臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第1788號原 告 己○○訴訟代理人 陳淑貞律師複代理人 陳淑蕙律師
甲○○被 告 丙○○
乙○○○庚○○辛○○共 同訴訟代理人 謝天仁律師被 告 壬○○兼訴訟代理人 癸○○被 告 丁○○
戊○○上二人共同訴訟代理人 黃鴻湖律師上列當事人間返還共有物等事件，本院於中華民國95年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，原告起訴時聲明原為「㈠被告丙○○應將坐落台北市○○區○○段1小段447地號（下稱系爭土地）上，建號為台北市○○區○○段1小段2991號，門牌號碼為台北市○○路○○號7樓房屋屋頂上違建拆除，並將屋頂返還予原告及全體共有人；㈡被告乙○○○應將坐落系爭土地上，建號為台北市○○區○○段1小段2974號，門牌號碼為台北市○○路○○○號7樓房屋屋頂上之違建拆除，並將屋頂返還予原告及全體共有人；㈢被告庚○○應將坐落系爭土地上，建號為台北市○○區○○段1小段2978號，門牌號碼為台北市○○路○○○號7樓房屋屋頂上之違建拆除，並將屋頂返還予原告及全體共有人；㈣被告癸○○、壬○○應分別將坐落系爭土地上，建號為台北市○○區○○段1小段2983、2982號，門牌號碼為台北市○○路○○○號6樓、498號6樓等二戶房屋外所占用共同走廊及樓梯間之違建拆除，並返還予原告及全體共有人；㈤被告辛○○應將坐落系爭土地上，建號為台北市○○區○○段○○段2971、2976號，門牌號碼為台北市○○路○○○號3樓、500號3樓等二戶房屋外所占用共同走廊及樓梯間之違建拆除，並返還予原告及全體共有人。」，其後於民國94年6月20日提出民事追加起訴狀，追加丁○○、戊○○為被告，並請求「被告二人應將坐落系爭土地上，建號為台北市○○區○○段1小段3007、2996號門牌號碼為台北市○○路○○○號7樓、508號7樓房屋屋頂上之違建及頂樓樓梯間加設木柵圍牆拆除，並將屋頂返還予原告及全體共有人」（見本院卷第73頁）。復於94年10月12日以民事辯論意旨狀，除將原訴請被告拆除之部分，依據地政機關丈量後之附圖予以特定外，並追加訴請各被告給付相當租金之不當得利（見本院卷第189、190頁），復於95年3月20日以民事陳報狀將訴請被告拆除部分以附表編號之方式表明（見本院卷第267至
270 頁），被告雖不同意原告所為訴之變更、追加，然原告所為訴之變更、追加，係基於主張被告等人占用共有部分之同一基礎事實，且為達紛爭之一次解決性之功能，自應准許原告所為訴之變更、追加。
二、原告起訴主張：伊為門牌號碼台北市○○路○○○號5樓房屋之所有權人，又台北綠洲大廈（下稱系爭大樓）包括門牌號碼台北市○○路○○○號至508號房屋及共同使用部分，即包括屋頂平台及各層樓樓梯間，均為全體共有人所共有，伊及其他共有人對於系爭房屋之共同使用部分均有應有部分。被告丙○○、乙○○○、庚○○、丁○○、戊○○分別為台北市○○路○○○號7樓、498號7樓、500號7樓、504號7樓及508號7樓房屋之所有權人，被告五人未經其他共有人同意擅自占有房屋部分加蓋違建，被告癸○○、壬○○分別為台北市○○路○○○號6樓、498號6樓房屋之所有權人，被告辛○○則為498號、500號3樓房屋之所有權人，其未得其他共有人同意，占用該樓層共同走廊及樓梯間。被告前開擅自占用共同使用部分，已侵害其餘住戶之居住安全及所有權之應有部分，伊自得依據侵權行為法則及民法第767條、第821條規定，請求被告拆除違建並返還共同使用部分予全體共有人。又被告未經全體區分所有權人同意，擅自於頂樓加蓋違章或於樓梯間任意占有適用，除侵害伊之所有權、使用權外，並獲有相當於租金之利益，伊自得依據共同侵權行為及不當得利之法則，訴請被告給付。