臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第175號原 告 乙○○
甲○○共同訴訟代理人 辛銀珍律師被 告 尊農畜產企業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 張家聲律師上列當事人間給付租金等事件，本院於 94年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾貳萬伍仟壹佰捌拾伍元，及自民國九十四年一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣柒拾貳萬伍仟壹佰捌拾伍元預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：被告於民國91年11月10日，與原告簽訂房地產租賃契約書，承租原告乙○○所有坐落金門縣○○區○○段14、15、21、30地號 及原告甲○○所有同地段20地號等5筆土地，及坐落上開14、15地號上之鐵皮屋乙座，以興建廠房，約定租賃期間自91年12月1日起至101年11月30日止共計10年之定期租賃，租金第1年每月新臺幣（下同）共40,000元，第2年起每月共60,000元，租賃期間被告不得隨意終止租約等。詎被告於92年11月25日以該廠遭金門縣政府環保局依廢棄物清理法處罰，無法繼續使用為由，片面通知原告乙○○終止上開租約後，即未給付租金，亦未將上開租賃物回復原狀返還原告。惟本件租賃標的物之土地係屬農地，為被告訂約前即已知悉，且契約書內亦附有土地所有權狀影本及地籍圖可憑，被告對於農地是否可設立工廠，應於簽訂契約前查證清楚，始決定是否與被告簽訂租賃契約，既已同意承租，可認被告應是願對此風險為承擔。至於租約生效後，縱被告無法取得設廠執照，屬可歸責於被告之事由所致，此風險應由被告承擔，被告無權在租期屆滿前終止系爭租約；且就被告所辯稱以信函通知原告解除契約之內容以觀，係以遭金門縣政府環保局依廢棄物清理法處罰，無法繼續使用為由而欲解約，此為可歸責於被告之事由所致，至於被告事後辯以是無法設立工廠，乃為臨訟卸責之詞。此外，被告解除租賃契約之信函僅對原告乙○○為通知，未對甲○○為終止之意思表示，應屬無效，不生終止租約之效力。又況，被告未於1個月前為終止之意思表示，並未合法終止本件租賃契約。迭經原告去函表示被告依約無權終止，惟未獲善意回應，因而自92年12月1日起至93年11月30日止，業已積欠原告12個月租金共720,000元（計算式：60,000*12=720,000）。另依上開租賃契約之約定，農用水電費用由應被告負責繳納。然而，被告自92年7月1日起至93年11月30日止，對於上開租賃物所需之電費共計5,185元均未繳納，而由原告代繳，應依約償還原告。是以，被告按照上開租賃契約，迄93年11月30日止，應給付原告共725,185元，嗣經催討，仍未獲給付，為此爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告新臺幣725,185元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告確係於91年11月10日為興建高梁酒酒糟工廠向原告承租房地締立系爭租約，惟系爭租賃標的土地使用分區為農業區，依法除保持農業生產外，僅得申請建築農舍及農業產銷必要設備，而高梁酒酒糟烘乾設備是否屬農業產銷必要設備並不明確，故兩造於立約時即約定原告應配合被告辦理酒糟工廠興建之手續，如無法興建則被告得終止系爭租約，並於系爭租約第4條第2、3款約明「2 .乙方（即被告）擬於承租土地興建廠房，甲方（即原告）需無條件配合相關手續並提供相關產權證明文件。3.如因不可歸責於乙方之因素，致乙方無法繼續經營時，乙方得以書面通知甲方後一個月內逕行終止租約，另乙方已交付甲方之未到期租金支票，甲方應即無條件退還予乙方。」等語。