臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第2300號原 告 戊○○被 告 丁○○
乙○○甲○○丙○○共 同訴訟代理人 林淑惠律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國95年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、被告所有臺北市○○路○○巷○○弄○號部分：原告原起訴請求：「（一）先位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）548,579元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年10月29日起至終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段518之2地號、557地號土地之日止，按月給付原告5,776元，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）備位聲明：被告應給付原告548,579元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年10月29日起至終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段518之2地號、557地號土地之日止，按月給付原告依附表1所示之計算式金額，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」；嗣於95年11月9日具狀變更備位聲明依租賃關係請求被告給付租金，並變更聲明為：「（一）先位聲明：
被告應給付原告549,722元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年11月6日起至終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段518之2地號、557地號土地之日止，按月依附表1給付原告，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）備位聲明：被告應給付原告205,358元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年11月6日起至終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段518之2地號、557地號土地之日止，按月依附表1給付原告，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」
二、被告所有坐落臺北市○○路○○巷○○號1樓部分原告原起訴請求：「一、先位聲明：被告應給付原告267,104元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年10月29日起至終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段518之2地號、557地號土地之日止，按月給付原告3,891元，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、備位聲明：被告應給付原告267,104元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年10月29日起至終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段557地號土地之日止，按月給付原告依附表2所示之計算式金額，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，嗣於95年11月9日具狀追加依租賃關係之請求權請求被告給付租金，並變更聲明為：「一、先位聲明：被告應給付原告266,894元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年11月6日起至終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段557地號土地之日止，按月依附表2給付，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、備位聲明：被告應給付原告98,043元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年11月6日起至終止使用原告所有坐落台北市○○區○○路1小段518之2地號、557地號土地之日止，按月依附表2給付原告，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」