並聲明：㈠被告丙○○應將附表編號1之部分拆除，並將屋頂騰空返還予原告及全體共有人；㈡被告丙○○應給付原告新台幣（下同）19,273元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自94年10月13日起至返還前項所示部分之日止，按月給付原告593元；㈢被告乙○○○應將附表編號2之部分拆除，並將屋頂騰空返還予原告及全體共有人；㈣被告乙○○○應給付原告17,518元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自94年10月13日起至返還前項所示部分之日止，按月給付原告539元；㈤被告庚○○應將附表編號3之部分拆除，並將屋頂騰空返還予原告及全體共有人；㈥被告庚○○應給付原告7,800元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自94年10月13日起至返還前項所示部分之日止，按月給付原告240元；㈦被告辛○○應將附表編號4之部分拆除，並騰空返還予原告及全體共有人；㈧被告辛○○應給付原告650元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自94年10月13日起至返還前項所示部分之日止，按月給付原告20元；㈨被告癸○○、壬○○應將附表編號5之部分拆除，並騰空返還予原告及全體共有人；㈩被告癸○○、壬○○應連帶給付原告650元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自94年10月13日起至返還前項所示部分之日止，按月給付原告20元；被告丁○○應將附表編號6之部分拆除，並將屋頂騰空返還予原告及全體共有人；被告丁○○應給付原告5,688元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自94年10月13日起至返還前項所示部分之日止，按月給付原告175元；被告丁○○、戊○○應將附表編號7之部分拆除，並將屋頂騰空返還予原告及全體共有人；被告丁○○、戊○○應連帶給付原告20,963元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自94年10月13日起至返還前項所示部分之日止，按月給付原告645元。
三、被告則分別以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。
（一）被告丙○○、乙○○○、庚○○部分：被告三人購入其所有之房屋時，所簽訂之不動產預定買賣契約書規定，屋頂平台歸頂樓住戶管理、使用。故被告三人已取得該棟大樓頂樓使用權。且依據台北市建管處之認定，被告三人加蓋部分係於76年以前已興建完成，屬83年12月31日以前之既存違建，況其加蓋之部分，並未危害公共安全，亦無損及大樓主體結構安全，故原告主張拆除被告於頂樓加蓋之建物，實無足採。
（二）被告辛○○部分：原告所指稱被告未經其他共有人同意占用台北市○○路○○○ 號3樓及500號3樓之共同走廊及樓梯間，該部分應係屬建築業慣稱之「小公」，屬當層住戶之私有面積，該部分並非不得約定為專用，而本件兩造所居住之系爭大樓係於公寓大廈管理條例實施前建造，故即便未將約定專用部分明定於規約中，仍有其效力。而系爭大樓區分所有權人於94 年3月間所召開之區分所有權人會議，已就購買兩戶者自行加裝鐵門之情形為決議通過，被告自得就約定專用部分加裝鐵門。且被告前開加裝鐵門之行為，並未阻礙消防逃生通道，亦無妨礙公眾通行之權益或損害大樓主體之結構安全，且與被告住同一樓層之另一住戶，對被告所加設之鐵門並無異議，原告既非與被告居住於同一樓層，亦未影響原告之權利。
（三）被告癸○○、壬○○部分：本件原告及被告等人所有之建物，係在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，故依據公寓大廈管理條例第55條規定，仍得將共用部分約定作為專用部分。被告二人在當初建商所裝設之單扇大門外，增設另扇大門，係為保障自家安全，屬公序良俗所認許之行為亦為自助行為，且有防止宵小進入之功能，應屬正當防衛之行為，被告之行為即非屬侵權行為，反倒原告提起本件訴訟顯有權利濫用之情事。
（四）被告丁○○、戊○○部分：本件系爭門牌台北市○○路○○○號至508號共計6幢大樓，各幢大樓之屋頂平台，分別歸屬該幢大樓1至7樓房屋所有人共有。故原告之不動產所有權，其範圍顯然不及被告區分建物之屋頂平台。況系爭6幢大樓，分設二處樓、電梯，原告與被告並非由同一樓電梯出入，且原告如使用門牌號碼504至508號住戶共用之樓電梯，將無法進入其所有之建物，自不能僅單純因第3013號建號形式登記長春路498號等共同使用部分，遽認定兩棟建物共同同一公共設施。況被告於購屋時，已約定每幢大樓之屋頂平台歸該幢大樓頂樓住戶管理使用，原告就該部分既非共有人，自不得訴請被告拆除該增建部分。且被告為維護大樓安全，雖於居處7樓往頂樓之樓梯走道設置高度及腰之木柵矮門，但未加加鎖，無妨礙同一邊三幢住戶之出入，並未侵害任何住戶之所有權，而該木柵矮門經被告於94年9月底拆除，原告就此部分請求亦顯無據。
