臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第1576號原 告 甲○○訴訟代理人 陳佩琪律師被 告 乙○○訴訟代理人 劉承斌律師複代理人 丙○○上列當事人間減少價金等事件，本院於中華民國94年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰零貳萬陸仟陸佰零柒元，及自民國九十四年四月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣叄拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣壹佰零貳萬陸仟陸佰零柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告向被告購買座落於台北縣新店市○○○路○巷○號房地（下稱系爭房地），雙方於93年10月11日簽署不動產買賣契約，約定買賣總價新台幣（下同）2100萬元，被告並於
93 年11月11日將系爭房地點交予原告，嗣原告發現系爭土地中有10.65坪（下稱系爭10.65坪土地）為道路，供社區使用，原告無使用權。
(二)依不動產買賣契約第7條第1項規定「乙方保證產權清楚，無他人主張…使用權…. 等權利糾紛」之情事，另民法第354條第1項規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」被告明知系爭10.65坪土地為社區道路，原告無使用權，卻故意不告知，除違反合約外，亦違反民法第354條規定。
(三)系爭土地中10.65坪土地供道路使用已構成物之瑕疵：
１、實務上均認使用面積減少，買賣標的物之價值亦必然減少，構成物之瑕疵。系爭10.65坪土地雖未成立公用地役權，但原告無法使用收益已使其價值降低，若原告日後轉售所承擔此土地價值降低之不利益，依法依理均應由被告負責。
２、兩造約定買賣標的物面積為183.28坪，若無特別之約定，被告即應交付183.23坪之買賣標的物予原告，然被告實際所交付之物短少10.65坪土地，必影響該房地之價值及效用，被告辯稱系爭房地以「總價款」計價，坪數短少無瑕疵，並不可採。
３、系爭房地採「現況交屋」，被告有詳細告知系爭房地標的物現況之義務，系爭房地10.65坪供道路之用早為被告所明知，然被告明知系爭10.65坪土地係道路，卻未於合約「房地產標的現況說明書」載明，已違反合約告知義務。又我國房地產買賣慣例，房屋及土地面積及使用情形均會與地政機關之土地、建物謄本及地籍圖之記載相符，然系爭土地之土地謄本及地籍圖均未註明爭房地10.65坪充作道路。故被告辯稱系爭房地係「現況交屋」，且符合「慣例」，其交付之物無瑕疵云云，亦不可採。
４、依不動產買賣契約書第9條「買賣標的的點交」第2項規定：「如有使用現況之住戶規約、分管協議、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件，點交時乙方應一併交付甲方，甲方應繼受相關之權利義務。」，原告有遵守華城社區住戶規約之義務。而大台北華城華城社區住戶規約（下稱華城社區住戶規約）第4條、第5條第1、2項、第7條規定，系爭10.65坪土地已為社區之公共設施，原告雖仍擁有所有權，但已無法為道路以外之使用或變更其用途或為任何增改建或佔用，因此，原告無法自行支配及使用收益系爭10.65坪土地。
５、減少10.65坪縱屬草坪，惟原告購買別墅之目的乃為擁有庭園及草坪，種植花草，享受庭園之趣，並供家庭休憩之用，現庭園草坪減少10.65坪，原告可使用面積減少，對原告而言減少效用程度至為重大。
(四)被告於整個買賣過程中從未告知原告系爭10.65坪土地供道路使用，原告亦無從得知系爭買賣標的物面積有短少之情形。被告辯稱原告早已知悉系爭房地情形云云，顯屬無據。
(五)爰依民法第359條及第179條規定，請求被告減少價金返還所受利益。而系爭房屋買賣價金為零，應以全部買賣價金計算減少價金之金額，計應減少買賣價金1,220,264元。
退萬步言，縱認計算減少買賣價金數額時應扣除該房屋之買賣價金，依系爭房屋課稅現值及土地公告現值之比例，計算系爭房地之買賣價款，被告應給付減少之買賣價金1,166,814元。
並聲明：
