臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第2476號原 告 僑融建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 江肇欽律師
黃淑琳律師被 告 己○○訴訟代理人 乙○○被 告 丁○○上 一 人訴訟代理人 甲○○被 告 戊○○上 一 人訴訟代理人 庚○○上列當事人間請求返還無權佔有土地事件，本院於中華民國94年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○應將坐落台北縣新店市○○段木柵小段第一八三之六地號土地上如附圖Ｃ部分之地上物（面積三十五平方公尺）拆除騰空後，將土地返還予原告。被告己○○應自民國九十四年六月二十一日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣柒佰元。
被告丁○○應將坐落台北縣新店市○○段木柵小段第一八三之六地號土地上如附圖Ｂ部分之地上物（面積二十四平方公尺）拆除騰空後，將土地返還予原告。被告丁○○應自民國九十四年六月二十三日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣肆佰捌拾元。
被告戊○○應將坐落台北縣新店市○○段木柵小段第一八三之六地號土地上如附圖Ａ部分之地上物（面積六平方公尺）拆除騰空後，將土地返還予原告。被告戊○○應自民國九十四年六月二十一日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔百分之五十，由被告丁○○負擔百分之四十，餘由被告戊○○負擔。
本判決第一項前段所命給付，於原告以新臺幣貳拾貳萬元或同面額之合作金庫銀行可轉讓定存單為被告己○○供擔保後，得假執行；但被告己○○如以新臺幣陸拾陸萬壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第一項後段所命給付，就已到期部分，原告就每期供擔保新臺幣參佰元後得假執行；但被告己○○如以新臺幣柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段所命給付，於原告以新臺幣壹拾伍萬元或同面額之合作金庫銀行可轉讓定存單為被告丁○○供擔保後，得假執行；但被告丁○○如以新臺幣陸肆拾伍萬參仟陸佰元為原告供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段所命給付，就已到期部分，原告就每期供擔保新臺幣貳佰元後得假執行；但被告己○○如以新臺幣肆佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項前段所命給付，於原告以新臺幣肆萬元或同面額之合作金庫銀行可轉讓定存單為被告戊○○供擔保後，得假執行；但被告戊○○如以新臺幣壹拾壹萬參仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項後段所命給付，就已到期部分，原告就每期供擔保新臺幣壹佰元後得假執行；但被告己○○如以新臺幣壹佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散者外，應行清算；解散之公司於清算範圍內，視為尚未解散；法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，公司法第24條、第25條及民法第40條第2項分別定有明文。查原告業因解散而進行清算程序，並經選任丙○○為清算人，而據本院准予核備在案，此有本院民國80年12月10日北院明民上司266字第28114 號函附卷足稽，且其清算程序迄今尚未終結，亦經本院調查無誤，則依上開說明，原告之法人人格仍應視為存續，且其法定代理人並為丙○○，合先敘明。
二、原告起訴主張：台北縣新店市○○段木柵小段第183之6地號土地（以下簡稱系爭土地）為其所有，被告己○○、丁○○、戊○○為坐落同上縣市段○段第26之6地號，其上門牌號碼依序為臺北縣新店市○○路9之1號、9號、7號建物之各該所有權人。詎被告己○○、丁○○、戊○○3人依序未經原告同意，而於原告所有之系爭土地上分別如附圖Ｃ（面積為35平方公尺）、Ｂ（面積為24平方公尺）、Ａ（面積為6平方公尺）部分所在位置，各於其上興建圍牆、裝設鐵門、舖設地磚，並栽種花草樹木等地上物使用迄今，顯係無權占有原告所有土地，雖經原告多次請求被告自行拆除並騰空返還上開土地，但均未獲置理。又被告己○○、丁○○、戊○○
