臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第2182號原 告 甲○○
戊○○上列二人共同訴訟代理人 黃瑞真律師複代理人 鍾賢斌律師被 告 寶敦建設股份有限公司法定代理人 丁○○ 住同上被 告 乙○○ 住台北市○○路○段○○號14樓之2上列二位被告共同訴訟代理人 黃啟倫律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國95年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告寶敦建設股份有限公司應給付原告李連壁新台幣捌萬肆仟貳佰捌拾伍元，給付原告戊○○新台幣柒萬元，及均自民國九十四年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告李連壁新台幣叁拾肆萬伍仟柒佰壹拾伍元，給付原告戊○○新台幣貳拾捌萬元，及均自民國九十四年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告寶敦建設股份有限公司負擔二十分之二，被告乙○○負擔二十分之六，原告李連壁負擔二十分之七，餘由原告戊○○負擔。
本判決原告李連壁勝訴部分於原告李連壁分別以新台幣叁萬元、壹拾貳萬元為被告寶敦建設股份有限公司、乙○○供擔保後，得假執行；但被告寶敦建設股份有限公司、乙○○如分別以新台幣捌萬肆仟貳佰捌拾伍元、叁拾肆萬伍仟柒佰壹拾伍元為原告李連壁預供擔保，得免為假執行。
本判決原告戊○○勝訴部分於原告戊○○分別以新台幣叁萬元、壹拾萬元為被告寶敦建設股份有限公司、乙○○供擔保後，得假執行；但被告寶敦建設股份有限公司、乙○○如分別以新台幣柒萬元、貳拾捌萬元為原告戊○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國94年4月17日前往參觀被告寶敦建設股份有限公司（下稱寶敦公司）坐落於台北市○○區○○段3小段18之16地號土地上之「新第來亨NO.72」馨鑽新第樣品屋，由於現場樣品屋實景係上下樓高各約2米高之建物裝潢展示，加上現場銷售人員一再指稱夾層設計可以以最小坪數達到雙倍空間之使用，並可提供二戶打通之設計圖供原告作為是否購買之參考，引起原告購屋之興趣，嗣銷售人員表示原告雖享有5天之契約審閱期，惟須先付訂金保留契約之簽訂權利後，始得將契約攜回，原告不疑有它，乃與被告寶敦公司、乙○○分別簽訂「新第來享NO.72」之丁棟、Ｉ棟7樓各1戶及編號1號之停車位，並給付被告新台幣（下同）156萬元之定金（嗣被告各分配如附表所示之金額）。
二、消費者保護法第11條之1第1、2項規定之目的乃在於給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之期間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。本件被告未給予原告充分之期間了解契約內容，且以保留契約審閱權之方式要求原告須交付定金方能將契約攜回審閱，是原告繳交定金之目的乃在取得契約書以了解權利義務內容，上開被告所為顯係不當限制原告契約審閱權，則契約條款放棄審閱權之聲明，不僅與實際不符，亦顯失公平，應屬無效。原告將契約帶回審閱後，竟發現除預售停車位買賣契約書表明「買方享有攜回審閱5日之權利」外，其餘契約書竟均記載本人已攜回契約5天以上，顯與事實不符，且房屋買賣合約書及預售停車位買賣合約書內均記載系爭預售屋乃違法之夾層屋，日後有遭致拆除之危險，而該危險均由原告負擔，顯係意圖免除其契約責任，對原告有重大不利益之不公平合理條款，依公平交易法第24條、消費者保護法第11條、第11條之1、第12條及第17條之規定、消費者保護法施行細則第14條及民法第247條之1等有關定型化契約之相關規定及公平交易委員會之決議，應為無效。又被告故意隱匿系爭房屋為違法夾層，未給予原告合理契約審閱期，並於契約條款中將違法夾層屋遭拆除之危險轉嫁予原告，顯係故意施以詐術使原告陷於錯誤給付定金而簽訂系爭買賣合約，原告自得依民法第92條之規定撤銷上揭買賣契約之意思表示，並依民法第179條之規定請求被告返還所受領之定金。又被告以現場樣品屋平面家具配置圖為廣告手法，實施詐術致原告陷於錯誤而為買受系爭預售屋意思表示，顯係故意以不法之行為侵害原告之精神表意自由，被告依消費者保護法第22條及民法第184條第1項前段之規定，應負損害賠償之責，另被告違反公平法等保護他人之法律，故原告依民法第184條第2項之規定，亦得請求被告返還定金。被告寶敦公司乃公平交易法上所規範之事業體，竟刊登不實廣告並以欺罔之銷售手法，使購屋者陷於錯誤進而買受系爭房地，並以定型化契約條款為不合理之約定，使購屋者未有足夠之契約審閱期間，並動輒以沒收定金或置之不理之惡劣態度對待消費者等，其行為顯然違法公平交易法及消費者保護法相關規定，從而原告依公平交易法第31條、第32條第1項及消費者保護法第51條之規定，請求被告分別給付原告28萬元及14萬元之懲罰性損害金。