㈠被告應給付原告1,220,264元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯如下，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(一)系爭房地並無瑕疵：
１、依雙方所簽訂之買賣契約書第9條第3項及第16條其他約定事項第1項規定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀與本約之約定為準」、「現況辦理交屋」觀之，顯見依兩造約定係以「當時之房地使用情形」為評定買賣標的物之約定效用、品質及價值之標準，亦即以「全數房地之現況」作為計算「總價款」之基礎，而非以土地「使用面積之坪數」作為計算之依據，被告既已依締約時之產權現況將系爭房地全數移轉予原告，並無任何短少缺漏，自無任何「價值減少」之瑕疵。
２、依司法院大法官釋字第四００號解釋，依事實上之使用情形成立公用地役關係，其要件有：⑴須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；⑵於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；⑶須經歷之年代久遠而未曾中斷。而系爭10.65坪土地至今並未經主管機關提供公用，且本件房地所面臨之社區道路即華城二路5巷寬度約20米，系爭10.65坪土地佔該社區道路之寬度僅1米多左右，○○○區○○道路之比例甚小，並非「為不特定之公眾通行所必要」，自無成立公用地役關係而致原告無法使用收益之可言。
３、原告主張依華城社區住戶規約規定，系爭10.65坪土地已為社區之公共設施，其已無法為道路以外之使用或變更其用途或為任何增建或佔用云云，並不可採。析述如下：
⑴、華城社區「住戶新建及增改建許可辦法」第7條：「
若非小組同意，任何社區居民建築物不可任意變更其用途及外觀或污染、破壞公共設施及製造噪音，若有違背應科罰款，並禁止其施工車輛及人員進入」之規定，性質上僅係針對「房屋或工作物等社區居民之建築物」新建或改建時之限制規定，要與「公共設施」應為如何之使用、收益無涉。
⑵、住戶得就其所有權之部分，自由使用、收益、處分，
並排除他人之干涉，上開華城社區住戶規約第5條第1項定有明文。系爭10.65坪土地之所有權為原告所有，則原告就該部分土地於作道路使用之範圍內，自仍有出入、停車等使用、收益之權能，
⑶、華城社區「住戶新建及增改建許可辦法」中「庭院部
分之圖例說明」所謂：「既有之私家車庫、車位不得改作他用 (如改成庭園)而將私家車停放路旁。」，係以「既有之私家車庫、車位改作他用」為適用之前提。本件房地出售時就車庫並無任何改用之情事，自無此限制規定適用之餘地。
⑷、系爭10.65坪土地佔整筆土地面積比例僅5.8％，而仍
得供原告停車、出入等事實上之使用；而依華城社區住戶規約第8條及上開新增改建辦法之庭院部分圖例說明：「庭院內未經申請許可前不得私自以任何材料搭建有牆壁、車、窗之結構物」可知，縱然系爭10.65坪土地位於圍牆之內，亦僅得單純作為庭院之草坪使用而不得為任何建築。故系爭10.65坪土地位於圍牆之內或外，亦僅有作為「庭院草坪」與「供停車、出入」等使用上之些微差異，原告用益之便宜性縱因此而有所減損，然此5.8％效用減損之程度，亦難謂已影響系爭房地整體之效用，依民法第354條第1項但書規定，自不得視為瑕疵。
(二)原告於買賣時即知悉系爭土地10.65坪係供社區道路使用：
１、部分土地位於圍牆外而鄰接社區道路，此於華城二路5巷之同側全部住戶均有相同之情形，並非系爭房地所獨有，故該巷巷寬明顯大於○○區○○○○巷道，原告既於簽訂買賣契約前曾多次至上開房地現場詳細檢視，當可輕易得知系爭土地10.65坪依慣例供社區道路使用，故兩造於買賣契約書第3條及附件中之「房地產標的現況說明書」第2項約定：「甲方 (即買受人)於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視」、「是否依慣例使用之現況－是」，足證其對於系爭房地之使用現況縱非明知，亦難謂無重大過失而不知。
２、系爭土地10.65坪係供道路使用乃公眾周知之事實，且管理委員會計算系爭房地之管理費時即扣除該10.65坪之面積，此於原告買受後繳納管理費時即得明瞭，被告並無欺瞞之機會，衡諸常情，斷無於締約故意不告知原告之可能，從而，被告確已事前告知原告，則依民法第355條之規定，被告不負瑕疵擔保之責。
