臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第146號
原 告 王竣民即祭祀公業王五祥管理人訴訟代理人 王振志律師被 告 乙○○兼訴訟代理人丙○○被 告 己○○上述當事人間調整租金事件，本院於民國九十四年三月三日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告己○○承租原告所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第
三九、四十號土地地上權應有部份各3/56應付年租金，應自民國九十四年一月二十八日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月十五日給付。
二、被告己○○應依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容（收件字號：93年文山字第118460號），協同原告辦理上述租金數額之變更登記。
三、被告丙○○承租原告所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第
三九、四十地號土地租賃權應有部份各3/56之應付年租金，應自民國九十四年一月二十一日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月十五日給付。
四、被告乙○○就原告所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第三
九、四十地號土地地上權應有部份各3/56之應付年租金，應自民國九十四年一月二十一日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，並於當年七月十五日給付。
五、前二項請求，於其中一被告清償時，他被告於清償範圍內免給付義務。
六、被告乙○○應依第四項調整後之年租金數額，就該項土地所登記取得之地上權權利內容（收件字號：民國六十六年景美字第118800號），協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
七、原告其餘之訴駁回。
八、訴訟費用由被告己○○負擔百分之三三，被告丙○○、乙○○連帶負擔百分之六六，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告主張：（見起訴狀第四、五頁、審理卷第二三至二七頁、第三六頁）
一、緣坐落臺北市○○區○○段一小段第三九、四十地號土地（以下合稱：本件土地）為原告所有，其上建有四層樓雙併公寓，第五八四號建物門牌台北市○○街○○號二樓─所有權人係被告丙○○，第五八五號建物門牌為同號三樓─所有權人係被告己○○。被告乙○○前於民國（下同）六十六年自前手原始建商陳德輝受讓地上權、租賃權應有部分各3/56及第五八四號建物所有權全部，並在七十二年十一月九日贈與房屋所有權於丙○○名下，是丙○○因建物取得而當然一併繼受該租賃權持分。己○○則於九十三年五月十九日自其前手甲○○、戊○○、丁○○分別受贈取得該地地上權應有部分各1/56、租賃權各1/56，第五八五建物所有權全部。
二、被告三人均承租本件土地，而迄今上開被告三人均僅係依申報地價百分之三付租，與同棟建物其他承租人係依申報地價百分之七訂約付租情形迴異，本件土地市況繁榮益增，且八十八年左右附近捷運完工通車，又位居臺北市○○○路旁，地處臺北市○○○段，交通亦甚便利，九十三年度元月份之公告地價每平方公尺即各高達新臺幣（下同）四萬三千三百元、四萬零四百五十一元，均與民國七十二年當時每平方公尺公告地價均僅三千零三十元、相去甚遠，顯見本件地升值甚鉅，而原告每年須繳納之地價稅累進稅率則高達本件地每平方公尺申報地價年息百分之四．五。
三、被告每年應繳地租則甚微，致原告幾無收益，按本件地價值之升漲，已如前述，而其變更之原因則緣自社會進步之情勢所致，顯非原告與被告所得預期，而為期原告得有合理之收益，為此原告乃本於出租人、土地所有權人之地位，依民法第四百四十二條、司法院院字第九八六號解釋文類推適用民法第四百四十二條之規定，及民事訴訟法第三百九十七條之規定聲請，准許自原告聲明所示日期，將兩造之地上權年租金約定調高改依本件土地每年度申報地價之百分之七計算租金或地上權地租，以符公平原則。同地或鄰地承租人亦經法院調整如前述地上權或租賃權租金。
