國80年間奉國防部命令依眷改條例辦理改建為現今之臺北市「力行新城」。為支出系爭建物改建承攬報酬之改建基金係屬中華民國中央政府預算之一部，依國有財產法第2條、最高法院91年度台上字第838號判決、國軍老舊眷村改建基金收支保管及運用辦法第3條、預算法第4條、最高法院51年度台上字第2680號判例，系爭建物於未辦理第一次保存登記前，應由中華民國取得所有權，並以原列管機關-即原告-為管理機關。系爭建物於未辦理登記與承購眷戶之前，自仍由原告加以管理，原告得代國家主張所有權及占有物返還請求權向被告請求返還系爭建物。
二、查系爭建物於87年間辦理老舊眷村改建完成後，由原告依眷改條例第5條第1項規定預定將其配售於享有承購老舊眷村改建住宅及領取轉助購宅款之訴外人張蔭軒。張蔭軒自80年間遷居中華人民共和國後即未再返回臺灣定居，並於87年間病逝，自無法與原告訂立合法之買賣契約，被告竟擅自進住，占有使用系爭建物至今。由於占用並無合法權源，其為無權占有甚明。原告應得依民法第767條、第962條請求被告返還系爭建物，並依民法第179條、第184條第1項前段、第213條第1項、第215條及最高法院61年度台上字第1695號判例，請求被告返還相當於租金之不當得利或賠償相當於租金之損害（國防部核定系爭建物交易價格新臺幣5,432,669元×10%×1/12＝45,272元，小數點後無條件捨棄）。
三、被告雖辯稱伊基於買受系爭建物而取得所有權，惟系爭建物為國家出資興建而原始取得之國有財產，系爭建物又未辦理所有權第一次保存登記，遑論辦理所有權移轉登記予被告。另原被告間並未成立系爭建物之買賣契約，被告自始即以張蔭軒之代理人身分承購系爭建物，而張蔭軒於87年間死亡，即無權利能力，無法成為權利義務主體，則原告與張蔭軒間之系爭建物買賣契約因欠缺契約主體而不成立。退步言，即使張蔭軒87年8月10日時仍尚存，但由於張蔭軒於81年7月17日時即遷居大陸，可知被告與張蔭軒已數年未謀面，顯見張蔭軒並未就承購系爭建物乙事事先授與被告代理權，被告所為承購之行為應屬無權代理。被告自始非系爭建物之買受人，該買賣契約亦因張蔭軒無法承認而不生效力。
四、被告主張其為善意第三人應受保護，惟被告明知並無張蔭軒授與代理權，卻自始均以其代理人自居，且全程參與承購作業，對系爭建物買賣契約全部相關事實均甚為明瞭，實無善意不知情而受法律保護之餘地。
五、依國軍老舊眷村改建條例第3條第1項、第2項及第5條第1項前段；國軍在台軍眷業務處理辦法（已於91年12月30日廢止）第4條第2款、第111條第1項、第2項、第126條規定可知，被告本非具原眷戶身分，不得享有原眷戶之權益，配住眷舍為軍人專屬一身之公法上權利，該權利不得任意移轉，已配眷舍之退伍人員僅得自願將其所配眷舍改配與服現役滿5年連同志願留營年限累計滿10年之有眷無舍官兵，其餘私下頂讓對主管機關均不生效力。查被告自39年1月1日入伍至48年5月16日退伍，服役期間僅9年餘，亦非遺眷、無依軍眷經主管機關核定眷補有案者，顯然不符規定而不得申請分配眷舍，亦非得受眷舍轉讓之人。被告非具有原眷戶身分，業經原告以94年1月7日澄育字第0940000051號函確認在案，自無法享有眷改條例第5條規定之原眷戶權益，該函係行政處分，被告並未提起訴願，故依該函所確定之事實-即被告不具原眷戶身分-當發生構成要件要效力。
六、張蔭軒之子張明貴並非中華民國國民，係中華人民共和國國民，即便依眷改條例第5條辦妥承受權益之手續，亦僅得領取輔助購宅款，不得承購改建眷舍。則張明貴既無承購系爭建物之權利，自不能將自己所無之權利讓與被告。
七、訴之聲明：
（一）被告應自坐落臺北市○○區○○段四小段107-1號土地上門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○弄○○號5樓建物（尚無建號）遷出，並將該建物返還與原告。
（二）被告應給付原告自本件起訴狀繕本送達被告之日起至返還該建物之日按月給付原告新臺幣45,272元之相當於租金之不當得利。
