臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第2062號原 告 大漢和風不動產經紀有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○
徐鈴茱律師蘇靖雅律師被 告 丁○○訴訟代理人 莊僅樺律師
鄭昱廷律師楊永成律師上一人複代理人 呂家琴上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國94年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾叁萬捌仟元，及自民國九十四年五月十一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：被告於93年10月7日委託原告擔任仲介人處理：(一)出售門牌號碼為台北縣新店市○○路○○○號2樓之建物（以下稱系爭小屋），並於同年10月10日簽署「委託銷售契約書」；以及 (二)就所有權人為訴外人李慧娟，售價為新台幣（下同）16,490,000元之門牌號碼為台北縣新店市○○路○○○號6樓之建物（下稱系爭大屋），明定就系爭大屋欲承購「總價款」、「付款條件」及其他要約條件等提出「購買」之要約，並於同年10月10日簽署「要約書」。原告因被告委託處理其與訴外人李慧娟針對系爭大屋之買賣事宜而成為訂約媒介，在原告積極與賣方李慧娟聯繫商議下，終達成降低售價為被告所欲購買之價格即13,800,000元之有利結果，訴外人李慧娟並於同年10月13日簽署上開「要約書」，原告因此而完成居間事務。又被告明知原告處理居間事務，必向訂約之雙方分別收取一定比例之居間報酬，原告當得依民法第566條、第568條第1項規定及兩造契約約定向被告請求成交總價款2%之報酬276,000元。惟原告完成訂約媒介事務後，通知被告依約簽署系爭大屋之買賣契約，被告卻置之不理，故被告與訴外人李慧娟未能就系爭大屋簽署買賣契約，實係因可歸責於被告之事由所致，本件被告不但未給付居間報酬，更因未簽署買賣契約，導致原告須另花費時間、人力及費重新尋覓訂約對象，並遭受未能向訴外人李慧娟收取倘被告依約簽訂買賣合約後出賣人應支付之552,000元報酬之損失，依民法第226條第1項規定被告亦應賠償原告此項損失等語。並聲明：(一)被告應給付原告居間報酬新台幣276,000萬元，及自民國93年10月29日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；(二)被告應賠償原告新台幣552,000元，及自民國93年10月29日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
貳、被告則以：系爭要約書之立契約書人為買方丁○○及賣方李慧娟，原告非契約當事人，如何據以向被告請求。又被告所以會同時簽訂要約書及委託銷售契約書，係因被告欲將系爭小屋委託原告出售，以賣得價金換取系爭大屋，被告在簽訂契約時即明確告知原告，故被告簽訂系爭要約書是附有上開條件的，被告於原告口頭承諾後才同意簽下這兩份契約，條件未成就，被告無義務履行要約書。因此，關於 (一)居間報酬部分：按民法第568條規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」該條立法理由亦謂：「居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。」依上開規定，須被告與訴外人李慧娟間之買賣契約確因原告之報告或媒介行為而順利成立者為限，始得請求報酬，惟原告終究未能讓被告與訴外人李慧娟順利簽訂買賣契約，未達成居間人之義務，，故原告不得請求給付報酬，實乃因原告之報告或媒介行為對被告而言，無任何法律上之意義或經濟上之效益。又原告明知被告經濟狀況不佳，須先將系爭小屋出售始有資力購買系爭大屋，竟片面違反須先將系爭小屋出售之義務，故被告與訴外人李慧娟未能順利簽定買賣契約，不可歸責於被告。