四、兩造不爭執事項：
（一）原告為門牌號碼台北市○○路○○○號5樓房屋之所有權人。被告乙○○○、庚○○、丙○○、丁○○、戊○○分別為台北市○○路498、500、502、504、508號7樓之所有權人，至被告被告壬○○、癸○○則為台北市○○路498、500號6樓之所有權人。被告辛○○則為台北市○○路498、500號3樓之所有權人。又原告係於92年2月12日以買賣原因登記取得該房屋之所有權。
（二）被告丙○○、乙○○○、庚○○、癸○○、壬○○、辛○○、丁○○、戊○○分別有於系爭房屋登記範圍外，有增建如台北市松山地政事務所94年6月2日土地複丈成果圖所示之部分。
（三）被告乙○○○、庚○○前分別於75年12月22日及76年6月26日填具申請書，向台北市政府工務局建築管理處表明關於台北市○○路○○○號、500號7樓頂樓搭蓋之增建部分，確係依據台北市「拆除違章建築物認定基準」搭建。
五、得心證之理由：原告主張被告無權占用如附表所示之面積，其自得訴請被告拆除後，返還原告與其他共有人，並得依不當得利之法律關係，訴請被告給付相當租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件之主要爭點厥為：㈠被告所占用如附表所示之部分，是否業經約定為專用，而使被告有權占用系爭土地；㈡原告是否有權訴請被告辛○○、壬○○、癸○○拆除附表編號4、5部分。現析述如后：
（一）關於被告丙○○、乙○○○、庚○○、丁○○、戊○○使用屋頂平台部分：
按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」、「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」。公寓大廈管理條例第7條、第55條第1項定有明文。經查：
⒈本件系爭大樓係於74年間即取得使用執照，故系爭大樓興
建時，公寓大廈管理條例尚未公布施行，依據前開公寓大廈管理條例第55條第2項但書之規範意旨，如各區分所有人間就公寓大廈管理條例第7條第2項所列之共有部分，約定為歸區分所有權人專用，仍屬有效之約定。
⒉又本件系爭大樓原登記之起造人為訴外人王明德等42名，
故被告乙○○○所提出由林劉靜妹與王明德於73年10月17日所簽訂之「不動產預定買賣契約書」，係於系爭大樓取得使用執照前所簽訂，且該契約書既稱「預定買賣」並綜觀其中該契約中第7條「交房地期限」、第10條「產權登記」等約款約定之內容，足見此份契約書，係供作預售屋買賣之用，故被告稱此係為建商所提供與最初購入系爭大樓之所有權人所簽訂之定型化契約，應係可採。又依據前開不動產預定買賣契約書第5條約定「屋頂突出物除電梯間、機房、樓梯間、水箱.... 等共同使用部分外，其屋頂平台歸頂樓住戶管理使用。底層空地除出入走道及公共設施外歸屬底層所有權人使用。」（見本院卷第1宗第87頁），且由被告林劉靜妹、庚○○分別於75、76年間即填具申請書向台北市政府工務局建築管理處申請渠等分別就台北市○○路○○○號7樓、500號7樓頂樓搭蓋之構造物依據台北市拆除違章建築認定基準列管中，足見當初建商出售系爭大樓時，確有將七樓屋頂平台指定七樓買受人管理使用之情事，被告方得於購入建物後，旋即依據拆除違章建築認定基準於頂樓部分，搭蓋建物使用。各區分所有權人向原始起造人或建商購買房屋時，既已同意將七樓屋頂平台指定七樓區分所有權人管理使用，則該大樓之區分所有權人，已就共有之七樓屋頂平台，成立由七樓區分所有權人管理使用之分管契約。依大法官會議釋字第349號解釋意旨，共有物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。
⒊原告係於92年2月12日以買賣原因取得門牌號碼台北市○
○路○○○號5樓建物之所有權，然原告早已取得該建物前，即有承租系爭大樓之情事。又關於系爭大樓屋頂平台部分，早於原告租用及購入其所有建物前，即均由被告等該幢大樓七樓住戶搭蓋增建物使用，且各區分所有權人就此部分亦未有所爭執，故應認原告於受讓房屋時，已知悉其前手與被告間有分管契約存在，而應受分管契約之拘束。
