臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第2253號原 告 台灣電力股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 龔維智律師被 告 乙○○上列當事人間請求調整租金事件，本院於95年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落台北市○○區○○段四小段六二五、六二
六、六二九地號、面積共一百一十三平方公尺之土地租金，自民國九十四年六月十一日起，調整為每年新臺幣壹佰壹拾玖萬貳仟零陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告之父即訴外人劉英貴向原告承租坐落台北市○○區○○
段4小段625、626、629地號土地共計113平方公尺，經營店舖，有不定期租賃關係存在。系爭土地租金曾經臺灣高等法院民國77年度上字第1282號民事判決，調整為按申報地價年息8%計算。嗣於88年12月16日訴外人劉英貴死亡後，由被告繼續承租，兩造間有不定期租賃關係存在。
㈡被告於系爭土地上所有之房屋，一、二樓分別由被告出租第
三人經營蔘藥行與小吃店，故系爭土地之租金不受土地法第97條之限制，應以94年間土地時價為標準，以每月租金14萬6538元計算，調整為每年175萬8456元。且被告於94年9月12日發函要求原告購買系爭土地上之建物，然其所訂之售價竟高達4922萬2800元，明顯過高，況且倘依該價格計算，則原告系爭三筆土地，每月僅收14萬6538元租金，應無過當。
㈢原告出租鄰地即台北市○○區○○段4小段618、619、620、
621、622、623、624地號土地土地予他人經營停車場，享有租稅優惠，與系爭土地不可相提並論。又原告於系爭租金外加5%營業稅，係依據加值型及非加值型營業稅法規定及台北市國稅局函示為之，可免由被告即承租人代扣租賃所得稅，故營業稅雖以原告即營業人為納稅義務人，但實際上則由被告即買受人負擔，故原告自74年起依兩造約定之租金向承租人加收5%營業稅，自無不合。爰依民法第442條、民事訴訟法第397條規定，請求調整系爭土地之租金，並聲明求為判決自起訴狀繕本送達之翌日即94年6月11日起，調整為每年
175 萬8456元。
二、被告則辯稱：㈠原告業已收取93年度12月11日至94年度6月10日租金57萬
6247元，收取94年度6月11日起到94年12月10日地租4萬2801元，並且告知94年下半年尚須繳納56萬2194元，原告又提起本訴主張自94年6月11日起調整租金，顯屬矛盾。且原告主張調整系爭土地之租金過高，應依被告所委託中華不動產鑑定中心股份有限公司鑑定結果，調整為114萬312元。㈡原告將鄰地出租第三人經營停車場，其租金每年僅78萬064
元即申報地價年息5.79%，而該鄰地面積為系爭土地面積之4倍，系爭土地租金卻達申報地價年息8%，是被告所支付之租金竟高達鄰地租金之6.176倍，顯不合理。且原告於系爭土地租金外加5%營業稅，違反營業稅法。並聲明求為判決原告之訴駁回。
三、經查系爭土地上房屋為被告之祖父於日據時期即昭和4年11月間建築，並辦理建物所有權保存登記，復於昭和18年11月
17 日辦理繼承所有權保存登記；系爭土地則於民國39年11月11 日經政府接收並登記為國省共有管理機關，嗣於48年6月16日登記為原告所有，兩造間訂有不定期租約。嗣於77年11月21日，經臺灣高等法院77年度上字第1282 號民事判決，調整系爭土地租金為按申報地價年息8%計算，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本影本三份、民事判決、土地登記簿謄本、建物所有權保存登記影本各一份附卷可稽（本院卷第29-31頁、第5-11頁、第50-57頁）。
四、原告主張系爭土地租金，應自94年6月11日起調整為每年175萬8456元云云，被告則辯稱應調整為114萬312元等語。
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條本文定有規定。且確定判決之內容如尚未實現，而因言詞辯論終結後之情事變更，依其情形顯失公平者，當事人得更行起訴，請求變更原判決之給付或其他原有效果，亦為民事訴訟法第397條第1項本文所明定。
至於是否增租及所增加租額之多寡，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形。
㈡經查系爭土地於94年度之申報地價分別為：625號土地每平
方公尺10萬9384元、626號土地每平方公尺10萬9384元、629號土地每平方公尺4萬6560元，有土地登記謄本影本附卷可按（本院卷第29-31頁）；而76年7月1日系爭土地申報地價則僅為每平方公尺6萬8920元或4萬2800元，有臺灣高等法院
