臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第1988號原 告 甲○○訴訟代理人 舒正本律師被 告 兆豐證券股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 郭鎮周律師上列當事人間損害賠償事件，本院於九十六年九月五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告原名稱為倍利國際綜合證券股份有限公司，嗣變更名稱為兆豐證券股份有限公司，有經濟部95年5月5日經授商字第09501080650號函在卷可稽，惟法人格之同一性並未發生變更，無承受訴訟問題，僅依被告之陳報更名，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告為籌備經營玉和源餐廳，向被告承租坐落於台北市○○○路四段 563、563-1、563-2 號地下室一樓之建物（下稱系爭建物），租期自民國 93 年 11 月 1 日起至 96 年 10 月 31 日止共計 3 年，每月租金為新台幣（下同）92 萬 7,927 元，並交付 265 萬 1,220元充作履約保證金。原告承租系爭建物原欲作為餐廳使用，而因系爭建物變更使用，事涉建管、消防等專業層面，是以原告於簽定租約前曾洽詢建築師，經建築師表示關於增設消防設備、營業用瓦斯表之管線以及增設停車位等均需使用大樓共用部份，應先取得大樓區分所有權人就大樓共用部份之使用同意後再簽約，始能改善系爭建物建管消防等設備，進而申請變更為餐廳使用。原告旋即將前揭意見示與被告知悉，並要求被告按建築師意見解決。尤其是其中須取得區分所有權人會議同意之事項，被告則於承租前一再以口頭保證會取得大樓區分所有權人同意。兩造遂於 93 年 9 月 17 日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告旋即著手籌設玉和源餐廳。詎料，當原告欲就系爭建物開始裝璜施工時，竟遭大樓管理委員會及其他區分所有權人等多方阻撓，甚且經由區分所有權人會議決議不同意大樓一樓空地增設消防、瓦斯等設施。其間，被告雖派員居中協調，仍無法獲得區分所有權人會議之同意，致原告包商無法繼續對系爭建物施工。
（二）此外，系爭房屋為八樓以上房屋，樓地板面積在避難層直上之面積超過 400 平方公尺，依現狀觀之，現有之室內 2 座樓梯與最遠距離步行路徑重覆長度超過 30公尺，顯然須另施設直通地面層之樓梯，被告亦口頭告知可以協助原告取得樓梯的使用，以符合消防規定。然而，面向忠孝東路之直通樓梯之所有權人楊秀光卻不許原告使用，原告曾向被告反應，雖經被告派張姓經理出面協調，但仍無結果。
（三）由於系爭建物直通地上一樓之通道及大廈管理委員會禁止原告施工，致原告無法依約使用系爭建物，即無法申請變更使用執照並合法經營玉和源餐廳等業務，兩造遂於 94 年 2 月 2 日簽立協議書合意終止租賃契約，原告自簽訂租約起共受有如下損害：⑴租用辦公室租金 4萬元、⑵裝置電話費 3,480 元、⑶人事廣告費 4,500元、⑷雇用員工 144 萬元、⑸委託包商裝潢費 150 萬元、⑹廚務人員訂金 50 萬元、⑺裝潢包商拆卸及機電工程費 97 萬 6,860 元、⑻戴德梁行仲介金 46 萬3,963 元及⑼營業損失 90 萬 720 元，為此爰依民法第 227 條規定請求被告如數賠償。