⒋又按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其
性質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，共有人是否得為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之，端視住戶該加蓋建物是否影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質。查，被告丙○○於其所有建物頂樓雖有搭建磚造平房及鋼鐵棚架，並於置放盆栽、冰箱等家電產品等，致該部分屋頂平台空間略嫌凌亂，然尚未達使同棟各樓層住戶無法正常使用水錶掣水筏，或喪失屋頂平台作為火災避難場之用途，且被告丙○○、乙○○○、庚○○、丁○○、戊○○所搭建之違建物外觀尚稱美觀，並未與整棟大樓有不協調或影響整棟大樓景觀之情事，況被告於增建外部亦有種植花草等美化屋頂平台景觀之管理使用方式，自應認前開被告使用屋頂平台並未影響全棟建物之景觀及住戶之安全，而超出通常樓頂平台用途之程度。又原告既應受分管協議之拘束已如前述，被告並未變更樓頂平台之通常用途，而對全體共有人之權利有所妨害，故原告本於物上請求權，訴請被告除去侵害，即屬無據。至被告丁○○、戊○○雖曾於該幢大樓通往頂樓之處，設置高度及腰之木柵矮門，但被告丁○○、戊○○既於本院言詞辯論前已自行拆除，自無再由原告訴請被告二人拆除之必要。
⒌被告既有正當權源使用系爭大樓之屋頂平台，從而原告主
張依據不當得利或侵權行為之法律關係，訴請被告給付相當租金之不當得利，即屬無據，應予駁回。
（二）關於被告癸○○、壬○○、辛○○使用附表編號4、5之部分：次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。復按，權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院71年台上字第737號號判例著有明文可參。查，本件被告癸○○、壬○○係為兄妹，其分別購入台北市○○路○○○號、500號6樓之房屋後，將二戶房屋外之通道部分加裝木門，而被告辛○○則購入台北市○○路○○○號、500號3樓二戶房屋後，亦將房屋外之通道部分加裝鐵門等情，雖經本院於94年5月24日至現場勘驗屬實，此有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第1宗第39頁、第55頁、第56頁）。然此部分占用之面積僅為3.36平方公尺，此經本院囑託台北市松山地政事務所測量後，經台北市松山地政事務所製有複丈成果圖附卷足憑（見本院卷第1宗第42頁）。被告前開占用部分並未影響同層樓另一住戶之出入甚或對於安全造成影響，況被告既稱系爭大樓區分所有權人於94年3月間召開區分所有權人會議時，對於同一樓層購買兩戶者自行加裝鐵門之情形，均無異議（見本院卷第1宗第20頁），又系爭大樓其他樓層住戶雖因同層其他住戶並非有一定親戚關係或同時購入兩戶而並無加設木門或鐵門之行為，但其餘住戶亦均有在門口之空間置放鞋櫃或踏墊之行為等物，此有被告癸○○所提出現場照片在卷可參（見本院卷第1宗第183頁至第186頁），足見該部分之空間，本即屬該樓層住戶使用。而原告既非與被告癸○○、壬○○、辛○○為同樓層之住戶，被告於兩戶間加設木、鐵門之行為，僅係就原先即由各住戶間使用之空間，加設一安全防衛措施，並未對原告或其他共有人之權益造成影響，殊不論前開被告所占用之面積部分，是否歸全體共有人所有，然原告訴請被告三人所拆除加設木門、鐵門之行為，既不能增加其得使用之面積，反致使被告之安全防範降低。揆諸前揭最高法院判例意旨，自應認原告分別訴請被告辛○○將附表編號4部分、被告壬○○、癸○○將附表編號5部分拆除並騰空返還予原告及全體共有人，顯有權利濫用之情事，自應認原告此部分請求，於法不合，亦應駁回。
（三）綜上所述，本件被告既非無權占用系爭大樓之屋頂平台或各樓層門口出入口前之使用空間。從而，原告訴請被告拆除其所占用共有部分之建築物及請求相當租金之不當得利，為無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 6 月 7 日
民事第四庭 法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 6 月 9 日
書記官 楊湘雯