三、本件原告主位請求係主張合法夾層應係系爭預售屋契約之預定效用及功能，為本件買賣之重要因素，本件系爭房屋既為違法夾層屋，無法達成契約預定效用及重要特性，且該瑕疵亦無法補正，原告已於94年4月19日依民法第354、
359、226、256、260條之規定解除上開契約，再依民法第259條之規定請求被告返還已收受之定金。倘鈞院認原告並無解除權得為行使，原告之主位請求為無理由，原告備位請求依民法第179條及第184條第1、2項及消費者保護法、公平交易法等規定為主張，蓋被告故意對原告隱匿系爭房屋為違法夾層，未給予原告合理審閱期，並於契約條款中將該違法夾層屋遭拆除之危險轉嫁予原告，顯係故意施以詐術使原告陷於錯誤給付定金而簽訂系爭買賣合約，故原告亦得依民法第92條之規定，以起訴狀繕本送達被告為撤銷之意思表示，再依民法第179條之規定請求被告返還已收受之定金，及依民法第184條第1項前段規定，以原告之精神表意自由受到侵害為由，請求損害賠償，兩者間係處於得兩立之關係，請鈞院擇一為原告有利之判決。
本件原告於訂約之翌日即為解除契約之意思表示，且不動產之市場行情日益揚昇，被告得即時以較高之價格轉賣，故其並無任何之差價損失，且被告之廣告及銷售人員薪資均屬固定支出之成本，不因本件銷售案有所增減，故縱被告解除契約為有理由，惟其實際上並未受有任何損失，亦未見其舉證以實其說，被告沒收價款之違約金過高而應予核減。
四、原告臨時起意至現場看屋，且銷售人員表示原告雖享有5天之契約審閱期，惟須先付定金保留契約之簽訂權利後，始得將契約攜回，原告不疑有他，乃依現場銷售人員代刻之印章與引導下，未詳閱契約內容，即匆促簽訂系爭買賣契約後始將契約書帶回審閱，被告確有不當限制原告審閱契約之情事。原告雖於買賣契約書第24條第5款及聲明書之下簽名，惟原告當日簽訂之契約包括房屋買賣契約書、土地買賣契約書及預售停車位買賣契約書共有5本，契約條文合計超過百條，其中多屬一般人不熟悉之艱澀、專門法律用語，原告因信賴被告銷售人員表示該預售屋為合法夾層屋，契約內容均屬制式，無庸閱覽，遂依銷售人員指示，未詳閱契約條文即於各該契約條文處簽名，根本無法於短暫時間內經銷售人員一一解釋條文而瞭解後簽名確認，又係由被告寶敦公司之銷售人員代刻原告印章並在契約上蓋章後，方令原告在蓋章之50多處簽名，原告係跟著銷售人員蓋章的地方簽名，自不應以原告之簽名即認原告已了解契約書內有關權利放棄內容之記載，被告以此主張原告已充分瞭解契約內容云云，顯與事實有違。況且買賣契約書第24條第5款及聲明書之內容對原告顯失公平，依消保法第12條規定、公平交易法第24條及民法第247條之1規定，應屬無效。又原告將契約攜回後發現內容有記載不實及對原告有不公平之情事時，於翌日即電詢被告，因被告無善意回應，故於4月19日即發函解除買賣契約，如原告已詳知契約內容，豈有可能隨即提出異議。本件原告繳交定金之目的係為保留契約審閱權，則契約條款放棄審閱權之聲明，不僅與事實不符，亦對消費者顯失公平，應屬無效。
五、本件原告選購系爭預售屋時，並無成品實屋可供檢視，僅能依廣告及樣品屋狀況決定是否購買，而依媒體報載、光碟及平面傢俱配置圖示及現場樣品屋均清楚顯示被告於銷售現場及圖示提供將樓層隔成上下二層之樣品屋圖示供消費者參考，並以夾層屋為銷售重點，且現場銷售人員均一再以上、下層傢俱配置圖解說，使原告信賴系爭預售屋之使用面積將因合法施作夾層而增加，應認系爭預售屋「得為合法夾層使用」已為兩造買賣契約內容之一部分。合法夾層為系爭預售屋契約之預定效用及功能，為本件買賣之重要因素，本件系爭房屋既為違法夾層屋，無法達成契約預定效用及功能，且該瑕疵亦無法補正，依民法第354、
359、226、256條之規定，原告自得解除契約，並依民法第179、259條之規定請求返還原告已收受之定金。
六、本件被告負有提供合法夾層房屋予原告之契約責任，惟被告明知系爭預售屋乃違法之夾層屋，日後有遭主管機關拆除或處罰之危險，仍以此為銷售重點，使原告誤認日後得為與樣品屋為相同程度之施工，不致有違反法令之情事，致原告陷於錯誤而為買受之意思表示，原告自得撤銷意思表示，並依民法第179條規定請求被告返還所受領之訂金。