退步言之，原告未事先明確告知服務報酬額，系爭要約書亦未載明原告之服務報酬額，應由原告舉證其服務報酬是按「價目表」或是「習慣」所定之數額。再者，居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允，被告93年10月10日晚上10點簽定要約書，訴外人李慧娟隨即於同年月13日早上9點同意要約書，被告與訴外人李慧娟尚未簽定買賣契約前，原告即要求276,000元之超高報酬，顯不合理，為此，爰依民法第572條規定請求鈞院酌減報酬。(二) 損害賠償部分：原告未履行先將系爭小屋出售之任務，致被告無能力購置系爭大屋，並非給付不能，且系爭大屋已93年11月5日出售予訴外人張曉薇，原告並無所失之利益，其依民法第226條第1項關於給付不能之規定請求損害賠償，實屬無稽等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、被告丁○○於93年10月10日同時委託原告處理：(一)出售門牌號碼為台北縣新店市○○路○○○號2樓之建物，並於同日簽署「委託銷售契約書」（見本院卷第7至8頁）；以及 (二)就李慧娟所有售價為16,490,000元之門牌號碼為台北縣新店市○○路○○○號6樓之建物，明定就系爭大屋欲承購「總價款」、「付款條件」及其他要約條件等提出「購買」之要約，並於同年10月10日簽署「要約書」（見本院卷第11頁）。
二、訴外人李慧娟已於93年10月13日簽署上開「要約書」，被告與訴外人李慧娟就系爭大屋之買賣價格合意為13,800,000元（94年10月21日言詞辯論筆錄，見本院卷第188頁）。
三、原告於93年10月14日通知被告已完成系爭要約書之簽署，並請被告於7日內簽署買賣契約，嗣原告再於同年月21 日及27日通知被告最遲於93年10月29日至原告處簽署買賣契約。訴外人李慧娟亦於93年10月28日通知原告同年月29日簽約事宜（94年10月21日言詞辯論筆錄，見本院卷第188頁）。
四、系爭委託銷售契約書第5條第1項約定：「買賣成交者，乙方（原告）得向買賣雙方收取成交總價款6%之服務報酬。其中甲方同意乙方成交總價款4%之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」（94 年10月21日言詞辯論筆錄，見本院卷第188頁）。
五、系爭大屋已於93年11月5日出賣予訴外人張曉薇，並辦畢所有權移轉登記（土地登記謄本影本，見本院卷第40頁）。
六、截至本件94年10月21日言詞辯論終結前，系爭小屋尚未售出，被告尚未給付原告居間報酬276,000元，亦未簽署系爭大屋之買賣契約。
肆、兩造爭點：
一、本件被告以13,800,000元向訴外人李慧娟購買門牌號碼為台北縣新店市○○路○○○號6樓建物之買賣契約是否因原告之報告或媒介而成立？
(一)原告主張：⒈買受人委託不動產經紀公司處理房地買受事宜時，須就
承購「總價款」、「付款條件」及其他要約條件等提出「購買」之要約，並簽署「要約書」，再由出賣人於該「要約書」上簽名，此時買賣雙方針對買賣標的及價金達成合意，不動產經紀公司亦因此完成居間任務。本件被告既於93年10月10日同時與原告簽署委託銷售契約書及要約書，出賣人李慧娟亦於同年10月13日於系爭要約書上簽名，且被告未依要約書第4條規定於同年10月16日前行使撤回要約之權利，是以針對系爭大屋，雙方已就買賣標的及價金達成合意，依民法第153條規定買賣關係既已成立，原告當亦已完成居間義務。
⒉本件對於買賣契約之「必要之點」如買賣標的、買賣價
金、付款方式幾已全部達成一致；至於「稅賦」依法律規定或交易習慣負擔，例如增值稅、房屋稅等由出賣人負擔，本無須再約定（除非本件被告願意改由自己負擔）；而何時「點交」，依交易習慣買賣價金付清即可點交；另「費用」，如代書之費用則依原告公司或交易習慣之規定。至於「違約金」，參酌民法第249條及業界交易習慣，亦多以「賣方返反悔不賣，加倍返還買方已收取之價金；買方反悔不買，則由賣方沒收已收取之價金」之原則來規範。是以關於「買賣標的」、「買賣價金」、「付款條件」等買賣契約之「必要之點」既已達成一致；而「非必要之點」如「稅賦負擔」、「代書費用」、「點交時間」、「違約金」既有法律規定及交易習慣可循，依民法第153條規定，買賣關係即已成立。
(二)被告主張：買賣契約尚未成立，頂多稱之「預約」。⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約
權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。系爭要約書第3條約定：「要約之拘束：一、本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務。」依定型化契約有利於消費者之解釋原則，要約書非「不動產買賣契約書」，頂多可稱是被告與訴外人李慧娟間之「預約」，所負之義務為簽立履行「本約」（即不動產買賣契約書）之義務，不能因此即認買賣本約業已成立。
