臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第3023號原 告 信光大社區管理委員會法定代理人 甲○訴訟代理人 蕭顯忠律師被 告 寶華銀行股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於中華民國94年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告信光大社區管理委員會為依公寓大廈管理條例施行細則之規定經主管機關核准報備之大廈管理委員會，被告自民國（下同）86年12月18日以買賣取得桃園市○○路○○號地下室1樓（下簡稱系爭房屋）之所有權，為信光大社區之區分所有權人；惟迄今從未依規約繳納管理費。雖然光大社區之規約就原告所有系爭房屋地下室應負擔管理費之金額漏未規定，惟依民法第1條規定之習慣及法理及民法第179條不當得利之規定，並參酌公寓大廈管理條例第10條第2項及第18條第1項第2款之法理，被告自負有給付管理費之義務，而原告雖經催繳被告仍不給付，為此請求判決被告應給付原告新台幣（下同）1,670,400元及自收受起訴狀繕本翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告並願供擔保，請准宣告假執行。
（二）依公寓大廈管理條例第10條第2項及第18條第1項第2款之規定，區分所有權人有繳納管理費之義務，被告為區分所有權人，並無優於其他區分所有權人而享有免付管理費之權利，自無拒付管理費之理。雖信光大社區之規約就地下室應負擔管理費之金額漏未規定，惟依民法第1條規定可知，原告自可援前開公寓大廈管理條例之規定為習慣或法理請求被告給付管理費。而依信光大社區之規約約定，三樓以上每月每坪以35元支付管理費，一樓二樓每坪則為20元，其原因乃在三樓以上使用電梯及公共水塔之電力較多，故其管理費較高，而被告所有之地下室與一樓二樓之情況相同，其負擔之管理費自應與一、二樓相同，是本件被告給付管理費之計算標準，應與一、二樓相同。而系爭房屋面積4601.72平方公尺（約1392坪）每月應繳管理費為27,840元每年為334080元，本件依不當得利法律關係請求五年合計為1,670,400元。
（三）原告得依關於不當得利之規定請求被告給付爭管理費：被告依法應繳納管理費，拒未繳納應繳納之管理費，致原告受有未收到管理費之損害，且被告僅因規約未明定其應繳管理費之金額而不繳納，即係無法律上原因而受有免繳管理費之利益，計1,670,400元之不當得利，依法亦有返還之義務。
（四）被告抗辯部分之陳述：信光大社區自興建時起，建商即將發電設備設置於地下室，占用面積102.76平方公尺，是被告主張應扣除此部份之管理費37,200元，原告同意之。至被告主張上開發電設備占用地下室面積部分，原告應給付補償金（以其價值年息百分之10計算，每年為34,021.6元，五年共170,108元），並與本件管理費相抵銷云云。惟查一般房屋使用代價以年息百分之5計算為合理，況地下室之使用價值猶低於一般房屋，被告竟以年息百分之10為計算之標準，顯然過高，（原告主張應低於百分之5始為恰當），是此部份由鈞院斟酌為合理之判斷。是本件被告抗辯並無理由。
二、被告抗辯略以：
（一）原告管理委員會之規約，並未規定原告所有系爭房屋（即地下一樓區分所有權人）有繳納管理費之義務，故顯係刻意排除地下一樓區分所有權人繳納管理費之義務，從而被告未繳納本件系爭之管理費非無法律上原因，同時原告購置系爭房屋後始終空置未曾使用何能獲利？同時原告更進設置發電設備占用系爭房屋102.76平方公尺，是本件原告不得依民法不當得利之法則請求被告賠償，又本件亦無「習慣法」或法理之適用情況，故本件原告之訴並無理由。爰請求判決駁回原告之訴及假執行之聲請，並聲明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。同時如前述縱認被告應負給付管理費之責，惟原告亦占有被告系爭房屋，被告亦得主張就此發生損害與原告管理費相互抵銷。