3 人無法律上之原因，分別占有系爭土地如前所述之各該部份，均受有相當於租金之利益，致皆致原告受有相當於租金之損害，此等損害應以系爭土地公告現值每平方公尺18,900元之年息7％計算為適當等情，故依民法第767條、179條、第184條等規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告己○○應將如系爭土地附圖Ｃ部分（面積35平方公尺）之地上物拆除騰空，並將系爭土地返還予原告，並自起訴狀繕本送達被告己○○之翌日起至騰空返還前揭土地之日止，按月給付原告3858元。㈡被告丁○○應將如系爭土地附圖Ｂ部分（面積24平方公尺）之地上物拆除騰空，並將系爭土地返還予原告，並自起訴狀繕本送達被告丁○○之翌日起至騰空返還前揭土地之日止，按月給付原告2646元。㈢被告戊○○應將如系爭土地附圖Ａ部分（面積6平方公尺）之地上物拆除騰空，將系爭土地返還予原告，並自起訴狀繕本送達被告戊○○之翌日起至騰空返還前揭土地之日止，按月給付原告661元。㈣願以現金或等值之合作金庫可轉讓定期存單供擔保，求為宣告假執行。
三、被告方面：㈠被告己○○、丁○○、戊○○各依序所有之門牌號碼臺北縣
新店市○○路○號之1、9號、7號房屋，為整體三棟建物，建物並未占滿台北縣新店市○○段木柵小段第26-6地號土地，而留有建物門前一小部分土地與系爭土地相鄰成為庭園，而被告向前手購買前開房屋之際，整體建築即如現狀，被告並不知情有部分庭園及圍牆、地上物有占用到系爭土地。
㈡被告所有之前開房屋門牌號碼本為僑義路5巷，但申請送件
後經核發為僑義路9號之1、9號、7號，此若非經原告同意原起造人通行使用系爭土地，則門牌整編將無法定案，且因此原始起造人亦始得將圍牆一併建造完成後出售，故被告購得前揭建物而使用系爭土地，即非無權占用。
㈢系爭土地於75年間領得使字第848號之使用執照，乃台北縣
新店市○○路○○巷1、2、3、5、6、7、8、9、10、12號及同前縣市路17巷1、3、5、7、9號住戶所共同持有，依建築法第11條「本法所稱建築基地為供建築物本身所佔用之地面及其所應留設之法定空地」之規定，自屬法定空地，再依建築法第11條第3款「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之規定，原告即非系爭土地之所有權人，既無權請求被告返還，亦無權出售系爭土地。
㈣被告己○○、丁○○另抗辯稱：渠等所有之各該房屋，非經
穿越系爭土地無以聯絡門前道路而不能為通常之使用，性質與袋地相同，自得類推民法第787條第1項規定，依袋地通行權之規定，要求原告容忍被告通行，且原告亦不得請求被告給付租金。
㈤被告等人並於本院均聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、兩造不爭執之部分：㈠台北縣新店市○○段木柵小段第183之6地號土地（即系爭土
地）其登記之所有權人為原告，此有系爭土地登記謄本在卷足佐（見原告起訴狀所附原證二）。
㈡被告己○○、丁○○、戊○○三人分別為門牌號碼依序為臺
北縣新店市○○路○號之1、9號、7號房屋之所有權人，而上開房屋前方各有部分庭園及圍牆、樹木花草等地上物占用原告所有之系爭土地，其占用位置、面積依序為如附圖所示之Ｃ（35平方公尺）、Ｂ（24平方公尺）、Ａ（6平方公尺）等部分各情，此有前揭土地及建物所有權狀及登記謄本影本在卷足按（見被告己○○、丁○○94年7月4日書狀所附被證
12 至被證15、被證17至被證20、被告戊○○94年7月6日書狀所附被證3至被證6），並經本院於94年11月8日會同兩造勘驗現場，並囑託臺北縣新店地政事務所測量人員勘驗屬實，有勘驗筆錄及臺北縣新店地政事務所94年11月10日北縣店地測字第0940014854號函檢附複丈成果圖在卷可參，且經兩造各自拍攝照片（原告94年9月2日書狀原證第7號3份及同年11月25日書狀所附原證10號7份，被告己○○、丁○○94年7月4日書狀所附被證八號共4張、被告戊○○94年7月6日書狀所附被證7號共2張）存卷足參。