⒉要約書第5條約定：「…買賣雙方應於共同指定之處所
，就有關稅費及其他費用之負擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書。」依定型化契約有利於消費者之解釋原則，要約書簽訂後，尚須就其他交易條件進行協商後，被告與李慧娟才會簽訂「本約」即「不動產買賣契約書」。又不動產之買賣屬重大交易事項，買賣雙方皆會求其慎重，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅費、點交、費用及違約金等重要事項，故被告與李慧娟尚未成立不動產買賣契約。
⒊居間之報酬係因勞務之結果（即契約成立）而支付對價
，若雖有居間人之報告或媒介，然買賣契約尚未成立，則居間人之報告或媒介行為對於委託人而言，無任何法律上之意義或經濟上之效益，故居間人應不得請求給付報酬，因此，依民法第568條規定，應於買賣雙方到現場簽立買賣契約後，原告方得請求居間報酬。本件系爭委託銷售契約書第5條規定：「買賣成交者，乙方（原告）得向買賣雙方收取成交總價款6%之服務報酬。其中甲方同意乙方成交總價款4%之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」依消費者保護法第11條定型化契約有利於消費者之解釋原則，原告得請求給付服務報酬給付之時點為「買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時」，並非約定原告單方面代替買方向出賣人洽商，出賣人一同意，原告即可請求服務費用。再者，原告係依據要約書請求報酬，不得依據委託銷售契約書請求報酬。綜上所述，本件原告未使被告與訴外人李慧娟順利簽訂買賣契約，未完成居間任務，故不得請求給付報酬。
二、若上開原告與訴外人李慧娟之買賣契約並未成立，則被告是否有阻止「簽署書面買賣契約」之條件成就致原告無法取得居間報酬之情形？原告主張：委託人雖得自由決定，不經居間人之輔助，而訂立契約，或隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則，依民法第101條第1項規定之精神，仍應支付報酬。又居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委任人為避免報酬之支付，一度拒絕準備完成之契約訂立，而再由自己致力於新約之成立者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。本件出賣人李慧娟已於93年10月13日簽署要約書，惟被告經原告多次催告簽署買賣契約，均置若罔聞，亦從未提及「附有條件」此事，今被告反悔未簽署書面買賣契約，實乃因可歸責於己之事由而阻止「簽署書面買賣契約」此一條件之成就，況原告已依約花費時間、勞力及費用完成居間義務，卻因為被告無理拒不簽署書面買賣契約，而導致無法取得之居間報酬276,000元及成交總價4%之出賣人李慧娟小姐應支付報酬552,000元，是以被告違約阻止「簽署書面買賣契約」此一條件成就，依民法第101條第1項規定當視為條件已成就，原告請求被告給付居間報酬，洵屬有據。又被告明知原告處理居間事宜，依據業界習慣當受有報酬，卻於委託之初，就原告提供之「要約書」（未註明買方應付之仲介報酬）及「斡旋金契約」（有規範服務報酬）兩種版本選擇簽署「要約書」，而原告當時已告知被告收取之買方服務報酬為為成交價金之2%，且自其於簽定「要約書」同時委託原告出賣其所有房屋之「委託銷售契約書」第5條，亦知悉買方應給付之仲介報酬為成交總價2%，竟在原告完成居間後，無理反悔拒不「簽署書面買賣契約」，甚至私下聯繫出賣人李慧娟，欲與李慧娟私下簽定買賣契約，足證被告於委託之初，即刻意選擇「要約書」版，並已預謀欲藉「要約書」版無記載買方應付之報酬為由圖規避給付居間報酬，顯乏誠信。
三、若上開原告與訴外人李慧娟之買賣契約業已成立，原告得否請求居間報酬？兩造間契約究為居間契約或居間與委任之混合契約？被告簽訂系爭要約書是否附有將系爭小屋委託原告出售後，以賣得價金購買系爭大屋之條件？
(一)被告主張：⒈被告同時簽訂兩份契約，並委請原告先將系爭小屋出售