四、況依最高法院八十八年度台上字第二三四七號判決要旨：「建築土地之租金，依三十五年四月二十九日修正公布施行迄今之土地法第一百零五條準用第九十七條，係規定以不超過土地申報價額年息百分之十為限。惟四十七年七月四日修正公布施行之實施都市平均地權條例第四十二條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之二為限；五十三年二月六日修正公布施行之同條例第四十八條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之三為限；五十七年二月十二修正公布施行之同條例第五十七條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之五為限。迨六十六年二月二日該條例修正為平均地權條例，將有關建築基地租金最高限額之規定刪除，始恢復適用上開土地法之規定。是未定期限之建築基地租賃，契約當事人就租金之給付約定按基地價額之固定比率計算，倘係受限於上開實施都市平均地權條例之規定者，於該條例修正為平均地權條例刪除有關建築基地租金最高限額之規定，恢復適用土地法之規定後，基於公平原則，出租人應得聲請法院依土地法有關租日最高限額之規定予以調整。」之意旨，被告目前所繳地租亦顯屬過低，原告請求調整，當無不合，併此敘明。
五、關於變更地上權地租約定內容登記部分：按地上權變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後一個月內申請登記，此觀土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，本件地上權人即被告己○○、乙○○之地上權地租既應調整，原告請渠等就調整後之地上權地租協同辦理租金數額之變更登記，自無不合。
六、對被告乙○○依照地上權法律關係及土地登記規則請求；對被告丙○○依照租賃權之法律關係請求，因為他是建物的所有人，租賃權隨著建物移轉於他。事實上我們都是對其中一人實際請求租金。
七、基於民法第四百四十二條並類推適用該條、民事訴訟法第三百九十七條、地上權法律關係、土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條而聲明：
⑴己○○承租原告所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第
三九、四十號土地地上權應有部份各3/56之應付年租金應自「本訴狀繕本送達被告之日」起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月十五日給付。
⑵如主文第二項⑶乙○○承租原告所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第
三九、四十地號土地地上權應有部份各3/56之應付年租金應「自起訴狀繕本送達被告之日」起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月十五日給付。
⑷如主文第六項。
⑸丙○○承租原告所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第三
九、四十地號土地租賃權應有部份各3/56之應付年租金應「自本訴狀繕本送達被告之日」起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月十五日給付。
⑹訴訟費用由被告負擔。
貳、被告答辯：
一、丙○○、乙○○部分：（⑴見第二一頁背面、第二九頁，⑵見第三九頁）⑴被告每年均依約付租。訂約時，相關法令均與現況相同，
且租約已有增租規定「如稅率調整時，依政府調整之規定調整之規定繳納」，無從適用最高法院八十八年度台上字第二三四七號判決。以九十二年而言，原告所繳納地價稅實係千分之二七．八，尚有千分之二．二剩餘，不必調整租金。
⑵被告租約源自六十六年七月一十五日由王五祥子孫王吉雄
、王福春、王明松、王騰芳、王武雄向祭袍公業王五詳租地建屋，其契約第六條第六款明訂「本約如有移轉他人時，租金應比照一般標準即申報地價千分之三十繳納。」，同條第四款亦約定「本約土地他日管理人變更及土地移轉時，本約仍續有效。」，原告不依約定要求更改租金，顯無理由。
⑶並聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。
二、被告己○○部分：（第四二頁）⑴被告取得本件土地地上權、租賃權各五十六分之三，其地
上權依台北市古亭地政事務所六十七年五月七日土地登記書記載所附繳之基地租賃契約書，契約書第四項記載「地租繳納：『每年每坪按申報地價千分之十五稅率繳納外，租谷四台斤計算，依當年七月中旬之時價折合現款一次付清，如稅率調整時，依照政府調整之規定繳納」。第六項第六款明訂「本約如有移轉他人時，租金應比照一般標準即申報地價千分之三十繳納。」，同條第四款亦約定「本約土地他日管理人變更及土地移轉時，本約仍續有效。」。前手登記地上權時，其利息（地租）載明「每年每坪依千分之三十稅率繳納外，稻谷四台斤，依當年七月中詢之時價折合現款一次付清，如稅率調整時，依政府新調之規定繳納。」，王竣民於八十八年十二月二十一日繼任管理人，應受上述規定拘束。
⑵以九十二年而言，原告所繳納地價稅實係千分之二七．八
，尚有千分之二．二剩餘，不必調整。何況被告與前手均揭時支付地租。
⑶並聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。