(三)原告主張減少價金之計算基礎並非合理：
１、系爭10.65坪之土地並非一般屬於共有型態之公共設施，其所有權仍屬原告所專有，依道路使用目的仍得供其停車、出入，縱因他人得為便宜之暫時通行，亦難謂原告即因此而完全喪失使用、收益權能。再者，系爭房地於日後改建時，該10.65坪之土地仍可計入容積率、建蔽率等計算；縱屬私有既成巷道，於徵收時至少亦得依公告現值獲得補償。系爭10.65坪之土地既未達完全無法使用、收益之程度，仍具有一定之價值，自不得與無所有權之情形等同視之，否則將造成原告未支付分毫之對價，卻能坐擁該10.65坪土地利益之不合理情形。
２、本件縱有效用減少之瑕疵，其應減少之價金僅係10.65坪土地「位於圍牆內作為庭院草坪」與「位於圍牆外供停車、出入使用」之差額，而就此效用減少程度如何既屬有利於原告之事實，自應由原告負舉證責任。惟原告迄今仍未為舉證，僅空言主張應扣除該10.65坪土地之全部價值云云，自非有據。
３、甚者，原告主張依系爭房屋「課稅現值」及「土地公告現值」計算房、地買賣價款之比例，其立論基礎亦顯有錯誤：
⑴、退萬步言，假設本件得以「土地之全部價值」為減少
價金之標準。本件房、地買賣並未分別具體約定房、地之價額，僅得以總價金乘上「相對應於房、地之合理比例」始能分算二者之價額為何，故應著重房、地二者計算比例基準之合理與否，而非單一基準是否接近真正價值。原告僅謂「土地公告現值」較接近土地真正價值，卻刻意忽略「房屋評定現值」即「房屋課稅現值」與市價有大符落差之事實，二者一則接近於市價，另一則遠低於市價，自難以此作為推估系爭房、地價額比例之合理基準。
2.所謂「公告現值」，係於土地移轉及設定典權時作為課徵「土地增值稅」之標準；而房屋之「課稅現值」則屬依房屋價值課徵「房屋稅」之標準。「土地增值稅」之性質為「收益稅」，其稅捐客體為土地自然漲價之利得；而「房屋稅」則為「財產稅」，其稅損客體則係房屋之財產價值，兩者之稅基截然有別。若欲依本件房、地之課稅基準比例推估係爭房、地之價值比例，自應以同屬於「財產稅」之房屋稅及地價稅之稅基比例為準據。故就本件房、地而言，自應以系爭土地「申報地價」即4400元/每平方公尺與系爭房屋「課稅現值」之比例，據以推算系爭房、地之價值，方屬正確。
三、兩造不爭執之事實（見本院94年7月6日言詞辯論筆錄）：
(一)原告於民國93年10月11日與被告簽訂不動產買賣契約，購買被告所有坐落台北縣新店市○○○路○巷○號房屋及土地（即台北縣新店市○○○段○○○○○○○號605.9平方公尺，約183.28坪），約定買賣價金為2100萬元。
(二)嗣原告已付清價金，被告於93年11月11日將系爭房地交付原告，且已辦理移轉登記完畢。
(三)本件買賣土地中有10.65坪位於房屋圍牆外，○○○區○○道路。
(四)原告委託律師於94年1月26日以台北郵局117支局第60號存證信函寄發被告請求減少價金。被告收受後，於94年2月4日以律師函予以拒絕。
四、兩造之爭點及論斷：原告主張系爭10.65坪土地供道路使用，已構成物之瑕疵，且買賣當時被告並未告知，原告亦無從知悉，故本件買賣價金應予減少等情。為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點為（見本院94年7月6日言詞辯論筆錄）：(一)系爭10.65坪土地供道路使用是否構成物之瑕疵？(二)本件買賣當時，被告有無告知或原告是否知悉系爭10.65坪土地係供道路使用？(三)原告主張減少價金之計算基準，是否合理？茲論述如下：
(一)關於系爭10.65坪土地供道路使用是否構成物之瑕疵之爭點：
１、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。
２、一般人買賣不動產，通常均以可供使用面積之大小，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素。而獨棟別墅買賣，依通常交易觀念，當事人所重視者，除房屋之使用外，房屋所占基地以外可供單獨使用之地坪面積較大，可增加居住空間之隱私性及景觀利用性，故地坪之使用面積大小，自足以影響買賣之成立與否及價金之決定。本件原告向被告購買系爭房地，其中房屋係獨棟別墅，土地面積則為605.9平方公尺（約183.28坪），總價金為2100萬元，嗣被告移轉登記與原告之土地面積為