後，被告始有能力購買系爭大屋。依民法第565條規定可知居間型態有兩種：一為「指示居間（或稱報告居間）」係僅為他方報告訂約機會之居間；另一為「媒介居間」媒介居間人其任務係受契約當事人雙方之委託，不但報告訂約之機會，更斡旋於當事人雙方之間，使訂立契約。被告同時簽訂兩份契約，非僅單純要求原告報告交易之機會而已，系爭委託銷售契約書係被告委託原告銷售系爭小屋，原告並負有據實提供其近3個月之成交行情、市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務等義務；系爭要約書亦非僅單純要求原告報告交易對象李慧娟而已，係被告簽訂後交由原告向屋主李慧娟進行斡旋，詢問屋主是否欲以該價格出售系爭大屋，如屋主李慧娟同意要約書價格後，買賣雙方再就付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約，依民法第528條、第529條規定，兩造間之契約似「媒介居間」，原告仲介公司斡旋於當事人雙方之間，或稱「居間與委任之混合契約」。而有償勞務契約採報酬後付原則，受任人須先依委任人之指示，以善良管理人之注意將委任事務處理完成並明確報告顛末後，始得請求委任報酬，又居間報酬須契約因居間人之報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，民法第548條、第568條分別定有明文。本件原告並未依被告之指示處理委任事務，且被告亦未與李慧娟簽訂不動產買賣契約書，原告訴請給付報酬顯無依據。
⒉被告之所以會同時簽定系爭兩份契約，係欲將系爭小屋
委託原告出售，以賣得價金換取系爭大屋，被告基於信賴原告，所以在簽訂契約時即明確告知原告系爭要約書是有附條件的，應先將系爭小屋出售，系爭小屋未賣出條件未成就，被告根本沒有閒錢購買系爭大屋，而原告亦口頭承諾。原告業務員要求被告先簽立要約書，表示讓他與李慧娟商談時有立場講話，被告無須先給付斡旋金或負擔任何費用，被告才同意簽下這兩份契約，惟其不顧及被告利益，在未將系爭小屋出售前，即要求被告與訴外人李慧娟就系爭大屋簽訂買賣契約並索取高額服務費用，然當時被告根本無支付買賣價金之能力，原告種種行徑皆違反善良管理人之注意義務。被告於93年9月19日曾就系爭大屋簽署過要約書，嗣後即因原告未先將系爭小屋出售，故而作廢，足證系爭要約書係附有條件的。
⒊證人己○○證稱：「（法官問：93年9月19日那次有當
場向乙○○說明你們要先賣掉小房屋才買大房屋嗎？）答：有。但是在接洽買賣事宜之前講的。（法官問：93年10月10日那次也有向乙○○說明你們要先賣掉小房屋才買大房屋嗎？）答：有。也是在接洽買賣事宜之前講的。」（94年9月23日言詞辯論筆錄，見本院卷第167頁）證人戊○○亦證稱：「…被告有先開口說我們要先賣小房屋才能買系爭房屋，乙○○告訴我們小坪數的房子很好賣，那時叫我們簽立委託銷售契約書及要約書，當時我們認為簽委託銷售契約書沒有問題，但要約書部分需要斡旋金所以我們考慮要不要簽，但乙○○告訴我們若我們不簽他就沒有立場幫我們談。因為沒有賣掉房屋，無法給付斡旋金，乙○○稱沒有給付斡旋金沒關係但要簽要約書才可以與賣方談，他說那是他們公司的流程。」（94年9月23日言詞辯論筆錄，見本院卷第168至169頁）。
(二)原告主張：⒈本件原告係以媒介建物及土地之買賣事之不動產銷售為
業，且於媒介成立後收取一定之報酬，當屬民法債篇各論所規定之「居間」條文之要件，況系爭委託銷售契約書前言部分，已明文規定：「立委託書人（以下簡稱甲方）茲為下列不動產買賣事宜特委託大漢和風不動產經紀有限公司（以下簡稱乙方）居間仲介……」，亦可認本件兩造間之法律關係為「居間」無疑。
⒉被告從未告知有任何條件，縱其真有此等想法亦僅屬被
告內心效果意思之動機，未經其表示於外並達到原告者，當非屬意思表示之行為，更未與原告達成意思表示之合致，原告不受拘束，被告指稱原告口頭承諾云云，未見舉證以實其說，不足採信。證人乙○○亦證稱：「（問：請問證人乙○○，被告丁○○有無告訴你她要先賣掉小房子再買大房子？）從頭到尾她都沒有這樣講過」（94年9月23日言詞辯論筆錄，見本院卷第162頁）。況如被告所述要約書附有「欲將系爭小屋委託原告出售，以賣得價金換取系爭大屋」之條件，被告應先行簽署「委託銷售契約書」，待系爭小屋出售並獲得買賣價金後，始簽署「要約書」或將「要約書」之要約書期限延後到「委託銷售契約書」之委任期限「93年12月10日」之後，惟實際上被告卻於同時簽署「委託銷售契約書」及「要約書」，並於「要約書」第7條前段約定「買方之要約期限至民國93年10月16日24時止」，而承買「要約期限」（93年10月16日）反而在「委託銷售契約書」之委託銷售期限「93年12月10日」之前，足證被告主張要約書附有「欲將系爭小屋委託原告出售，以賣得價金換取系爭大屋」之條件顯違經驗法則及論理法則。