三、核其所為，雖屬訴之變更追加，被告均無異議而為本案言詞辯論，依民事訴訟法第255條第2項規定，視為同意變更追加，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告自67年8月1日起各自為台北市○○區○○街○○巷○○弄○號1樓建物及東園街73巷34號1樓建物（下稱系爭房屋）之所有權人，惟系爭房屋並未取得其坐落基地台北市○○區○○段1小段518之2、557地號土地（下稱系爭土地）所有權。嗣原告於79年間向系爭土地共有人之一馮森之繼承人馮繼塗購得系爭土地應有部分3分之1，馮繼塗並將其就系爭土地所生權益之債權，自79年12月13日起讓與原告。
又原告於80年12月16日向共有人之一馮櫻桃購得系爭518之2土地應有部分6分之1，馮櫻桃並將其就系爭518之2土地所生權益之債權，自80年12月16日起讓與原告。是原告基於土地所有權人及土地所有權人馮繼塗之債權讓與契約書及馮櫻桃之權利讓與協議書，自得對無權占有系爭土地之被告，合併請求不當得利。另系爭房地與原地主主間並無合建契約存在，系爭房屋之出賣人為陳雪娥、葉啟富非建商葉松柏，被告無證據證明讓與人為建商葉松柏之建物登記名義人，而建築執照僅為行政機關允為建築行為之行政契約，其約定僅涉人民公法上權益，非得創設司法上之債權契約，被告所提本院93年度訴字第2176號判決誤以為：「系爭房地有合建契約存在，原地主於66 年間與建商合建房屋，原地主出具土地使用權同意書‧‧‧」，而逕認房屋所有權人對土地所有權人原已取得基地利用權，賦予創設私權之債權關係，使建物生無償使用土地關係，實無理由。且系爭土地之原地主馮森早已於35年即已過世，怎可能出具土地使用權同意書，是馮繼塗、馮櫻桃等地主陳稱與建商無任何合建關係，係建商盜刻土地同意書印章等語，應為真實。縱前土地所有權人馮繼塗曾稱其單獨繼承系爭土地後，願過戶與住戶，亦非無償移轉所有權，其目的不過實踐建物基地利用權一體化之法理，然實際權利人仍是原告，故系爭房屋縱領得使用執照，完成建物登記，出售予被告，於被告未購買系爭土地前，均為無權占有原告之系爭土地甚明。另依司法院大法官釋字第349號解釋，原告為善意第三人，並不知悉系爭土地有無「共有土地分管契約」存在，是原告自不受其分管約定之拘束。
（二）本件無最高法院48年度台上第1457號判例及民法第425條之1之適用情形。蓋因本件並無合建契約或分管契約存在，被告無從因購買系爭房屋而取得或受讓土地使用權或租賃權，初始土地、房屋即非一人所有，兩者間無租賃關係，房屋之轉讓無從創生與土地間法律關係，亦無從因土地同意書緣故，產生土地與房屋所有權人間私法上租賃關係存在。是被告無權占有系爭土地，已如上述，房屋與土地自始即為相異之人所有，即無民法第425條之1之適用，則被告即無繼續使用系爭土地之權源，原告自得依民法第179條之規定，請求其給付相當於地租之不當得利。又原告依據土地所有權人及前土地所有權人馮繼塗、馮櫻桃之對被告不當得利請求權之債權讓與關係，而向被告請求不當得利，其請求權之時效自應適用民法第125條之規定，而非受5年短期時效之限制。退步言，縱本院認為本件應類推適用最高法院48年度台上第1457號判例，謂其法律關係為租賃關係者，原告爰依租賃關係，於備位聲明向被告請求給付租金。
（三）原告依不當得利之請求權，請求被告給付相當地租之不當得利計算方式：系爭房屋經台北市建築師公會鑑定結果：
１、台北市○○街○○巷○○弄○號1樓，其應有部分占用518之2土地面積比例為15.25%即21.5平方公尺；占用557土地面積比例為1.84%即7.53平方公尺。依土地公告地價8成及土地法第97條第1項規定按年息10%計算不當得利金：
⑴有關占用518之2土地部分之不當得利金為：①原告讓受自
馮櫻桃部分，自79年12月13日起至93年11月15日止，申報地價（80-93年度公告地價×0.8）×21.5平方公尺×1/6×【12 ＋（16＋309）/365】年×10％）＝139,962元。
②原告受讓自馮繼塗部分，自79年12月13日起至93年11月
15 日止申報地價（80-93年度公告地價×0.8）×21.5平方公尺×1/3×【13＋（19＋309）/ 365】年×10%）＝299,648元。
⑵有關占用557土地部分之不當得利金為：原告受讓自馮繼
塗部分，自79年12月13日起至93年11月15日止，申報地價（80-93年度公告地價×0.8）×7.53平方公尺×1/3×【13＋（19＋309）/ 365】年×10%）＝110,112元。