（二）原告依民法第1條為本件之請求為無理由。依民法第1條規定：「民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理。」，可知習慣僅於法律無明文規定時有補充之效力，如法律就其事項已設有明文規定，自無適用與此規定相異之習慣之餘地（最高法院39年台上字第364號判例參照）；又查類推適用，乃比附援引，將法律於某案例類型所明定的法律效果，轉移適用於法律未規定的案例類型之上。惟查關於區分所有權人應分擔管理費用之繳納於公寓大廈管理條例第18條第1項第2款已明文規定，依前開說明，本件並無適用習慣或法理，或類推適用民法第547條之規定之可能。同時依原告提出區分所有權人會議決議訂定社區規約，並無系爭房屋應繳納管理費規定，又若認違反法令或章程，應請求法院撤銷其管理委員會決議；或透過召集區分所有權人會議變更上開社區規定，否則即應認為該規約未規定地下一樓之區分所有權人有繳納管理費之義務。
（三）原告依不當得利法則為本件請求並無理由。按依據社區規約，被告係有法律上原因而無庸繳納系爭管理費，不構成不當得利；況且，如依原告所提訴狀「致其他區分所有權人受有損害」之內容觀之，則可對被告提出不當得利請求權人亦係其他區分所有權人，並非原告。再查原告既依不當得利請求，即應證明被告獲有多少利益，尤其係被告所有系爭房屋自購買迄今始終空置，與一般實際遷入住戶用益狀態及實際享受管理委員會所提供服務明顯不同，並無獲利可言，同時系爭房屋又遭原告無權占用，是本件原告主張依不當得利法律關係請求被告給付管理費為無理由。
（四）被告依法主張抵銷：原告於被告購買系爭房屋時，即未經被告同意私自將大樓發電設備裝置於原告系爭房屋，占用面積102.76平方公尺，被告得依據侵權行為及無權占有法律關係，請求原告給付損害金，依法定最高限額租金計算，相當於五年租金合計為177,236元，及占用面積部分之管理費用為37,200元，是本件若認被告應負給付管理費之責，被告亦得以前開金額主張抵銷及扣除。是綜合上述，本件原告之訴並無理由。
三、法院協助二造整理爭點如下：
（一）二造不爭執事實：
１、座落桃園市○段○○○段○○○○○號應有部分萬分之136 及其上之門牌號碼桃園市○○路○○號地下室一樓面積4601.72平方公尺之建物，建號10411（即稱系爭房屋）是被告於86年12月18日以買賣取得所有權。原告則於88年間向主管機關申請報備，並經於88年1月13日發給公寓大廈管理組織報備證明。被告則為原告信光大社區管理委員會之區分所有權人。
２、依信光大社區大廈次各區分所有建築物85年6月19日第一次登記時存在之信光大社區住戶管理公約施行細則四規定，「管理費：住戶繳交之管理費暫訂為三樓以上（含）每月每坪新台幣（下同）三十五元整、一樓二樓每坪新台幣二十元整（待試辦二個月，視實際收支再調整分金攤金額）」。是並未明確規範被告所有之地下一樓（即系爭房屋）應否分攤管理費。
３、92年8月3日原告之主任管理員甲○未經通知區分所有權人被告，即召開信光大社區92年度所有權人大會，並於會議中由其他區分所有權人逕行決議追溯自87年8月起，按每坪35元計算，被告「應繳納之管理費」。而於決議前之92年4月21日，即由福田國際財務管理有限公司（負責人為甲○）發函予被告陳稱受原告委託依每坪35元計算繳交管理費。同時原告並於94年4月15日再發函被告依一、二樓標準每月每坪管理費以20元計算繳交管理費，並經被告於94年4月18日收受。
４、系爭房屋於被告買受後始終空置，並未進住。信光大社區則自原始建商手中接收設置於系爭房地之大樓發電裝置設備，前開設備並占用被告所有系爭房地面積102.76平方公尺。
（二）二造協議簡化爭點如下：
１、本件原告主張依習慣或法理請求被告按每坪每月20元計算管理費是否有理由？
２、原告主張依不當得利法律關係請求被告給付本件管理費是否有理由？