內政部於90年9月3日依消保法第17條第1項規定，公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其應記載事項第1條即規定：「賣方對廣告之義務，賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳及其他所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部份」，另不得記載事項包括：「一、不得約定廣告僅供參考；二、出售標的不得包括未經依法領有建照執照之夾層設計或夾層空間面積……；三、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定」，本件原告係以展示之樣品屋、傢俱配置參考圖等廣告內容及銷售人員現場之說明，並為取得契約之審閱始與被告簽訂買賣契約，而傢俱配置參考圖正、背面之手寫金額計算式之真正為證人及被告所不否認，足證銷售人員於銷售時，確實將夾層屋之面積列入銷售坪數之計算，始得促銷售價每坪29萬元，另廣告圖既屬契約內容之一部份，則廣告圖上僅供參考之建議，自屬違法而無效。又傢俱配置圖或被告提出之廣告圖，其明顯為「上層」「下層」之設計，且有「主臥房＋哈佛書房＋雙人小孩房＋精緻餐廳」之規劃，而使用文字之字體亦較為斗大，而其他「僅供參考」之文字說明等細小文字，其大小比例實不相當，一般不諳不動產專業之消費者亦難辯明其內容，從現場人員銷售手法及廣告所呈現之客觀狀態可知被告確有施用詐術使原告陷於錯誤給付訂金而簽訂合約之情事。被告雖以房屋買賣契約第24條第2項所載，主張原告知悉夾層有遭主管機關拆除或處罰之危險云云，惟銷售人員未就契約內容為解釋，原告亦係於不知悉文書內容之極短時間內簽名，且夾層屋遭拆除之危險均由原告負擔，顯係意圖免除其契約責任對原告極不公平合理之條款，依公平交易法第24條、消費者保護法第11、11之1、12條、民法第247條之1等有關定型化契約之相關規定及公平交易委員會之決議，應為無效。
七、被告以現場樣品屋平面家具配置圖為廣告手法，實施詐術致原告等陷於錯誤而為買受系爭預售屋意思表示，顯係故意以不法之行為侵害原告之精神表意自由，被告依消費者保護法第22條及民法第184條第1項前段之規定，應負損害賠償之責，另被告違反公平交易法及消費者保護法等保護他人之法律，故原告依民法第184條第2項之規定，亦得請求被告返還定金作為損害賠償。
八、消費者保護法第51條所稱「依本法所提之訴訟」，乃消費者保護法所定消費者與企業經營者間就商品或服務所生爭議之法律關係而向法院提起之訴訟均屬之，而不限於須依消費者保護法之規定為訴訟標的提起之訴訟。公平交易法第31條、第32條第1項亦應為相同解釋，原告依上開規定請求懲罰性賠償金自屬有據。本件原告於簽約之翌日即為契約解除之意思表示，且不動產之市場行情日益揚昇，被告得即時為房屋之轉賣，且預期之轉賣價格應較高，故被告並無房屋銷售之差價損失，至於固定支出部分，則不因有無本件銷售案而有所增減，故不得將此部份列為損失，因此縱被告解除契約為有理由，因其並未受有任何實際損失，其沒收之違約金亦屬過高，應予酌減等語。並聲明：
(一)被告應返還原告如附表所示之金額，及自附表所示之起算日起至清償日止按年息5%計算之利息；(二)願供擔保，請准為假執行之宣告。
貳、被告則以：
一、消費者保護法第11條之1第1、2項規定係規範企業經營者必須給予消費者合理之審閱期間，不可限制消費者簽訂契約之期間，倘企業經營者未限制消費者簽名及交回契約書之期間，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，消費者非不得於簽名前就契約書之內容詳加閱讀，卻不為此圖，而於未看清內容，完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，自係權利之拋棄。本件買賣契約書於前言及第24條第5款載明：本契約書於簽定前經買方已攜回審閱5天以上，少於5天者係自認無異議，拋棄契約審閱權，契約條款之內容已經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守等語，並由原告親自簽名於該前言及相關條款之下，原告亦於聲明書中聲明：本件房地買賣契約書簽立前，本人已就合約充分審閱或已由賣方銷售人員詳細解說並充分了解，或審閱未達法定審閱期間，惟本人誠意購買本戶房地，特聲明放棄法定審閱權利等語。原告復自認銷售人員向其表示享有5天之契約審閱期間，足認原告已知悉審閱期間之規定，則不論原告是否已閱讀契約條款之內容，均不得再援引消費者保護法第11條之1規定而為任何主張或請求。又所謂契約審閱期間，乃使消費者在訂立契約前有充裕時間瞭解契約之內容，然並非謂消費者在契約審閱期間內縱使已瞭解契約內容並進而提前簽約，而事後仍得任意反悔，以審閱期間未用盡為由主張不受契約之拘束，倘消費者業已充分瞭解定型化契約條款之內容，即不得再援引上開消費者保護法之規定，主張該等條款不構成契約之內容。契約審閱權既屬消費者之權利，消費者自得本於自由意志放棄此權利，被告於買賣契約書前言及第24條第5款詳細揭示原告依法享有審閱契約之權利，經原告確認無誤後簽名於該條之下，再由原告於聲明書中載明其已詳細審閱契約書，自願放棄攜回契約審閱5天之權利，委無違反誠信原則之情事，且本件扣除原告參觀樣品屋及被告銷售人員介紹與說明之時間，仍有充裕時間審閱契約之內容。