臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第1832號原 告 甲○即反訴被告訴訟代理人 張泰昌律師複代理人 陳淑玲律師
高佩辰律師被 告 丙○○即反訴原告訴訟代理人 陳逢源律師
林志強律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於中華民國94年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應給付反訴原告新台幣叁佰捌拾壹萬叁仟元及自民國九十四年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用由原告負擔，反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第二項於反訴原告以新台幣貳佰貳拾柒萬壹仟元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新台幣叁佰捌拾壹萬叁仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本訴部分兩造之主張及陳述：
㈠、原告起訴主張：伊與訴外人乙○○及被告分別於民國93年6月25日、同年月28日簽立不動產買賣契約書，約定由乙○○及被告分別以新台幣（下同）640萬元、390萬元向伊購買其所有坐落於台北縣○○鄉○○○段三叉港小段491地號，面積各為5,040平方公尺、2,645平方公尺之土地，該筆土地由渠等購買後，現已分割為491地號（乙○○買受之部分）、491-2地號（被告買受之部分，下稱系爭土地），並分別登記為渠等名下。又依據兩造之買賣契約第13條約定：「特約事項：乙方（即原告）應負責讓B區承買人（即乙○○）出具道路使用同意書予甲方（即被告），否則以違約論。」然伊於簽約後，即與乙○○協商並由乙○○出具道路使用同意書乙份並交予被告。詎料，被告竟藉詞拖延並拒絕給付尾款，經伊委請律師發函催告後，被告仍拒絕付款，伊方發函以被告違約為由解除兩造之系爭契約，又系爭買賣契約既經原告解除，被告自負回復原狀之義務，原告自得請求被告應將系爭土地所有權移轉登記返還予原告，另關於被告已給付之價金315萬元部分，被告亦得充當違約金不予返還。為此先位請求聲明為：㈠被告應將系爭土地面積2,645平方公尺之所有權移轉登記予原告；㈡願供擔保，請准宣告假執行。退步言之，如本院認伊解除契約不合法時，伊已依系爭買賣契約第13條約定完成給付義務，並將系爭土地所有權移轉登記予被告，故自得備位請求被告給付尾款等語。而備位請求聲明為：㈠被告應給付75萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、被告則以：兩造於訂約時以特定約定原告負責出具A部分（即分割後第491地號）所有權人簽署之同意書，以使買受B部分系爭土地之被告及其後手，得於對第491地號土地享有永久通行權，而且此通行權亦得對第491地號土地所有權人之後手主張之。然原告遲於簽約後半年之久，方始出具同意書，並該同意書僅表明被告得對第491地號土地之現所有人主張通行權而不及於其他，自難認原告已依債之本旨提出給付，其自得拒絕尾款之給付。退步言之，縱使本院認原告得解除契約並主張沒入價金充作違約金，然本件買賣總價為390萬元，原告將其已繳交之315萬元全數充作違約金，顯屬過高，自應由本院依法酌減之，而逾原告得主張沒收之違約金部分，即應附加自受領時起之利息返還予被告，而未返還前與原告所主張返還所有權移轉登記之請求權，其自得主張同時履行抗辯之適用。又系爭契約第13條及第2條第3款明訂「俟過戶手續完成3日內，交付尾款75萬元，同時交付不動產。」、「乙方（即原告）應負○○○區○○○○○道路使用同意書予甲方，否則以違約論。原告既未履行兩造間之特約事項，被告自無給付尾款之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴部分兩造之主張及陳述：