３、原告占用被告建物裝置發電設施部分，被告主張得以抵銷管理費用是否有理由？
四、法院之判斷：
（一）原告主張依習慣請求被告給付管理費並無理由。
１、按習慣法之成立，須以慣行之事實及普通一般人之確信心為基礎。而按習慣法則之成立，必先有習慣事實存在，故法院認定習慣法則與認定事實，同應依法為種種之調查，以資認定，不得憑空臆斷，最高法院18年上字第2259號判例即採相同見解。據此並參考民事訴訟法第277條第1項規定可知，本件原告主張被告應依習慣法規定給付管理費，自應先就有其「習慣法」之存在負舉證證明之責。
２、經查本件原告於本院審理時陳稱沒有辦法舉證證明前述被告應繳納管理費用之「習慣法」存在，是本件原告未盡其舉證責任，本難謂其主張業經證明而請求有理由。
３、次查本件被告始終未曾獲原告通知參加「區分所有權人」會議，更未曾有機會參與表決或表示意見及選任管理委員或議決其他事項類如公司法上股東大會或民法社團總價之「共益權」或「自益權」，是原告並未將被告視為公寓大廈管理條之區分所有權人，亦堪信為真實。而公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款規定等之適用乃是以有關約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。而本件被告未由原告視為區分所有權人，自不能依前公寓大廈管理條例之規定請求被告給付管理費。同時有關公寓大廈之區分所有權人或住戶仍依照規約或區分所有權人會議決議等分攤管理費，並非依照前開概括性法律繳交管理費，而本件被告應否繳交管理費用或繳交多少金額之管理費用乃是依據信光大社區區分所有權人會議決議或規約，與第三人無涉，自不可能形成「習慣法」，是原告援前開規定，認本件被告應依「習慣法」繳納管理費云云，自無理由。
（二）本件原告主張依法理請求被告給付管理費並無理由。
１、按法理者乃法律之原理，即多數人所承認之共同生活之原理，例如正義、衡平、利益衡量等自然法的根本原理。至於具體內容，大致言包括二個範疇，即具體的參考資料，諸如外國立法例、學術論著，法院裁判及立法沿革等；抽象之衡量原則方面，例如公平正義原則、誠實信用原則，當事人間利益衡量原則，法安定性及交易安全原則等等均是。
２、本件原告主張區分所有權人應按所有面積比例與其他區分所有權人支付相同之管理費為習慣或法理。惟查有關原告主張之管理費用公寓大廈設置之公共基金，公寓大廈管理條例第18條等本即定有明文，即應由區分所有權人會議決議繳納或由其合法制定之規約加以明定。是法律本即有明文規定，無庸適用所謂之「法理」。且查本件原告亦未指明所謂法理是前述具體參考資料之外國立法例、學術論著、法院裁判及立法沿革；亦未指明是抽象之衡量原則之公平正義原則、誠實信用原則、當事人間利益衡量原則、法安定性及交易安全原則，是原告主張依法理之規定請求被告給付本件管理費云云亦無理由。
（三）原告主張依不當得利法律關係請求被告給付本件管理費亦無理由。
１、經查本件如前述，依公寓大廈管理條例之規定，令區分所有權人繳納公共基金或管理費，應經過區分所有權人會議決議或於規約等明文約定。而依原告提出之信光大社區住戶管理公約四、本社區住戶共同遵守事項（五）繳費４規定：「本社區管理費用由全體住戶按其使用坪數計算負擔之，有特殊使用情形者另議，由管理委員會決議執行之」。而依原告提出信光大社區住戶管理公約施行細則四各項繳費則明文規定，「管理費：住戶繳交之管理費暫訂為三樓以上（含）每月每坪新台幣（下同）三十五元整、一樓二樓每坪新台幣二十元整（待試辦二個月，視實際收支再調整分攤金額）」。是有關信光大社區對各區分所有權人請求繳納公共基金或管理費繳約之依據，亦為區分所有權人會議或公（規）約。惟查本件原告於92年8月3日信光大社區92年度區分所有權人大會之前，從未曾就被告區分所有之系爭房屋（地下一樓）決議應繳納管理費，同時信光大社區規約或公約迄今亦未明文規定被告應繳納管理費。是本件若認被告受有「利益」，乃法律（區分所有權人會議決議、規約）未明文要求被告負給付義務所致，與原告主張不當得利之「無法律上原因」有別。