五、茲本院應審究者，乃為下列爭點：㈠原告是否為系爭土地之所有權人？㈡被告抗辯：原告曾同意原起造人通行使用系爭土地一節是否存在？㈢被告得否以渠等於購入各該所有建物時，並不知情有部分庭園及圍牆占用到原告所有之系爭土地為由，而為拒絕返還占用之土地以及給付相當於租金之不當得利依據？㈣被告己○○、丁○○抗辯：其等所有之系爭建物，得類推適用袋地通行權之規定而使用系爭土地，並得拒絕給付租金有無理由？㈠原告確為系爭土地之所有權人。
查被告抗辯原告並非系爭土地所有權人之依據，無非以系爭土地為台北縣新店市○○路○○巷1、2、3、5、6、7、8、9、
10、12號及同前縣市路17巷1、3、5、7、9號等建物之法定空地，依現行建築法第11條第3款、第11條等規定，不得分割、移轉，故屬上開建物所有人所共有，非原告所有甚至處分云云。
⒈然查，內政部係於73年11月7日修正公布之建築法第11條規
定之授權，在75年1月31日始發布建築基地法定空地分割辦法，並於同年12月22日修正發布，其第2條雖載：「直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註土地坐落、基地面積、建築面積、建蔽率，及留設之空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。前項標註及套繪內容如有變更，應以變更後圖說為準。」，然第3條則明白規定：「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。
二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。『但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。』三、每一建築基地均應連接建築線並得單獨申請建築。四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口」。是依前述建築基地法定空地分割辦法第3條第2款但書之規定，倘建築基地於75年12月22日前即已取得建築執照者，有關該基地法定空地之規範，即不受73年11月7日以後始公佈施行之建築法第11條等之限制。茲依卷附台北縣政府建設局使用執照存根（證物附於被告94年11月29日書狀證物二）所載，包含系爭土地及同地段小段26-11、176 -1、176-2、176-47、176-48、176- 49、176 -50、176-51、176-52、176-53等建築基地，係經臺北縣政府建設局於69年間即發給建造執照（建造執照字號：69建3887-23），並於70年1月20日開工興建；再考之被告係在70年7月17日即取得系爭土地所有權，此亦有土地登記謄本存卷足參。是以前揭日期均在73年11月7日修正之建築法第11條及建築基地法定空地分割辦法公布或發布前，參照前揭建築基地法定空地分割辦法第3條第2款之規定，縱系爭土地為前述26-11等地號土地上建物之法定空地，亦不得將上開於73年11月7日修正後之建築法及75年1月31日修正後之建築基地法定空地分割辦法等法令追溯適用於本件之系爭土地（最高行政法院94年度裁字第1678號裁定意旨參照）。因之，建築法雖於其後之92年6月5日再度修正，且其內容並經被告等人引為本件抗辯之依據，惟參照前開說明，前揭92年6月5日修正後之建築法現行規定，更亦無從資為被告主張系爭土地之分割或移轉之規範基礎，乃屬當然。故被告欲引現行建築法之規範作為本案利己之事證，其無依據，並不足取。
⒉且按所謂「法定空地」之性質，僅指基地供建築時所應留之
空地而已，此與基地所有權之歸屬本無關連。此因我國民法就不動產物權採登記要件主義，除法律另有規定外，不動產物權之有無，全依土地或建物登記簿登載之狀態為準，依土地法第43條之規定，此即具絕對真實之公信力，縱使登記有無效之情形，在該登記未塗銷以前，其登記仍不失其效力。乃系爭土地目前既登記為原告所有已如前述，縱令該項登記有無效之原因，但在真正所有人未請求塗銷該登記，且已塗銷以前，原告為系爭土地之所有權人乙節，即非被告所得否認。至於系爭土地縱為「法定空地」，然原告既迄今仍保有其所有權能，對於無權佔用其土地者，仍得行使民法第767條之物上請求權，請求無權占用者返還土地，僅於建築法等相關規範上其所有權之行使將受若干之限制而已。故本件系爭土地之性質無論是否屬於法定空地，然均無礙於原告行使其所有物之返還請求權。遑論被告等人既非前述26-11、176-1、176-2、176-47、176-48、176-49、176 -50、176-51、176-52、176 -53等建築基地之所有權人，則其等執此事由欲對抗原告行使物上請求權及不當得利請求等權利，更屬無稽。