605. 9平方公尺，惟所交付之上開土地中有10.65坪位於房屋圍牆外，供社區道路使用之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地所權狀及登記簿謄本附卷可證。而被告所交付之土地，其中系爭10.65坪位於圍牆外且供社區道路使用之客觀事實既然存在，則無論其有無經主管機關提供公用、所占該社區道路面積比例為何，該部分面積原告仍無從排除社區居民通行利用而單獨使用、收益，其價值及效用自難以與圍牆內地坪部分同視，足以影響買賣之價金決定。本件被告以系爭
10. 65坪土地，未經主管機關提供公用而成立公用地役關係，○○○區○○道路寬度僅1米多左右之比例甚小，不致使原告無法使用收益云云，尚不足採。易言之，原告購買系爭房地原為供單獨使用、收益之用，而系爭
10.65坪供社區道路使用之土地，依通常交易觀念，應認為其原應具備之價值、效用有所減少而有物之瑕疵。被告辯稱其既已將系爭房地面積全數移轉予原告，並無任何短少缺漏，自無任何價值減少之瑕疵云，亦不足採。
３、依兩造簽立之不動產買賣契約書第9條「買賣標的的點交」第2項約定：「如有使用現況之住戶規約、分管協議、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件，點交時乙方（即被告）應一併交付甲方（即原告），甲方應繼受相關之權利義務。」，原告有遵守華城社區住戶規約之義務。而華城社區住戶規約第4條及第5條第1、2項規定：「公共設施：公眾使用之空間，○○○區○○○○道路、警衛亭、公園、綠地、育樂場所皆屬之。」、「住戶得就其所有權之部份，自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉。住戶為前項使用、收益、處分時，不得妨礙建築物及土地之正常使用目的及違反其他住戶之權益。」；又華城社區「住戶新建及增改建許可辦法」之「圖例說明」中有關「庭院部分」部分規定：「基地與馬路相鄰面不得私加設1.2m以上之欄杆或灌木叢圍牆。
」、「庭院內之花架、涼棚，不得以磚石或RC結構建造，簷高不得超過240M，不得突出基地佔用鄰地或馬路。
」。參以，華城社區管理委員會計算系爭房地之管理費時有扣除系爭10.65坪之面積，為兩造所不爭執。由此堪認，系爭10.65坪位於圍牆外供社區道路使用之土地，依上開住戶規約規定係屬社區之公共設施，原告雖仍擁有所有權，然其使用權能受限於僅能以道路利用之方式為之，且不得排除或妨礙他人通行使用，亦不得另加欄杆、圍牆或以其他方式單獨占用收益，即難認系爭
10.65坪土地之價值及效用未予減少。被告僅以原告就該部分土地供道路使用之範圍內，仍得為出入、停車之使用，遽指無物之瑕疵，尚不足採。
４、依華城社區住戶規約第8條規定，住戶為原有綠地之改變，非經管委會同意，不得為之；又上開華城社區「住戶新建及增改建許可辦法」之「圖例說明」中有關「庭院部分」部分規定：「庭院內未經申請許可前不得私自以任何材料搭建有牆壁、車、窗之結構物」，為兩造所不爭，準此，倘經管理委員會同意許可，華城社區住戶庭院內之土地仍得為綠地以外之使用。則被告抗辯：縱然系爭10.65坪土地位於圍牆之內，亦僅得單純作為庭院之草坪使用而不得為任何建築云云，已非必然。況系爭10.65坪土地倘位於圍牆之內，得併與系爭房地出租收益，位於圍牆外供道路使用則難以為之，故被告所辯系爭10.65坪土地位於圍牆之內或外，僅有作為「庭院草坪」與「供停車、出入」等使用便宜性之些微差異云云，亦難遽採。而獨棟別墅買賣之地坪使用面積大小，足以影響買賣之成立與否及價金之決定，已如上述，10.65 坪土地面積非小，且系爭土地之公告地價為每平方公尺18100元，此有土地登記簿謄本在卷可憑，故系爭土地10.65坪之價值亦非低，則被告以系爭10.65坪土地佔整筆土地面積比例僅百分之5.8，其效用減損之程度無關重要，不得視為瑕疵云云，亦不足採。
５、綜此，原告主張系爭10.65坪土地供道路使用，構成物之瑕疵，堪以採信。
(二)關於本件買賣當時，被告有無告知或原告是否知悉系爭
10.65 坪土地係供道路使用之爭點：
１、按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。準此，出賣人主張買受人明知或因重大過失而不知物之瑕疵者，應負舉證之責任。本件被告抗辯原告於買賣時即知悉系爭10.65坪土地係供道路使用等語，既為原告所否認，依上開說明，被告就此抗辯之事實，自應負舉證之責。
