臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第293號原 告 壬○○訴訟代理人 蘇錦霞律師被 告 癸○○訴訟代理人 鐘耀盛律師被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丁○○○
戊○○上二人共同訴訟代理人 羅惠民律師複代理人 沙慧貞律師被 告 丑○○訴訟代理人 劉桂君律師複代理人 梁堯清律師被 告 子○
己○○上二人共同訴訟代理人 庚○○被 告 丙○○上 一 人訴訟代理人 辛○○被 告 寅○○上列當事人間給付租金等事件，本院於中華民國九十五年六月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告告負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件被告乙○○、丑○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告所有坐落臺北市○○區○○段一小段五七二地號所有權應有部分一萬分之三○九九，前與訴外人習南宣合建，然因訴外人違約，業已解除契約，致事後由其他建商完成興建被告房屋，至地主所分得之房屋係由地主自行興建，然該建商未與原告協議，其所完工之房屋所佔用之土地，未從原告移轉上揭應有部分給被告即如附表所示房屋之所有權人，其佔用之面積如附表所示。按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」（最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例要旨參照）「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。又其他地主業已將土地移轉予其他人，僅原告仍有前揭土地所有權應有部分，故本件請求為合理。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。」（最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議）且「原審認兩造就租金數額協議不諧，類推適用民法第八百七十六條規定，上訴人得請求法院核定地租，並請求給付地租。惟關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付。」（最高法院八十一年度台上字第二八四七號裁判意旨參照）是據以請求核定租金並請求給付之。又系爭土地位於臺北市○○路○段地段，屬住宅區，附近早已高度開發。生活機能完備，認本件據以計算租金標準，參照土地法第九十七條規定，以土地申報總價年息百分之五計算為當，又租金之給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條設有規定，原告爰請求自八十九年十一月一日起至九十三年十月三十日止，共五年之租金。另為免日後租金調整爭議，爰併請求自九十三年十二月一日起，於被告各別所有系爭房屋得使用期限內，每月給付原告按系爭土地當年度申報地價年息百分之五計算之金額。縱令原告不得依上主張請求，原告亦得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求按應有部分計算之相當於租金之不當得利云云。並聲明：㈠被告癸○○應給付原告新臺幣（下同）十萬一千八百十七元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告乙○○應給付原告十五萬零五十九元自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告丁○○○應給付原告八萬九千七百四十一元自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告戊○○應給付原告八萬九千七百四十一元自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈤被告子○應給付原告十三萬六千九百三十六元㈥被告己○○應給付原告十三萬六千六百六十九元自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈦被告丙○○應給付原告十三萬六千六百六十九元自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈧被告寅○○應給付原告十三萬六千六百六十九元自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈨被告丑○○應給付原告十三萬六千六百六十九元自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈩被告應自九十三年十一月一日起，於如附表所示建物門牌號碼之建物得使用期間內，每年給付原告就被告占有使用之土地，按該土地當年度申報地價年息百分之五計算之金額。前揭一至八項部分，原告願供擔保請准予宣告假執行。