並聲明：⑴被告應給付原告新台幣 582 萬 9,523 元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息 5 ％計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件雙方所簽訂者為一般房屋租賃契約，並非餐廳出租契約，依承租要約書第貳條承租條件及其他要約事項第八點其他條件第 2 款，原告僅要求出租方「協助承租方處理消防、污水及變更使用執照事宜」，故被告依本件租約，只負將系爭建物依現況點交原告之義務，及配合協助原告合法完成處理消防、污水及變更使用執照事宜。至於系爭建物如何改作為餐廳，現場如何進行規劃設計、裝修設施、搬遷進駐，乃至改裝費用負擔，皆與被告無關。另依原告 93 年 9 月 6 日書函，原告亦自稱申請執照發生之嚴重困難業已解決，致被告誤以為原告就相關問題確已解決始與原告簽約，被告並未向原告保證可取得其他區分所有權人同意，使原告一定得在系爭建物內經營餐廳。退步言之，原告為將系爭建物改為餐廳使用，而預計增設之消防設備、營業用瓦斯表之管線及增設停車位等，均可重新規劃以其他方式替代，不需取得大樓區分所有權人同意而使用大樓共用部分，原告不此之圖，反謂被告未履行契約義務，顯屬不當。
（二）系爭建物確實已設置二座以上之直通樓梯達地面，應已符合原告所稱，使租賃物能依約定使用收益之情況。又系爭建物之樓地板面積雖有超過 240 平方公尺，但有關建築物之空間利用，原告本得在法令允許範圍內為合理之空間配置，於規劃設計時，得縮短至建築技術規則第 93 條所規定最大容許步行距離二分之一內，即不超過 15 公尺，系爭租屋即不因此受限而有須另施設直通樓梯之必要。且實際上，被告於簽訂租約前已提示原告其確有該第 3 支直通地面樓梯之使用權，嗣後被告與樓梯使用權人楊秀光間就該樓梯之協議另起訴訟，亦經台灣台北地方法院 94 年訴字第 801 號判決、台灣高等法院 95 年上字第 491 號判決，駁回楊秀光之上訴，是被告確實有該第 3 支直通地面樓梯之使用權無訛。原告不聽被告所言，恣意停止施工，縱有造成原告損害，其與被告亦毫無相關，且無任何因果關係。原告自不得執此而向被告請求損害。
（三）被告否認原告所列各筆損害，原告就該等損害所提出之證據，或係由玉和源公司支出而與原告無涉，或係無法證明，或與常情相悖，惟原告均無法證明確有該等費用之支出以及確為原告所支出，其主張之各筆損害云云，並不可採。
並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、查原告主張兩造於 93 年 9 月簽訂房屋租賃契約，並於 94年 2 月 2 日簽訂協議書，合意終止租賃契約，被告返還原告保證金 265 萬 1,220 元，業據提出房屋租賃契約及終止租賃協議書等件為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張兩造締結租賃契約，被告未依債之本旨協助原告完成施工，變更使用執照，致原告受有損失之事實，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。惟本件兩造間，首應審酌者厥為：被告就系爭租約是否有違反義務而構成不完全給付？
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277 條前段定有明文。又債權人如依不完全給付之法律關係請求損害賠償，應先由債權人證明就當事人間就契約約定之給付義務或附隨義務之內容，以及債務人之給付無法達成該約定給付之事實，債務人始須證明其義務之違反或未達成義務係因不可歸責債務人之原因所致，如債權人兩造就某特定給付義務內容存在，縱使因其他因素無法達成債權人意欲締約之結果，亦不當然認為債務人即構成不完全給付。查原告主張被告就原告於締約前洽詢建築師之相關意見告知被告，應先取得大樓區分所有權人就大樓共用部份之使用同意，始能改善系爭建物建管消防等設備，進而申請變更為餐廳使用，尤其是其中須取得區分所有權人會議同意之事項，被告於承租前一再以口頭保證會取得大樓區分所有權人同意之事實，為被告否認。經查：