是被告對所有系爭台北市○○街○○巷○○弄○號1樓房屋，共應給付549,722元（139,962＋299,648＋110,112＝549,722）。
２、台北市○○街○○巷○○號1樓，其應有部分占用557土地面積比例為4.46%即18.24平方公尺。依土地公告地價8成及土地法第97條第1項規定按年息10%計算不當得利金：原告受讓自馮繼塗部分，自79年12月13日起至93年11月15日止申報地價（80-93年度公告地價×0.8）×18.24平方公尺×1/3×【13＋（19＋309）/ 365】年×10%）＝266,894元。
是被告對所有系爭台北市○○街○○巷○○弄○號1樓房屋，共應給付549,722元（139,962＋299,648＋110,112＝549,722）；對所有系爭台北市○○街○○巷○○號1樓房屋，共應給付266,894元。
（四）原告追加依租賃關係之請求權，請求被告給付租金之計算方式：
１、台北市○○街○○巷○○弄○號1樓房屋，有關占用518之2地號土地部分，自88年11月6日起至93年11月5日止之法定租金，依（88-93年度公告地價×0.8）×18.24平方公尺×1/2×5年×10%）＝164,909元；有關占用577地號土地部分，自88年11月6日起至93年11月5日止之法定租金，依（88-93年度公告地價×0.8）×18.24平方公尺×1/2×5年×10%）＝40,449元。
２、台北市○○街○○巷○○號1樓房屋，有關占用557地號部分，自88年11月6日起至93年11月5日止之法定租金，依（88-93年度公告地價×0.8）×7.53平方公尺×1/2×5年×10%）＝98,043元。
是被告對所有系爭台北市○○街○○巷○○弄○號1樓房屋，共應給付租金205,358元（164,909＋40,449＝205,358）；對所有系爭台北市○○街○○巷○○號1樓房屋，共應給付租金98,043元。
綜上所述，原告自得依民法第179條不當得利之規定，向被告請求如上㈢部分所示計算之金額，若本院認原告請求不當得利為無理，則依租賃關係之規定，請求被告給付如上㈣部分所示計算之金額等語。並聲明：「一、甲、先位聲明：被告應給付原告549,722元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年11月6日起至終止使用系爭土地之日止，按月依附表1給付原告，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。甲、備位聲明：被告應給付原告205,358元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年11月6日起至終止使用系爭土地之日止，按月依附表1給付原告，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，「乙、先位聲明：被告應給付原告266,894元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年11月6日起至終止使用系爭土地之日止，按月依附表2給付，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。乙、備位聲明：被告應給付原告98,043元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自93年
1 1月6日起至終止使用系爭土地之日止，按月依附表2給付原告，並自各應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」、「二、原告願供擔保，請准宣告假執行。」。
二、被告則以：
（一）被告就系爭二筆土地尚未登記所有權不爭執。惟原告於系爭518之2地號土地上並無所有權，於系爭557地號土地則僅取得所有權權利範圍3萬分之222，且上開土地持分係其於其上所擁有房屋應配附之土地，被告否認訴外人馮繼塗、馮櫻桃就系爭土地對被告有任何債權存在，則原告基於土地所有權人及馮繼塗，馮櫻桃之債權讓與為合併請求返還不當得利，顯非有據。又系爭土地係原地主馮森、馮佳崔之繼承人與其他土地共有人，提供土地與建商葉松柏合建房屋，興建時且出具土地使用同意書，嗣公寓興建完竣，並經辦畢房屋總登記，建商葉松柏即將其因合建所分得之房屋及基地持分所有權分別出售予承購戶。其中系爭台北市○○區○○街○○巷○○號1樓及同巷40弄2號l樓房地，即係其於67年7月18日以登記名義人（即起造人）陳雲娥、葉啟富之名義，出售予被告丙○○，並先移轉房屋所有權予被告4人。惟土地部分，則因系爭土地部分地主馮森、馮佳崔之繼承人，即訴外人馮繼塗、馮文秀等就上開三筆土地迄未辦妥繼承登記，致全體土地共有人均未能依約協同辦理移轉登記手續。是故，被告及其他承購戶均僅能先取得所購買房屋之所有權，而未取得座落之土地持分，由此足見，被告向建商業葉松柏購買系爭房屋，按其應有部分比例用益系爭土地，自非無權占有。