⒊綜上，本件原告既為系爭土地之登記所有權人，則其本於物
上請求權之作用，對於無權占用系爭土地之被告請求返還，即無不合。
㈡被告無法證明原告曾經同意原始起造人通行使用系爭土地。
按被告雖主張伊等所有之前述建物門牌號碼原編列為僑義路5巷，但申請送件後既經主管機關核發為僑義路7號，可證原告已同意原起造人通行使用系爭土地云云。然查：「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由」，此有最高法院92年度台上字第312 號判決可供參考。故原告就其主張有權占有之前揭抗辯，應盡舉證責任。但查，被告就其抗辯：原告曾同意被告等人所有房屋之原始起造人使用系爭土地之事實，既經原告否認存在，乃被告又未能舉證以實其說，且徒憑被告提出之門牌對照表等證物，亦無法認定其所述利己情節確實存在，因此被告此部分抗辯原告曾同意原始起造人使用系爭土地，故彼等得繼受此等使用之權利而排除原告物上請求權之行使云云，俱無理由，不值相信。
㈢被告於購入彼等所有之前述建物時，縱不知情各該建物所屬
部分庭園及圍牆分別占用到系爭土地之各如附圖所示A、B、C等部分，亦不得據為拒絕返還佔用之系爭土地之理由。
⒈按被告前揭抗辯，無非引用其等與前手所締結之不動產買賣
契約或本院82年5月22日北院錦90執庚字第20413號不動產權利移轉證書（見被告94年7月4日書狀所引被證11、被證16及94年7月6日書狀所引被證2）為證。然細繹前揭買賣契約書或本院所發權利移轉證書內容，其買賣之標的均僅為臺北縣新店市○○段○○○○○號土地之應有部份暨其上所坐落之前述建物而已，均未包括系爭土地如附圖所示之Ｃ、Ｂ、Ａ等部分之基地，是被告購入時之現況縱與現況相同，惟此亦難認定彼等已自前手有何合法受讓使用系爭土地之權源；甚至縱其等之前手有此使用系爭土地之承諾，然基於債之相對性，被告亦不得以此情事對抗非其締約對造之原告（系爭土地所有權人），即無疑問。
⒉再者，善意占有人依民法第952條規定，固依推定而有適法
得就占有物為使用及收益之權利，然前揭法文所為之善意定義，除指不知無占有之權利外，更需誤信為有權占有，且無懷疑者始可，否則對於物如知無占有之權利，或有無占有之權利已有懷疑而仍占有者，即屬惡意占有人（王澤鑑著，民法物權第二冊，第176頁）。茲本件被告己○○、丁○○、戊○○等人均不爭執渠等於原告起訴前，即知情彼等所有之建物，已分別占用到原告所有之系爭土地各如附圖所示Ｃ、
Ｂ、Ａ等部分之位置及面積（參被告94年7 月4日及7月6日書狀、本院94年9月13日言詞辯論期日筆錄），是其等於起訴前，或至遲於收受本件訴狀起，對於渠等並無占有之權源乙節當已瞭解，或至少應有懷疑，當與善意占有之範疇有別，是其等於起訴後既已成為惡意占有人，即無占有使用收益系爭土地之合法權源，自不得作為拒絕原告請求返還系爭土地之正當事由。換言之，被告此部分辯解情節，亦難採取。㈣被告己○○、丁○○均不得援引民法第787條之規定，而主張通行原告所有之系爭土地。
⒈按民法第787條第1項之袋地通行權，以土地因與公路無適宜
之聯絡，致不能為通常使用者為成立要件。而所謂公路，並不限於國道或省市路○○○○道路，凡可供公眾通行之道路均屬之，且如土地與道路本已有適宜之聯絡，而能為通常之使用者，則周圍地所有人自無容忍土地所有人有通行必要，以上乃當然之事理。
⒉查依卷附之地籍圖謄本（證物附於原告94年9月2日書狀證物