２、系爭10.65坪土地係位於圍牆外，為兩造所不爭執，而被告並未舉證證明其於買賣時曾告知原告所買受之土地其中10.65坪係位於圍牆外，則其僅以系爭10.65坪土地鄰接社區道路且華城二路5巷之巷寬大於○○區○○○○巷道，遽而推認原告於簽約前至房地現場時即可得知系爭土地10.65坪係供社區道路使用，尚不足採。
３、就屋外附有圍牆之房地買賣，一般而言，除當事人特別約定外，買受人所認知買受之土地使用面積當係針對圍牆內之土地，衡情難認買受人會毫無意見逕以同一價格購買圍牆外供道路使用之土地。而本件雙方所簽訂之買賣契約第9條第3項及第16條其他約定事項第1項約定：
「點交之買賣標的應以簽約時之現狀與本約之約定為準」、「現況辦理交屋」，固有買賣契約書附卷可稽。惟上開約定並未註明所謂「現況」、「現狀」包括系爭
10.65坪土地位於圍牆外供道路使用，尚難據此遽認兩造已約明買賣當時之房地使用情形包括系爭圍牆外之土地，則被告所辯兩造係以「全數房地之現況」作為計算總價款之基礎，而非以土地「使用面積之坪數」作為計算之依據，尚不足採。況原告倘於買賣當時已得知所買受之土地包括圍牆供道路使用之部分土地，其未於兩造洽談買賣價金時，談及圍牆內、外之土地有無區分價金計算基準之必要，衡情亦屬有違。此外，被告並未舉證證明其於買賣時曾告知或原告已知所買受之土地「現況」其中10.65坪係位於圍牆外，則其僅據上開契約約定依現況交屋，遽認其既已將系爭房地全數移轉予原告，自無任何價值減少之瑕疵云云，亦不足採。
４、原告買受系爭房地後繳納管理費時，大台北華城社區管理委員會扣除該10.65坪之面積而計算系爭房地之管理費，為兩造所不爭，由此固堪認原告於買受後繳納管理費時可得知系爭10.65坪土地係供道路使用，惟尚無從據此推認被告必於買受時事前告知原告。而被告辯稱：系爭土地10.65坪係供道路使用乃公眾周知之事實云云，並未舉證以實其說，則其據此進一步推認被告確已事前告知原告或原告因重大過失而不知，尚不足採。被告就其所辯原告於買賣時即知悉系爭10.65坪土地係供道路使用之事實，既無法舉證以實其說，則其主張不負瑕疵擔保責任，即屬無據。
(三)關於原告主張減少價金之計算基準是否合理之爭點：
１、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。本件原告主張其向被告購買之系爭房地，其中有10.65坪土地位於房屋圍牆外，○○○區○○道路，被告應負物之瑕疪擔保責任，為有理由，已如上述，則原告依上開規定請求減少價金，自屬有據。茲就原告主張減少價金之計算基準審究如下：
⑴、系爭10.65坪之土地雖非一般屬於共有型態之公共設
施，原告仍有登記之所有權，惟供道路使用之目的已限制原告之自由使用、收益權能，其處分轉售時之價值亦將大幅減低。被告辯稱：本件縱有瑕疵亦僅有效用減少之瑕疵，其應減少之價金亦僅係10.65坪土地「位於圍牆內作為庭院草坪」與「位於圍牆外供停車、出入使用」之差額云云，尚不足採。又被告辯稱：
系爭房地日後改建時，系爭10.65坪土地仍可計入容積率、建蔽率等計算，且經政府徵收時亦得依公告現值獲得補償等語，固非全然無據。惟原告於系爭房地改建或系爭10.65坪土地經徵收前，就系爭10.65坪土地無法單獨使用收益，仍須每年負擔地價稅。互核以觀，原告主張以買賣系爭土地之價金以為計算減少價金之基準，衡情尚屬可採。
⑵、本件兩造買賣之標的包括土地及建物，並經被告移轉
房地所有權予原告，而原告買受後整修系爭房屋並未拆除，系爭房屋94年度之課稅現值為502,900元之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣書、房屋稅單附卷可稽，堪信為真實。原告主張兩造約定系爭房屋係附贈於買賣標的中，其買賣價金為零云云，為被告所否認，且與上述買賣契約文義不符，難以採信。則原告主張應以全部買賣價金計算系爭土地減少價金之金額（即21,000,000元÷183.284坪×10.65坪＝1,220,264.11元），計應減少買賣價金1,220,264元云云，即不足採。
⑶、本件兩造就系爭房地之買賣價金約定2100萬元，並未