本件買賣契約書大部分內容皆與內政部製定之契約範本相同，少數略有不同之部分，業經原告確認無誤後簽名於其下，並由原告另書立聲明書，聲明其已於簽約前審閱契約，且充分了解其內容，自不得事後任意反悔並否認其效力。被告除已告知原告有關契約審閱權之規定外，現場並置有空白之契約書範本可供原告攜回審閱，惟原告於參觀現場及審閱契約後，即於當日決定簽訂本件買賣契約，惟因買賣契約書上載明原告已於簽約時給付定金，且雙方業於契約書上蓋章，故被告銷售人員乃與原告約定於次日原告繳足定金同時再將契約正本交付原告，被告並無不當限制原告審閱契約之情事。
二、系爭房屋得否施作夾層或隔層，純屬法令規章之範疇，要非原告所得施詐或隱飾，殊不得以樣品屋之所展示之空間設計遽認原告施用詐術。本件買賣契約書非但全無有關買賣標的房屋具有夾層之構造或得合法興建夾層之記載、或將夾層面積計入買賣標的房屋之面積，更於房屋買賣契約第24條第2項明載：買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能等語，業經原告確認無誤後簽名於其下；並由原告於聲明書中敘明：「二、……另有關室內隔層裝修建議部分，係本人於交屋後，視實際生活上之需要，自行付費裝修，與賣方無涉。」堪認原告確已知悉隔層或夾層之裝修有遭主管機關拆除或處罰之危險與可能，本件被告已告知隔層裝修將來均有被拆除或處罰之危險與可能，並無故意隱匿或為不實之說明，委無任何詐欺之情事。本件買賣契約並無以買賣標的房屋可合法施作夾層或隔層作為契約內容之一部份，且被告亦無任何欺罔之行為，原告主張解除契約或撤銷買受之意思表示，顯無理由。
三、本件房屋預售買賣契約業已載明買賣標的房屋之主建物、附屬建物、及共用部分之面積及其計算方式，並未將夾層或隔層計入買賣房屋之面積，房屋預售買賣契約附圖之平面圖，亦無夾層或隔層之設計，上述契約條款之下及平面圖並均經原告簽認無誤。被告於銷售廣告及傢俱配置參考圖中均已載明，廣告及參考圖夾層或隔層均未經建築許可，被告就其裝修之合法性不予擔保等語，並未為任何不實之廣告。被告於簽約時已告知夾層或隔層裝修須以二次施工之方式施作，將來均有被拆除或處罰之危險與可能，並經原告親自簽名於上開契約條款之下並書立聲明書，被告並無故意隱匿或為任何欺罔之行為。再者，夾層屋之相關糾紛早經媒體多方報導，應為一般人所週知，原告殆無可能誤認本件房屋得合法施作夾層或隔層。是合法夾層非為本件預售屋買賣標的房屋之預定效用或功能，本件房屋買賣並無以房屋得合法施作夾層為契約之內容，原告主張依瑕疵擔保及債務不履行之規定解除契約並請求返還價金云云，顯無可採。
四、依消費者保護法第51條之規定可知，消費者保護法所定之懲罰性賠償金，須於消費者以消費者保護法為其損害賠償請求權基礎所提起之訴訟中始得併行請求，本件原告並無依消費者保護法而為訴訟上之請求，自不得依上開規定請求懲罰性賠償金。且買賣契約於撤銷前，買受人仍應依約交付價金，並取得交付買賣標的物及移轉其所有權之請求權，併或瑕疵擔保請求權，又出賣人於契約解除或撤銷後，應返還價金於買受人，係因出賣人依法負有回復原狀或返還不當得利之義務所致，與侵權行為所生之賠償責任不同，原告並未因被告銷售房屋而受有何財產減少之積極損害。又消費者保護法第7條及第51條等規定係屬侵權行為之特別規定，其所稱之損害，應不及於所謂商品自身傷害等經濟上損失，此屬買賣契約法之固有規範領域，侵權行為法不應介入。本件原告所稱之損害，係屬純粹經濟上損失，自不得依上開規定主張被告應負侵權行為責任及請求懲罰性賠償。被告未為任何不實之廣告，且於契約載明有關隔層裝修之二次施工部分，將來均有遭拆除或處罰之危險與可能，且其隔層增加之使用面積亦不列入銷售面積等語，並經原告簽名於其下，是原告已知悉上情，自無因此而遭受任何損害。又本件被告於房地產市埸中，並未具有獨占或壟斷之地位，原告亦無非向被告購買房地不可之情事，其簽訂買賣契約時，顯有充分之交易機會可供選擇，自不得謂本件買賣有公平交易法第24條規定之顯失公平情事，原告未具不平等之市埸地位，造成購屋者無法合理地或根本無從選擇交易對象，或無拒絕締約之餘地，應無公平交易法之適用，原告所稱之損害亦與其所指違反公平交易法之行為間，亦無因果關係。綜上所述，本件被告並無違反消費者保護法及公平交易法之情事，原告依公平交易法第32條及消費者保護法第51條之規定請求侵權行為損害賠償及請求懲罰性賠償金，自無可採。