㈠、反訴原告起訴主張：兩造簽訂系爭合約後，伊即催索反訴被告交付約定同意書，然反訴被告卻屢以正商請乙○○簽署為由，遲未交付。迄至93年10月27日辦理移轉登記完畢後，伊亦依約給付二期款195萬元後，並提供明確標明地號之同意書乙式至辦理本件移轉登記之代書處轉交反訴被告，使乙○○簽署，然反訴被告於94年1月時所交付予伊之同意書，不符合債之本旨，為此依已於94年3月發函再度催告反訴被告應依約提供同意書，逾期即解約並應依約賠償。故系爭合約既經伊合法解除，伊自得訴請反訴被告返還已繳之價款315萬元，另本件兩造買賣之標的物為土地，依據93年度營業事業各業所得額暨同業利潤標準「不動產買賣」乙項可知，其淨利率為17％，伊如以不動產買賣為業者，於本件出售土地所可得之利潤應為66萬3千元（計算式：390萬X17％=66 萬3千元），伊自得訴請反訴被告給付之。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告381萬3千元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、反訴被告則以：系爭合約已經其解除在先，反訴原告無從解約並據此要求其返還其已繳價款，且其並無反訴原告所稱之違約情事，故反訴原告主張之違約金亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：
㈠、原告與乙○○及被告於分別93年6月25日、同年月28日簽立不動產買賣契約書，約定由乙○○及被告分別以640萬元、390萬元向原告購買其所有坐落於台北縣○○鄉○○○段三叉港小段491地號，面積各為5,040平方公尺、2,645平方公尺之土地，該筆土地嗣後分割為491地號、491-2地號，並分別登記為乙○○及被告等名下。
㈡、兩造簽立系爭合約後，被告已交付價金共315萬元，尚餘尾款75萬元未給付，而原告業已於93年10月27日將系爭土地移轉登記至被告名下。
㈢、又依據兩造之買賣契約第13條約定：「特約事項：乙方（即原告）應負責讓B區承買人（即乙○○）出具道路使用同意書予甲方（即被告），否則以違約論。」。原告曾提出由乙○○於93年12月27日所出具之道路同意書予被告。
㈣、原告前於94年3月15日委由尚允法律事務所寄發律師函，要求被告於函達5日內出面協商付款事宜，逾期即依合約第9條約定，將被告已給付之價款全部沒收充作違約金。復於同年4月6日再次以律師函通知被告，已將其繳交之價金沒收充作違約金，並依據民法第259條規定，請求被告將系爭土地返還及將產權過戶。
㈤、被告於94年3月25日以台北長春路郵局第703號存證信函向原告表示，原告未能依約履行提出道路使用同意書之給付義務，其依法行使同時履行抗辯權，並要求原告於函到5日內提出由乙○○簽立如其所擬具之道路使用同意書後，將依約給付尾款，如逾期未給付時，原告應返還已收價款並加倍賠償所收價款同額之損害金。
四、兩造之爭點及論述：原告主張其已依債之本旨提出道路使用同意書並將系爭土地移轉登記予被告，但被告拒不支付尾款，伊自得解除系爭契約，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。反訴原告則主張反訴被告並未依據債之本旨提起道路使用同意書，其自解除系爭契約，為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件主要爭點厥為：㈠原告是否已依據債之本旨提出「道路使用同意書」，又本件原告或被告（即反訴原告）何人有權向對造解除系爭合約；㈡又系爭合約經解除後，兩造之法律關係為何？現析述如后：
㈠、關於原告是否已依據債之本旨提出給付之爭點部分：按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。系爭合約第13條特約事項約定「乙方應負責讓B區承買人出具『道路使用同意書』予甲方，否則以違約論。」（見本院卷第11頁），兩造於訂約時既要求原告負責讓乙○○提出道路使用同意書，原告雖提出由乙○○於93年12月7日所出具之道路使用同意書予被告，然被告辯稱此非兩造簽約時所預定要求之同意書內容，故自應探究兩造於簽約時，所欲要求乙○○出具同意書之內容為何。經查：
⒈依據系爭契約及原告與乙○○所簽訂之不動產買賣契約書後
所附之附圖上，均有標註「虛線部分，寬為4公尺、B區之業主同意供A區業主『永久』使用通行。」（見本院卷第13 、59頁）。由附圖可知，因買受系爭土地者可能面臨分割後土地係屬裏地無法對外通行，方會有如上之約定。兩造及乙○○簽約並於該附圖上註記時，已知嗣後取得B區之所有權人為乙○○、A區之所有權人為被告，然並未直接書立被告及乙○○之姓名，反僅稱「A區業主」、「B區業主」，另並載明「永久」使用通行，足認當時此一約定之要求，係為使取得系爭土地之被告及其後手，得於分割後之491地號享有永久通行權，且此通行權利亦得對491地號土地所有權人即乙○○及其後手主張之。