區分土地及房屋之價金，亦未約定計算基準，為兩造所不爭執（見本院94年6月1日言詞辯論筆錄）。而系爭房屋94年度之課稅現值為502,900元、系爭土地94年度之申報地價為每平方公尺4,400元、公告現值則為每平方公尺18,100元，此有房屋稅單、土地登記簿謄本附卷可稽。所謂公告現值，乃直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，於每年7月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，此觀之平均地權條例第46條自明。而所謂申報地價，則係土地所有權人所申報之地價，據以為徵收地價稅之依據，土地所有權人未於公告期間申報地價或申報之地價未滿公告地價百分之80者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16、17條定有明文。互核以觀，公告現值自較申報地價接近土地市價。而房屋課稅現值係稅捐機關據以課徵房屋稅之基準，其與房屋市價亦顯有差距。
⑶、本件原告主張：依系爭房屋課稅現值與土地公告現值
之比例，計算系爭房地之買賣價金。如以此方式計算，系爭房屋之課稅現值為502,900元，系爭土地之公告土地現值為10,966,790元（18,100元/平方公尺×
605.90平方公尺＝10,966,790元），則土地價金占全部房地之95.62％（10,966,790÷〔502,900＋10,966,790 〕＝95.62﹪），房地價金比例懸殊，且依此比例核算，系爭土地價金20,080, 200元，房屋價金則為919,800元，此就系爭房屋為總面積285.68平方公尺之二層獨棟建物而言顯屬過低而不合理。而被告則抗辯：以系爭房屋課稅現值與申報地價之比例，據以推算系爭房地之買賣價金。以此方式計算，系爭房屋之課稅現值為502,900元，系爭土地之申報地價為2,665,960元（4,400元/平方公尺×605.90平方公尺＝2,665,960元），則土地價金占全部房地之84.13％（2,665,960÷〔502,900＋2,665 ,960 〕＝84.13﹪），依此比例核算，系爭土地價金17,667,300元，房屋價金則為3,332,700元，房地價格及兩者比例較為合理而可採。
⑷、準此，依系爭房屋課稅現值與系爭土地申報地價之比
例，據以推算系爭房地之買賣價金，並以此計算，系爭土地每坪之買賣價金為96,395元（17,667,300元÷
183.28坪＝96,395元／坪，元以下四捨五入），則本件原告得請求被告減少價金為1,026,607元（96,395元×10. 65坪＝1,026,607元，元以下四捨五入）。
２、按買受人依民法第259條定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。本件原告得請求被告減少價金1,026,607元，已如上述，則被告於該減少之範圍內即無價金請求權存在，亦即無受領之法律上原因，則原告依不當得利返還請求權，請被告返還價金1,026,607元，即無不合，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第359、179條之規定，請被告減少價金返還1,026,607元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年4月9日起至清償日止按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
叄、假執行之宣告：
兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
肆、因本件事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果無影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
伍、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 94 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 鄭純惠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 8 月 31 日
書記官 陳素卿