嗣經被告實際辦理酒糟工廠設立事務，獲知主管機關金門縣政府認為酒糟烘乾設備不屬農業產銷必要設備，無法設立工廠後，於92年11月25日具函向原告表示終止租約，是系爭租約於92年11月25日即已終止，被告並未積欠原告租金。另，系爭租賃契約之出租人為乙○○與甲○○，是原告合併聲明租金及電費總額併向被告請求顯非適法。又，原告乙○○就系爭租賃事務有完全處理權限，非單純辦理出租事務，是被告就租賃事務向原告乙○○發出終止系爭租約之通知，自亦併對原告甲○○發生效力。退萬步言，縱上開終止租約之意思表示未生送達原告甲○○效力，被告併以本書狀向原告甲○○表示終止系爭租約等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：被告於民國91年11月10日，與原告簽訂房地產租賃契約書，承租原告乙○○所有坐落金門縣○○區○○段14 、15、21、30地號及原告甲○○所有同地段20地號等5筆土地，及坐落上開14、15地號上之鐵皮屋乙座，以興建酒糟廠廠房，約定租賃期間自91年12月1日起至101年11月30日止共計10年之定期租賃，租金第1年每月共40,000元，第2年起每月共60,000 元。被告於92年11月25日以該廠遭金門縣政府環保局依廢棄物清理法處罰，無法繼續使用為由，致函原告乙○○表示終止上開租約，未再給付92年12月起之租金，就系爭租賃物自92年7月1日起至93年11月30日止之電費5,185元亦未繳納。
四、原告依兩造租賃契約，請求被告給付92年12月1日起至93年11月30日止之租金，及自92年7月1日起至93年11月30日止之電費，自須以該期間內兩造之租賃契約仍有效存續為前提，被告辯稱業已於92年11月25日終止兩造租約，是以本件須審酌者為：（1）被告所為終止租約是否合法？（2）原告得請求之數額為何？茲分述如下：
（一）被告所為終止租約是否合法？
１、系爭租約出租人雖有原告乙○○、甲○○二人，租賃標的物包含原告各自單獨所有之土地及建物數筆，惟被告承租系爭土地建物係欲供其設立酒糟廠整體利用，就所有租賃物之租賃條件（如出租人之證件提供義務、終止租約之條件、稅捐負擔等）亦係統一約定，並無區分，且遍觀本件租賃契約內容，尤無法認為若任一出租人所有之租賃物無法提供使用時，被告仍有繼續承租另一出租人所有租賃物之意思，甚且，租約第3條雖對原告二人所有之租賃標的物租金分別約定其數額，然同條第3項係約定租金於每年期初分別開立一年份12張之月租金支票交付甲方（即原告）收執，並非開立各12張，合計24張支票，顯見兩造並無約定由被告向二位原告分別給付租金之意，是以兩造間應僅有一份租賃契約存在，被告辯稱本件係二份租賃契約云云，要無可採。原告二人既為本件租約之出租人，原告二人共同請求被告依約給付租金及電費，並無不合。
２、被告於92年11月25日致原告乙○○之信函，係以環保局對被告公司課以罰鍰並要求限期改善，被告自92年8月收到環保局來函告發後，即無法繼續使用系爭房地，依兩造合約特別約定第3條表示終止租約，此有被告信函在卷可稽，是以被告執以終止租約之事由係因遭環保局裁罰，並非因系爭租賃土地為農地，不能設置酒糟廠，合先敘明。
３、查兩造合約第4條特別約定事項第3項係約定，如因不可歸責於乙方（即被告）之因素，致乙方無法繼續經營時，乙方得以書面通知甲方後一個月內逕行終止租約，另乙方已交付甲方之未到期租金支票，甲方應即無條件退還予乙方，此有房地產租賃契約書在卷可稽。然查，福建省金門縣環境保護局
92 年8月18日致被告之函文係表示，被告於金寧鄉后湖107號地點密封包裝酒糟回運台灣用於飼料，其作業場所及處理過程經本局勘查，尚未發現有污染環境之情事；惟行政院環保署環境督察總隊中區督察大隊於92年7月11日實施稽查發現，貴公司處理酒糟未依「經濟部事業廢棄物再利用管理辦法」規定，申請個案或通案再利用許可，亦未符合經濟部公告「廢棄酒糟、酒粕、酒精膠再利用管理方式」編號10之3、（4）「再利用於飼料者，再利用機構應為領有牧場登記證之畜牧場」之規定，以違反廢棄物清理法第39條第2項規定，依同法第52條規定應處以新台幣6,000元以上至30,000元罰鍰，鑑於貴公司為初犯，本局員採低額裁罰僅處新台幣6,000元罰鍰，請配合持單至本局繳納，並依限完成改善，此有福建省金門縣環境保護局環二字第0920005037號函在卷可稽，足認金門縣環保局所以裁罰被告之理由，係因行政院環保署稽查發現被告處理酒糟未依法令申請許可，且被告並非領有牧場登記證之畜牧場，與系爭租賃土地之地目無涉。
