臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第2013號
原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丙○訴訟代理人 莊佳樺律師上述當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國九十四年七月二十一日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴與假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告主張：（至見起訴狀，至見第三０至三五頁，見第五及三五頁）被告名下座落台北縣新店市○○路○○巷○弄○號一樓房屋
（下稱：本件房屋）及其基地應有部分所有權，委由仲介公司以新台幣（以下同）八百八十萬元出售，原告認為門窗、裝潢等多處需整修，僅出價八百五十萬元，最後於九十三年十一月三日以八百五十萬元成交並簽約。簽約時，被告堅持將前述差額三十萬元列為貼補原告之裝修費用，令原告心生懷疑。
九十三年十一月二十日交付第二期購屋款之日，原告請仲介
公司開門，由專業廠商瑞利德國際工程顧問股份有限公司（下稱：瑞利德公司）人員架梯近距離逐一詳細檢查，發現本件房屋天花板及樑新近塗佈之漆面隱有裂縫，經瑞利德公司人員鑿除裂縫處表面漆面及粉刷層（整平用，非結構體），發現裂縫已深及混凝土結構體，屬地震造成之結構體龜裂。然被告卻在契約所附「房地產標的現況說明書」陳稱地震未造成建物龜裂，被告以重新粉刷及油漆方式掩飾藉以抬高售價，顯有詐欺行為。
交付第二期購屋款時，原告知悉龜裂減少使用壽年之重大瑕
疵，遂依民法第三百五十九條及契約第五條第二款，請求被告減少價金捌拾伍萬元。惟被告辯稱已聲明本件房屋現況，又辯稱結構體龜裂之補強費用已包含於前述之三十萬整修費用內，拒不履行瑕疵擔保責任。按結構體龜裂之補強屬工程專業技術施工項目，被告先聲明並無地震造成龜裂又掩飾結構體龜裂處，復辯稱結構體補強費用已包含整修費用內，所述顯無理由。
交屋後，原告委由瑞利德公司做結構體補強工作，僅能延緩
龜裂處惡化，無法保證地震時安然無恙。原告雖以郵局存證信函再次催請被告履行瑕疵擔保責任，惟被告仍置之不理，原告因此依民法第三百六十條之規定訴請被告給付不履行契約之損害賠償八十五萬元及遲延利息。
原告夫妻與仲介人員於九十三年十月二十四日上午十時許看
屋，當日納坦颱風侵台，室內昏暗，原告夫妻滿意格局及前院可停車環境，停留約十分鐘即赴仲介處簽議價委託書，但主張門窗等處需整修，僅出價八百五十萬元；中古屋不必然有龜裂，本件房屋隱藏於新漆面後之裂縫，如未經攀高察看，絕非當日天色陰暗下可以目視，被告辯稱「原告之夫可憑專業判斷屋況」並非實情。
被告先前其以八百五十萬元委託售屋，故本件成交價並無優
惠可言。原告如知悉龜裂存在，當大幅殺價，故察覺瑕疵後要求減價八十五萬元。惟不為被告接受，原告為不影響預定遷入居住之時程，故表明減價一事另循司法程序解決。
有關三十萬元補貼原告裝修費用，兩造並免除買賣契約第五
條之擔保責任。原告於簽約後始發現地震造成龜裂之重大瑕疵，不論瑕疵發生原因，被告均應負瑕疵擔保責任，有民法第三百五十四條條文及最高法院二十九年上字第八二六號判例及五十二年上字第二一三九號判例可參。高姓技師亦可證明龜裂係地震所造成。
原告因本件房屋龜裂支出費用為七萬一千八百元（補強費用
伍萬伍仟捌佰元及重新粉刷費用壹萬陸仟元）。況八十五萬元係包含原告及家人每遇地震即無法順利成眠之精神損失賠償金在內。何況被告先前因本件房屋一樓巷道之停車與鄰人發生糾紛，原告亦未告知此一瑕疵，被告得主張七十八萬八千二百元損害賠償。
基於民法第三百六十條、買賣合約第五條第二項債務不履行
損害賠償請求權而聲明：⑴被告應給付原告捌拾伍萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起（即九十四年五月六日）至清償日止依年利率百分之五計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告答辯：（見第第一四至二一頁、第二八頁，見第四０至四四頁，見第一四頁）本件並無債務不履行、瑕疵擔保問題：