⒊按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥
於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，本件被造簽署之委託銷售契約書及要約書，皆未載明其所謂之「條件」，系爭委託銷售契約書及要約書已足表示當事人真意，無須別事探求，即不得反捨契約文字而更為曲解。
⒋被告就系爭大屋曾於93年9月16日簽署要約書，該要約
書嗣因故作廢，而再於93年10月10日同時與原告簽署委託銷售契約書及要約書，故被告先後除金額部分以外內容完全相同之要約書，況觀諸被告於93年9月16日簽署之要約書內所填載之分期金額，可認被告資金充裕，自始即無「以小換大」之意，否則當時為何自填分期金額為第1期至第3期為138萬，第五期為966萬。
⒌原告於93年10月13日訴外人李慧娟簽署要約書後，隨即
多次通知被告，因此，自93年10月13日起被告即知悉其負有與賣方李慧娟簽署買賣契約之義務，且如其系爭要約書附有條件，何以被告經原告多次通知簽約事宜，未曾立即向原告抗辯條件尚未成就，故無締約義務，惟其竟不聞不問，遲至3個月原告將其財產假扣押後，才主張要約書附有條件云云，顯見此乃臨訟杜撰之詞，實無足採。
四、若本件被告應給付居間報酬，則原告計算居間報酬額之依據為何？
(一)原告主張：被告就系爭大屋曾於93年9月16日簽署要約書，該要約書嗣因故作廢，而再於93年10月10日同時與原告簽署委託銷售契約書及要約書，故被告先後除金額部分以外內容完全相同之要約書，且2份要約書期間相隔近1個月，足認被告已充分審閱要約書之內容。系爭2份契約業經被告審閱3日後始行簽署，委託銷售契約書第5條第1項約定：「買賣成交者，乙方（即原告）得向買賣雙方收取成交總價款6%之服務報酬，其中由甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款4%之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」。又內政部89年5月2日台內中地字第8979087號函表示，不動產經紀業經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取之報酬總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%。原告以居間辦理不動產銷售為業，依該業務之習慣，居間人必向委託人請求報酬，因此，依民法第566條、第568條第1項規定、「不動產委託銷售契約書範本」、「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，以及上開約定，均足認依據居間不動產銷售之商業習慣，原告處理居間事務必收取一定報酬，此亦為被告所明知，本件系爭大屋之出賣人李慧娟已簽署要約書，故原告已完成居間義務，從而原告向被告請求成交總價款2%之居間報酬276,000元，合法有據。
(二)被告主張：系爭要約書內並未載明居間報酬，原告並無請求權。
⒈否認原告有將系爭2份合約讓被告攜回審閱3日，且原告
係依據系爭要約書請求居間報酬，原告不得依據系爭委託銷售契約書居間報酬額。
⒉服務費用為買賣雙方實際成交價的6%，本件被告尚未與
訴外人李慧娟簽訂買賣契約，何來實際成交價格計算服務費用？要約書之價格僅是事先預約價格，非實際買賣成交價格。
⒊原告未事先明確告知服務報酬額及服務費用給付時點：
系爭要約書並未載明原告之服務報酬額及服務費用給付時點，原告依據委託銷售契約書上之記載請求，顯然混淆要約書與委託銷售契約書為兩個獨立之契約。又原告所提之不動產買賣要約/承諾書已於第6條中記載服務報酬，為何之前未要約書中記載，是否原告嗣後認為之前的程序有問題而做出的修改。
五、被告應否賠償原告其因被告未與訴外人李慧娟簽訂系爭大屋之買賣契約而得向訴外人李慧娟收取之552,000元居間報酬之損失：
(一)被告主張：被告確實有心想買系爭大屋，且原告明知被告經濟狀況不佳，須先將系爭小屋出售始有資力購買系爭大屋，惟原告片面違反須先將系爭小屋出售之義務，致被告無能力購置系爭大屋，而買受人無支付價金之資力，並非給付不能，且被告與訴外人李慧娟未能順利簽訂買賣契約，實不可歸責於被告。又訴外人李慧娟已於