４、依前開金門縣環保局函文，可知被告若可於期限內依法申請許可，並領得牧場登記證，即不致再遭環保局裁罰，是以此一障礙尚非客觀上不能除去之事項。被告欲設立酒糟廠，對於依法應遵守之相關規定原應預加瞭解，評估其自身預算、能力有無符合法令要求之可能，若認為符合此等法令規定所需之成本超過其預估，因而放棄改善之努力，即不能認為係因不可歸責於被告之事由而不能繼續經營。被告係因自身處理酒糟未能符合環保局要求之法定程序，致遭罰鍰，復未能舉證證明環保局要求改善之事項為客觀上無法達成者，自應認為被告未能合法經營係因可歸責於被告之事由所致，從而，被告依合約第4條特別約定事項第3項主張終止契約，尚屬無據。
５、至於被告主張系爭租賃土地為農地，依法不能設立酒糟廠，兩造締約時亦約定若不能合法設立酒糟廠，被告得終止租約，並提出金門縣政府書函一份為證，聲請訊問證人張炯焜。然查，被告主張終止租約之事由係因遭環保局裁罰，並非因系爭租賃土地為農地而無法合法設立酒糟廠，已如前述，是以系爭土地上可否合法設立酒糟廠一節，即與被告之終止是否合法無涉。又，證人張炯焜雖證稱簽約時被告表示若政府不能核准下來可否解除契約，原告乙○○表示若不能使用要叫被告租也沒有道理，負責草擬合約之證人認為此情況在合約第4條第3項已經有規範，所以未再另外增添上去等語，然查，本件契約第4條第3項既約定須以不可歸責於承租人之事由而不能繼續經營，承租人始得終止租約，解釋上自應認為證人所謂「政府不能核准下來」，亦應限於被告已盡一切努力仍無法取得許可之情況，被告始得終止租約，否則，若被告因自身因素怠於使其工廠符合法令規範，仍可任意終止契約，當非兩造約定之前開特別約定事項之本意。本件被告所執以終止租約之事由既無從認為係客觀上無法改善使其合法之事由，縱證人所述屬實，仍無從為被告有利之認定。
６、本件原告請求之租金及電費，其計費期間均僅至93年11月30日止，然本件原告係於93年12月20日始起訴，是以被告縱於訴訟中為終止租約租約之意思表示，至多亦僅能向後生效，對於本件原告之請求有無理由亦不生影響，併此敘明。
７、綜上，本件被告已遭環保局罰款為由，依契約第4條第3項主張終止租約，於法不合，兩造租約並不因被告於92年11月25日所為終止租約之意思表示而終止。
（二）原告得請求之數額為何？
１、被告終止租約既非合法，即需依約給付租金。依兩造租約第3條，自92年12月1日（第二年）起每月租金為60,000元，被告於92年12月份以後即未繳納租金，是以原告請求被告給付自92年12月1日起至93年11月30日止共12個月租金共720,000元（計算式：60,000*12=720,000），即屬有據。
２、兩造租約第4條第5項約定，原告提供之農用水電，所需費用由被告負責繳納，被告自92年7月1日起至93年11月30日止，對於上開租賃物所需之電費共計5,185元均未繳納，而由原告代繳，業據原告提出繳納電費證明及明細表為證，從而，原告依前開約定請求被告如數清償，亦無不合。
五、綜上，原告依租賃契約請求被告給付租金及電費725,185元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年1月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、據上論結：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 10 日
民事第六庭 法 官 陳怡雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 5 月 10 日
書記官 謝梅琴