⑴被告於九十三年十月八日委託第三人住商不動產公司新店
民族加盟店，出售新店市○○路○○巷○弄○號一樓之本件房屋及基地，委賣價格為壹仟零陸拾萬元整。原告及其夫婿甲○○於九十三年十月二十四日察看已騰空之本件房屋，被告也告知係中古屋，何君聲稱有專業判斷屋況之能力，並於當日與住商公司簽定買賣議價委託書。後經協談，被告原同意以八百八十萬元出售，再同意再減價三十萬元，簽約當天，被告同意該減價三十萬元係做裝潢之用，被告不再負擔瑕疵擔保責任。故委由代書在契約書第十四條載明「本不動產乙方（即被告）原售價為新台幣捌佰捌拾萬元正，今願折讓新台幣參拾萬元正予甲方（即原告）作為整修費用，且甲方對本不動產現況與環境已充份了解無誤。」⑵九十三年十一月二十日上午，何君要求檢測本件房屋，並
自行聘請瑞利德顧問公司進行檢測，遂由住商公司員工在場陪同檢測。詎施工人員竟將客廳天花板敲開造成坑洞，事後亦稱房屋沒問題。但何君復要求被告再減價三萬元，被告不同意，言明原告可隨時解約，但應將天花板回復原狀，何君遂再無異議，並同意給付第二期價款八十五萬元。九十三年十二月七日交屋時，何君又要求交屋前先派員施工，被告亦完全無條件同意並配合辦理。交屋時被告再度表示若對房屋不滿意仍可無條件解約退款。是以兩造確係在瞭解房屋現況情況下交屋，被告已依債本旨為給付。
如有問題，何君豈在檢測後繼續付款買受有瑕疵房屋？原告應舉證被告曾就本件房屋為任何品質上之保證：
按民事訴訟法第二七七條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」。原告請求被告負擔買賣契約損害賠償責任，原告自應證明被告曾為品質上保證。原告多次到現場確認屋況，被告從未就本件房屋之品質為任何其他的保證、或故意不告知瑕疵。縱認本件房屋確應被告負瑕疵擔保責任，被告謹依民法第三百六十一條催告，原告應於收受答辯狀後十日內明確告知是否解除契約，以維權益。
原告主張被告應負瑕疵擔保責任，自應舉證本件房屋有何種
瑕疵。依原告所提資料，本件房屋僅有一些範圍極小的細微的髮縫，絕非如原告所稱「裂縫深入結構體」云云。且被告於檢查後同意原告無條件解約，原告不為此舉，反而繼續給付第二至第四期屋款，可見原告主張全不實在，亦未提出鑑定報告佐證房屋瑕疵。
原告應舉證其所受之損害：
按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外以填補債權人所受損害及所失利益為限。」民法第二百十六條訂有明文。原告空言因房屋有瑕疵致受有損害，惟其訴訟代理人於九十三年十一月七日係要求三萬元整修費；於今所提出補強費用報價單則為五萬五千八百元，二者亦不相符。原告自應舉證其所受之損害。
並聲明：⑴駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，請准供擔保免假執行。
叁、本院得心證理由：雙方同意、不爭執事項：
⑴被告委託仲介公司出售本件房屋（台北縣新店市○○路○
○巷○弄○號一樓）及基地應有部分所有權。被告曾以八百八十萬元為底價，經磋商後，雙方於九十三年十一月三日以八百五十萬元簽訂買賣契約，契約第十四條註明：「本不動產乙方（即被告）原售價為新台幣捌佰捌拾萬元正，今願折讓新台幣參拾萬元正予甲方（即原告）作為整修費用，且甲方對本不動產現況與環境已充份了解無誤。」。（見原證一）⑵簽約前，原告夫妻曾於九十三年十月二十四日上午十時許
看屋。九十三年十一月二十日交付第二期購屋款當日，原告僱請訴外人瑞利德公司人員察看天花板等裂縫，發覺油漆後天花板及樑有裂縫（見原證二、三及被證三，但雙方對於裂縫成因與損害程度有所爭執）。
⑶原告現已付清價金，並取得本件房屋與基地應有部分之所有權。
爭執要旨：
⑴前述買賣契約第十四條是否免除被告物之瑕疵擔保責任？⑵本件房屋天花板與橫樑之裂縫程度與成因為何？⑶原告因裂縫所造成損害為何？契約與物之瑕疵擔保之關係：
原告主張被告仍負有物之瑕保責任等語。被告辯稱買賣契約第十四條特約已免除被告瑕疵擔保責任云云。經調查：
⑴按，民法第三百五十四條第一項本文規定，物之出賣人對
於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是以，出賣人縱係出售中古屋，原則上仍應擔保具有通常中古屋之效用與品質。