五、被告業以原告未依約交付買賣價金為由解除本件買賣契約，並沒收原告已繳之買賣價金。本件違約金僅約為買賣價金之12%，參照財政部同業利潤標準及預售屋買賣契約範本之規定，並無過高之情事等語資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴及其假執行之聲請均駁回；(二)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項：
一、原告於94年4月17日至「新第來亨NO.72」馨鑽新第樣品屋參觀，並於同日分別與被告寶敦公司及乙○○就坐落台北市○○區○○段3小段18之16地號土地上之「新第來亨NO.72」之J棟7樓及I棟7樓房屋各1戶及其基地持分、停車位訂立房屋買賣契約書、土地買賣契約書及預售停車位買賣契約書。
二、原告甲○○已給付房屋買賣價金14萬元及停車位建物部分買賣價金28,571元予被告寶敦公司，合計為168,571元，另給付土地買賣價金58萬元及停車位土地部分買賣價金111,429元於被告乙○○，合計為691,429元。原告戊○○已給付房屋買賣價金14萬元予被告寶敦公司，另已給付土地買賣價金56萬元予被告乙○○。
三、本件家具配置參考圖上記載：本件家具配置參考圖僅供裝潢建議之參考，自行二次施作隔層或夾層裝修者，係屬未經建築許可之施作，就其合法性，本公司不予承諾或擔保。
四、本件房屋預售買賣契約書前言及第24條各項之下、契約書附圖之平面圖及聲明書上之原告簽名均為真正。
五、原告於94年4月19日寄發存證信函為解除契約之意思表示，該存證信函已於同年月20日送達被告。原告曾於同年7月28日收到被告之解除契約函。
六、內政部公告之預售屋買賣契約書範本規定違約金最高不得超過房地總價款15%。
肆、本件爭點：
一、被告是否有不當限制原告審閱契約之情事？
二、原告依物之瑕疵擔保及債務不履行之規定，主張解除契約，並請求返還定金，是否有理由？
三、原告依民法第92條規定，以被告實施詐術致原告陷於錯誤而買受系爭預售屋，主張撤銷買賣契約之意思表示是否有理由？
四、原告依民法第184條第1項前段及同條第2項規定，請求返還定金作為賠償是否有理由？
五、原告依消保法第51條及公平交易法第31條、第32條第1項規定，請求懲罰性賠償金是否有理由？
六、本件約定違約金有無過高之情事？
伍、經查本件首應審究者厥為：被告是否有不當限制原告審閱契約之情事？原告可否以被告未給予合理之契約審閱期間而主張契約約定條款不生效力？
一、原告主張被告從未告知原告系爭契約依消費者保護法有審閱期間之保障，於銷售時並無給予原告審閱契約內容之機會，依消費者保護法第11條之1、第12條及消費者保護法施行細則第14條規定，就系爭不動產買賣契約中定型化契約條款第24條第2款、第3款、第5款以及聲明書拋棄審閱期間以及免除被告負夾層施作瑕疵擔保責任等條款，皆屬無效而不構成契約內容云云。被告則以其已告知原告有關契約審閱權之規定，並給予原告攜回契約審閱之機會，原告係於知悉有關契約審閱權之規定，並親自簽名於契約書前言及第24條第5款詳細揭示原告依法享有審閱契約之權利，經原告確認無誤後簽名於條之下，再由原告於聲明書中載明其已詳細審閱契約書，自願放棄攜回契約審閱5 天之權利，委無違反誠信原則之情事，且本件扣除原告參觀樣品屋及被告銷售人員介紹與說明之時間，仍有充裕時間審閱契約之內容。本件買賣契約書大部分內容皆與內政部製定之契約範本相同，少數略有不同之部分，業經原告確認無誤後簽名於其下，並由原告另書立聲明書，聲明其已於簽約前審閱契約，且充分了解其內容，自不得事後任意反悔並否認其效力。被告除已告知原告有關契約審閱權之規定外，現場並置有空白之契約書範本可供原告攜回審閱，惟原告於參觀現場及審閱契約後，即於當日決定簽訂本件買賣契約，惟因買賣契約書上載明原告已於簽約時給付定金，且雙方業於契約書上蓋章，故被告銷售人員乃與原告約定於次日原告繳足定金同時再將契約正本交付原告，被告並無不當限制原告審閱契約之情事。原告既本於自由意志決定於當日簽訂契約，且於94年4 月17日收受本件不動產買賣契約書，自不得再援引消費者保護法第11條之1之規定主張契約條款無效等語置辯。
二、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1第1項、第3項規定甚明。上開規定係於92年1月24日所增訂，立法理由在於：維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達；更何況，於現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，對消費者而言，時效掌握之重要性未必低於契約審閱權，消費者若已藉由其他方式瞭解契約內容，或基於其他考量，而決定放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所有以定型化約款進行之交易均需嚴格遵守審閱期間，無異使交易遲延，消費者可能因而坐失商機，未必盡屬有利。易言之，若消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。另企業經營者為使消費者更易於掌握契約條款重要內容，而於契約條款下要求消費者簽名，以慎重其事，對於消費者並無不利，更與消費者保護法立法旨趣無違。消費者事後始以審閱契約條款內容之期間未達規定期間，主張契約條款不構成契約之內容，其行使權利顯然違反民法第148條第2項所定誠信原則，應認消費者不得再為此主張。