⒉又乙○○曾於93年6月25日出具一份道路使用同意書（下稱6
月25日同意書）內容記載「立同意書人乙○○，緣本人向甲○女士承○○○鄉○○○段三叉港小段四九一地號土地之一部分（詳如附圖），本人同意承買後提供道路（如附圖）供A區業主永久通行使用，通行權並即於下一位業主。」（見本院卷第63頁）。而兩造係於93年6月28日方簽署系爭合約，倘6月25日之同意書已符合被告要求時，自得於簽約時收受該份同意書即可，無庸再行於系爭合約第13條加註要求命原告負責讓乙○○出具同意書，自應認6月25日之同意書所載之內容，與兩造簽約時所要求應由原告一方負責應取得同意書之內容不符。
⒊另原告雖嗣後提出由乙○○於93年12月27日出具之道路使用
同意書（下稱12月27日同意書）其內容則記載為「立同意書人乙○○，緣本人向甲○女士承○○○鄉○○○段三叉港小段四九一地號土地之一部分（詳如附圖），本人同意在本土地所有權移轉於本人後，隨即提供道路（如附圖所示）供491-2土地業主丙○○先生永久通行，從而，本人日後欲轉讓本土地於任意第三人，本人將清楚告知該第三人本同意書之內容。」（見本院卷第18頁）。相較於兩份同意書之內容，可知6月25日之同意書既由乙○○同意被告及被告之後手均得永久通行使用，效力範圍所及之對象包括乙○○、被告及被告之後手。然12月27日同意書部分，僅乙○○同意被告永久通行，效力不及於被告之後手，又該份協議書雖曾提及乙○○之後手，然僅稱將同意書內容告知該第三人，並無欲拘束乙○○後手之意思，自應認12月27日之同意書效力範圍所及之對象僅及於乙○○與被告間，其範圍自較6月25日之同意書為小。又6月25日之同意書非兩造簽約時所要求之同意書內容已如前述，故原告嗣後提出得拘束對象更少之12月27日之同意書，自難認已依據債之本旨提出給付。
⒋綜上，原告雖已將系爭土地之所有權移轉登記予被告，然並
未依據債之本旨提出符合兩造約定內容之同意書，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕系爭合約尾款之給付。從而，原告先位主張被告違約而解除契約後，得沒入被告所繳交之價金後，並得訴請被告將系爭土地移轉登記予原告，即屬無據，應予駁回。另被告催告原告應提出合於債之本旨之同意書，然原告未能提出，故依約原告顯有違約之情事，被告自得向原告主張解除契約，被告既已向原告為解除契約之表示，故系爭契約業經解除而消滅，從而，原告備位訴請被告交付尾款即屬無據，亦應併予駁回。
㈡、契約解除後之法律效果之爭點部分：按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務。民法第259條定有明文。又系爭合約第9條後段約定「如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數返還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方..。」（見本院卷第11頁），本件反訴被告既未依約交付道路使用同意書已如前述，故反訴原告除得請求反訴被告返還已收價款共315萬元外，本得請求訴請同額之賠償金，然反訴原告雖僅以系爭合約之價額依據不動產買賣業之同業淨利標準計算其如出售系爭土地可獲得之利益為66萬3千元，作為本件之賠償金應屬有據。從而，反訴原告依據系爭合約第9條請求反訴被告給付381萬3千元（計算式：3,150,000＋663,000=3,813,000）及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即94年8月8日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬有據。
五、假執行之宣告：
㈠、本訴部分：原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
㈡、反訴部分：兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 12 月 28 日
民事第四庭 法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 12 月 29 日
書記官 楊湘雯