臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第2723號原 告 丁○○
戊○○己○○乙○○甲○○丙○○訴訟代理人 詹振寧律師訴訟代理人 庚○○被 告 辛○○訴訟代理人 張國雄律師上列當事人間調整租金事件，本院於九十五年一月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文坐落於台北市○○區○○段三小段一０九地號土地（面積七六平方公尺，權利範圍二三四九分之一二六０）之租金，自民國九十四年五月起調整為按申報地價年息百分之五計算每年租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一， 餘由原告負擔。
事實及理由
一、按該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，於訴狀送達後，原告得將原訴變更或追加他訴。民事訴訟法第255條第1項第5款、第2款及第3款定有明文。
本件原告丁○○原起訴主張調整其與被告與其他原告共有坐落於台北市○○區○○段三小段109地號土地租金，其持份210/2349，自民國94年5月4日起每年為新台幣128,169元。
因本件共有土地之出租人尚有戊○○、己○○、乙○○、甲○○、丙○○等五人，原告請求依前述規定追加原告，並因出租人全體之持份總合有變動，而請求基礎事實同一，且不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，而變更追加訴之聲明為被告承租原告所有坐落台北市○○區○○段3小段109地號土地，面積76平方公尺，權利範圍1260/2349租金，自民國94年5月起調整為按申報地價年息12%計算每年租金。於法尚無不合，應予准許。
又，民事訴訟法第256條不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。雖被告抗辯不同意原告追加民法第227條之2為訴訟標的，惟查民法該條規定情事變更，乃是原告主張民法第442條調整租金理由之一，原告並未追加其他租金請求權或變異其請求調整租金之地位，自非訴之追加，併此說明。
二、原告主張：①坐落於台北市○○區○○段三小段第109地號土地，面積
76平方公尺，為原告與被告共有，被告應有部份為1089/2349，其餘為原告所有。被告所有坐落其上之門牌號碼台北市○○區○○路1段114巷18號房屋，因租賃關係使用系爭土地，經本院92年度訴字第4484號、臺灣高等法院93年度上易字第694號判決按申報地價3%計算租金確定在案。
②民法第442條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降
，當事人得聲請法院增減其租金。又，土地法第97條第1項雖規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價10%為限。土地法第105條復規定，第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。但城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。此有最高法院94年度第2次民庭會議決議可稽。
③系爭土地自民國57年5月間公告現值每平方公尺新台幣（
下同）10,566元，94年1月時現值已增為每平方公尺300,000元，公告地價亦增為131,000元。系爭土地為第4種商業區，使用強度最高之土地，地段位於中華路、漢中街、峨嵋街之間，屬於中華路商圈，房屋為加強磚造三層樓建築。一樓開設成衣店、二樓開設餐廳、三樓供住家使用，土地價值較57年昇漲許多，自應調整。
④對被告抗辯之陳述：
民法第227條之2規定情事變更，乃是原告主張民法第443條調整租金理由之一，並非訴之追加。
並聲明被告承租原告所有坐落台北市○○區○○段3小段109地號土地，面積為76平方公尺、權利範圍1260/2349之租金，自94年5月起調整為按申報地價年息12%計算每年租金（參卷p-36）。
三、被告則以：①民法第442條租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事
人固得聲請法院增減其租金，然此係指其租金以固定金額給付者而言，若租約當事人係約定按不動產價值之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之升降而機動調整，租約當事人即無再依民法第442條聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金（最高法院88年度台上字第287號、86年度台上字第1613號判決參照）。兩造約定系爭土地租金係按系爭土地申報地價年息3%計算給付之，兩造並非約定以固定金額給付租金，土地所有人得依公告地價之80%至120%的範圍內申報地價，兩造約定僅乃約定租金依固定比例計算，並非固定金額。原告無由再提起民法第442條規定，聲請增減租金。再者，系爭土地申報地價，在57年至92年12月間，原告均按當年之公告地價80%作為申報地價，93年1月公告地價降低，原告反以公告地價之120%作為申報地價，遂使被告租金增加，顯見本件無再調高租金之理。
