台灣台北地方法院民事判決原 告 己○○
丁○○甲○○乙○○共 同訴訟代理人 林憲同律師被 告 庚○○訴訟代理人 戊○○上列當事人間請求返還無權佔有土地事件，本院於中華民國95年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；民事訴訟法第 255條第1項第1款及同條第 2項分別定有明文。經查，原告於民國93年12月29日起訴並送達訴狀予被告後，分別於94年6月1日及95年 4月12日變更及追加其訴之聲明，惟被告均無異議而為本案之言詞辯論，參之前揭條文規定內容，本院自應予以准許。
乙、實體方面：
一、原告主張及聲明如下：㈠本件大埔街公教住宅B4區公寓共分5層，每層1戶，坐落於台
北市○○區○○段 6小段94-2地號土地上（下稱系爭土地），門牌號碼台北市○○街○○巷 ○號，原為台灣警察專科學校為配合政府公教住宅政策所興建，並於82年 6月25日完工後配售予公教人員。原告己○○、乙○○乃於系爭公教住宅完工後，獲配售2樓及5樓，並於83年 8月17日完成所有權第一次登記，另原告丁○○、原告甲○○二人，則於86年間基於買賣關係，分別於同年8月26日、同年11月9日取得系爭公教住宅第3、4樓之建物所有權。至於本件公教住宅一樓部份，則由原所有權人丙○○於83年 8月17日完成所有權第一次登記後，於93年 7月30日將其所有建物連同基地，一併出售並移轉所有權予被告。
㈡本件系爭土地，除作為系爭公教住宅興建坐落之基地外，尚
餘有部分土地供全體住戶通行或為其他必要使用（即附圖一中除Ａ以外之部分）。惟系爭公教住宅於規劃興建時，除在整筆土地周圍築有圍牆外，另於附圖一所示Ｂ部分與Ｃ部分間，Ｃ部分與Ｄ部分間均興築有內圍牆（以下簡稱系爭內隔牆），並將2至5樓住戶的大門設置於Ｃ部分，一樓住戶的大門單獨設置於Ｂ部分，致使2至5樓之住戶僅能自Ｃ部分出入通行，其餘Ｂ、Ｄ、Ｅ等，全體共有人原先均得依其應有部分比例使用之土地，即因圍牆之阻隔無法進入，而為一樓住戶單獨占有使用。然系爭土地之共有人間，並未約定如附圖一所示Ｂ、Ｄ、Ｅ等部分得由一樓住戶單獨使用之協議；且本件公教住宅之住戶於93年 6月間申請成立「大埔街公教住宅B4區管理委員會」，訂有大樓規約乙份，並經台北市政府備查在案，嗣於同年 7月24日召開管理委員會第一次會議，亦決議應將圍牆內共用部份空地阻隔通行部份予以拆除，以利居住安全。惟一樓之前所有權人丙○○及被告均拒絕拆除系爭內隔牆，亦拒絕將其單獨占有之共有土地返還予全體共有人，為此依民法第 767條、第818條、第820條等規定、最高法院62年台上字第1803號判例、公寓大廈管理條例第 9條第1項規定提起本件訴訟。
㈢原告聲明如下：
⒈被告應與原告共同負擔費用，將坐落台北市○○區○○段
6小段94之2地號如附圖二所示 B、B1、C、D土地上隔牆拆除，並將B、C、D土地交付原告及全體共有人共同使用。
⒉被告應與原告共同負擔費用，在附圖二之 E部分北側圍牆設置門戶，以供原告及全體共有人通行使用。
⒊被告應容認原告通行大埔街27巷 9號之大門暨附圖二之B2部分之緊急出口。
二、被告則抗辯及聲明如下：㈠被告於93年 7月30日向訴外人丙○○購買系爭土地及建物，
購買迄今均依丙○○所交付之台灣警察專科學校所興建大埔街27巷公教住宅（B4區）原始住戶須知，及相關使用執照、水電管線圖及竣工圖等文件所規範之使用範圍使用系爭房地，並無任何無權占有土地及違建圍牆等情事。而訴外人丙○○係大埔街公教住宅之原始配售戶之一，雖其建築物面積與
2、3、4樓相同，但 1樓分攤房屋之造價為5戶中最高，即新台幣（下同） 2,589,902元，連同應分攤之土地款及費用，其總價為6,108,747元，總價亦為5戶中最高，且交屋後台灣警察專科學校亦提供每戶費用結算報告及住戶須知，該住戶須知及所附圖說均有明確標示圍牆內法定空地由 l樓住戶單獨使用，且2至5樓住戶購買之初，亦同意由峻工圖所標示之之25巷之大門進入公寓樓梯，故原告之本件請求實屬無據。
㈡又本件系爭房地係台灣警察專科學校委任林塗盛建築師建築
設計，並係領有台北市政府核發之80年建字第0291號建築執照及82年使字第 213號使用執照之合法建築，且依據竣工圖與及古亭地政事務所之測量結果，除了93年 7月因配合台北市政府施作衛生下水道，後院應退縮部份圍牆外，其餘均與原建築設計均相同，故原告請求隔牆拆除，實為無理要求，若原告對於該建物有疑慮，應向發照單位，即台北市政府，以申請變更原建築設計之方式為之，而非濫用公寓大廈管理條例之規定，以多數決之方式侵害少數人之權益。