93 年11月5日就系爭大屋另與第3人張曉薇簽訂買賣契約，並於93年12月2日完成登記，原告無所失之利益，原告依民法第226條給付不能之規定請求損害賠償，實屬無稽。
(二)原告主張：原告完成訂約媒介事務後，立即於10月14日、21日及27日通知被告，並請其依約簽署系爭大屋之買賣契約，惟被告迄今不聞不問，故被告與訴外人李慧娟未能就系爭大屋簽署書面買賣契約，實係因可歸責於被告之事由。又被告未給付居間報酬，亦未簽署買賣契約，導致原告須另花費時間、人力及費用以重新尋覓訂約對象，延至2個月後才將系爭大屋另以更低價之12,900,000元售出，且因出賣人李慧娟對於被告未能依約簽署買賣契約導致以偏低價格另行出售之結果甚為不悅，致嗣後原告縱能售出，亦未能向出賣人李慧娟收取依成交價12,900,000元計算4%之服務報酬，況原告亦受有因延後出售期間之就本得收取價金存入金融機構之利息損失或喪失此部分資金運用之預期利益，另亦增加再行託售所增加之仲介成本、國內房地產景氣低迷之情況下所擔負之另售成交機會減少及價格下跌之潛在風險等損失，是以原告僅依民法第226條第1項規定向被告請求賠償因無法向出賣人收取之報酬552,000元之損失，未論及依成交價12,900,000元計算4%之服務報酬及其他損失，顯未過當。
六、原告請求之報酬額是否過高而應依被告請求酌減之？被告辯稱：原告請求顯然超高之服務報酬額，為數過鉅，失其公平，為此依民法第572條之規定請求酌減之。
⒈居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，
方為公允。內政部89年5月2日台內中地字第8979087號函表示，不動產經紀業經營仲介業務者，其收取之報酬總額合計不得超過不動產實際成交價金6%，而此報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，俾使買賣雙方事先充分瞭解。本件原告未依善良管理人之注意將委託事務妥適處理完成，如何能向被告索取高額服務費用。本件原告僅花3天之時間（93年10月10日晚上10點至同年月13日9點）說服李慧娟於要約書上簽名，被告與李慧娟僅可說達成買賣之預約而已，原告即要求276,000元之服務報酬，顯與其所付出之成本不成比例。
⒉本件原告所提之不動產買賣要約/承諾書上約定：「服
務費為總價款1%」，而其購買總價款為7,000,000元整，原告應可收取的服務費用為70,000元，與本案原告訴請的服務費用為總價款之6%即276,000元與損害賠償552,000元有天壤之別，被告實不明瞭原告為何堅持只對本件收取高額報酬。
伍、得心證之理由：
一、原告主張：被告於93年10月7日委託原告擔任仲介人處理：(一)出售系爭小屋，並於同年10月10日簽署「委託銷售契約書」；以及 (二)就所有權人為訴外人李慧娟，售價為16,490,000元之系爭大屋，明定就系爭大屋欲承購「總價款」、「付款條件」及其他要約條件等提出「購買」之要約，並於同年10月10日簽署「要約書」。原告因被告委託處理其與訴外人李慧娟針對系爭大屋之買賣事宜而成為訂約媒介，在原告與賣方李慧娟聯繫商議下，終達成降低售價為被告所欲購買之價格即13,800,000 元之有利結果，訴外人李慧娟並於同年10月13日簽署上開「要約書」。
惟原告通知被告依約簽署系爭大屋之買賣契約，被告不但未與訴外人李慧娟就系爭大屋簽署買賣契約，亦未給付居間報酬等情，已據其提出與所述相符之被告於93年10月10日簽署之系爭大屋要約書影本一件、系爭小屋委託銷售契約書影本一件及存證信函影本三件為證，被告對之亦不爭執，應堪信原告之上開主張為可採信。
二、本件被告雖抗辯原告並未讓被告將系爭2份合約（即93年10月10日簽署之系爭大屋要約書及系爭小屋委託銷售契約書）攜回審閱3日云云，然查原告所依據被告於93年10月
10 日簽署之系爭大屋要約書內容與被告自認其上簽名為其筆跡且於93年9月19日簽署之系爭大屋要約書內容完全相同，此有該二份要約書影本附卷可稽。則被告於93年10月10 日簽署之系爭大屋要約書之開頭契約審閱權欄上記載本要約書及附件（不動產說明書及出售條款影本）於中華民國93年10月7日經買方攜回審閱3日。（契約審閱期間至少三日）買方簽章處簽名，有該要約書附卷可查，足見被告已知悉要約書內容，而放棄審閱權，自不得再抗辯未攜回審閱3日。