（一）依原告在所提之承租要約書第 2 條承租條件及其他要約事項第八點其他條件第 2 款，係提出「出租方協助承租方處理消防、污水及變更使用執照事宜」之條件，並非提及「出租方須保證承租方會取得大樓區分所有權人同意配合使用執照變更」之字句，於嗣後兩造簽訂之租約第 2 條及第 5 條第 4 項，又約定有關系爭租屋之設計規劃餐飲場所設施及裝修、搬遷進駐等均應為原告義務，改裝之費用亦由原告自費負擔，是原告在承租系爭建物前，應已確實知悉被告所有系爭租屋於締約當時之使用狀況並非作餐廳使用。又依被告提出原告不爭執真正之原告 93 年 9 月 6日發予書函，於其內載明：「本人甲○○承租倍利公司 (台北市○○○路○段五六三、五六三之一、之二地下室一樓）為經營餐廳生意，由於在申請執照發生嚴重困難度，歷經克服，已見曙光，因（應）可如願。…。請貴公司同意租約期自九十三年十一月一日起算，本人立即履行租約簽約。」等字句，衡諸其發函之時間係在兩造正式締約前數日，依該等函件內容亦足使被告信賴原告就系爭建物改為餐廳使用就申請執照方面已無任何問題，亦足使被告認為就申請執照方面已無需為任何進一步協助之風險，而同意與其締約。故堪信被告稱其依本件租約，應只負將出租房屋依現況點交原告之義務，及配合協助原告合法完成處理消防、污水及變更使用執照事宜等語，應非無稽。
（二）當初仲介及協商兩造系爭建物租約締約之戴德梁行員工即證人鄭筠心於本院 95 年 1 月 11 日開庭時，雖有證稱：「 (法官問：倍利證券知道要開餐廳，有沒有表示過意見?) 乙○○經理和丁協理都表示要協助承租人來解決」、「他有要協助他一定可以在這裡開餐廳，他可以協助合法進駐，但是沒有提到不行的部分」，但嗣後於本院 96 年 8 月 15 日再次就此重要爭點訊問時，復稱：「 (原告訴訟代理人問：於民國 93 年 7 月間，你曾經為倍利公司出租台北市○○○路 4 段 563 之 1、563 之 2 地下室房屋給承租人原告，有關於在大樓內開設餐廳出租人是否有承諾取得大樓同意？）記得。我們有提供一份承租要約書，是給承租人及出租人簽的。」、「 (法官問：
承諾在何處?) 在承租要約書的最底下二行『每坪13000 元…租方但可協助與大樓協調』」、「 (原告訴訟代理人問：有何口頭上的承諾?) 因為要做餐廳要變更使用執照，需要屋主協助處理提供一些文件。」、「 (原告訴訟代理人問：屋主有無承諾一定取得大樓管委會之同意?) 在會議上有很多人在場，就我的了解，屋主部分是提及同意讓他合法使用，我不能肯定有無說『一定』能合法使用。」、「 (被告訴訟代理人問：剛提到之承諾其內容是否係「每坪1300元(未稅)但其他條件 (3)本公司無法提供免費停車位矛(按：應係「予」字之誤植)承租方，但可協助承租方與大樓協調?）是。」)、「 (被告訴訟代理人問：「每坪1300元 (未稅)但其他條件 (3)本公司無法提供免費停車位矛 (按：應係「予」字之誤植)承租方，但可協助承租方與大樓協調? 」如此記載之意是否只針對免費停車位為承諾?) 我不是很記得，但是原則上以我的了解，通常房東會簽同意，是承租方以上的條件房東會同意，才會簽承租要約書。」、「 ( 被告訴訟代理人問：被證五中所載需大樓管委會同意之事項，被告有無承諾或同意去取得大樓管委會之同意?) 我不確定有無承諾，但肯定被告有提到要協助。
」，再參諸被告所提兩造不爭執真正之承租要約書承諾之內容，係記載「每坪1300元 (未稅）但其他條件
(3)本公司無法提供免費停車位矛 (按：應係「予」字之誤植）承租方，但可協助承租方與大樓協調」之字句，核與被告公司之管理部業務經理證人之乙○○證稱：「 (法官問證人：被告公司當時有無承諾：原告和管委會協調，或區分所有權人協調使被告 ( 應為原告）可以設立餐廳?) 「我們沒有這個承諾。」、「 (被告訴訟代理人問證人：原告或其委託的建築師是否曾和證人聯絡，證人是否承諾要執行?) 我不認識建築師」、「我們是協調大樓停車位的承租，不是向區分所有權人協調。」等語相符，顯見兩造於締約當時，就被告協力義務之認知，充其量應僅是協助原告與大樓或各區分所有權人協調停車位及協助原告設法取得經營餐廳之使用執照而已，亦無法證明被告承諾一定會取得大樓區分所有權人之同意或管委會之同意。