（二）被告所有系爭二房屋係經台北市政府以65建（雙園）（東園）字第005建造執照核准建築，於66年7月28日建築完成，並領有66使字第1646號使用執照，且於67年1月31日向地政事務所申辦建物所有權第一次總登記，為有產權登記之合法建築。足見，系爭房屋確係經原土地共有同意於其上建築，否則，如何取得建造執照興建房屋，並於興建完成後取得使用執照，完成第一次總登記，足見原地主與建商間確實存在合建之事實。否則，土地權利人豈有近三十年來均未向房屋所有權人或興建房屋之建商表示異議，而直至94年始由原告提出訴訟之理。按被告所有系爭二房屋，係建商葉松柏因合建而分配取得，並由其指定登記名義人陳雲娥、葉啟富於67年7月出售予被告，則如上說明，被告所有系爭二房屋，自有繼續使用系爭土地之合法權源，而無不當得利可言。從而，原告對被告自無不當得利返還請求權可行使。
（三）再依最高法院48年台上字第1065號判例及司法院大法官釋字第349號解釋，共有人於其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分轉讓與第三人，其分割或分管契約，對繼受人仍繼續存在，原地主與建商之合建契約，性質與分管契約無異。按系爭土地應有部分，原告係於79年及80年始受讓自原地主之繼承人馮繼塗、馮櫻桃，受讓時系爭土地上早有系爭房屋存在，因此原告應繼受原地主於系爭土地上與建商合建之義務，即原告自應受其分管約定之拘束。又如上述，因被告購買系爭房屋時已併同房屋坐落之基地同時購買，雖基地部分因原地主馮森、馮住崔之繼承人因故未辦理繼承登記，致建商葉松柏及其指定登記名義人陳雲娥、葉啟富無法辦理所有權移轉登記予被告，惟系爭房屋坐落基地之共有人既然均已同意房屋所有權人使用基地，則房屋所有權人自得無償使用該基地，而原告既應同受該分管協議之約束，自無理由再行對被告主張基於或類推適用租賃關係，請求被告給付不當得利租金。綜上所述，原告爰依不當得利規定為本件請求，為無理由。退步言，縱認原告得請求不當得利，其請求被告應給付自79年及80年起至終止占有之日止之不當得利，亦屬無理，被告自得依民法第216條之規定，為時效之抗辯，是原告之上開請求於超過5年部分，顯已罹於時效消滅，而不應准許。另系爭土地坐落於台北市萬華區內之老舊社區，其上建物每戶均僅十多坪，且屋齡已30年，頗為老舊，除做為小家庭住家使用外，難有其他利用價值，則原告請求以系爭土地申報地價年息10%計算其相當於租金之不當得利，應屬過高，而非有理等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：查被告於67年8月間購得系爭房屋，惟其並未取得系爭房屋所坐落基地即系爭土地應有部分之所有權，原告於79年間向系爭土地原地主之一馮森之繼承人馮繼塗購得系爭土地應有部分3分之1，雙方並於93年11月9日公證債權讓與協議書，約定馮繼塗將其對系爭土地所生權益之債權，自79年12月13日起讓與原告；另於80年間向共有人之一馮櫻桃（馮張絨之繼承人）購得系爭518之2土地應有部分6分之1，雙方並於94年4月26日公證權利讓與協議書，約定馮櫻桃將其對系爭518之2土地所生之一切權利（包含物權及債權），自80年12月16日起全部讓與原告，惟嗣後繼受於馮櫻桃之土地已全部移轉予他人等事實，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、土地登記謄本、土地登記簿、不動產買賣契約書、權利讓與協議書在卷可稽，堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告所有系爭房屋使用系爭土地無正當權源而為不當得利，若有租賃關係亦應支付租金等語，被告則以前詞置辯，是以本件之爭點在於：被告所有系爭房屋使用系爭土地有無正當權源？若有正當權源是否應支付租金？經查：
（一）被告曾於80年間，以系爭房屋係訴外人馮繼塗、馮文秀、石朝枝、石光炎於民國64年間，將其所有坐落臺北市○○區○○段1小段557、517、518（嗣於72年間因分割增加地號為518-1、518-2）地號三筆土地，共同提供予建商葉松柏合建五層住宅公寓共60戶，嗣公寓興建完成後建商葉松柏將其合建所分得之房屋及基地持分所有權分別出售予承購戶，土地部分因原土地所有權人馮森、馮佳崔之繼承人（即訴外人馮繼塗、馮文秀）等就上開三筆土地未辦理繼承登記，致全體土地共有人未能依約將上開三筆土地之所有權按合建房屋所占有上開三筆土地支持分比例，分別移轉登記為房屋所有權人所有為由，而與其餘房屋承購人於80年間起訴請求被告馮繼塗、馮文秀等人將系爭518地號、557地號土地應有部分辦理繼承登記，再將持分分別移轉登記予建商葉松柏及陳雲娥、葉啟富等人後，再由葉啟富等人移轉登記給被告及其餘承購戶，該案經本院判決被告馮繼塗應將518號土地辦理所有權登記予承購戶，557號土地因承購戶未能證明馮繼塗為單獨繼承，因此對馮繼塗單獨起訴無理由，該案中訴外人馮繼塗對被告主張之法律關係並未否認，且同意將518地號土地依承購戶之請求移轉，僅辯稱518地號稅金應由承購戶繳納、及557地號不得單獨被訴等情，業經本院調閱80年度重訴字第382 號卷確認無誤。