⑵次按民法第九十八條規定，解釋意思表示，應探求當事人
之真意，不得拘泥於所用之辭句。最高法院並有數則判例闡釋此一條文：解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十九年上字第二八號判例）。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（參見最高法院十九年上字第五八號判例）。從而，雙方是否合意免除出賣人有關物之瑕疵擔保責任，即應參酌上述法條與判例以解釋當事人真意。
⑶買賣契約第十四條固註明：「本不動產乙方（即被告）原
售價為新台幣捌佰捌拾萬元正，今願折讓新台幣參拾萬元正予甲方（即原告）作為整修費用，且甲方對本不動產現況與環境已充份了解無誤。」（見原證一）。被告聲稱此係專業代書所擬文句，但是其內容既未載明免除出賣人瑕疵擔保責任，亦未表示係契約第五條物之瑕疵擔保責任之特別條款，則被告此一辯詞已屬可疑。再者，「現況與環境」一詞語意不明。參酌買賣契約所附被告「房地產標的現況說明書」，包含漏水、水管與馬桶阻塞、地震造成龜裂或毀損等節，均需進一步檢測或使用一段期間後始能明瞭，應認第十四條僅意味原告明瞭被告以書面所說明現況，尚無免除被告物之瑕疵擔保責任之合意。
因此，原告主張被告仍應負擔物之瑕疵擔保責任，確係實情；被告辯稱已特約免責一事，並不可取。
天花板與橫樑之裂縫：
原告主張本件房屋天花板與橫樑經刮除漆面及粉刷層，發現裂縫已深及混凝土結構體，屬地震造成之結構體龜裂，被告顯係故意掩飾重大瑕疵云云。被告否認此情，認為中古屋難免有裂縫，並未深及結構體，且原告多次查看、檢查後均未表示意見，於今忽然主張此等瑕疵，並不可取。經調查：
⑴按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。
⑵本件房屋早於五十八年即完工（見原證六），此等中古屋
存在若干不影響結構裂縫實屬正常；雙方亦不爭執本件房屋天花板與橫樑有確有多處裂縫。然而原告主張此等裂縫深及結構體，所憑證據僅有數張相片與瑞利德公司報價單（見原證二、三），但是上述文件僅能顯示本件房屋存在裂縫，無法顯示裂縫深及結構體、危及居住安全。再者，瑞利德公司報價單之「頂版裂縫注射環氧樹脂工程款」僅五萬五千八百元；如房屋結構受損，焉有可能以此一金額完成補強工作？又如何能防止結構惡化？⑶原告雖同意訴外人高技師出具公會鑑定書，以證明上述裂
縫係地震所造成且危及房屋。但是原告並未陳明證人姓名、連絡處所等資料，亦釋明高君具有如何專業能力以供本院囑託鑑定，故為本院所不採。
⑷至於原告所主張停車糾紛，純係人際關係問題，與物之瑕疵擔保責任無關。
因此，雙方既不爭執本件房屋存有若干裂縫，而本件房屋屋齡三十餘年，出現不危及結構之裂縫亦合於常情；至於原告主張裂縫已危及結構安全，因未能舉證證明，故本院無從採信。
原告依據民法第三百六十條、買賣合約第五條第二項債務不
履行損害賠償請求權提起本訴，請求被告給付原告八十五萬元並自起訴狀繕本送達翌日起（即九十四年五月六日）至清償日止，依年利率百分之五計算之利息，於法不合，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
因本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據（例如原告受損金額與項目），均毋庸再予審酌，附此說明。
綜上所論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，
判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）中 華 民 國 94 年 7 月 28 日
民事第二庭法官 吳燁山上為正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本，免附郵票）。並按民事訴訟法第七十七條之
十六、之十三、台灣高等法院九十二年八月六日（九二）院田文公字第０三０二八號函（逾十萬元之部分，均提高十分之一之裁判費）繳納上訴費；計算公式可自司法院網站之「民事事件新制徵收費用標準」閱覽、下載。
中 華 民 國 94 年 7 月 28 日
書記官 柯月英