㈢被告之聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：㈠本件原告主張：系爭建物係大埔街公教住宅B4區 5層樓之公
寓，門牌號碼為台北市○○街○○巷 ○號，坐落於台北市○○區○○段 6小段94-2地號土地；系爭建物原為台灣警察專科學校為配合政府公教住宅政策所興建，並於82年 6月25日完工後配售予公教人員；訴外人丙○○、原告己○○、乙○○於系爭建物完工後，分別獲配售1樓、2樓、5樓，並於83年8月17日完成所有權第一次登記；另原告丁○○、甲○○二人則係基於買賣關係，分別於86年8月26日、86年12月9日取得系爭建物第3、4樓之建物及坐落土地所有權；而系爭建物 1樓部份，則由原所有權人丙○○於93年 7月30日將其所有建物連同基地，一併出售並移轉所有權予被告等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本1件、建物登記謄本5件在卷可憑（參本院卷第 8頁至第15頁、第18頁至第20頁），堪信為真實。又據本院於95年3月7日至現場履勘，並囑託台北市古亭地政事務所測量人員將附圖一之Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地測量之結果繪製成如附圖二之土地複丈成果圖，可知如附圖二所示之Ｂ1部分係被告專有之附屬建物即平台，Ｂ2部分係緊急出口，Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分則係法定空地，目前Ｂ、Ｄ、Ｅ部分之土地因內隔牆之建立，為被告規劃為庭院而占有使用中，Ｃ部分之土地則為系爭建物第2、3、4、5樓住戶之出入口用地，Ｄ1、Ｅ1部分土地係衛生下水道設置區域（與附圖一比較，即知此部分土地已變為公眾使用，附圖一之北面外圍牆亦因此而內縮），此有本院之勘驗筆錄（本院卷第
124 頁）、台北市古亭地政事務所函及所附土地複丈成果圖（本院卷第135頁、第136頁）、台北市政府工務局建築管理處函、台北市政府工務局衛生下水道工程處函（本院卷第83頁、84頁）各1份及被告提出之現場照片8張（本院卷第95頁至第98頁）附卷可參。而本件兩造之爭執所在，即附圖二所示之Ｂ、Ｄ、Ｅ部分土地，兩造間有無分管協議而得由被告管理使用。
㈡按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有
人默示之意思表示，亦包括在內；所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號裁判參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號裁判參照）。本件原告雖主張系爭建物之住戶並未就附圖二所示Ｂ、Ｄ、Ｅ部分土地簽有分管協議云云。惟系爭建物於建築完成之初即82年 6月間，即如附圖一所示狀況而設有外圍牆及內圍牆；且因內圍牆之建築，第 2、3、4、5樓之住戶由附圖一所示Ｃ部分土地之大門出入，1樓之住戶則由附圖一所示Ｂ部分之大門出入，且Ｂ、Ｄ、Ｅ部分亦因此規劃為前院及後院而由 1樓住戶使用，此參之卷附「用費結算報告」內之「第壹至肆層平面圖」自明。再參之系爭建物之起造人即台灣警察專科學校就系爭建物業已領有使用報照，且前揭「用費結算報告」內之「每戶用費結算表」及「每戶以建築面積及樓層比分攤計算方式」所載， 1樓住戶所負擔之用費及建築造費均屬最重，前揭「用費結算報告」（其內容包含系爭建物之使用執照、各樓層平面圖、每戶用費結算表、每戶以建築面積及樓層比分攤計算方式表，及住戶須知等）於82年間即交付各樓層住戶，各樓層住戶收受上開用費結算報告並遷入系爭建物後，亦未表示異議等情，應認訴外人丙○○、原告己○○、乙○○及系爭建物第3、4層樓之82年間所有權人就附圖一所示之Ｂ、Ｄ、Ｅ部分土地已默示協議而由訴外人丙○○管理使用。
㈢再按釋字 349號之解釋，固認為最高法院48年度台上字第