三、本件系爭房屋買賣契約第24條第2款明載：買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能等語，業經原告確認無誤後簽名於其下；並由原告於聲明書中敘明：「二、……另有關室內隔層裝修建議部分，係本人於交屋後，視實際生活上之需要，自行付費裝修，與賣方無涉。」又系爭房屋買賣契約前言載明「本契約於簽訂前經買方已攜回審閱五天以上（其審閱簽約後未攜回或少於五天者係自認無異議），契約條款之內容並已經雙方於銷倍現場詳細閱讀及解說，充分討論後合意訂定條款如左：」，並由原告簽名於前言及該條款之下。上開有關審閱期間之約定或夾層之施作為二次施工，將來有遭拆除之可能等內容，係任何人於簽名前均可輕易看見，且無字體細小、位置隱蔽、印刷不清或其他情事，致原告難以注意其存在或辨識之情形，原告實難推諉不知。況原告就其主張被告寶敦公司銷售人員丙○未讓原告詳加審視即要原告逐條簽名一節，亦未舉證以實其說。
柒、次查，被告於締約時有無施用詐術使原告誤信系爭房屋可增建合法夾層？系爭房屋施作夾層是否為兩造契約約定之通常效用與預定效用，被告無法提供合法夾層，是否給付有瑕疵？原告依民法第359條解除契約，並請求返還定金，有無理由？
一、原告主張被告寶敦公司展現已經施作夾層裝修之樣品屋予原告，銷售人員於銷售時，確實將夾層屋之面積列入銷售坪數之計算，若無合法夾層，如何達到廣告所稱之使用效果。被告於銷售當時意圖隱匿夾層施作之違法性。原告係受被原告詐欺而為意思表示，爰依民法第92條規定以起訴狀繕本送達被原告作為撤銷雙方買賣契約之意思表示。又系爭建物有不得合法增建夾層之瑕疵且無法補正，不能達到被原告於銷售時所表示之通常與預定效用，原告自得依瑕疵擔保規定主張同時履行抗辯暫免給付價金及解除契約，請求被原告返還已受領之買賣價金。被告則以原告不得以樣品屋之所展示之空間設計遽認原告施用詐術。本件買賣契約書非但全無有關買賣標的房屋具有夾層之構造或得合法興建夾層之記載、或將夾層面積計入買賣標的房屋之面積，更於房屋買賣契約第24條第2款明載：買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能等語，業經原告確認無誤後簽名於其下；並由原告於聲明書中敘明：「二、……另有關室內隔層裝修建議部分，係本人於交屋後，視實際生活上之需要，自行付費裝修，與賣方無涉。」堪認原告確已知悉隔層或夾層之裝修有遭主管機關拆除或處罰之危險與可能，本件被告已告知隔層裝修將來均有被拆除或處罰之危險與可能，並無故意隱匿或為不實之說明，委無任何詐欺之情事。本件買賣契約並無以買賣標的房屋可合法施作夾層或隔層作為契約內容之一部份，且被告亦無任何欺罔之行為，原告主張解除契約或撤銷買受之意思表示，顯無理由等語置辯。
二、查系爭房屋買賣契約書第2條有記載房屋面積及房屋面積包含之項目和其計算方式。衡之常情，購買不動產之消費者，對於買賣房屋面積多少，每坪價格若干等契約必要之點，是否與市場行情相當，自應會特別加以注意，簽約時至少會注意契約所載內容與銷售人員所述面積、價格等必要之點是否相符，若系爭房屋可合法增建夾層，則系爭房屋面積應會包含夾層面積，惟觀之系爭房屋面積分別記載李連壁部分為12.95坪，戊○○部分為12.70坪，依房地總價計算，每坪約45萬多元至46萬多元，與原告主張被告寶敦公司銷售人員表示每坪29萬元云云，顯然不符。
三、再依系爭房屋買賣契約書第24條第2款載明：買受人倘就房屋為二次施工（含隔層或夾層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能等語，業經原告確認無誤後簽名於其下，實難認原告不知所謂夾層面積非屬兩造間買賣標的。
四、另依同條第3款約定宣傳、廣告等僅供參考，並非本買賣合約一部份，一切均以買賣契約為準。原告亦於該條款之下簽名無誤。足證本件宣傳、廣告等資料僅屬要約引誘，而非契約之一部。又縱認原告不知廣告等資料非契約之一部，然原告所主張之廣告，並無提及可施作合法夾層、隔層等字句。再參酌二次施工之方式興建夾層係屬違法，此業經主管機關及媒體多方宣導與報導，已為一般民眾所周知。綜合本件契約條款約定及廣告內容，均不足以認定被告有表示系爭房屋可興建合法夾層及施作夾層部分之面積算入買賣契約總面積之一部，而致原告陷於錯誤而與被告締約，或兩造間以可興建合法夾層為契約約定之通常效用、預定效用。