三、系爭大屋要約書第3條要約之拘束第1款記載：本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務，固可認為該要約書之簽署係簽訂預約。惟被告經原告及訴外人李慧娟數次以存證信函催告前往原告公司之處所完成買賣簽約事宜，郤拒絕準備完成之契約訂立，則原告主張依民法101條第1項之規定當視為條件已成就，應認為可採。
四、兩造間系爭大屋要約書之訂定，依該要約書之開場白記載：「立要約書人（以下簡稱買方）經由大漢和風不動產經紀有限公司（或商號）之仲介，買方願依下列條件承購上開不動產，爰特立此要約書：」應堪認原告主張兩造間之法律關係為居間可採，被告抗辯兩造間之法律關係為居間與委任之混合契約為不可採。原告為不動產經紀有限公司，係以仲介不動產買賣為業，為被告所知悉，此有兩造所簽訂之系爭小屋委託銷售契約書第五條服務報酬第1款記載：「買賣成交者，乙方（原告）得向買賣雙方收取成交總價款6%之服務報酬。其中甲方（指賣方）同意乙方成交總價款4%之服務報酬，‥‥‥。」足以證明。則依情形，原告非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介，依民法第
566 條第1項之規定，當視為允與報酬。本件系爭大屋要約書既未約定報酬，然依上開系爭小屋委託銷售契約書第五條之約定及民法第566條第2項之規定，應認為如買賣契約成立，買方即被告應按照成交總價款2%給付服務報酬。
五、被告雖抗辯其與原告簽訂系爭大屋要約書時，附有將系爭小屋委託原告出售後，以賣得價金購買系爭大屋之條件，並以證人即被告之大姑戊○○及被告之夫己○○為證。然查證人戊○○、己○○雖均證稱被告有於談買賣事宜前，先開口向原告公司業務員乙○○稱渠等要先賣系爭小屋才能買系爭大屋等情，然為業務員乙○○所否認，應認雙方意思表示尚未合致。且查如此重要之條件，被告為何未要求業務員乙○○記載於系爭大屋要約書上，已有可疑。另既要將系爭小屋委託原告出售後，以賣得價金購買系爭大屋，為何被告不先行簽署「委託銷售契約書」，待系爭小屋出售並獲得買賣價金後，始簽署「要約書」或將「要約書」之期限延後到「委託銷售契約書」之委任期限「93年12月10日」之後。惟查實際上被告卻於93年10月10日同時簽署「委託銷售契約書」及「要約書」，並於「要約書」第7條前段約定「買方之要約期限至民國93年10月16日24時止」，此承買「要約期限」（93年10月16日）反而在「委託銷售契約書」之委託銷售期限「93年12月10日」之前，有上開要約書影本及契約書影本附卷足查。足證被告主張要約書附有「欲將系爭小屋委託原告出售，以賣得價金換取系爭大屋」之條件因違背經驗法則及論理法則，而不足採信，證人戊○○、己○○之證詞應係屬附合之詞。
六、本件居間報酬之給付條件既視為已成就，則被告本應依上開說明，按照成交總價款13,800,000元之2%即276,00 0元給付服務報酬。惟本件原告自被告93年10月10日簽署系爭大屋要約書，至說服賣方李慧娟93年10月10日於該要約書簽名止，前後原告僅花3天之時間。則被告抗辯原告要求之報酬，顯與其所付出之成本不成比例，尚堪採信。為此依民法第572條之規定，酌減為138，000元，原告逾此部分之請求，即屬無理由，應予駁回。
七、又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力，為民法第229條第2項所明定。本件原告既未證明其有催告被告給付，則原告僅能請求自起訴狀繕本送達之翌日即94年5月11日起至清償日止，按法定利率即年利率百分之五計算之利息，逾此部分之請求，即屬無理由，應予駁回。
八、另原告依民法第226條第1項規定，請求被告賠償原告因被告未與訴外人李慧娟就系爭大屋簽署買賣契約，致遭受未能向訴外人李慧娟收取報酬552,000元之損失。然按居間法律關係之委託人僅有給付報酬之義務，故並無給付不能之事由，則原告依民法第226條第1項規定，請求被告賠償上開報酬之損害，即於法無據，應予駁回。
陸、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
柒、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 4 日
民事第四庭 法 官 陳文正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 11 月 4 日
書記官 黃菀茹