1065號判例之見解，即「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言有其必要，惟在應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，如使受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，該判例在此範圍內，嗣後應不再援用。然由釋字第 349號解釋理由書可知，如該分管契約之事實為第三人明知或可得而知，縱該分管契約為債權之契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律之效力，故依釋字第 349號之意，僅有在應有部分之受讓人不知悉分管契約或無從知悉該分管契約時，始排除最高法院48年台上字第1065號判例之適用，最高法院93年台上字第 863號裁判亦同此見解。查，本件原告丁○○、甲○○雖係基於買賣關係分別於86年8月26日、86年12月9日始取得系爭建物第3、4樓之建物及坐落土地之所有權；惟不動產價值昂貴，依一般買賣不動產之習慣，買受人恆親至現場調查，以瞭解該不動產位置、現況、使用情形及權利關係，原告丁○○、甲○○於86年間洽購系爭建物第3、4層房屋之際，於現場即系爭建物外圍處即可目睹附圖二所示之外圍牆及內隔牆，於查看其所欲購買之屋內狀況時，即知 2樓以上住戶係由附圖二之Ｃ部分土地之大門進出，自難諉為無可得知附圖二所示之Ｂ、Ｄ、Ｅ部分土地係由 1樓住戶管理使用之情，參之上開說明，原告丁○○、甲○○雖非原分管契約之當事人，然其就該分管契約已處於知悉或可得而知之狀態，渠等非善意第三人甚明，自仍應受原分管協議之拘束。
㈣又按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民
法第820條第1項定有明文。訴外人丙○○與原告己○○、丁○○、甲○○、乙○○既存有默示之分管協議，且訴外人丙○○嗣於93年7月30日將其所有之系爭建物1樓連同基地一併出售並移轉所有權予被告如前所述，則被告自應一併繼受前揭分管契約之權利義務，而得依現狀管理使用附圖二所示之
Ｂ、Ｄ、Ｅ部分土地。原告雖主張系爭建物之住戶即兩造於93年 6月間業已報備成立「大埔街公教住宅B4區管理委員會」，並於93年 7月24日召開管理委員會第一次會議而決議通過應將系爭建物圍牆內共用部份空地阻隔通行部份予以拆除，該決議除系爭建物 1樓之前所有權人丙○○反對外，其餘住戶均表同意，依民法第820條第3項規定，系爭共有土地上之圍牆拆除一事，業經共有人過半數並其應有部份合計過半數者之同意，被告自應拆除系爭圍牆云云，並提出台北市○○街公教住宅B4區公寓大廈管理委員會第一次會議紀錄 1件（參本院卷第38頁）為證。然民法第820條第3項規定之適用，係以共有物為共有人共同管理為前提。系爭內隔牆既係坐落被告所分管之土地上而由被告管理使用中，除非系爭分管協議業經終止，否則原告無由請求被告就系爭內隔牆作任何改良之管理。而本件系爭分管協議未定期限，若欲終止之，因此乃共有物管理方法之變更，需經共有人全體之同意始得為之，難認各共有人得隨時終止分管契約，此時並無類推適用民法第450條第2項規定之餘地（最高法院89年台上字第
585 號民事判決參照）。而兩造既因系爭內隔牆應否拆除而有本件訟爭，足見系爭建物之共有人就終止系爭分管協議一事，未有一致之同意，是於系爭分管協議未終止前，原告依民法第820條第3項規定，請求被告拆除系爭內隔牆，尚屬無據。
㈤又按民事在民法總則施行前發生者，除本施行法有特別規定
外，不適用民法總則之規定，其在修正前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正後之規定，民法總則施行法第 1條定有明文，此即為「實體從舊、程序從新」、「法律不溯及既往原則」之具體揭示。又公寓大廈管理條例於84年
6 月28日公布施行，由該條例規定之內容包括公寓大廈住戶之權利義務、管理組織及罰則觀之，足徵公寓大廈管理條例係屬規定實體權利義務之實體法，且觀諸公寓大廈管理條例之規定，並無溯及既往之特別規定，則公寓大廈管理條例既為實體法而非程序法，揆諸前開民法總則施行法第 1條之立法意旨，自應受法律不溯及既往原則拘束。查系爭建物於82年間即已完工，分管協議亦係於82年間即已成立如前所述，而當時並無公寓大廈管理條例之規定，又分管協議之終止亦須經全體共有人之同意已如前述，揆諸上開說明，依據「法律不溯及既往」原則，本件無公寓大廈管理條例適用之餘地，是原告自不得援引公寓大廈管理條例之規定及管理委員會之決議內容，而主張被告將系爭內隔牆拆除。
㈥綜上所述，原告依民法第 767條、第818條、第820條等規定
、最高法院62年台上字第1803號判例、公寓大廈管理條例第9條第1項規定提起本件訴訟，為無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 7 月 11 日
民事第二庭法 官 黃蓓蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 7 月 11 日
法院書記官 劉碧輝 E