五、從而，原告依民法第92條主張因受詐欺而撤銷兩造買賣契約，及依民法第354條、第359條主張系爭房屋有瑕疵無法補正而解除兩造買賣契約云云，均非可採。
捌、再查，被告銷售廣告有無違反公平交易法第21條、第24條規定，而有民法第184條第1項前段及同條第2項規定之情形？
一、原告主張公平交易法及消費者保護法乃保護他人之法律，被告違反自應對原告負侵權行為損害賠償責任。被告則以消費者保護法第7條及第51條等規定係屬侵權行為之特別規定，其所稱之損害，應不及於所謂商品自身傷害等經濟上損失，此屬買賣契約法之固有規範領域，侵權行為法不應介入。本件原告所稱之損害，係屬純粹經濟上損失，自不得依上開規定主張被告應負侵權行為責任及請求懲罰性賠償。被告未為任何不實之廣告，且於契約載明有關隔層裝修之二次施工部分，將來均有遭拆除或處罰之危險與可能，且其隔層增加之使用面積亦不列入銷售面積等語，並經原告簽名於其下，是原告已知悉上情，自無因此而遭受任何損害。又本件被告於房地產市埸中，並未具有獨占或壟斷之地位，原告亦無非向被告購買房地不可之情事，其簽訂買賣契約時，顯有充分之交易機會可供選擇，自不得謂本件買賣有公平交易法第24條規定之顯失公平情事，原告未具不平等之市埸地位，造成購屋者無法合理地或根本無從選擇交易對象，或無拒絕締約之餘地，應無公平交易法之適用，原告所稱之損害亦與其所指違反公平交易法之行為間，亦無因果關係。綜上所述，本件被告並無違反消費者保護法及公平交易法之情事，原告依公平交易法第32條及消費者保護法第51條之規定請求侵權行為損害賠償或請求懲罰性賠償金，自無可採等語置辯。
二、按公平交易法第21條禁止事業在商品或其廣告上等為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，旨在避免不實廣告造成潛在之消費者對商品或服務之錯誤認識，因此不以造成特定消費者實質經濟損害為要件。同法第24條規定「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」係不公平競爭行為之概括規定，均在規範公平交易秩序之維護，而與民法第184條第2項違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任之侵權行為規範保護私人法益之立法目的並不相同，合先敘明。
三、原告所提出有關本件系爭房屋銷售之廣告，並無提及可施作合法夾層、隔層等文句；再依系爭買賣契約第24條第3款約定「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部份，其如有出入，一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切之請求。（買方簽名：）」，原告亦於該條款之下簽名無誤。足證原告所提出廣告等資料，雙方已明白約定並非契約之一部，而無拘束契約當事人之效力。再者，原告係基於系爭買賣契約約定而支付價金，並非基於廣告支付價金，而原告所購買系爭房屋面積分別為42.82平方公尺（12.95坪）及42.00平方公尺（12.70坪），如有二次施工（夾層或隔層裝修等）將來均有遭拆除或處罰之危險與可能，及其隔層增加之使用面積亦不列入買賣面積，亦為系爭房屋買賣契約書第24條第3款所明定，原告亦未舉證證明其已於簽立之契約內明文規定廣告為契約之一部，其又如何因廣告不實受有何種損害，及被告交付原告之廣告與支付價金間有原因與結果之相當因果關係。原告空言主張被告構成民法第184條第1項前段及第2項規定之侵權行為，揆諸前揭說明，尚屬無據。
玖、又查，兩造間系爭土地及房屋買賣契約，是否因原告未依約給付買賣價金，經被告催告而已解除契約？
一、原告主張於94年7月28日被告主張解約前，原告已於94年4月19日以存證信函為解除契約之意思表示。嗣原告以起訴狀主張被詐欺撤銷締約之意思表示，並依民法瑕疵擔保之規定解除買賣契約。被告則以原告於給付定金後，即未依約繳清買賣價金，被告業於94年5月18日以存證信函催告原告於7日內如期如數繳納價金，否則逕行解除契約，並分別於94年5月26日、94年5月27日以存證信函重申解除契約之意思表示，且再以95年7月27日之民事答辯（四）狀繕本向原告為解除兩造間買賣契約之意思表示。原告不得請求被告給付具有合法夾層之買賣標的房屋，自不得主張解除契約等語置辯。
二、兩造間系爭土地、房屋買賣契約，被告並未施用詐術或給付有瑕疵，亦無侵權行為，則原告據此主張解除契約自不生效力，已如前述。從而，原告依約即有給付買賣價金之義務。惟原告於給付定金後，迄今未依約繳清買賣價金，此為兩造所不爭執，又被告於原告未依約給付買賣價金時，業於4年5月18日以存證信函催告原告於7日內如期如數繳納價金，否則逕行解除契約，並分別於94年5月26日、94年5月27日以存證信函重申解除契約之意思表示，且再以95年7月27日之民事答辯（四）狀繕本向原告為解除兩造間買賣契約之意思表示，此有被告提出之存證信函及民事答辯（四）狀在卷可稽，則被告業已合法解除兩造間系爭土地、房屋、停車位買賣契約，洵堪認定。