２、次查本件被告購買系爭房屋後始終空置，從未進住使用。而原告主張被告未繳管理費，是無法律上原因而受有「利益」云云，亦難認有理由；又原告又主張其他區分所有權人因此多支出管理費用受有損害云云，又因信光大社區其他區分所有權人繳納管理費用乃依據信光大社區住戶管理公約，而不論被告是否繳納管理費，其他區分所有權人均應依規約計算繳納，是原告主張其他區分所有權人因此受有「多」繳納管理費之『損害』云云，亦無所據。
３、再按無因管理中所謂「無法律上之原因」，實務上認為不能求其統一的意義，應就各別的不當得利探究其成立不當得利之原因，而分別說明其意義，而採「非統一說」。查本件原告起訴主張被告應依不當得利法律關係給付管理費，惟始終未曾明列被告「無法律上之原因」之事實及理由；是原告之訴本難認有理由。次查本件原告並未為任何「給付行為」，即未將利益給與被告，原告亦未為任何行為或不行為，增加被告財產利益，或藉利益之移轉達成何特定經濟目的，是本件被告並未因原告之給付而受有利益。次查依原告所述，被告因未繳納管理費而受有利益，故原告應係主張被告受有「利益」，並非是因為受益人有何事實上之行為或法律上行為。故本件被告若受有「利益」，當係出自於原告或其他區分所有權人即「受損人」之行為，且係出於原告或其其他區分所有權人之可推知「意欲」（即不命系爭房屋分攤管理費），否則原告及其他區分所有權人早應於被告購買系爭房屋之初，即要求被告參與區分所有權人會議或製作修改公（規）約，並據以命被告繳納管理費。是本件（二造不爭執事實）縱認「無法律上之原因」是出於受損人之行為，亦與不當得利之構成要件不符。從而綜上本件原告並不能證明被告「無法律上之原因」受有「利益」，因而致原告受損，是其起訴主張被告應依不當得利法律關係給付管理費云云，並無理由。
（四）本件被告本應依92年度信光大社區區分所有權人大會決議給付管理費，惟因本件原告於本院審理協議簡化爭點時，明確主張不依區分所有權人會議決議請求被告給付管理費，故本院無法據此判決被告應負給付義務，是本件原告之訴並無理由。
１、按所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。經查本件原告提出之信光大社區住戶管理公約即具有上開規約性質。
２、次查依二造不爭執之事實３所示，本件原告之主任管理員於92年8月3日召開信光大社區92年度所有權人大會，並於會決議被告「應繳納管理費」，又本件被告雖未經合法通知參與討論系爭房屋應否繳納管理費，及應繳納多少管理費等事項，惟二造92年度之前開就管理費之事有多次存證信函及文書往來，被告立場應充分為原告所明瞭；參考前開規約及區分所有權人會議可以變動規約之前開說明，自應可推認本件被告自收到信光大社區92年度所有權人大會決議之通知（94年4月18日收受）時起，即應按照區分所有權人會議決議，以每坪20元計算繳交管理費。又本件被告所有系爭房屋遭占用設置大樓發電裝置設備面積102.76平方公尺部分，亦應予扣除不應計繳管理費。
３、綜上，本件原告並未主張依區分所有權人會議決議請求被告給付管理費，是本院即無庸審酌考量此部分是否有理由。又本件原告之訴並無理由，則被告抗辯原告占用系爭建物裝置發電設施部分得抵銷等情，無庸再加判斷。
五、綜上，本件原告之訴為無理由，其假執行之聲請亦失所據，應併予駁回。又本件事證已明，二造其餘攻擊防禦方法及提出未經斟酌之證據及爭點，均核與判斷結果無涉，爰不一一審酌。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 94 年 9 月 7 日
民事第四庭 法 官 洪遠亮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 9 月 7 日
書記官 柯金珠