三、被告癸○○、丁○○○、戊○○、子○、丙○○、辛○○、己○○、寅○○則以：原告係繼承被繼承人張花雕與建商間合建契約之權利義務，張花雕將上揭土地交付建商占有，而被告係自建商取得占有，且已交付全部房屋價款，則被告占有使用系爭土地自非無權占有。再者，系爭合建案之房屋係由被告集資完成興建，地主亦分得百分之三十三合建之房屋且全部出售獲利在案，原告亦應移轉土地予被告。另建商與原告間係合建關係，建商與被告係買賣關係，被告係繼受建商對原告之債權占有，非租賃關係，原告所主張之實務見解須房屋與土地同屬一人，嗣分別轉讓不同人所有，於本件情事不同，自不得援引上揭實務見解。被告既非無權占有，自無不當得利可言。況原告於被告所有房屋興建完成後，亦將其所有權應有部分部分移轉被告，即認兩造間已有分管協議，原告不可事後反悔主張被告所有之應有部分過小。另原告之所有權應有部分僅一萬分之三千九十九，其只能請求於該權利範圍內之不當得利或租金。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
四、被告乙○○、丑○○未於最後言詞辯論期日到場，惟其聲明或陳述同前揭被告之聲明及陳述。
五、兩造不爭執之事實㈠原告之被繼承人張花雕、訴外人張豐立、周市與訴外人習南
宣於六十二年五月三日，簽訂合作契約，張花雕、張豐立、周市提供上揭地號土地，由習南宣出資興建被告所有之房屋，有該合作契約在卷可稽。
㈡六十三年十二月六日，因習南宣資力不足，工程無法進行，
乃由訴外人黃國俊接手，由地主與購買戶成立之興建委員會出資貸款協力興建，有訴外人黃國俊所出具予汪地主、興建委員會之華興山莊材料申請書，及交付購買戶之借據、協議書等件在卷可按。
㈢前揭房屋興建工程完工後，於七十七年七月二十日領得使用執照，亦有該使用執照在卷可憑。
㈣黃國俊於七十七年七月二十五日函原告及其他地主，請渠等
於函到半月內辦理土地分割登記，同年八月五日地主與購買戶及黃國俊等於開會，地主表示因遺產稅尚未辦好，所以時間可能要拖一下，但分割無問題，亦有華興山莊地主訂戶大會紀錄附卷可按。
六、原告主張訴外人習南宣違反前揭合作契約，經其解除契約，事後猶與其他建商完成興建，該建商未與原告達成協議，致其所完工之被告房屋無權占有原告土地云云。為被告所否認。按「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」民法第二百五十八條第一、二項定明文。查，原告之被繼承人張花雕等與習南宣簽訂合作契約，合建房屋，嗣因習南宣無力興建，乃由黃國俊與地主、購買戶合作興建完工，且地主亦同意辦理土地分割，且因原地主張花雕死亡，遺產稅尚未辦好，未能即時辦理，如前所述，再者，前揭合作契約地主係由張豐立、張花雕、周市共同與習南宣簽訂，則縱有解除契約之事由，依前揭規定，自應由渠等或張花雕繼承人與其他地主共同為解除契約之意思表示，姑不論原告未能舉證明其曾為之解除契約，即依其主張原告亦未能舉證證明業經由地主共同為解除契約之意思表示。再者，系爭房屋等興建工程由黃國俊接手後，共同與地主、購買戶成立興建委員會，興建系爭房屋等，有上揭訴外人黃國俊所出具予汪地主、興建委員會之華興山莊材料申請書，及給付購買戶之借據、協議書可按，足認地主業已同意由黃國俊承受習南宣前揭合作契約之權利義務，則被告因此取得前揭土地上系爭房屋，自係依地主與習南宣、黃國俊間之契約及上揭協議書，則被告所有房屋占有使用上揭土地自係有權占有，原告主張為無可採。
七、原告主張與被告就上揭土地間之關係相當於租賃關係，故被告應給付租金云云。被告否認兩造間有租賃關係或相當於租賃關係，並抗辯本件被告係依習南宣、黃國俊與地主間之合作契約、協議書及與習南宣。黃國俊間購買契約占有使用上揭土地，與最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例及七十三年第五次民事庭會議決議之情形不同，原告以之為請求權基礎，自屬無稽等語。查，如前所述，被告係向習南宣等購買前揭房屋，而原先原告被繼承人張花雕與其他地主與習南宣合建，嗣又同意由黃國俊繼受習南宣之上揭合作契約之權利義務，則被告房屋係基於購買契約而輾轉繼受占有，有權占有使用原告上揭土地，自無租賃契約規定適用餘地，亦與上揭判例與最高法院決議之情形有間，則原告主張依上揭見解，而請求被告給付租金，為無可採。又本件無租賃關係之適用，如前所述，則原告主張依八十一年度台上字第二八四七號判例，請求核定租金金額更屬無據。
八、原告復主張依被告與習南宣或黃國俊所為之買賣契約效力並不及於原告，故被告使用上揭土地為無法律上之原因，自屬不當得利云云。被告抗辯建商與原告間係合建關係，建商與被告係買賣關係，被告係繼受建商對原告之債權占有，被告非無權占有，自無不當得利可言等語。按「不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害，為其成立要件，此觀民法第一百七十九條之規定自明；若有法律上之原因而受利益，縱他人因而受有損害，亦無許他人請求返還不當得利之餘地。」（最高法院七十六年度台上字第一九五一號判決要旨參照）依前揭合作契約，原告應提供土地供習南宣及黃國俊興建房屋，如前所述，則不論被告房屋係向習南宣或黃國俊購買，因原告被繼承人張花雕及其他地主交付上揭土地予習南宣占有使用，興建房屋，習南宣占有使用上揭土地自係有合法權源，黃國俊承受上揭契約關係，並繼續興建，繼受習南宣之占有，而被告復因上揭買賣契約，自黃國俊繼受占有，是被告均係有權占有上揭土地，被告占有使用上揭土地自非無法律上原因，依上揭說明，原告請求與不當得利要件不符，自無許原告請求返還不當得利。
九、綜上所述，原告本於租金給付請求權、不當得利返還請求權，請求被告給付租金或不當得利，為無可取。被告抗辯有理由。是原告之訴為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。
十一、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 28 日
民事第六庭 法 官 吳光釗以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 6 月 28 日
書記官 陳素卿