5）所示，被告等人所有之各該建物暨坐落之土地，本即分別有門戶可連接臺北縣新店市○○路○巷，此有前述兩造分別拍攝之現場照片附卷足佐，乃經本院會同兩造勘驗現場結果，除查證前開情節確實無訛外，亦經兩造確認僑義路5巷其巷寬為六米，此有本院前述勘驗筆錄存卷足按。而依前述現場照片所示，上開僑義路5巷其巷寬足可供一般自用小客車通行、停放。則被告己○○、丁○○，甚至被告戊○○等人所有之前述房屋暨所坐落之土地，與前述僑義路5巷之道路間既有適宜之聯絡，且能為通常之使用者，則原告（即周圍之系爭土地所有人）自無容忍被告等人通行之必要。是以，被告等人此部分抗辯言詞，亦與前揭法律規定不符，而難採取。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。被告己○○、丁○○、戊○○既分別無權占有各如附圖所示之Ｃ、Ｂ、Ａ等部分之土地，則原告請求其等需將上開土地返還原告，自屬有據。
七、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。原告主張被告無權占有系爭土地，侵害伊之所有權，致伊無法利用，被告獲有相當於租金之利益，伊受有相當於無法使用收益之損害，則原告依不當得利法律關係，請求被告返還相當於租金之損害金，自非無據。另按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。又所謂年息10％為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算，尚須斟酌土地之位置，工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。本件經查，系爭土地於93年1月之申報地價為每平方公尺4,800元，而本院併斟酌系爭土地位於新店市之郊區，位於臺北小城社區內，呈現山坡地地形，建物附近均為住家，房屋前方為種植樹木、草皮之空地，距離最近之超級市場、商家約300公尺，距離臺北小城社區大門約有150公尺，距離最近之公車站牌約有100公尺等情，已據本院勘驗在卷，並製有勘驗筆錄在卷可考，上開所在顯屬一般住宅區域，商業氣息普通，交通亦非便利，以及被告等人僅係利用於其上設置庭園、圍牆、種植花草使用等及其他一切情狀，認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，於按系爭土地申報總額年息5％計算之範圍，始屬相當，應予准許。故被告己○○占用系爭土地之面積為35平方公尺、被告丁○○占用系爭土地之面積為24平方公尺、被告戊○○占用系爭土地之面積為6平方公尺，故被告己○○、丁○○、戊○○各使用系爭土地所受1月相當於租金之不當得利依序為700元、480元、120元（計算方式：己○○部分：4800元×35×5％×1/12＝700元，丁○○部分：4800元×24×5％×1/12＝480元，陳明權部分4800元×6×5％×1/12＝120元）。從而，原告請求被告己○○、丁○○、戊○○自起訴狀繕本送達之翌日起至拆除系爭土地上各如附圖所示之Ｃ、Ｂ、Ａ等部分土地上之地上物並返還土地予原告之日止，按月各給付原告700元、480元、120元，為有理由，應予淮許。惟原告逾上開範圍之不當得利請求，即無理由，不應准許。
八、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告己○○、丁○○、戊○○分別將如附圖所示Ｃ、
Ｂ、Ａ等部分土地上之地上物拆除，並將前揭土地返還予原告，自屬有據，應予准許。另原告本於不當得利法律關係，請求被告己○○、丁○○、戊○○自起訴狀繕本送達之翌日（依卷附送達回證所載，被告己○○、戊○○係於94年6月
20 日收受起訴狀繕本，被告丁○○係於94年6月22日收受起訴狀繕本）起至拆除如附圖所示之Ｃ、Ｂ、Ａ等部分土地上之地上物並將之返還原告之日止，依序按月給付原告700元、480元、120元，應予准許，惟原告逾越前開數額之請求，即無依據，不應准許，應予駁回。
九、兩造分別陳明願供擔保，求為准、免宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
十、本件事實已臻明確，兩造其餘訴訟標的或攻擊防禦，經核與勝負之判斷無關，故未予一一審酌論列，應予說明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 94 年 12 月 21 日
民事第二庭 法 官 蕭胤瑮以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 12 月 21 日
書記官 黃慧怡