參、被告則以下列辯詞置辯：
一、被告原係原告轄下通信兵大隊上兵，因緣結識長官訴外人張蔭軒，於80年6月間張蔭軒欲返回大陸長住之際，以新臺幣（下同）1,000,000元頂讓眷舍予被告居住，該金額據張蔭軒表示，係40多年來伊自掏腰包修繕之資。此項約定曾至鈞院公證處公證在案。由於被告不諳法令且又非原配住戶，所有原告任何規定，均不曾告知被告，以致未即時向原告眷管處辦理移轉登記。被告進住後從未隱藏，但此期間卻未見原告清查，至改建眷村時，被告為求辦理合法移轉登記，曾遠至大陸河北，始知張蔭軒已逝世。被告要求張蔭軒獨子張明貴出具書面放棄繼承權暨同意轉讓予被告之文件，並請求兩岸有關機關認證在案。在眷村改建過程中，被告一直以合法代理人身分參與會議、抽籤分配等事宜，亦未見原告異議。在辦理銀行貸款時由於保證關係，張蔭軒在臺並無子嗣乙節，無法突破此一規定，當即與原告主辦參謀闕少校請示如何解決，闕少校告知「只要自籌1,500,000元現金，繳至國軍軍眷住宅公用合作社，即可辦理交屋手續，合作社已聯絡好了。」等語，被告籌足後於87年10月27日以匯票匯入合作社帳戶，再由合作社通知被告至該社領取交屋通知單，憑單至工地點交合法進住，怎可謂無權？眷村頂讓，係時代悲劇，也是民間普遍現象，懇請鈞院予以重視斟酌。被告僅只要求維護善意之第三人所購自原住戶張蔭軒之頂讓移轉權源，應受法律保護。系爭房屋係經過對價關係合法點交合法進住，並無不當得利，亦未以非法方法取得占有，應受占有之法律保護。
二、被告居住系爭眷舍長達八年之久，原告均未曾置理，亦未催告、通知。此種和平沒有爭議之狀態應係默認被告合法正當居住使用權；又改建過程中原告均同意被告參加並行使權利，並且收受被告所繳交之價款，此皆需雙方相對應之行為，而非單方可完成。被告既交訂金價款，當然有使用收益之權，何來不當得利？張蔭軒頂讓行為係在80年6月，乃是生前所為，未經登記只是瑕疵，而非無效或無權。
四、訴之聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保免予假執行。
肆、兩造不爭執之事實：
一、臺北市○○區○○街○○巷○弄○○號5樓系爭建物坐落之土地係屬原告列管之臺北市「力行新村」舊址，原告於80年度奉國防部命令依眷改條例辦理改建為現今之臺北市「力行新城」。
二、被告為系爭建物之現占有人。
三、系爭建物並未辦理所有權第一次保存登記，原告亦未辦理所有權移轉登記予被告。
伍、得心證之理由：
一、查系爭建物於87年間辦理老舊眷村改建完成後，由原告依眷改條例第5條第1項規定預定將其配售於享有承購老舊眷村改建住宅及領取轉助購宅款之訴外人張蔭軒。張蔭軒自80年間遷居中華人民共和國後即未再返回臺灣定居，並於87年間病逝，被告竟擅自進住，無權占有使用系爭建物至今等情，業據其提出為證，被告則以上開辯詞資為抗辯，故本件爭執點在於被告是否取得合法權源而占有系爭建物？
二、經查被告於八十年六月間以1,000,000元向訴外人張蔭軒頂讓系爭建物前身眷舍居住權等情，固據被告提出讓渡書影本為證，惟按本條例所稱原眷戶，係指領有主管機關或其所屬權責機關核發之國軍眷舍居住憑證或公文書之國軍老舊眷村住戶。又按原眷戶享有承購依本條例興建之住宅及由政府給與輔助購宅款之權益。原眷戶死亡者，由配偶優先承受其權益；原眷戶與配偶均死亡者，由其子女承受其權益，餘均不得承受其權益。前項子女人數在二人以上者，應於原眷戶與配偶均死亡之日起六個月內，以書面協議向主管機關表示由一人承受權益，逾期均喪失承受之權益。但於中華民國八十五年十一月四日行政院核定國軍老舊眷村改建計畫或於本條例修正施行前，原眷戶與配偶均死亡者，其子女應於本條例修正施行之日起六個月內，以書面協議向主管機關表示由一人承受權益。本條例修正施行前，已依國軍老舊眷村改建計畫辦理改建之眷村，原眷戶之子女依第二項但書辦理權益承受之相關作業規定，由主管機關定之。國軍老舊眷村改建條例第3條第2項及第5條分別定有明文。