（三）至於證人周章淋雖於本院 95 年 1 月 11 日言詞辯論時證稱：「我當時有提醒說：消防、瓦斯因為要用到公用設備，所以要由區分所有權人同意，所以要由所有權人幫忙。後來因為原告跟我說已經跟業主協調好，可以開始施工」等語，但於本院 96 年 3 月 29日到庭復證述：「 (被告訴訟代理人問：提示被證五，製作被證五之前，有無就執行單位與張先生聯繫而獲得張經理的同意?) 我作這張表是給原告的，所以我在作之前，張經理沒有對我任何承諾。」、「 (被告訴訟代理人問：針對上面你所講的設計，如瓦斯、排煙口，張先生有無說一定可以取得同意?) 我是和原告接觸而非和張先生接觸，就我和張先生接觸時，張先生並沒有向我有任何承諾。」是其於先前證述稱「原告跟我說已與業主協調好」等語，應僅係依原告單方告知證人之說詞，其等證言亦無法證明被告確有承諾原告或向原告保證一定會就變更執照之相關事宜，取得大樓管理委員會之同意。是足徵原告主張被告允諾或保證如原告改裝餐廳被告可以取得大樓其他區分所有權人同意，使原告一定可以在系爭建物經營餐廳云云，並不可採。
（四）原告雖另以系爭房屋為八樓以上房屋，樓地板面積在避難層直上之面積超過 400 平方公尺，依現狀觀之，現有之室內 2 座樓梯與最遠距離步行路徑重覆長度超過 30 公尺，顯然須另施設直通地面層之樓梯，被告亦口頭告知可以協助原告取得樓梯的使用，以符合消防規定。然而，面向忠孝東路之直通樓梯之所有權人楊秀光卻不許原告使用，原告曾向被告反應，雖經被告派張姓經理出面協調，但仍無結果，而認被告有不完全給付云云。然查，被告於簽訂租約前已提示原告其確有該第 3 支直通地面樓梯之使用權，嗣後被告與樓梯使用權人楊秀光間就該樓梯之協議另起訴訟，亦經台灣台北地方法院 94 年訴字第 801 號判決、台灣高等法院 95 年上字第 491 號判決，駁回楊秀光之上訴，業據被告提出判決書在卷足憑，可見被告確實有該第 3 支直通地面樓梯之使用權提供原告使用，原告以此指摘被告違反租約之約定亦不足採。
（五）又本件系爭房屋之使用執照之所以無法申請變更，係因消防排煙設備以及瓦斯的聲請需要使用或經過一樓之公共空間。當時申請變更執照時雖因證件不齊而退件，在欲求補件時，管委會即不同意該處施作餐廳，導致本件申請變更使用執照，無法取得大樓區分所有權人之同意，沒有辦法依預期變更，故而嗣後即無再繼續申請變更使用執照等情，業據證人周章淋到庭證述明確。而原告就取得大樓區分所有權人同意之部分，亦確有出面協調等情，亦據證人周章淋證稱：「（原告訴訟代理人：剛才提到這張內容是張經理協論，屋主有再跟你協調？）屋主有和我、原告一起開會，開會後屋主有出面和大樓他人協調，但是最後沒有協調成」等語屬實。是本件原告申請使用執照變更為餐廳使用，被告亦有盡其協力義務，出面設法取得各區分所有權人之同意。自不能以嗣後大樓管委會或區分所有權人會議不同意就系爭房屋作為餐廳使用，即認被告有違反何義務而構成不完全給付。
此外原告復無法證明被告有任何違反兩造約定應達成之義務或附隨義務之事實，自不能就其為準備開設餐廳所投注之成本損失，令由被告負擔。
六、從而，原告以被告未盡其契約上之義務，依據不完全給付之法律關係，請求被告給付原告損害云云，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，亦應一併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 9 月 26 日
民事第一庭 法 官 朱漢寶以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 9 月 26 日
書記官 陳彥樺