拾、末查，兩造間系爭土地及房屋買賣契約已因原告未給付價金，被原告解除契約，兩造約定之違約金有無過高？
一、原告主張縱被告解除契約合法，其沒收定金共156萬元作為違約金，顯有過高情事。又本件原告於簽約之翌日即為契約解除之意思表示，且不動產之市場行情日益揚昇，被告得即時為房屋之轉賣，且預期之轉賣價格應較高，故被告並無房屋銷售之差價損失，至於固定支出部分，則不因有無本件銷售案而有所增減，故不得將此部份列為損失，因此縱被告解除契約為有理由，因其並未受有任何實際損失，其沒收之違約金亦屬過高，應予酌減等語。被告則以本件沒收之定金僅約為買賣價金之12%，參照財政部同業利潤標準及預售屋買賣契約範本之規定，並無過高之情事等語置辯。
二、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；債務已一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第251條、第252條分別定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人得享受一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例可供參照）。再按兩造間系爭土地、房屋買賣契約書第19條約定，若買方（指原告）違反本契約含附件之各項規定時，賣方得逕行解除本約，並得沒收依房屋總價款百分之二十計算之懲罰性違約金額。本院審酌兩造房地及分別為李連壁部分為598萬元，戊○○部分為578萬元，停車位買賣總價金為14萬元，原告已給付之金額共156萬元，約佔總價金1274萬元之12.24%，被告享有受領156萬元及孳息得周轉使用之利益，93年度營利事業各業所得額同業利潤標準不動產投資興建之淨利率為10%，內政部公告之預售屋買賣契約書範本規定違約金最高不得超過房地總價款15%（兩造並不爭執，見本院95年12月19日之言詞辯論筆錄），及本件契約原告履行時被告可獲得之利益等一切情狀，認以定金之50%即房地及停車位之總價金
6.12%為違約金為適當，故被告應返還共78萬元。依原告李連壁與被告寶敦公司之房屋及停車位買賣契約之違約金以8萬4,286元（元以下四捨五入）為適當，而依原告李連壁與被告乙○○之土地買賣契約之違約金以34萬5,716元（元以下四捨五入）為適當；原告戊○○與被告寶敦公司之房屋買賣契約之違約金以7萬元為適當，而依原告戊○○與被告乙○○之土地買賣契約之違約金以28萬元為適當。從而，原告李連壁請求被原告寶敦公司返還8萬4,285元、被告乙○○返還34萬5,715元，原告戊○○請求被告寶敦公司返還7萬元、被告乙○○返還28萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日即94年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有據，應予准許，逾此部分之請求即非正當，應予駁回。
拾壹、綜上所述，原告主張系爭買賣契約部分條款不生效力、撤銷受詐欺之意思表示、房屋有瑕疵構成違約而解除契約及被告應負民法第184條第1項前段及第2項之侵權行為責任，均不足採，被告抗辯原告遲未給付價金已解除契約，其沒收定金充作違約金為可採。惟本院斟酌上開一切情狀，認被告沒收全部定金尚屬過高，應予核減為定金之50%即房地及停車位之總價金6.12%為適當，其餘應返還原告。
至於逾上開應准許部分，原告請求為無理由，應為其敗訴判決，並駁回其假執行之聲請。
拾貳、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後認與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
拾叁、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依
民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 29 日
民事第四庭 法 官 陳文正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 12 月 29 日
書記官 黃菀茹附錄：
民事訴訟法第三百九十二條：
法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。