可見被告縱然向訴外人張蔭軒受讓系爭建物改建眷舍之居住權，但仍非所謂之「原眷戶」，自無法享有承購依國軍老舊眷村改建條例興建之住宅權益，且原眷戶死亡時，亦僅限於其配偶及子女得承受上開權益，被告並非訴外人張蔭軒之配偶及子女，已非具有承購戶之地位，從而在訴外人張蔭軒於八十七年死亡後，亦僅得由其子女張明貴承受其權益，其餘第三人均不得因轉讓而承受，故縱然被告辯稱被告與訴外人張明貴簽訂讓與契約，由訴外人張明貴聲明放棄系爭建物所有權，歸被告所有，有被告提出之聲明書、公證書影本為證，惟依前開條例規定意旨，被告仍無法因受讓而取得承購系爭建物資格。況查依國軍在台軍眷業務處理辦法（已於91年12月30日廢止）第111條第1項、第2項、第126條規定，凡現役軍人及遺眷、無依軍眷，經核定眷補有案者，得申請分配眷舍，而已配眷舍之退伍人員僅得自願將其所配眷舍改配與服現役滿5年連同志願留營年限累計滿10年之有眷無舍官兵。而查被告自39年1月1日入伍至48年5月16日退伍，服役期間僅9年餘等情，有被告提出之退伍證明書影本在卷可稽（見卷第41頁），亦非現役軍人、遺眷、無依軍眷經主管機關核定眷補有案者，顯然亦不符得申請分配眷舍及轉讓之規定。
三、又查系爭建物於在眷村改建過程中，被告一直以訴外人張蔭軒代理人身分參與會議、抽籤分配等事宜等情，業為被告所自承，並有原告提出之力行新村改建基地眷舍申請書、房價說明會同德眷戶（丙區）簽到表影本可證（見卷第66、67頁），是以被告係居於訴外人張蔭軒代理人身分代張蔭軒辦理系爭建物之取得，效力並不及於被告，縱然系爭建物自備款1,500,000元係被告所代繳，惟被告之所以得點交進住系爭建物，對外乃係以訴外人張蔭軒名義而取得，被告本身並未取得系爭建物任何權利，且被告既明知係以代理人身分為訴外人張蔭軒取得系爭建物，即無善意不知情而認占有受法律保護之餘地，被告辯稱伊為善意第三人云云，即不可採。
四、綜上所述，被告並無任何正當權源得占有系爭建物，其占有使用系爭建物應為無權占有，從而管理機關即原告依民法第
767 條第1項規定，請求被告自系爭建物遷出並返還系爭建物與原告等情，為有理由，應予准許。又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第179條、第184條第1項分別定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，最高法院61年台上字第1695號著有判例。又依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」。被告無權占有，受有免付相當租金之利益而無法律上之原因，並侵害原告之使用收益權利，自應給付原告相當租金之不當得利及損害賠償。經核系爭建物為新建建物，位於台北市中山區等情，依土地法第97條第一項之規定，認本件損害金以按系爭建物交易價格之週年利率百分之八為適當（原告就系爭建物所占土地不計入計算）。又查系爭建物交易價格為5,432,669元，此有原告提出之海軍總部列管力行新城房價結算清冊影本可憑，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告之日即94年3月23日起至返還系爭建物之日止之每月之相當租金之不當得利，在36,218元（5,432,669 X 8% ÷12=36,217（原告採小數點後無條件捨去法）之範圍內，為有理由，逾此部分，則無理由，應予駁回。
陸、訴訟費用之裁判依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 94 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 黃雯惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 5 月 31 日
書記官 林玗倩