②最高法院92年度第2次民事庭會議決議，僅針對房屋租賃
契約所為，況最高法院46年台上字第855號、47年台上字第1827號及68年台上字第3071號判例就基地租賃之租金最高限額，仍認應以基地申報地價年息10%為限，且前開決議僅為法律見解之統一，非系爭土地因而有價值升降或民法第442條調整租金之法定原因，該決議於本件並無適用之餘地。
③原告追加民法第227條之2為訴訟標的，被告不同意等語，
資為抗辯。並聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利之判決，請准以花旗銀行無記名可轉讓定期存單預供擔保免為假執行。
四、原告主張系爭土地為原告與被告所共有，出租予被告之事實，業據提出土地登記簿謄本一件、民事判決二件、台北市公告土地現值及公告地價二件為證，被告對於承租之事實亦未有爭執，此部分堪信為真實。
又兩造曾經本院92年訴字第4484號及臺灣高等法院93年度上易字第694號民事判決，確定兩造存有土地之不定期租賃，租金是依造土地申報價額之3%計算，此部分兩造並不爭執。
兩造主要爭執者，在於得否依民法第442條規定及應調整比例為何。
①原告得否依民法第442條請求調整租金部分：
⑴按未定期之租賃，如租賃物為不動產者，因其價值之昇
降，當事人得聲請法院增減租金，民法第442條定有明文。本件系爭土地於53年7月間之申報地價為每平方公尺5133元，於57年5月間之公告地價已漲昇為每平方公尺10566元，民國63年12月之公告地價更已漲至35783元，其申報地價以公告地價八成計算，為每平方公尺4106元漲至2862 4元，其上漲幅度約為6.9倍，原告訴請調整租金，自屬正當。
⑵被告雖抗辯：兩造約定系爭土地租金係按系爭土地申報
地價年息3%計算給付之，兩造並非約定以固定金額給付租金，土地所有人得依公告地價之80%至120%的範圍內申報地價，兩造約定僅乃約定租金依固定比例計算，並非固定金額，參酌最高法院88年度台上字第287號、86年度台上字第1613號判決，兩造之租金約定方式，不符民法第442條規定云云。然查，前述判決乃就個案所為之判斷，且亦未明確表示：民法第442條之調整租金，必須兩造間約定為固定金額之給付方式始有適用。或認定約定固定比例計算之租金即非屬固定金額，而無民法第442條之適用。
⑶再按，民法第227條之2規定，契約成立後，情事變更，
非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。經查，系爭土地自民國45年5月4日公告為商業區，被告於43年5月28日辦理保存登記，兩造於56年定租金比例，受限於53年2月6日實施都市平均地權條例規定，最高為土地申報價額年息3%，系爭土地77年1月11日被公告為第四種商業區，迄今皆未修正過兩造之租金依土地申報價額年息3%之方式，參酌現今社會經濟進展顯已與民國50年代差異甚大，兩造訂約之收取基準方式亦未有變動，比例仍屬固定，縱土地申報價值迭有昇降，然按此比例固定計算出之金額，縱依前述判決所稱固定金額始有民法第442條之適用，依現今經濟社會生活型態，兩造所定之租金比例推算應收取之租金金額觀之，亦難謂非以固定金額收取租金。故原告請求調整租金，應予准許。
②原告得請求調整之比例部分：
⑴原告主張仍依土地申報價值為基準，而調整土地租金之
比例為年息12%，而被告抗辯系爭土地申報地價，在57年至92年12月間，原告均按當年之公告地價80%作為申報地價，93年1月公告地價降低，原告反以公告地價之120%作為申報地價，遂使被告租金增加，不應調整。
⑵經查，系爭土地自民國57年5月間公告現值每平方公尺
10,566元，94年1月時現值已增為每平方公尺300,000元，公告地價亦增為131,000元。系爭土地為第4種商業區，使用強度最高之土地，地段位於中華路、漢中街、峨嵋街之間，屬於中華路商圈，房屋為加強磚造三層樓建築。然，調整基地租金之數額，固須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益及該地一般經濟狀況，非必增至法定最高租額等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，但仍須以基地申報地價為基礎，再斟酌其他因素以為決定。本件審酌系爭土地由被告建屋使用，土地申報地價上漲約6.9倍、承租人對租賃物之需要，一次調整太高對承租人造成之負荷等一切情狀，認以兩造間原訂租金比例以申報地價年息5%計算為適當，目前申報地價為公告地價之120%，即租金調整為每平方公尺按公告地價之6%計算租金，原告之請求在此範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
四、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 01 月 27 日
民事第五庭 法 官 陳心弘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 01 月 27 日
書記官 許博為