77 年度上字第1282號民事判決影本一份可稽（本院卷第8頁）。據此足證二者相去甚遠，94年間申報地價甚至已達76年間申報地價之1.58倍餘，足證系爭土地升值甚巨，是原告請求起訴狀繕本送達之翌日即94年6月11日起調整系爭土地之租金，自屬有據。被告雖辯稱：原告業已收取93年度12月11日至94年度6月10 日租金57萬6247元，收取94年度6月11日起到94年12月10日地租4萬2801元，並且告知94年下半年尚須繳納56萬2194元，原告又主張自起訴狀繕本送達之翌日起調整租金，顯屬矛盾云云。惟查被告依兩造間不定期租賃關係，原本即有給付租金之義務，原告依約通知被告給付並收取租金，於法並無不合。原告雖又聲請本院判決調整租金，但於本案判決確定之前，兩造間關於租金之給付與收取，仍應本於原有之約定計算。是被告此部分所辯，並無理由。
㈢次查系爭土地面臨40公尺寬馬路即台北市○○○路○段，緊
臨捷運新店線古亭站，且鄰近和平東路一段與羅斯福路交會處約100公尺，距離國立台灣師範大學約300公尺，且大安森林公園、中正紀念堂亦在近鄰地區，公共服務設施齊全，生活機能完善，區域位置條件甚佳，有宏德不動產規劃顧問有限公司、中華不動產鑑定中心股份有限公司鑑定報告各一份在卷可稽。而被告將系爭土地上房屋一樓出租給養和堂，月租金5萬3千元，二樓出租給小吃店，月租金3萬元，為兩造所不爭執，並有現場照片可證（本院卷第67、23-25頁）。
本院斟酌上情，認為系爭土地位處交通便利繁榮之商業區，而系爭土地租金依台灣高等法院77年度上字第1282號民事判決僅調整為按申報地價年息8%計算，然迄今時隔18年，社會經濟生活已有大幅進步，且94年間申報地價已達76年間申報地價之1.58倍餘，故應認為系爭土地之租金，以調整為申報地價年息10%為合理。經查系爭625地號土地面積87㎡，申報地價109,384元，626 地號土地面積19㎡，申報地價109,384元，629地號土地面積7㎡，申報地價46,560元，從而系爭土地每年租金應為119萬2062元（計算式如下：[109,384×87＋109,384×19＋46,560×7]×10%＝1,192,062*元以下四捨五入）。
㈣原告雖又主張：本件被告於系爭土地上所有之房屋，係出租
他人供營業使用，並非供住宅使用，故原告所得請求之租金，自不受土地法第97條規定之限制云云。惟查原告請求將系爭土地租金調高為每年175萬8456元，約相當於申報地價年息14.75%；而被告則辯稱應調整為114萬312元，約相當於申報地價年息9.56%，各有前揭鑑定報告可稽。次查被告出租系爭土地上所有房屋，每月僅為租金8萬3千元，每年僅為99萬6千元，已如前述。則就被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益觀察，系爭土地租金如調高為申報地價年息14.75%即原告所主張之175萬8456元，顯然遠高於被告出租地上建物所得之利益，並不適當。原告復主張依照被告請求價購系爭地上建物4922萬2800元計算，則原告請求調高租金為175萬8456元，即有理由云云；惟查被告請求價購金額過高，亦為原告所自陳，而被告目前利用系爭土地之經濟價值並不高，亦如前述，衡情仍應以申報地價年息10%即119萬2062元，而略高於被告所自陳之租金114萬312元為適當。㈤被告另辯稱：原告出租鄰地予他人經營停車場，其租金僅達
申報地價年息5.79%，而被告承租系爭土地租金竟高達鄰地租金之6.176倍，顯不合理云云。惟查原告出租鄰地即台北市○○區○○段4小段618、619、620、621、622、623、624地號土地土地予他人經營停車場，該土地就騎樓部分全部免稅，停車場部分依土地稅法第18 條第1項第4款後段規定，按千分之十課徵地價稅。而系爭土地，原告所繳納之地價稅為千分之五十五，二者適用之地價稅率截然不同，二者所產生之經濟效益差距甚遠，租金自不能以同一標準論斷。且原告出租鄰地他人經營停車場，已預收三年租金，有該租賃契約影本可證（本院卷第121-125頁），其經濟效益與本件顯不相同，從而租金計算之標準亦不同。是被告此部分所辯，並無理由。
㈥被告又辯稱：原告於系爭土地租金外加5%營業稅，違反營業
稅法云云。惟查本件原告係起訴請求調整系爭土地租金，本院自僅得就該項訴訟標的加以審理；至於原告另行向被告收取營業稅，是否符合加值型及非加值型營業稅法或其他法律規定，則屬另一法律問題，被告應另循法律途徑解決。是被告此部分所辯，亦無理由。
五、綜上所述，原告主張被告承租系爭土地之租金應予調高等語，為有理由。被告辯稱原告已通知被告繳納94年度下半年租金，故原告提起本訴不合法云云，並不可採。從而原告依民法第442條、民事訴訟法第397條規定，請求自94年6月11日起，調整系爭土地租金為每年119萬2062元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 1 月 27 日
民事第六庭 法 官 邱 琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 1 月 27 日
書記官 池東旭