叁、本院得心證理由：
一、雙方同意、不爭執事項：⑴本件土地為原告所有，其上建有四層樓雙併公寓，第五八
四號建物門牌台北市○○街○○號二樓─所有權人係丙○○，第五八五號建物門牌為同號三樓─所有權人係己○○⑵原告前將本件土地與他人成立基地租賃契約，丙○○繼受
乙○○基地承租人地位，租賃權應有部分為3/56。但是地上權應有部分3/56仍登記於乙○○名下。己○○承受前手甲○○、戊○○、丁○○之基地承租人地位3/56，並繼受地上權應有部分3/56。
⑶依目前租約與地上權地租之約定，被告應按本件土地當年
度申報地價年息百分三支付地租。被告均按期於每年七月十五日支付。
⑷本件土地七十二年時每平方公尺公告地價均僅三千零三十
元，九十三年度公告地價每平方公尺分別為四萬三千三百元、四萬零四百五十一元。
⑸上述公寓其他區分所有權人均按申報地價年息百分之七支付租金或地上權地租。
二、調整租金方面：原告主張依民法第四百四十二條等規定調整租金或地上權地租為申報地價年息百分之七等語。被告一致辯稱原告所主張調整金額過高。經調查：
⑴按民法第四百四十二條規定，租賃物為不動產者，因其價
值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。司法院院字第九八六號解釋亦闡明，按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。
⑵本件土地七十二年時每平方公尺公告地價均僅三千零三十
元，九十三年度公告地價每平方公尺分別為四萬三千三百元、四萬零四百五十一元，已如前述，可知本件土地價值已較一、二十年前鉅輻增值。自屬民法第四百四十二條所示租價物價值昇降情形。
⑶第五八四、五八五號建物所處公寓係四層樓雙併公寓，門
前景福街係雙線車道，兩側劃有汽車停車位，距離羅斯福路六段約五十公尺，自該處岔路口往捷運萬隆站約為二百公尺，此經本院會同雙方履勘無誤，並製有勘驗筆錄一份在卷（第三三、三四頁）。再者，依建物登記簿謄本所示，第五八四、五八五號建物均係鋼筋混凝土造，並非價值較低之磚造、加強磚造房屋。
⑷其次，鄰近多筆建物所有權人蔡訓美、謝勤、蘇嚴新月、
蘇承維等人，前經原告訴請調整租金為當年度申報地價年息百分之七，亦經調取本院八十八年度訴字第五一四五號民事案卷查明無誤。
⑸被告雖辯稱原告聲請調整租金不合理，且地上權契約或租賃契約有調整租金之約定，原告不得另行要求調整云云。
惟契約有關調整租金條款係針對一般情形而言；至於不動產價值發生大輻昇降時，當事人均得依民法第四百四十二條請求法院調整租金，不受契約條款所限制，被告所辯顯係誤會。
⑹本院審酌前述情節，本件房屋接近羅斯福路與捷運車站，
交通便利且位居精華區域，目前房地產價格變化情形等各項因素，認為租金與地上權地租應調整為按當年度申報地價年息百分之七計算，方屬合理。
三、地上權登記方面：按地上權變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後一個月內申請登記，此觀土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，己○○、乙○○之地上權地租既應調整，原告依上述規定與地上權契約關係訴請其協同辦理租金數額之變更登記，亦合於法律規定。
五、從而原告依據民法第四百四十二條等規定，訴請：⑴被告應將租金、地上權地租分別調整如主文第一、三、四
項所示，合於法律規定，應予准許。又原告請求自書狀送達當日即發生調整效力；本院認為應類推適用民法第二百二十六條第二項自送達次日發生調整效力，故分別自追加變更書狀繕本送達次日起生效─丙○○、乙○○為九十四年一月二十一日，己○○為九十四年一月二十八日，故駁回超過部分之請求。
⑵再者，第三、四項給付內容分別係同一建物之租金、地上
權地租，二者具有不真正連帶債務關係，於其中一人給付時另一人免除給付義務，此經原告自認（第三六頁正面）；惟原告於訴之聲明表彰此情，其超過部分為無理由，應予駁回。
⑵被告己○○、乙○○應分別將主文第二、六項所示地上權權利內容協同辦理登記，合於法律規定，應予准許。
六、綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項、第二項，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）中 華 民 國 94 年 3 月 17 日
民事第二庭法官 吳燁山上為正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本，免附郵票）。並按民事訴訟法第七十七條之
十六、之十三、台灣高等法院九十二年八月六日（九二）院田文公字第０三０二八號函（逾十萬元之部分，均提高十分之一之裁判費）繳納上訴費；計算公式可自司法院網站之「民事事件新制徵收費用標準」閱覽、下載。
中 華 民 國 94 年 3 月 17 日
書記官 柯月英