再者，訴外人馮繼塗於本院93年度訴字第2176號證稱：「系爭土地係繼承馮森而來」、「系爭土地上的房屋蓋了快三十多年了，蓋房子當時我知道，建商要幫我們辦繼承才讓他蓋的，但是後來蓋好後，建商就走了。蓋好的房子，地主都分到五樓的部分，好的房子都分給建商，最後建商沒有幫我們辦理繼承」等語（見本院本院93年度訴字第2176號卷第68頁），由馮繼塗上開證詞，再參酌若建商未取得地主同意使用系爭土地，原地主或其繼承人豈有30年來未向住戶表示異議之理？足見馮森等地主之繼承人當初確實同意提供土地予建商合建無誤，只因原地主之繼承登記程序未辦妥，致土地所有權無法移轉登記予被告等承購戶所有，以上事實，亦與臺灣臺北地方法院檢察署檢察官81年度偵字第2320號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署82年議字第730號處分書、本院82年度重訴字第506號判決、臺灣高等法院83年度重上字第95號判決、最高法院84年度台上字第1238號判決、臺灣臺北地方法院檢察署檢察官82年度偵字第14248號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署84年議字第351號處分書所涉情節大致相符，是可認原地主之繼承人提供系爭土地與建商葉松柏合建房屋，彼此按約定各分得房屋及其坐落土地應有部分，建商葉松柏所分得之房屋自享有使用系爭土地之權利，被告所有之系爭房屋享有繼續使用系爭土地之合法權源，並無不當得利可言，故原告本於債權讓與或土地所有權人地位請求不當得利，並無理由。
（二）再者，民法第425條之1及最高法院48年台上字第1457號判例所謂應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，係指：土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形而言，倘土地及房屋並非同屬一人所有，並無上開判例之適用，本件系爭房屋及其應附著之土地從未登記同屬一人所有，上訴人備位聲明引上開規定為利己之主張，自非有理。次按，共有人於其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓於繼續存在，最高法院四十八年台上字第一０六五判例可資參照，且參酌司法院大法官釋字第三四九號解釋意旨，是項判例對於應有部分之受讓人於知悉有分管契約或可得而知之情形下，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束。查系爭土地於合建時因尚未辦妥繼承登記而有共有關係存在，共有人既同意提供土地合建，待房屋興建完成後始分割辦理繼承登記、並將土地持分登記予各房屋承購戶所有，顯見共有人間已有如何管理或分割共有物之約定，而馮繼塗為馮森之子，馮櫻桃為馮榮華之養女，其等再將系爭土地移轉給原告，原告於受移轉時亦已明知上開情形，即應同受該共有土地分管協議約定之拘束。此外，訴外人馮繼塗證稱：「地主都分到五樓的部分」，足見當初合建無論係地主應受分配、或建商應受分配之房屋，均有該房屋所坐落之土地持分在內，係因尚未辦妥繼承登記而無法移轉土地所有權，準此，應認於辦妥土地移轉前同意房屋所有權人得無償使用土地，是以繼承人馮繼塗、馮櫻桃對被告並無租金債權存在，原告基於債權讓與之地位請求被告給付租金亦屬無據。
五、綜上所述，原告起訴請求被告依民法第179條不當得利或民法第425條之1租賃或類似租賃關係給付如其先位、或備位聲明之主張，自無理由，應予以駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併於駁回之。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法或聲請調查之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁或調查之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 11 月 30 日
民事第五庭 法 官 蔡如琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 11 月 30 日
書記官 劉寶鈴